Actiune in pretentii. Recunoastere drept de retentie. Sentinta civila nr. 4164 din data de 22.02.2012
pronunțată de Judecatoria Iasi

Prin actiune, reclamantul T.M. a chemat in judecata pe parata M.E., solicitand sa se dispuna obligarea paratei la plata sumei de 50.000 lei , actualizata, cu titlu de despagubiri, reprezentand contravaloarea constructiei ( constand in valoarea materialelor si pretul muncii ) casa de locuit in suprafata de 35 mp situata pe terenul proprietatea paratei, conform titlului de proprietate nr.5773/23.05.2003; instituirea unui drept de retentie asupra imobilului in suprafata de 857 mp si a constructiei de 35 mp, pana la plata sumei de 50.000 lei actualizata; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, a aratat ca a formulat in temeiul Legii 18/1991 o cerere in vederea reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea parintilor sai, din intravilanul satului D.. In anul 1996 a inceput lucrarile de constructie a unei case de locuit , demarand concomitent si demersurile necesare in vederea emiterii autorizatiei de construire.In anul 2003 a fost emis pe numele paratei titlul de proprietate nr.5773/2003. Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi sub nr.21912/245/2003, parata a solicitat in contradictoriu cu reclamantul obligarea de a-i lasa in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 850 mp situat in intravilanul satului D., com.A., jud.Iasi, obligarea sa la plata unor daune - interese de 1000 lei pentru lipsa de folosinta a terenului si valoarea fructelor percepute de pe acest teren in anii 2001 - 2003 si obligarea reclamantului din prezentul dosar la a ridica de pe teren constructia pe care a edificat-o fara drept. Prin sent.civ.nr.1937/14.02.2008, instanta a admis in parte cererea paratei de a i se lasa in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 857 mp teren din sat D., com.A., jud.Iasi. Instanta a retinut in cadrul acelui dosar dincolo de orice indoiala faptul ca reclamantul a fost si este un constructor de buna credinta, intrucat la momentul la care reclamanta si-a consolidat dreptul, respectiv anul 2003, constructia era deja edificata.
Reclamantul a mai aratat ca in speta de fata, proprietarul terenului, parata, nu si-a exercitat pana in prezent dreptul de optiune pe care i-l acorda legea, astfel ca potrivit doctrinei si practicii juridice, intr-o astfel de situatie, constructorul de buna - credinta poate obtine pe calea hotararii judecatoresti ca proprietarul sa fie obligat sa dea curs unei din cele doua solutii.
In ce priveste dreptul de retentie, chiar daca nu este reglementat in mod expres in Codul Civil, a fost recunoscut atat in literatura de specialitate, cat si in jurisprudenta romana.
In drept, a invocat diap.art. 494 alin.3 C.civ., art.112 si urm. 274 C.pr.civ.
Legal citata, parata a depus intampinare si cerere reconventionala, prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantului si obligarea reclamantului la a-si ridica constructia ridicata fara autorizatie de constructie si fara drept pe terenul paratei. In motivare, a aratat ca parata nu poate fi obligata sa plateasca contravaloarea constructiei ridicata de reclamant pe terenul paratei, intrucat aceasta din urma doreste sa-si foloseasca terenul aflat in proprietate liber de aceasta constructie.
In drept, parata-reclamanta a invocat disp.art.115, 119 C.pr.civ., art.1075 C.civil, Legea 50/1991.
Atasat intampinarii si cererii reconventionale, a depus inscrisuri .
Reclamantul -parat a formulat intampinare la cererea reconventionala , prin care a invocat exceptia autoritatii de lucru judecat in privinta cererii formulate de parata - reclamanta.
Prin incheierea din data de 06.07.2011, instanta a admis exceptia autoritatii de lucru judecat a cererii reconventionale.
In probatiune, instanta a incuviintat partilor proba cu inscrisuri. Reclamantului - parat i s-a incuviintat si proba cu expertiza evaluatorie imobiliara, lucrarea fiind efectuata de expert G.V..
Obiectiunile la expertiza formulate de reclamantul - parat au fost incuviintate in parte, conform celor consemnate in incheierea de la termenul din 15.02.2012.
La acelasi termen de judecata, s-a respins cererea reclamantul -parat de suplimentare a probatoriului cu un martor.
Pe fondul cauzei, instanta a retinut ca parata - reclamanta M.E. este titulara dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 1700 mp, situiat in intravilan sat D., com.A., jud.Iasi, conform titlului de proprietate nr.5773/23.05.2003 (f.20). Pe acest teren, reclamantul - parat T.M. a ridicat, fara autorizatie de constructie, o casa de locuit in suprafata de 34,76 mp.
Prin sent.civ.nr.1937/14.02.2008 pronuntata de Judecatoria Iasi, ramasa irevocabila, s-a dispus obligarea reclamantului - parat din prezenta cauza sa-i lase paratei - reclamante M.E. in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 857 mp teren, suprafata ce face parte din cei 1700 mp mentionati anterior, capatul de cerere privind obligarea reclamantului - parat la ridicarea constructiei edificate pe acel teren fiind respins.In considerentele acestei hotarari s-a retinut ca paratul a fost de buna -credinta la ridicarea constructiei, aspect de care prezenta instanta este tinuta.
Prin sent.civ.nr.8068/18.05.2010 pronuntata de Judecatoria Iasi, ramasa irevocabila, s-a respins cererea formulata de reclamantul- parat T.M. in contradictoriu cu parata - reclamanta din prezenta cauza, privind constatarea unui drept de superficie asupra terenului in suprafata de 35 mp, aferent casei de locuit edificate, retinandu-se in considerente faptul ca simplul fapt de a ridica constructii, chiar de buna - credinta, in lipsa unui acord, nu conduce la obtinerea unui drept real de superficie, titularul constructiilor neputand dobandi decat o simpla creanta impotriva proprietarului terenului.
Urmare a acestei sentinte, reclamantul -parat a introdus prezenta actiune, pentru obligarea paratei - reclamante la plata contravalorii constructiei in cauza.
Or, este stiut ca, in cazul in care constructorul este de buna - credinta, in mod obligatoriu proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei, fara a putea cere daramarea acesteia sau ridicarea lucrarilor efectuate. Dar, pentru a nu se imbogati pe seama constructorului , proprietarul terenului va trebui sa il despagubeasca. Intinderea obligatiei de despagubire este determinata de partea finala a art.494 C.civ., care da posibilitatea proprietarului terenului sa opteze intre: plata contravalorii materialelor si a pretului muncii; plata unei sume egale cu sporul de valoare dobandit de teren. Este in caderea proprietarului sa aleaga suma cea mai mica dintre cele doua.
In acelasi timp, acest drept de creanta in favoarea constructorului ( in cazul de fata reclamantul -parat) poate fi exercitat din momentul in care proprietarul terenului ridica pretentii cu privire la constructie, in temeiul art. 494 C.civ., exprimandu-si optiunea. In practica judiciara s-a stabilit faptul ca exercitarea dreptului de accesiune , act unilateral de vointa a proprietarului terenului, poate sa imbrace mai multe forme, printre care introducerea unei actiuni in evacuare, o notificare prin intermediul executorului judecatoresc sau o actiune in revendicare.
Or, in cauza de fata, parata - reclamanta, in calitate de proprietar al terenului, si-a manifestat indirect optiunea de preluare a constructiei , introducand actiunea in revendicare mentionata anterior.
Faptul ca locuinta nu a fost edificata cu respectarea dispozitiilor legale privind siguranta in constructii, prevazute de Legea 50/1991, nu are relevanta in speta de fata, textul art.494 C.civ. nefacand distinctii.
In conditiile date, se recunoaste reclamantului - parat un drept de creanta impotriva paratei - reclamante. Pe baza expertizei evaluatorii efectuate de expert G.V., instanta a stabilit o valoare actuala a constructiei de 8667,5 lei, data fiind inlaturararea coeficientului de -15% privitoare la structura populatiei din zona care genereaza lipsa de interes si a celui de -10% pentru existenta unui litigiu pe rol ( calcul matematic facut de catre instanta, pe baza valorilor precizate de expert si pe baza algoritmului utilizat de expert).
Astfel, parata - reclamanta a fost obligata la plata acestei sume catre reclamantul -parat, actiunea principala fiind admisa in parte.
In ce priveste instituirea unui drept de retentie, instanta a retinut ca acesta este un drept pe care il are detinatorului unui bun de a retine bunul respectiv si de a refuza restituirea pana ce creditorul titular al bunului ii va plati sumele pe care le-a cheltuit cu imbunatatirea acelui bun.
De altfel, este chiar un principiu admis in practica judecatoreasca acela ca, pana la achitarea despagubirilor cuvenite, constructorul are un drept de retentie cu privire la constructiile facute pe terenul altuia.
In aceste conditii, s-a instituit un drept de retentie in favoarea reclamantului -parat asupra constructiei in suprafata de 34,76 mp, situata in sat D., com.A., jud.Iasi, pana la plata sumei de 8667,5 lei de catre parata - reclamanta.
In ce priveste cererea reconventionala formulata, data fiind admiterea exceptiei autoritatii de lucru judecat prin incheierea din 06.07.2011 si pentru considerentele acolo expuse, aceasta cerere a fost respinsa pentru existenta autoritatii de lucru judecat.
Raportat la cererea de ajutor public formulata de reclamantul -parat, prin care s-a dispus esalonarea taxei de timbru, s-a constatat ca reclamantul - parat mai are de achitat o transa de taxa de timbru de 134,6 lei, cu care instanta l-a dat in debit.
Data fiind diferenta mare intre valoarea imobilului, precizata in actiune si cea stabilita pe cale de expertiza, constand ca efectuarea expertizei a fost determinata tocmai de solicitarea reclamantului - parat, ale carui pretentii nu s-au confirmat decat intr-o mica proportie, s-a impus ca diferenta de onorariu pentru expert V.G. in cuantum de 350 lei, sa fie suportata de catre acesta.
In temeiul art. 274 C.pr.civ., parata - reclamanta a fost obligata la plata unor cheltuieli de judecata in cuantum de 899 lei ( taxa de timbru 639,05 lei, onorariu expertiza 207,96 lei, onorariu avocat 51,99 lei.), raportat la partea din actiune admisa.