Sentinta civila nr. 473 din 05.03.2012 - materie civila - perfectare vanzare-cumparare
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bicaz sub nr. 2490/188/2008, reclamantul T.M. a chemat in judecata civila pe parata T.Elena, pentru partaj succesoral dupa defunctul autor T.C.C., solicitand instantei de judecata sa stabileasca masa bunurilor de impartit, cotele cuvenite si calitatea de comostenitori.
In motivarea actiunii, intemeiata generic pe dispozitiile C.civ., s-a invederat ca in luna aprilie 2001 a murit T.C.C., lasand ca mostenitori cu vocatie succesorala concreta pe reclamant, in calitate de fiu, si pe parata, in calitate de sotie supravietuitoare. S-a mai aratat ca masa succesorala se compune dintr-un teren in suprafata de 4045 mp situat in intravilan Bistricioara, comuna Ceahlau, jud.Neamt, si o casa in suprafata de 67 mp, edificata pe acel teren. Cererea a fost timbrata cu 57 lei, taxa judiciara de timbru, si cu 0,90 lei, timbru judiciar.
Prin cerere de interventie principala, precizata, legal timbrata, intervenientul G.D., a solicitat atribuirea imobilului teren din masa succesorala in lotul reclamantului si perfectarea vanzarii-cumpararii - obiect la antecontractului autentificat sub nr.316/2008 la BNP T.V..
In proces a formulat cerere de interventie principala, legal timbrata, si intervenienta C.M., care a solicitat respingerea cererii de iesire din indiviziune a reclamantului si perfectarea vanzarii-cumpararii suprafetei de 4045 mp teren, obiect al antecontractului autentificat sub nr.1234/2008 la BNP Tudor Viorel. In motivarea cererii, intemeiata in drept pe dispozitiile art.1073, 1077, art.5 din Titlul X al Legii 247/2005, art.49 si urm. Cpc, s-a sustinut in esenta ca intervenienta a platit partilor din cererea principala pretul vanzarii, in suma de 40.000 lei, a intrat, la incheierea antecontractului, in posesia terenului, a facut imbunatatiri la casa edificata pe acesta, insa promitentii vanzatori refuza perfectarea prin act autentic notarial a vanzarii-cumpararii promise.
In sedinta publica din 3.02.2010 aparatorul reclamantului, av. T.V., in baza Procurii speciale si autentice 44/2010(f.149 ds.) a renuntat in numele si pe seama reclamantului la judecata cererii principale, renuntare de care instanta a luat act prin Incheierea din aceeasi zi.
La termenul de judecata din data de 31.08.2011 au promovat cerere de interventie in interes propriu, legal timbrata, T. Emilia si T.F., cerand instantei respingerea cererilor privind perfectarea vanzarii relativ la suprafata de 3580 mp teren, obiect al contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.5326/1971 de NSJ Neamt, aratand in esenta ca terenul evocat a fost cumparat de T. Emilia impreuna cu sotul ei, T.V., acum decedat, de la parintii lor. Dupa decesul sotului coproprietare ale terenului sunt T. Emilia, sotie supravietuitoare, si T.F., fiica. Cu consimtamantul sotilor T.V. si Emilia, T.M. a construit in anul 1999 o casa de locuit, vanduta impreuna cu terenul, lui G.D., si ulterior lui C.M..
In sedinta publica din 20.02.2012 intervenienta C.M., in contradictoriu cu promitentii sai vanzatori a formulat cerere completatoare, netimbrata, solicitand, in baza art.1843 Cciv., sa se constate ca autorul lui T.M si Elena a dobandit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra terenului in litigiu. Prin incheierea pronuntata in aceeasi zi, fata de opozitia celorlalte parti, instanta, in temeiul art.103 Cpc rap. la art.132 alin.1 Cpc a constatat ca C.M. este decazuta din dreptul de a-si completa actiunea, urmand sa dispuna, totodata, darea acesteia in debit cu suma reprezentand taxa judiciara de timbru si timbrul judiciar aferente cererii completatoare, timbraj calculate, conform Legii 146/1997 si OG 32/1995, modificate, la valoarea terenului litigios -20.022 lei-stabilita prin raportul de expertiza topo V. (f.191ds.).
Instanta, in aplicarea dispoz.art.167 si urm. Cpc. a incuviintat si administrat proba cu inscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul intervenientei C. (propus de intervenientul G.), proba cu interogatoriile paratului T.M. (propus de intervenienta C., respectiv luat din oficiu) proba cu expertiza judiciara constructii Ionel N., proba cu expertize judiciare topo V. si T., precum si proba testimoniala cu martorul Che.D., proba cercetarii la fata locului.
Analizand coroborat probatoriul administrat, Judecatoria retine :
In ziua de 8.04.2008 intre T.M., in calitate de promitent vanzator, si G.D., in calitate de promitent cumparator, a intervenit antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.316 la BNP T.V., avand ca obiect material, pe de o parte, un imobil situat in satul Bistricioara, comuna Ceahlau, jud. Neamt, compus din 3560 mp teren si o casa de locuit din lemn, in suprafata construita de 85 mp, edificata pe acest fond, iar de alta parte pretul de 20.000 lei, incasat de promitentul vanzator. Termenul convenit pentru perfectarea in forma autentica a contractului de vanzare -cumparare a fost 8.04.2009, prelungit pana la 1.02.2010 prin Actul aditional autentificat sub nr.44/15.01.2010 de acelasi notar.
La 24.11.2008 T.Elena impreuna cu acelasi promitent vanzator, (ultimul cu rea-credinta), incheie, cu C.M., pentru acelasi imobil (terenul fiind trecut cu intindere de 3600 mp, iar casa cu suprafata de 56mp) antecontract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1184 de acelasi notar public, pretul vanzarii in cuantum de 40.000 lei fiind platit de promitenta cumparatoare, careia i se transmite posesia imobilului, termenul de perfectare a contractului autentic de vanzare-cumparare fiind fixat la data de 30.06.2009.
La 8.12.2008 partile din antecontractul 1184/2008 il revoca prin consimtamantul lor, perfectand un nou antecontract autentificat sub nr.1234 de acelasi notar public, avand acelasi obiect (terenul fiind masurat la 4045 mp, iar casa la 67 mp), pentru acelasi pret, platit anticipat de C.M., care primeste posesia si folosinta imobilului. Termenul de perfectare a contractului autentic de vanzare cumparare a ramas acelasi 30.06.2009.
Promitentul vanzator, respectiv promitentii vanzatori, nu si-au executat obligatia de preconstituire a titlului de proprietate asupra terenului promis si nici cea de prezentare la notarul public pentru perfectarea contractelor de vanzare cumparare promise.
Fata de atitudinea acestora promitentii cumparatori, pe calea cererilor de interventie pendinte, au solicitat pronuntarea de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare a imobilului in litigiu.
Cererile nu sunt intemeiate si vor fi respinse ca atare pentru argumentele ce succed:
Potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Conditia actului autentic in aceasta materie este ceruta pentru valabilitatea contractului (ad validitatem).
In situatia existentei unei promisiuni bilaterale de vanzare - cumparare (antecontract), materializata din punct de vedere probatoriu sub forma inscrisului sub semnatura privata, cand partea care nu isi executa obligatia asumata de a vinde cu respectarea dispozitiilor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanta de judecata poate suplini vointa acesteia conform art. 5 alin. 2 din titlul X din actul normativ mentionat, pronuntand o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Conditiile de admisibilitate-cumulative - ale petitului fondat pe acest temei-pe care instanta le apreciaza indeplinite in totul in pricina de fata - presupun:
-1.existenta unui antecontract de vanzare-cumparare valabil incheiat,
-2. refuzul unei parti de a perfecta actul in forma autentica notariala,
-3. executarea de catre promitentul-cumparator/promitenta cumparatoare a obligatiei de a plati pretul convenit de parti prin antecontract,
-4. existenta in patrimoniul promitentilor-vanzatori a dreptului de proprietate asupra imobilului - obiect al antecontractului.
Judecatorul constata din probele administrate ca daca primele 3 cerinte sunt satisfacute, ultima conditie - existenta in patrimoniul promitentilor-vanzatori a dreptului de proprietate asupra imobilului -obiect al antecontractului-nu este indeplinita in speta cu privire la terenul litigios.
Astfel, in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.5326/1971 de NSJ Neamt (f.301 ds.) proprietar al terenului litigios (masurat la 3580 mp) a fost T.V. pana la 11.07.2005, cand, pe cale de mostenire legala, dreptul de proprietate s-a stramutat la mostenitorii lui, T. Emilia si T.F., conform Certificatului de mostenitor suplimentar nr.14/2009 emis de BNP Taran V. (f.302 ds.). Identitatea acestui teren cu terenul in litigiu este dovedita de raportul de expertiza T. si inscrisurile care au stat la baza intocmirii lui. Identificarea terenului in discutie si evaluarea lui s-a facut si prin expertiza V..
Chiar daca T.M., in baza autorizatiei de construire nr.21/1999 (f.96 ds.) coroborat cu evidentele rolurilor agricol si fiscal, este proprietarul casei litigioase, cererile de interventie nu pot fi primite nici macar in parte intrucat in niciunul din antecontracte nu s-a convenit un pret distinct pentru casa (art.1295 C.civ.), ci numai un pret global pentru intregul imobil (casa+ teren), astfel incat in lipsa unui pret determinat vanzarea nu poate fi perfectata. Constructia a fost identificata si evaluata de exp. N.I..
Fata de considerentele expuse sunt lipsite de relevanta posesia imobilului, eventualele imbunatatiri efectuate la acesta etc.
Cu privire la cererea de interventie formulata de actualele titulare ale dreptului de proprietate asupra pamantului din acest proces, instanta o va respinge ca ramasa fara obiect in raport cu solutia ce va fi pronuntata pe cererile de interventie anterioare.
Nu se va analiza cererea de partaj succesoral intrucat prin pronuntarea incheierii prin care s-a luat act de renuntarea la judecata acesteia instanta s-a dezinvestit de solutionarea ei.
Cazand in pretentii, intervenientii nu se pot bucura de restituirea cheltuielilor de judecata, chiar dovedite (art.274 alin.1 Cpc),