Hotarare care sa tina loc de act autentic. Dovada calitatii de proprietar.

Sentinta civila nr. 595
Sedinta publica din data de  8 aprilie 2010
Hotarare care sa tina loc de act autentic. Dovada calitatii de proprietar. Sesizarea pentru deschiderea succesiunii nu are valoare in conceptia instantei in sensul constatarii calitatii de mostenitor si a calitatii de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate de o instanta de judecata sau de un notar public.
Instanta nu ar putea admite actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in situatia in care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a paratei pe motiv ca partile cunosc acest aspect si ca isi asuma riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vanzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare. Instanta are in vedere in acest sens ca hotararea pe care o va da ar putea deveni irevocabila si va intra in puterea lucrului judecat si nu poate tine loc de contract de vanzare nul sau anulabil. Pe de alta parte printr-o astfel de hotarare s-ar pune in pericol siguranta circuitului civil, iar partile ar eluda dispozitii legale.
Instanta arata de asemenea ca  vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului pe care il instraineaza, in caz contrar el neputand transmite dreptul ce face obiectul contractului de vanzare-cumparare, deoarece nimeni nu poate da mai mult decat are.
Pana la dezbaterea succesiunii autorului sau, parata nu are calitatea de mostenitor, care pentru a fi constata trebuie verificate conditiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii in termenul prevazut de lege si implicit nu are calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au apartinut in proprietate autorului sau, neputand astfel sa efectueze acte valabile de instrainare.

           
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 02.02.2010, sub nr. de dosar 336/184/2010, reclamantii  T D si T M au chemat in judecata parata G F, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate ca parata le-au vandut suprafata de 6620 mp. situata in comuna G, judetul Ot, in T 54/1 P 63 si T 47/2 P 23 iar respectiva hotarare sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca printr-un act sub semnatura privata intitulat "contract de vanzare-cumparare" au cumparat de la parata imobilul mentionat mai sus iar in urma incheierii acestui act au invitat parata la notarul public pentru perfectarea actului insa aceasta a refuzat in mod sistematic.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 978 din Codul civil, art. 2 alin. 1 si 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 969, art. 1073 si 1077 din Codul civil precum, dispozitii ce au fost redate in continutul cererii.
In dovedire, reclamantii au mentionat ca doresc sa se foloseasca de proba cu inscrisuri, interogatoriul paratei si martori.
In conformitate cu dispozitiile art. 112 din Codul de procedura civila, la cererea de chemare in judecata s-au atasat urmatoarele inscrisuri: copie de pe titlul de proprietate nr. 15959/6/17.05.2001 (fila nr.6), inscrisul sub semnatura privata intitulat “ contract de vanzare-cumparare" incheiat la data de 13.02.2010 (fila nr. 19), sesizarea pentru deschiderea succesiunii emisa de Primaria Comunei G (fila nr. 9), certificatul de deces seria DP nr. 954674 (fila nr. 10), certificatul de atestare fiscala nr. 296 din data de 01.02.2010 (fila nr. 11), adeverinta de rol din data de 30.03.2010, eliberata de Primaria Comunei S (fila nr. 22), copie de pe actele de identitate ale paratilor (filele nr. 13-14), certificatul de atestare fiscala nr. 703 din data de 30.03.2009 emis de Primaria Comunei S(fila nr. 23) si nr.705/30.03.2010.
Cererea a fost legal timbrata in conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1, art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de  76 lei reprezentand taxa judiciara de timbru si 1,5 lei timbru judiciar, avandu-se in vedere valoarea orientativa stabilita prin expertiza intocmita de camerele notarilor publici.
La termenul din data de 25.02.2010, reclamantii prin avocat au depus la dosarul cauzei certificatul de sarcini nr. 3822 din data de 12.02.2010 (fila nr. 26).
In sedinta publica din data de 01.04.2010, in  baza art. 167 alin. 1 din Codul de procedura civila, instanta a incuviintat reclamantilor prin avocat proba cu inscrisurile aflate la dosarul cauzei si in baza aceluiasi text a respins solicitarea de incuviintare a probelor cu inscrisuri (acte de stare civila) si doi martori pentru dovedirea calitatii de unic mostenitor a paratei, apreciindu-le neconcludente solutionarii cauzei.
Instanta a avut in vedere faptul ca obiectul acestei cauze este reprezentat de solicitarea de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic si nu  de constatarea calitatii de mostenitor a paratei, instanta nefiind investita cu un astfel de capat de cerere si in plus a aratat ca dovada calitatii de unic mostenitor era necesara pentru a face dovada calitatii de proprietar a paratei, in masura in care ar fi fost dezbatuta succesiunea de pe urma defunctului N, calitatea de proprietar neputandu-se dovedi in conceptia instantei cu inscrisuri constand in acte de stare civila si cu martori.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
La data de 13.03.2009, intre reclamantii T M si T D si parata  G F, s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect suprafatele de teren de 1664 mp si 4956 mp. situate in comuna G, judetul Ot, in T 54/1 P 23 si T 47/2 P 63.
Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 600 lei si ca acesta a fost achitat in intregime de reclamanti, iar la momentul incheierii acestui contract s-a transmis si posesia asupra bunurilor.
In antecontractul incheiat intre parti se specifica de asemenea  ca in cazul in care vanzarea nu se va efectua din culpa paratei, reclamantii au optiunea de a alege intre rezolutiunea acestui contract si validarea acestuia printr-o actiune in justitie.
Titlul de proprietate nr. 15959/6 din data de 17.05.2001, depus la dosarul cauzei a fost eliberat numitului N M, iar in cuprinsul acestui titlu de proprietate apar inscrise si suprafetele de teren ce fac obiectul antecontractului de vanzare-cumparare mai sus amintit.
In sesizarea pentru deschiderea succesiunii depusa la dosarul cauzei si eliberata de Primaria Comunei G pentru defunctii N M si N M la titlul II elemente de identificare a mostenitorilor prezumtivi ai defunctului apare trecuta reclamanta G F cu mentiunea ca are calitatea de fiica.
In certificatul de sarcini depus la dosarul cauzei, rezulta ca pentru suprafetele de teren ce fac obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, nu au fost gasite sarcini precum si faptul ca acestea sunt inscrise pe numele lui N M.
Instanta retine de asemenea ca din certificatul de atestare fiscala nr. 705 din data de 30.03.2010 depus la dosarul cauzei eliberat la cererea reclamnatei rezulta ca mostenitorii defunctului N M figureaza in evidentele fiscale cu imobilele ce fac obicetul antecontractului si ca toate debitele au fost achitate.
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969 si art. 948 din Codul civil.
Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, "terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute".
dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
In baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante".
Trebuie retinut si faptul ca in conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie sa indeplineasca toate conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Analizand situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente in speta, instanta constata cererea reclamantei neintemeiata pentru urmatoarele argumente :
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti este un antecontract de vanzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantilor a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind incheiat in forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, ci a dat nastere doar unui drept de creanta in patrimoniul reclamantilor si a creat in sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a incheia pana contractul de vanzare - cumparare in forma autentica.
Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, care este un contract nenumit intruneste conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu intre partile contractante in baza art. 969 din Codul civil.
In ceea ce priveste obiectul antecontractului de vanzare-cumparare instanta arata ca la momentul incheierii acestui act, promitentul-vanzator nu este necesar sa aiba calitatea de proprietar. Avand in vedere ca antecontractul de vanzare-cumparare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmand a fi transferat numai in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma ceruta de lege, la incheierea unui astfel de act promitentul vanzator nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care il promite spre vanzare, bunul fiind necesar sa existe in patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul incheierii actului in forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.
Instanta arata ca in cauza, parata promitenta - vanzatoare nu are in acest moment calitatea de proprietar asupra terenurilor ce fac obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, calitate care trebuie sa fie verificata in mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanta pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
In speta, reclamantii nu a facut dovada calitatii de proprietar a paratei, la dosarul cauzei neexistand nici un act de proprietate pe numele acesteia.
Instanta arata ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numitului N M, care a decedat la data de 20.08.2008 asa cum rezulta din certificatul de deces eliberat pe numele acestuia, iar reclamantii nu au facut dovada ca succesiunea de pe urma acestui defunct a fost dezbatuta, neexistand la dosar nici un act in acest sens.
Sesizarea pentru deschiderea succesiunii depusa la dosarul cauzei si eliberata de Primaria Comunei G pentru defunctii N M si Nicoale M o prezinta pe parata ca fiind un mostenitor prezumtiv si nu are valoare in conceptia instantei in sensul constatarii calitatii de mostenitor a paratei si a calitatii sale de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate de o instanta de judecata sau de un notar public.
Chiar daca parata ar fi intr-adevar singura mostenitoare a numitului N M, acest aspect trebuie dovedit si constatat, insa nu in contextul promovarii unei actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic ci in urma dezbaterii succesiunii defunctului N M, fapt ce nu a facut obiectul cererii de chemare in judecata si care ar fi trebuit realizat cu respectarea normelor legale inclusiv in ceea ce priveste taxele judiciare de timbru si in ceea ce calitatea procesuala activa a persoanei care introduce o astfel de actiune.
Instanta nu ar putea admite actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in situatia in care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a paratei pe motiv ca partile cunosc acest aspect si ca isi asuma riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vanzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare. Instanta are in vedere in acest sens ca hotararea pe care o va da ar putea deveni irevocabila si va intra in puterea lucrului judecat si nu poate tine loc de contract de vanzare nul sau anulabil. Pe de alta parte printr-o astfel de hotarare s-ar pune in pericol siguranta circuitului civil, iar partile ar eluda dispozitii legale.
Instanta arata de asemenea ca  vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului pe care il instraineaza, in caz contrar el neputand transmite dreptul ce face obiectul contractului de vanzare-cumparare, deoarece nimeni nu poate da mai mult decat are.
Pana la dezbaterea succesiunii autorului sau, parata nu are calitatea de mostenitor, care pentru a fi constata trebuie verificate conditiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii in termenul prevazut de lege si implicit nu are calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au apartinut in proprietate autorului sau, neputand astfel sa efectueze acte valabile de instrainare.
Fata de aceste imprejurari, instanta urmeaza sa admita respinga cererea reclamantilor ca neintemeiata.

Data publicarii pe site: 22 octombrie 2010