Limitele verificarilor efectuate de OCPI in privinta inscrisurilor in baza carora se solicita inscrierea in Cartea Funciara.
Legea 230/2007, art.51 alin.1
Legea 7/1996, art.55 alin.4 din legea 7/1996
C.pr.civila, art.296 Procedura de inscriere in cartea funciara a privilegiului in temeiul dispozitiilor Legii nr.7/1996 avand caracter necontencios, oficiul investit cu inscrierea, precum si instanta investita cu verificarea incheierii prin care s-a dispus respectiva inscriere, nu au a verifica decat legalitatea procedurii de inscriere, nu si apecte ce tin de fondul dreptului a carui garantare se asigura prin inscrierea privilegiului.
Prin sentinta civila nr.16596/27.10.2009 pronuntata in dosarul nr. 26466/212/2009 Judecatoria Constanta a respins ca neintemeiata plangerea formulata de petentul V.I. impotriva incheierii prin care s-a notat privilegiu prioritar asupra imobilului situat in Constanta, str.Aleea Heracleea nr.3, bl S1, sc D, et 3, ap 73, aratand in motivare ca notarea privilegiului prioritar s-a facut la cererea Asociatiei de proprietari si in baza actelor depuse de aceasta, respectiv listele de plata, cu respectarea dispozitiilor art.51 din legea 230/2006 si ale art.55 din Legea 7/1996.
Sustinerile petentului au fost inlaturate, pe motiv ca sunt aparari de fond facute impotriva debitului retinut de catre asociatie si ca in procedura plangerii de carte funciara nu se poate verifica legalitatea sumelor retinute ca debit de catre asociatie, ci doar daca notarea in cartea funciara s-a facut in conformitate cu dispozitiile legale.
In termen legal, impotriva sentintei civile mentionate mai sus a declarat recurs petentul, aratand in motivare ca debitul de 201,25 lei nu reprezinta cota de contributie lunara restanta, cum s-a precizat in listele depuse de Asociatie, ci a fost creat eronat in luna decembrie 2003 de catre presedinte, fara respectarea art.19 pct.4 si art.46 din Legea nr.400/2003.
A precizat recurentul ca documentele intocmite de Asociatie se refera la reparatiile la acoperis si prezinta erori de continut, potrivit inscrisurilor atasate cererii de recurs, nearatandu-se din ce se compune suma de platit pentru fiecare din cei 4 proprietari, desi in dosar apar mentionate 4 sume diferite.
S-a mai aratat ca documentele prezentate sunt contradictorii si nu duc la stabilirea unei pagube materiale certe, iar la dosar nu exista documnete doveditoare ale sumelor incasate de la ceilalti 3 proprietari.
Totodata, considerand ca presedintele asociatie a actionat cu rea credinta, pentru a-i crea o imagine negativa fata de proprieatri, recurentul-petent a soliciat despagubiri morale.
In sustinerea motivelor de recurs, a depus inscrisuri.
La termenul de judecata din 04.03.2010, avand in vedere obiectul actiunii si disp.art.282 alin.1 c.proc.civ., tribunalul a calificat apel calea de atac exercitata in cauza.
Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile atacate prin prisma motivelor de apel, in conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul retine urmatoarele:
Potrivit art.51 alin.1 din Legea 230/2007 "Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute", iar in alineatul 2 al aceluiasi articol se arata ca "privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate".
In conformitate cu prevederile art.55 alin.4 din legea 7/1996 "In toate cazurile cand prin lege se acorda un privilegiu imobiliar sau o ipoteca legala pentru garantarea vreunui drept sau creante, acestea se vor inscrie din oficiu in cartea funciara, cu exceptia situatiei in care partile renunta in mod expres la acest beneficiu; inscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regula, in temeiul inscrisului din care rezulta creanta privilegiata sau care confera dreptul de a lua o inscriptie ipotecara."
In cauza, inscrierea privilegiului imobiliar in favoarea Asociatiei de Proprietari s-a efectuat de catre OCPI Constanta cu respectarea dispozitiilor legale enumerate anterior, incheierea impotriva careia s-a formulat plangere de catre debitorul apelant avand la baza extrasele de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie, din care rezulta ca suma datorata de acesta cu titlu de restanta este de 348,57 lei si se compune din suma de 201,25 lei-lucrari reparatii la partile comune si suma de 147,32 lei-penalitati de intarziere.
Procedura de inscriere in cartea funciara a privilegiului in temeiul dispozitiilor Legii nr.7/1996 avand caracter necontencios, oficiul investit cu inscrierea, precum si instanta investita cu verificarea incheierii prin care s-a dispus respectiva inscriere, nu au a verifica decat legalitatea procedurii de inscriere, nu si apecte ce tin de fondul dreptului a carui garantare se asigura prin inscrierea privilegiului.
In aceste conditii, in mod just a apreciat instanta de fond ca apararile invocate de petent (si reiterate in calea de atac), aparari ce vizeaza exclusiv valabilitatea creantei constatate prin inscrisurile in baza carora s-a facut inscrierea privilegiului, nu pot fi valorificate in cadrul plangerii impotriva incheierii de carte funciara prin care s-a dispus inscrierea privilegiului.
Legalitatea sumelor ce-i sunt imputate de Asociatia de proprietari cu titlu de restanta la cheltuielile comune si penalitati de intarziere poate fi stabilita numai in conditii de contradictorialitate, intr-o eventuala actiune in instanta avand ca finalitate constatarea inexistentei debitului si, implicit, radierea inscrierii efectuate in cartea funciara. Prin urmare, inscrierea privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului apelantului-petent va avea eficienta atata timp cat nu s-a notat radierea (nu anularea) acesteia, intemeiata pe o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Numai in conditiile aratate mai sus (in cadrul unei proceduri contencioase) ar putea fi formulata si cererea privind acordarea de daune morale. Oricum, in raport de prevederile art.294 alin.1 C.proc.civ., aceasta cerere nu ar fi putut fi luata in considerare direct in apel.
Pentru argumentele expuse si in temeiul disp.art.296 C.proc.civ., se va respinge apelul ca nefondat. 1