Nulitate absoluta.
- Cod civil, art. 948
- Decretul nr. 31/1954, art. 34
Nulitate absoluta. Contract de inchiriere incheiat de o institutie publica cu depasirea limitelor capacitatii de folosinta si cu nerespectarea dispozitiilor legale privind existenta unei cauze reale, licite si morale.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A VI-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.82 din 23.02.2012)
Prin sentinta comerciala nr. 6290 din 17.05.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a VI-a Comerciala, s-a respins exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei ca, neintemeiate. Prin aceeasi sentinta s-a admis actiunea formulata de reclamanta ANST in contradictoriu cu paratii CSN "LM" si SC T SA; s-a admis cererea de interventie formulata de intervenienta SC MM SRL si drept consecinta, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de inchiriere nr. 5580/04.03.2003 modificat prin actul aditional nr. 4068/ 30.03.2004 incheiat intre CSN LM si SC T SA.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut urmatoarele :
Reclamanta ANST a chemat in judecata paratii CS LM si SC T SA solicitand pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate nulitatea absoluta a contractului de inchiriere nr. 5580/ 04.06.2003, modificat prin actul aditional nr. 4068/30.03.2004.
SC MM SRL a formulat cerere de interventie in interes propriu prin care a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere nr. 5580/ 04.06.2003.
Prin Ordinul nr. 322/ 19.02.1999 al Ministerului Tineretului si Sportului s-a infiintat CSNB, institutie publica in subordinea Ministerului Tineretului si Sportului prin reluarea obiectivelor cuprinse in anexa 1 printre care si cele situate in Aleea Strandului nr. 1. Prin H.G. nr. 759/2003 a fost infiintata ANST ca organ de specialitate al administratiei publice centrale, cu personalitate juridica, iar prin HG. Nr. 1721/2008 s-a abrogat HG nr.759/2003, Agentia fiind preluata de Ministerul Tineretului si Sportului si conform art. 20 din acest ultim act normativ, complexurile sportive nationale au trecut in subordinea Ministerului Tineretului si Sportului, obiectul de activitate al acestora ramanand acelasi, respectiv, administrarea bazelor sportive de interes national si international destinate cu prioritate pregatirii loturilor nationale si olimpice, precum si organizarii competitiilor de nivel national si international.
Tribunalul a apreciat ca reclamanta justifica atat calitatea procesuala activa cat si un interes in formularea prezentei cereri, avand in vedere ca nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata si faptul ca ANS dar si succesorii acestia au avut in subordine complexele sportive nationale.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientei si exceptia lipsei de interes instanta a apreciat ca nu este vorba de exceptii propriu -zise si ca de vreme ce printr-o incheiere anterioara s-a apreciat ca sunt indeplinite cerintele prevazute de art. 49 C.proc.civ. privind invocarea unui drept propriu si justificarea unui interes propriu aceste aspecte nu mai pot fi repuse in discutie.
Scopul infiintarii CSN LM l-a constituit si il constituie asigurarea conditiilor optime de pregatire a sportivilor nominalizati in loturile olimpice si nationale in vederea obtinerii de performante la nivel european mondial si olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de functionare, iar obiect sau de activitate consta in administrarea bazelor sportive de interes national si international destinate cu prioritate loturilor nationale si olimpice precum si organizarii competitiilor sportive la nivel national si international.
Prin HG nr. 377/13.05.1999 s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului in domeniul privat al statului a terenului situat in Bucuresti, str. Standului nr.1 sector 1 si a constructiilor existente pe acest teren, iar prin HG. Nr. 1034/ 1999, terenul a fost transmis cu titlu gratuit din proprietatea privata a statului in proprietatea CS LM.
Conform prevederilor ar. 79 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 in forma in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere dintre parti, schimbarea destinatiei sau desfiintarea unor baze sportive apartinand domeniului public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale se va putea face numai cu aprobarea Ministerului Tineretului si Sportului si cu garantia construirii altor baze sportive similare.
La art. 80 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 s-a prevazut ca baza materiala pentru activitatea sportiva aflata in patrimoniul statului si in folosinta fostului Consiliu National pentru Educatie Fizica si Sport la data de 22.12.1989 se reintegreaza in patrimoniul succesorului in drepturi Ministerul Tineretului si sportului, iar la alin. 9 si10 s-a reglementat ca Ministerul Tineretului si Sportului administreaza baza materiala proprie prin complexurile sportive nationale si cluburile sportive din subordinea sa, precum si prin unitatile de administrare a bazelor sportive din subordinea directiilor pentru tineret si sport judetene, in conditiile legii. Complexurile sportive nationale sunt persoane juridice infiintate prin hotarare a Guvernului ca institutii publice in subordinea Ministerului Tineretului si Sportului, obiectul de activitate al acestora fiind administrarea bazei materiale destinate cu prioritate pregatirii loturilor nationale si olimpice, precum si organizarii competitiilor sportive d e nivel national si international.
Intre paratele CSN LM, in calitate de proprietar si SC T SA, in calitate de chirias, s-a incheiat la data de 04.06.2003 sub imperiul legii nr. 69/2000 contractul de inchiriere nr. 5580/04.06.2000 modificat prin actul aditional nr.4068/ 3.03.2004.
Tribunalul a apreciat in raport de art. 80 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 ca imobilul transmis in proprietatea CSN LM a revenit in patrimoniul Ministerului Tineretului si Sportului si chiar daca s-ar considera ca imobilul a ramas in patrimoniul CSN LM, parata in calitate de institutie publica, nu avea decat acele drepturi si obligatii care sunt in concordanta cu scopul pentru care a fost infiintata, respectiv, asigurarea conditiilor optime de pregatire a sportivilor si obiectul de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei materiale -.
Prin incheierea contractului de inchiriere nr. 5580/ 2003 parata CSN LM si-a depasit in mod evident obiectul de activitate, deoarece a transmis chiriasului SC TS dreptul de folosinta asupra terenului delimitat in anexa 1 la contract, inscris in cartea funciara nr. 7090/ cu nr. cadastral 3478, precum si asupra constructiilor, mijloacelor fixe si bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate in anexa 1 si situate in cadrul bazei sportive Strandul Tineretului in schimbul unei chirii prevazute la art. 4 din contract.
Prin actul aditional nr. 4068/30.03.2004 a fost modificata anexa 1 pct. 1 in sensul ca suprafata totala inchiriata este de 65.618,83 mp. In preambulul contractului de inchiriere s-a prevazut la pct. 2 ca proprietatea inchiriata va fi folosita de chirias pentru activitati din domeniul de dezvoltare imobiliara multifunctionala, aferente in primul rand activitatii sportive si de agrement activitatea principala fiind aceea a dezvoltarii si modernizarii bazei si instalatiilor sportive aferente proprietatii inchiriate conform standardelor europene calitate.
Parata SC T SA nu a produs nicio proba din care sa rezulte ca de la data la care a dobandit folosinta spatiului si pana in prezent ar fi dezvoltat sau modernizat in vreun fel baza sportiva inchiriata. In conditiile in care in anii 2003 si 2004 nu a platit nici o chirie, iar in perioada 2005 - 2006 a platit o chirie foarte mica in raport cu imobilul inchiriat, scopul real al incheierii contractului a fost acela de a constitui in favoarea chiriasului drepturi reale asupra terenului care sa permita acestuia dezvoltarea unui proiect imobiliar. Contractul a fost incheiat pentru o perioada de 49 de ani, chiriasul avand optiunea de a reinnoi contractul pentru inca doua termene a cate 49 de ani. Referitor la pretul locatiunii partile au convenit ca pentru proprietatea inchiriata locatarul sa achite o chirie reprezentand 30% din beneficiile realizate anual de chirias din exploatarea proprietatii inchiriate la care se adauga TVA.
Prin actul aditional a fost completat art. 4.3 din contract unde s-a prevazut ca plata chiriei se va face in primul trimestru calendaristic al anului pentru anul anterior, in contul proprietarului, pe baza facturii comunicate de proprietar conform datelor din bilantul anual. La art. 4.4. s-a stipulat ca obligatia de plata va fi stinsa prin darea in folosinta exclusiva proprietarului a unei cladiri necesare activitatii sportive asa cum prevede art. 5.2.lit. a ce face parte din proiectul de dezvoltare imobiliara si care urmeaza sa se realizeze in termen de 2 ani din momentul obtinerii autorizatiei de constructie si avizelor necesare procesului de autorizare prevazut in certificatul de urbanism . La art. 5.2. din contractul de inchiriere s-a prevazut ca locatorul are dreptul sa utilizeze pe toata perioada inchirierii, ca echivalent al chiriei datorate de chirias, o cladire necesara activitatii sportive in suprafata de 4200 mp construita din fondurile sale, in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara pe care urmeaza sa-l realizeze pe proprietatea inchiriata. Tribunalul a apreciat ca din aceste clauze rezulta in mod clar ca proiectul imobiliar al chiriasului nu vizeaza edificarea unor constructii in scopul dezvoltarii sau modernizarii bazei sportive existente pe terenul din Bucuresti str. Primo Nebiolo nr. 1(fosta Strandului nr. 1), din moment ce locatorul a acceptat ca echivalent al chiriei datorate utilizarea unei cladiri cu suprafata desfasurata de 4200 mp construita pe proprietatea inchiriata sau pe orice alt amplasament pus la dispozitie de chirias si acceptat de proprietar ori pus la dispozitie de proprietar si acceptat de chirias.
Conform art. 6.4. din contractul de inchiriere proprietarul a recunoscut si acceptat ca la incetarea contractului imbunatatirile si modernizarile aduse proprietatii inchiriate sa ramana in proprietatea sa, iar orice cladire sau structura nou edificata pe proprietatea inchiriata sa ramana proprietatea chiriasului.
Totodata, prin clauza de la art. 6.5 proprietarul a recunoscut chiriasului dreptul de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare, cladirilor si structurilor ce raman in proprietatea chiriasului. La art. 12 s-a prevazut ca proprietarul a acceptat intentia chiriasului de a solicita autoritatilor competente reincadrarea utilizarii partiale a proprietatii inchiriate pentru birouri comerciale, activitati de agrement si utilizari conexe acestora, inclusiv pentru suprafata prevazuta de art. 5.2.lit. a din contract. Analizand aceste clauze in lumina dispozitiilor art. 34 din Decretul nr.31/1954, instanta a concluzionat ca prin acest contract de inchiriere parata CSN LM a constituit in favoarea paratei un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare ce vor ramane in proprietatea chiriasului si a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul inchiriat, lipsind activitatea sportiva de o baza materiala importanta pentru o perioada de 49 de ani si care se poate intinde pana la 147 de ani.
Cauza contractului contravine scopului pentru care a fost infiintata parata CSN LM, respectiv, acela de administrare a bazei materiale. In consecinta, s-a constatat ca acest contract este lovit de nulitate absoluta.
Tribunalul a mai retinut ca motive de nulitate absoluta, cauza ilicita si frauda la lege, intrucat dispozitiile legale invocate in vederea incheierii contractului de inchiriere au fost deturnate de la scopul pentru care au fost edictate. S-a apreciat ca termenul pentru care a fost incheiat si prelungirea succesiva a acestuia aproprie contractul de inchiriere de un contract de concesiune a carui incheiere se putea face doar urmand procedura reglementata de Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, iar modalitatea de stabilire a chiriei ca procent din beneficiile obtinute de chirias aproprie contractul de un contract de parteneriat public privat reglementat de legea nr.16/2002 sau de achizitia publica de lucrari.
In privinta drepturilor conferite chiriasului acestea nu au fost limitate la dreptul de folosinta asupra imobilului ci locatorul a constituit in favoarea chiriasului drepturi reale asupra imobilului cu titlu gratuit. Chiria platita de parata SC T SA s-a dovedit a fi derizorie asa cum a rezultat din raportul de expertiza contabila efectuat in cauza si avand in vedere toate acestea, instanta a admis actiunea si a constatat nulitatea absoluta a contractului de inchiriere nr. 5580/ 04.03.2003 modificat prin actul aditional nr. 4068/30.0.32004.
SC T SA a declarat apel impotriva acestei sentinte, solicitand schimbarea in tot a hotararii atacate, in sensul respingerii actiunii ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa si, in subsidiar, respingerea actiunii ca neintemeiata, iar in ceea ce priveste cererea de interventie, respingerea acesteia, ca fiind lipsita de interes, in subsidiar, ca inadmisibila si, pe fond, ca neintemeiata.
In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamatei, se arata ca aceasta a fost respinsa in mod gresit de catre instanta de fond, deoarece reclamanta ANST este supraordonata paratei CSN LM numai in ceea ce priveste bunurile apartinand domeniului public sau privat al statului aflate in administrarea paratei dar nu si in privinta dreptului de proprietate privata apartinand acestui complex. Prin H. nr.1034/1999 imobilul in litigiu a fost transmis cu titlu gratuit, din proprietatea privata a statului in proprietatea privata a CSN LM.
Apelanta considera ca motivele de nulitate absoluta retinute de prima instanta nu exista.
In acest sens, se afirma ca parata CSN LM a incheiat contractul de inchiriere urmarind in principal dezvoltarea si modernizarea bazei sportive aferente proprietatii inchiriate conform standardelor europene de calitate.
Avand in vedere ca bunurile din str. Standului, nr.1, sector 1, au trecut in proprietatea privata a CSN LM conform HG nr. 1034/1999, drepturile statului, inclusiv cele exercitate prin ministerul de resort au incetat, astfel ca prevederile art. 80 din legea nr. 69/2000 nu pot produce un efect translativ de proprietate cu privire la acestea.
Se sustine ca motivarea instantei este contradictorie si neintemeiata avand in vedere ca imobilul ce urmeaza a fi edificat in suprafata de 4200 mp are drept scop unic acela de a servi ca baza materiala pentru desfasurarea de activitatii sportive.
Apreciaza ca analiza facuta de instanta de fond asupra contractului de inchiriere prin comparatie cu un contract de concesiune, respectiv cu un contract de parteneriat public privat nu poate fi considerata o justa motivare a cauzei ilicite intrucat un raport de drept privat nu poate fi analizat din perspectiva unor criterii specifice unui raport juridic de drept public.
Apelanta arata ca nu poate constitui motiv de nulitate absoluta faptul ca in contract a fost stabilita o chirie determinabila si ca pentru o perioada de timp aceasta chirie nu a fost similara cu chiriile practicate in zona. Instanta a aplicat in mod eronat, prin analogie, cauza de nulitate din materia vanzarii, constand in lipsa unui pret serios in materia locatiunii, procedeu nepermis de lege.
In ceea ce priveste cererea de interventie formulata de SC MM SRL, apelanta arata ca nu s-a facut dovada existentei unui folos practic, personal, legitim, nascut si actual pe care intervenienta l-ar obtine in cazul in care cererea sa ar fi admisa.
Nici existenta unor suprapuneri intre spatiile folosite de intervenienta si imobilul inchiriat nu poate justifica un interes care sa intruneasca in mod cumulativ cerintele prevazute de art. 49 c.proc.civ. Eventuala existenta a suprapunerilor ar justifica o actiune in raspundere contractuala impotriva partenerului contractual CSN LM si nu o actiune in constatare impotriva unui tert fata de raportul juridic dintre intervenienta si CSN LM.
Apelanta apreciaza ca actiunea in constatarea nulitatii absolute formulate de intervenienta este si inadmisibila, intrucat intervenienta ar avea la indemana o actiune in realizarea acestor drepturi care este prioritara actiunii in constatare.
Prin intampinare, intimata SC MM SRL a solicitat respingerea apelului, ca neintemeiat si mentinerea ca legala si temeinica a hotararii atacate.
Analizand sentinta atacata prin prisma criticilor invocate si a probelor aflate la dosar Curtea retine urmatoarele :
Criticile referitoare la respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale active si a lipsei de interes privind pe reclamanta Agentia Nationala pentru Sport sunt neintemeiate, avand in vedere ca potrivit prevederilor art. 16 din HG nr. 81/2010, complexurile sportive nationale sunt institutii publice ale Ministerului Educatiei, Cercetarii, Tineretului si Sportului, in subordinea ANST, astfel ca in mod intemeiat a constatat instanta de fond ca reclamanta justifica atat interesul cat si calitatea procesuala activa in actiunea in nulitatea absoluta a unui contract de inchiriere avand ca obiect un bun imobil al CS LM.
Nulitatea absoluta este sanctiunea ce are drept cauza nerespectarea la incheierea actului juridic a dispozitiilor legale care reglementeaza conditiile sale de valabilitate.
Contractul de inchiriere aflat in disputa este lovit de nulitate absoluta pentru depasirea limitelor capacitatii de folosinta si nevalabilitatea cauzei. Potrivit dispozitiilor art. 948 cod civil, cauza unui contract, pentru a fi valabila, trebuie sa indeplineasca mai multe conditii si anume, sa existe, sa fie reala, licita si morala.
CSNB LM a fost infiintat prin Ordinul nr. 32/19.02.1991 al Ministerului Tineretului si Sportului, in subordinea Tineretului si Sportului, scopul constituirii fiind acela de asigurare a conditiilor optime de pregatire a sportivilor nominalizati in loturile olimpice si nationale in vederea obtinerii de performante la nivel european, mondial si olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de functionare, iar obiectul de activitate consta in administrarea bazelor sportive de interes national si international, destinate cu prioritate pregatirii loturilor nationale si olimpice, precum si organizarii competitiilor sportive la nivel national si international.
Prin HG nr. 377/ 13.07.1999, s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului in domeniul privat al statului a terenului situat in Bucuresti str. Strandului nr. 1 sector 1 si a constructiilor existente pe acest teren, iar prin HG nr. 1034/1999, terenul s-a transmis cu titlu gratuit din proprietatea privata a statului in proprietatea Complexului Sportiv National.
La data de 04.06.2003 s-a incheiat intre parata CSN LM, in calitate de proprietar si parata SC T SA, in calitate de chirias contractul de inchiriere nr. 5580 prin care s-a transmis chiriasului dreptul de folosinta asupra terenului delimitat in Anexa 1 la contract, inscris in cartea funciara nr. 7090 cu nr. cadastral 3478, precum si asupra tuturor constructiilor, mijloacelor fixe si bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate in anexa si situate in cadrul bazei sportive Strandul Tineretului, in schimbul unei chirii ce va fi achitata in cuantumul si la termenele prevazute la art. 4 din contract. Din continutul procesului verbal nr. 1 anexa la protocolul din data de 13.10.2003 a rezultat ca i-a fost predat locatarului SC T SA terenul situat in Bucuresti, str. Strandului nr. 1 in suprafata de 65.618,83 mp, iar prin procesul verbal nr. 2, anexa la protocolul din 13.10.2003 au fost predate toate constructiile inscrise in cartea funciara, mai putin pozitia 26 - cantina restaurant -, aceasta facand obiectul contractului de asociere participatiune nr. 3459/ 19.08.1992 incheiat de CSN LM cu SC MM SRL.
Art. 34 din Decretul nr. 31/1954 prevede ca, persoana juridica nu poate avea decat acele drepturi care corespund scopului ei, stabilit prin lege, actul de infiintare sau statut.
Obiectul de activitate al CSN LM priveste administrarea bazei materiale afectate scopului pentru care a fost infiintat complexul, respectiv satisfacerea unui interes public.
Potrivit prevederilor art. 79 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 in forma in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere, "schimbarea destinatiei sau desfiintarea unor baze sportive apartinand domeniului public sau privat al statului sau unitatilor administrativ teritoriale se va putea face numai cu aprobarea Ministerului Tineretului si cu garantia construirii altor sportive similare".
In preambulul contractului s-a prevazut (pct. 2) ca proprietatea inchiriata va fi folosita de chirias pentru activitati din domeniul de dezvoltare imobiliara multifunctionala aferente in primul rand activitatii sportive si de agrement, activitatea principala fiind aceea de dezvoltare si modernizare a bazei si instalatilor sportive aferente proprietatii inchiriate conform standardelor europene de calitate, ceea ce releva faptul ca locatarul a urmarit, prin incheierea acestui contract, desfasurarea de activitati in domeniul dezvoltarii mobiliare, nu neaparat in legatura cu activitatea sportiva avand in vedere lipsa din contract a clauzelor care sa prevada in sarcina chiriasului a unor obligatii concrete in legatura cu modernizarea bazei si instalatilor sportive.
Intr-adevar, din analiza tuturor clauzelor contractului rezulta ca scopul real al incheierii locatiunii a fost acela de a constitui in favoarea chiriasului drepturi reale asupra terenului care sa permita dezvoltarea unui proiect imobiliar, ceea ce dovedeste ca CSN LM si-a depasit limitele capacitatii de folosinta prin incheierea acestui contract de inchiriere.
Chiar daca terenul a fost dat in proprietatea privata a complexului sportiv, acesta este o institutie publica in subordinea Ministerului Tineretului si Sportului, calitate in care nu are decat acele drepturi si obligatii in concordanta cu scopul pentru care a fost infiintata, respectiv asigurarea conditiilor optime de pregatire a sportivilor, dar si cu obiectul de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei sportive - .
La art. 4.4 din contractul de inchiriere s-a prevazut ca obligatia de plata va fi stinsa prin darea in folosinta exclusiva proprietarului a unei cladiri necesare activitatii sportive asa cum prevede art. 5.2 lit. a ce face parte din proiectul de dezvoltare imobiliara si care urmeaza sa se realizeze in termen de 2 ani din momentul obtinerii autorizatiei de construire a tuturor avizelor si acordurilor necesare in procesul de autorizare prevazut in certificatul de urbanism iar la art.5.2 s-a stipulat ca locatorul are dreptul sa utilizeze pe toata durata inchirierii, ca echivalent al chiriei datorate de chirias, o cladire necesara activitatii sportive in suprafata desfasurata de 4200 mp construita de chirias din fondurile sale, in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara pe care urmeaza sa il realizeze pe proprietatea inchiriata sau pe orice alt amplasament pus la dispozitie de chirias si acceptat de proprietar ori pus la dispozitie de proprietar si acceptat de chirias. Atat timp cat locatorul a acceptat ca echivalent al chiriei utilizarea unei cladiri cu suprafata desfasurata de 4200 mp construita pe proprietatea inchiriata sau pe orice alt amplasament rezulta ca proiectul imobiliar al chiriasului nu are ca obiect edificarea unor constructii in scopul dezvoltarii sau modernizarii bazei sportive existente pe terenul din Bucuresti, str. Standului, nr. 1.
Totodata, prin clauza de la art. 6.3 s-a prevazut dreptul chiriasului de a subinchiria partial sau total proprietatea, de a acorda drept de trecere sau de acces, de a institui alte sarcini asupra proprietatii inchiriate sau a unor parti din acestea, de a oferi ca garantie dreptul nascut din contractul de inchiriere in raporturile juridice ce decurg din realizarea scopului pentru care chiriasul inchiriaza proprietatea.
Prin clauza de la art. 6.5 proprietarul a recunoscut chiriasului dreptul de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare, cladirilor si structurile ce raman in proprietatea chiriasului, iar la art. 12, proprietarul a recunoscut si acceptat intentia chiriasului de a solicita autoritatilor competente reincadrarea utilizarii partiale a proprietatii inchiriate pentru birouri comerciale, activitati de agrement si utilizari conexe acestora, inclusiv pentru suprafata prevazuta de art. 5.2 lit. a din contact.
Prin urmare, prin contractul de inchiriere nr.5580/2003, CSN LM a constitut in favoarea SC T SA un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare, cladirilor si structurilor ce vor ramane in proprietatea chiriasului si a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul inchiriat, lipsind in acest fel activitatea sportiva de o baza materiala importanta pentru perioada de 49 de ani si care se poate intinde pana la 147 de ani, in conformitate cu art. 3.1 si 3.2 din contract., fapt care in mod evident contravine scopului pentru care a fost infiintat CSN si obiectului de activitate al acesteia prevazut prin Legea nr. 69/2000. Contractul de inchiriere a fost incheiat pe o perioada de 49 de ani, locatorul avand obligatia sa prelungeasca locatiunea pana la 147 de ani, urmare a notificarii transmise de chirias.
Contractul de inchirie este temporar, chiar daca termenul este determinat sau nedeterminat. In situatia termenului nedeterminat, oricare dintre parti are dreptul de a-l denunta, cu acordarea unui termen de preaviz, or, in cauza de fata, asa cum reiese din continutul contractului, acesta s-a incheiat pe o perioada de timp excesiv de mare, urmarindu-se totodata, eludarea dispozitiilor referitoare la dreptul de denuntare unilaterala la cererea oricarei parti, intrucat, la art. 11 s-a prevazut numai dreptul chiriasului de a renunta la locatiune.
In ceea ce priveste dreptul chiriasului de a institui drepturi de trecere si de acces care constituie drepturi reale sau sa instituie alte sarcini asupra imobilului, clauza este lovita de nulitate, dat fiind faptul ca locatarul nu are decat un drept de creanta si nu poate transmite mai mult decat are si, mai mult decat atat, inserarea acestor clauze releva ca scopul real urmarit de parti la incheierea contractului de inchiriere a fost acela de a constitui un drept real asupra imobilului inchiriat in favoarea locatarului, retinand in acest context si faptul ca locatarul are dreptul de a denunta unilateral contractul, ceea ce conduce la concluzia ca acesta ar deveni proprietarul constructiilor edificate si ar continua sa foloseasca terenul fara a mai plati chirie pentru acest drept.
Cu alte cuvinte, corelativ acestor drepturi nu le corespunde o contraprestatie din partea chiriasului, ceea ce face ca actul juridic sa fie lovit de nulitate absoluta pentru lipsa cauzei, conform art. 948 cod civil.
De asemenea, critica referitoare la respingerea exceptiei lipsei de interes in ceea ce o priveste pe intervenienta SC MM este neintemeiata, deoarece prin cererea de interventie s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere nr. 5580/2003, nulitate ce poate fi ceruta de oricine are un interes, iar interesul intervenientei deriva din faptul ca o parte din suprafetele de teren si constructii primite in folosinta prin contractul de asociere in participatiune nr. 3459/1992 incheiat cu CSN LM formeaza si obiectul contractului de inchiriere.
In concluzie, Curtea retine ca sunt neintemeiate criticile formulate si in temeiul dispozitiilor art. 296 C.proc.civ. a respins apelul ca nefondat.
1