Actiune in rezolutiune contract. Clauza de arvuna cu rol de dezicere Decizie nr. 25/A din data de 25.02.2009
pronunțată de Tribunalul Maramures

Potrivit art. 1298 Cod civil, daca vinderea nu s-a executat din culpa uneia din partile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va intoarce indoita, avand-o primita, daca partea care nu este in culpa nu ar alege mai bine sa ceara executarea vinderii.
Art. 1298 Cod civil reglementeaza arvuna cu rol confirmatoriu, avand natura juridica a unei clauze penale.
Clauza penala intra in functiune numai daca cel in drept nu opteaza pentru executarea silita in natura a contractului.
Prin decizia civila nr. 25/A/5.02.2009 pronuntata de Tribunalul Maramures in dosarul nr. 4913/182/2007, mentinuta prin decizia civila nr. 2363/R/4.112.009 a Curtii de Apel Cluj au fost respinse apelurile declarate de catre parata-reclamanta P.M. si de catre intervenienta in interes propriu M.V., dar a fost admis apelul declarat de catre reclamanta-parata C.I. impotriva sentintei civile nr. 3992/30.06.2008 a Judecatoriei Baia Mare, care a fost schimbata in parte in sensul ca a fost admisa actiunea principala formulata si precizata de catre reclamanta-parata C.I. in contradictoriu cu parata-reclamanta P.M. si s-a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 13.02.2007 intre reclamanta-parata C.I., in calitate de promitent-cumparator si parata-reclamanta P.M., in calitate de promitent-vanzator, avand ca obiect suprafata de teren de 2641 mp situat in Baia Mare.
Parata-reclamanta P.M. a fost obligata la plata catre reclamanta-parata C.I. a echivalentului in lei la data platii a sumei de 50.000 euro, precum si la plata dobanzii legale pana la plata efectiva (...).
Tribunalul retine ca prima instanta a determinat in mod corect natura clauzei inserate in partea de final a inscrisului, aceasta clauza constituind o clauza de arvuna cu rol de dezicere.
Potrivit corespondentei ulterior purtate intre partile contractante, partea care si-a exprimat vointa in sensul neperfectarii contractului de vanzare-cumparare a fost parata-promitenta-vanzatoare. Inclusiv asumarea unei obligatii care implica obtinerea acordului de vointa a intervenientei si neindeplinirea acestei obligatii se traduce printr-o atitudine culpabila a paratei. De asemenea si inducerea ideii ca actioneaza ca mandatar al surorii sale, in lipsa unui astfel de mandat. Asadar, in mod cert, daca avem in vedere si faptul punerii in intarziere a paratei, sunt intrunite toate conditiile necesare pronuntarii unei rezolutiuni judiciare, inclusiv aceea ca reclamanta, in calitate de parte care solicita rezolutiunea, sa-si fi executat sau sa se declare gata sa execute contractul. Obligatiile care-i reveneau reclamantei ca efect al incheierii antecontractului erau de a achita suma de 50.000 euro ca parte din pret (diferenta de pana la 100.000 euro urmand a fi achitata la incheierea contractului notarial) si de a se prezenta in fata notarului in vederea incheierii contractului in forma autentica. Reclamanta a achitat 55.000 euro si pentru notificarea adresata paratei de a se prezenta in fata notarului in data de 27 iunie, prin prezentarea sa personal la notar la data si ora specificate in notificare, reclamanta a dovedit ca si-a asumat obligatiile ce-i reveneau pana la acel moment si era gata sa le indeplineasca pe cele care urmau a fi executate.
Aprecierea atitudinii drept culpabila sau nu a reclamantei trebuie facuta si in raport de natura termenului prevazut in contract ca si termen maxim pentru finalizarea tranzactiei. Acest termen este unul suspensiv, de-abia de la implinirea lui nascandu-se dreptul reclamantei de a obtine executarea obligatiilor asumate de parata.
Reclamanta si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, putand obtine rezolutionarea acestuia. Intrucat, potrivit art. 969 Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege pentru partile contractante, cum reclamanta si parata au convenit in mod liber asupra clauzei de arvuna, data fiind conduita paratei, aceasta clauza urmeaza a-si produce efectele. Suma datorata de catre parata va fi, in temeiul art. 1088 Cod civil, purtatoare de dobanzi si de la data introducerii cererii de chemare in judecata.
Ca efect al rezolutiunii conventiei, in temeiul art. 1021 Cod civil, parata va fi obligata si la plata sumei de 3846,7 lei reprezentand comision de intermediere achitat agentiei imobiliare (3394,5 lei), onorar executor judecatoresc (392,7 lei) si onorariu notar (59,50 lei).