DECIZIA CIVILA NR. 43/Ap
PLANGERE IMPOTRIVA UNEI INCHEIERI DE CARTE FUNCIARA. PIEDICA DE C.F. INTINDERE COMPETENTE REGISTRATOR
Prin sentinta civila nr.4033/15.04.2008 pronuntata in dosarul civil nr.8731/197/2007 Judecatoria Brasov a respins plangerea formulata de petenta SC E. M. SRL B. formulata impotriva Incheierii pronuntate de ANCPI - OCPI B. - Biroul de Carte Funciara in dosarul nr. 18921/2006.
A respins plangerea ce face obiectul dosarului conex nr. 9735/197/2007 formulata de petenta SC E. M. SRL B. formulata impotriva Incheierii pronuntate de ANCPI - OCPI B. - Biroul de Carte Funciara in dosarul nr. 9011/2007.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca, prin incheierea de respingere nr. 18921/16.05.2006 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov s-a dispus respingerea cererii introduse de Judecatoria Brasov prin care se solicita intabularea dreptului de proprietate asupra cotei de 14,54% din terenul construit si neconstruit in suprafata de 349,20 mp cu numar top initial 56,57 inscris in CF 6788 a localitatii Brasov in baza sentintei civile 1536/2006 dosar nr. 9637/2005 al Judecatoriei Brasov.
Prin sentinta civila nr. 1536/2006 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosar nr. 9637/2005, definitiva si irevocabila, s-a admis plangerea petentei SC E. M. SRL, prin reprezentant legal, si s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al acesteia asupra cotei de 14,54% din terenul construit si neconstruit in suprafata de 349,20 mp ce face parte din PUC, cota aferenta corpului A de cladire inscris in CF 6788 a localitatii B., la A+2 cu nr. top (56,57)/1. Aceasta cerere de intabulare a fost promovata in temeiul dispozitiilor sentintei civile 9787/2004 a Judecatoriei Brasov prin care in mod irevocabil s-a constatat ca in baza contractului autentificat sub numarul 29/05.01.2001 la BNP T. P. - G. I. incheiat cu SC R. SRL a dobandit si dreptul de proprietate asupra cotei de 14,54% din terenul construit si neconstruit inscris sub numar top initial 56,57 in suprafata de 349,20 mp ce face parte din PUC dispunand rectificarea CF 6788 B. nr. top (56,57)/1 in sensul radierii dreptului de proprietate asupra cotelor de 14,54% din terenul construit si neconstruit - PUC, inscris in favoarea Statului Roman si intabularea acestui drept in favoarea reclamantei.
Prima instanta a constatat , din studiul cartii funciare si a actelor cf care au stat la baza inscrierilor, ca reiese urmatoarea situatie:
In temeiul actului cf 658-662/2001 imobilul inscris in CF 6788 B. nr. top 56,57 s-a dezmembrat astfel: la A+2 nr. top (56,57)/1 un corp de cladire cu cota de 14,54% din PUC generale si la A+3 nr. top (56,57)/2 al corp de cladire cu cota de 85,46% din PUC generale. Apoi, corpul de avere A+3 s-a dezmembrat in alte doua loturi, A+4 cu nr. top (56,57)/2/1 cu cota de 48,58% din PUC generale si A+5 cu nr. top (56,57)/2/2 cu cota de 36,88% din PUC generale. PUC generale erau constituite din terenul construit si neconstruit cu nr. top initial 56,57 in suprafata de 349,20 mp, accesul in curte, racordurile instalatiilor existente.
Cotele de proprietate atribuite erau de 14,54% + 48,58% + 36,88% = 100%.
Ulterior, in anul 2002, cu actul cf 35454- 35456/2002 s-a solicitat de catre SC T. SRL rectificarea inscrisurilor de mai sus, in sensul ca odata cu dezmembrarea imobilului cu numar top initial 56,57 imobilelor rezultate sa le fie atribuite si cate o suprafata determinata de teren, respectiv 38,38 mp corpului A de la A+2 nr. top (56,57)/1 si 310,82 mp corpului B de la A+3 nr. top (56,57)/2, imobilele rezultate in urma dezmembrarii corpului de avere A+3 urmand a ramane in continuare in indiviziune cu cotele de 59,84% pentru A+4 si 40,16% pentru A+5. Cotele de proprietate ale proprietarilor de la A+4,5 asupra suprafetei de teren de 310,82 mp - 59,84% + 40,16% fiind de 100%. Terenul de 310.92 mp a fost constituit PUC generala pentru cele doua imobile de la A+4,5 in mod eronat, si tot in mod eronat a fost constituit din terenul construit si neconstruit cu nr. top initial 56,57, cererea fiind admisa, apoi in temeiul actului cf 51428/2004 la cererea petentului B. A. O., s-a indreptat eroarea materiala si s-a rectificat suprafata terenului PUC generala de la suprafata de 349,20 mp la suprafata de 310,82 mp.
Prima instanta a apreciat ca actele cf 35454- 35456/2002 si 51428/2004 erau gresite in sensul ca terenul cu numar top initial 56,57 nu putea constitui PUC generala pentru imobilele de la A+4,5 deoarece, din PUC cu nr. top initial 56,57 a fost dezlipita o parte ce a intrat in componenta lotului de la A+2, acestor imobile trebuind sa corespunda PUC - teren diferenta, dupa atribuirea imobilului de la A+2 a suprafetei de 38,38 mp, insa in baza deciziei civile nr. 719/23.11.2005 a Curtii de Apel Brasov s-a admis recursul impotriva incheierii de cf 51428/2004 si in mod irevocabil s-a respins cererea de indreptare a erorii materiale prin care s-a rectificat suprafata terenului PUC generala de la suprafata de 349,20 mp la suprafata de 310,82 mp.
Astfel, in prezent, situatia de cf este urmatoarea: suprafata terenului PUC generala este de 349,20 mp, teren din care s-a atribuit pentru corpul de avere A+2 suprafata de 38,38 mp odata cu radierea cotei de 14,54%, situatie necorectata pana in prezent, sentinta civila 1536/2006 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosar nr. 9637/2005, dispunand radierea dreptului de proprietate asupra cotelor de 14,54% din terenul construit si neconstruit - PUC, inscris in favoarea Statului Roman si intabularea acestui drept in favoarea petentei SC E. M. SRL, cota de 14,54% din suprafata de 349,20 mp din PUC generale cu numar top initial 56,57 fiind materializata si inscrisa ca reprezentand deja suprafata determinata de 38,38 mp aferenta corpului de avere descris la A+2 sub numar top (56,57) totul /1.
Prin sentinta civila nr. 1536/2006 a Judecatoriei Brasov se dispune inscrierea unei cote ideale radiate la data formularii cererii, ori potrivit art. 48 din Legea 7/1996 alin. 1: "In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii: a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indica numele partilor; c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic (ceea ce presupune descrierea lui ca atare la foaia de avere a cartii funciare) d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana; e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului. Alin. 2 stabileste urmatoarele: "Incheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare in care urmeaza a se face inscrierea. De asemenea, se vor indica pozitiile ce au fost radiate si numele celui in favoarea sau impotriva caruia s-au facut inscrierile, indiferent de felul lor." Alin. 3 stabileste: "In cazul in care identificarea cadastrala a imobilului nu este posibila, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentatii cadastrale intocmite si receptionate conform prevederilor prezentei legi."
Inscrisurile prezentate nu indeplinesc conditiile legale pentru ca dispozitiile lor sa poata fi intabulate, astfel incat, in temeiul art. 49 corect s-a constat ca exista piedici la inscriere, cota ideala fiind materializata intre timp in suprafata de 38,38 mp ce sunt descrisi la A+2, in baza unei documentatii cadastrale ce nu a fost corectata, ori, potrivit art. 48 alin. ultim inscrisurile se putea completa cu documentatii cadastrale intocmite si receptionate conform prevederilor prezentei legi, prin care sa se identifice in mod corect imobilele asupra carora se solicita inscrierea dreptului de administrare operativa cu date de carte funciara.
Rectificarea inscrierilor eronate la care petenta face referire, inscrieri efectuate in temeiul actelor de dezmembrare intabulate prin acte de cf necenzurate printr-o sentinta judecatoreasca pana in prezent, in temeiul art. 33 alin 4 din Legea 7/1996 putandu-se face doar pe cale amiabila, prin declaratie autentica, sau hotarare judecatoreasca.
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse, instanta a respins plangerea petentei SC E. M. SRL, prin reprezentant legal impotriva incheierii de respingere nr. 18921/16.05.2006 pronuntate de ANCPI - ACPI B. - Biroul de Carte Funciara.
Petenta, in dosarul conexat 9735/197/2007 a mai formulat plangere si impotriva incheierii nr. 9011/05.02.2007 pronuntate de ANCPI - ACPI B. - Biroul de Carte Funciara cu motivarea ca desi OCPJ B. cunostea faptul ca imobilul, descris in CF 6788, se afla in litigiu din anul 2004 in data de 05.02.2007 s-a notat in CF actul nr. 9011/2007 din care reiese ca s-a inregistrat un contract de schimb imobiliar intre B. O. A. si R. E., contract in continutul caruia se regasesc cotele de parti de uz comun ce se afla in litigiu cu privire la proprietatea, litigiu ce se afla pe rolul Judecatoriei Brasov sub nr. 3738/197/2007.
Raportandu-se tot la dispozitiile art. 48 din Legea 7/1996 rep., ANCPI - ACPI B. - Biroul de Carte Funciara, in temeiul contractului de schimb imobiliar autentificat sub numarul 426/02.02.2007 la BNP T. V., contract incheiat in forma autentica, deci in forma prescrisa de lege, in temeiul extrasului CF 6788 B. ce confirma dreptul de proprietate al numitului B. A. O. asupra imobilului de la A+5 nr. top (56,57)/2/II cu cota de 40,16% din PUC generale - teren de 310,82 mp, teren ramas din nr. top initial 56,57 - teren de 349,20 mp din care s-au scazut cei 38,38 mp, indica numele partilor si individualizeaza imobilul printr-un identificator unic, instanta constata ca in mod corect s-a admis cererea petentului B. A. O. si a petentei R. E. de intabulare a dreptului de proprietate al acesteia din urma cu titlul de drept schimb provenit din cumparare, faptul ca se poarta litigii asupra cotelor de uz comun neputand constitui piedici de carte funciara, litigiile nu indisponibilizeaza imobilele si nici nu le pot scoate din circuitul civil, prin promovarea acestora neputandu-se impieta asupra dreptului de dispozitie al proprietarilor tabulari.
Astfel, fata de cele retinute, instanta a respins plangerea petentei SC E. M. SRL, prin reprezentant legal impotriva incheierii 9011/05.02.2007 pronuntate de ANCPI - ACPI B. - Biroul de Carte Funciara, plangere formulata in dosarul conex 9735/197/2007 al Judecatoriei Brasov.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel petenta SC E. M. SRL BRASOV considerand-o netemeinica si nelegala.
Tribunalul a respins apelul declarat de apelanta petenta SC E. M. SRL B. impotriva sentintei civile nr.4033/15.04.2008 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul civil nr. 8731/197/2007 pe care a pastrat-o, a respins cererea apelantei petente de acordare a cheltuielilor de judecata in apel retinand urmatoarele:
Prin sentinta civila apelata prima instanta a retinut corect ca incheierile de carte funciara atacate de apelanta petenta cu plangeri au fost date cu respectarea si aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente in speta, instanta procedand la verificarea in amanunt a intregii situatii de carte funciara pusa in discutie de petenta, avand in vedere inscrierile din cartea funciara prin raportare la inscrisurile care au stat la baza efectuarii acestora.
De altfel, si incheierea de respingere nr.18921/16.05.2006 pronuntata de OCPI Brasov - Biroul de Carte Funciara B. - cuprinde descrierea amanuntita a situatiei de carte funciara si motivarea pentru care s-a apreciat ca exista piedica CF la intabularea dreptului de proprietate asupra cotei de 14,54 % din terenul construit si neconstruit in suprafata de 349,20 mp, cu nr.top initial 56,57, inscris in CF nr.6788 B. in baza sentintei civile nr.1536/2006 pronuntata in dosarul nr.9637/2005 a Judecatoriei Brasov.
Tribunalul a constatat ca art.59 alin.1 din Regulament se refera la atestarile pe care le face asistentul registrator cu privire la inexistenta sau existenta unei piedici pentru efectuarea inscrierilor, precum si a inscrisului in temeiul caruia se cere inscrierea. Aceasta atestare reprezinta, de fapt, confirmarea existentei unei realitati, ori chiar un act prin care se certifica o anumita imprejurare.
In cazul inscrierii unui drept de proprietate in CF atestarea se concretizeaza intr-o nota scurta inscrisa de asistentul-registrator pe cerere in legatura cu existenta sau inexistenta vreunei piedici in raport cu datele de carte funciara , precum si a inscrisurilor si documentatiei care stau la baza operatiunii solicitate.
Daca exista piedici de carte funciara, respectiv daca descrierile din cerere nu se potrivesc cu situatia de carte funciara, aceste piedici vor fi mentionate pe cerere, iar daca nu exista piedici se face mentiune in acest sens.
Dupa efectuarea atestarilor purtand asupra piedicilor si a inscrisului care sta la baza inscrierii, registratorul dispune prin rezolutie intocmirea incheierii de carte funciara.
Potrivit art.63 alin.1 din Regulament, registratorul cerceteaza indeplinirea conditiilor de fond si de forma ale cererii, conform art.20 si 48 din Legea nr.7/1996. In cadrul acestei cercetari este examinat inscrisul atasat cererii si pe al carui temei se solicita efectuarea operatiunii, sub aspectul indeplinirii urmatoarelor conditii: este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; indica numele partilor; individualizeaza imobilul printr-un identificator unic; este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana; este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.
Cercetarea intreprinsa de registrator are in vedere limitele conditiilor de fond si de forma ale cererii, acesta nefiind in masura sa emita aprecieri care tin de temeinicia cererii, indiferent daca la baza ei se afla o hotarare judecatoreasca, un act notarial sau unul administrativ.
Din analiza dispozitiilor art.48 alin.1 din Legea nr.7/1996 rezulta ca, in cazul admiterii cererii, registratorul dispune prin incheiere intabularea sau inscrierea provizorie, fiind omisa explicit notarea ca forma a inscrierii in cartea funciara, prin aceasta precizare a textului de lege accentuandu-se vointa legiuitorului ca doar in cazul intabularii si a inscrierii provizorii inscrisul care sta la baza operatiunii de evidentiere sa indeplineasca conditiile prevazute de art.48 lit.a-e din lege, notarea nefiind supusa acelorasi cerinte de forma.
Tinand seama de prevederile legale anterior citate tribunalul a constatat ca, in speta, prima instanta a retinut in mod corect ca asistentul registrator si registratorul care a intocmit incheierea atacata cu prezenta plangere, si-au indeplinit atributiile de verificare a cererii, a actelor in baza carora s-a solicitat de catre apelanta petenta intabularea dreptului sa de proprietate in cartea funciara , precum si situatia de CF existenta la momentul formularii cererii de inscriere si, constatand ca exista piedici de CF, a respins cererea.
Sustinerile apelantei petente in apelul formulat nu pot fi primite, avand in vedere faptul ca, prima instanta, in aceasta plangere formulata impotriva incheierilor de CF, nu era abilitata sa statueze in legatura cu valabilitatea sau nevalabilitatea unor inscrisuri sau documentatii care au stat la baza inscrierilor in cartea funciara efectuate anterior momentului formularii de catre apelanta petenta a cererii de inscriere in evidentele funciare a dreptului sau de proprietate,
Si nici nu avea abilitarea sa constate ca piedicile la inscriere a dreptului de proprietate al apelantei petente sunt determinate de acte CF necenzurate printr-o hotarare judecatoreasca.
Toate aspectele invocate de catre apelanta petenta in legatura cu existenta anumitor neconcordante sau chiar neregularitati existente in cuprinsul cartii funciare, neregularitati care se constituie in piedici la inscrierea dreptului sau de proprietate, nu intra in competenta de verificare a registratorului investit cu solutionarea unei cereri de inscriere a unui drept real in evidentele funciare, si nici a instantei de judecata investita cu solutionarea plangerii impotriva incheierii de carte funciara, aceste critici putand fi valorificate, eventual, pe calea unei actiuni in rectificare de carte funciara, deoarece petitele formulate sunt cele specifice unei asemenea actiuni si care pot fi solutionate numai in contradictoriu cu titularii drepturilor inscrise in CF.
Aceasta concluzie se impune avand in vedere faptul ca procedura de inscriere in cartea funciara are caracter necontencios, intrucat nu se tinde la stabilirea unui drept potrivnic fata de un alt subiect de drept, cererea de inscriere in cartea funciara caracterizandu-se prin absenta unui litigiu, a unui diferend si a unui adversar. In exercitarea controlului judiciar, instanta investita cu solutionarea caii de atac impotriva incheierii de respingere a unei cereri de inscriere trebuie sa se raporteze numai la inscrierile actuale si sa se pronunte in raport de acestea