Rectificarea suprafetei terenului inscrisa in cartea funciara. Admisibilitate
Legea nr. 7/1996 - art. 32 alin. (1) lit. a), art. 34 alin. (1) pct. 4
Potrivit art. 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996 "orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului", iar conform art. 32 alin. (1) lit. a) din aceeasi lege, "efectul de opozabilitate al inscrierilor este inoperant cu referire la suprafata terenurilor, destinatia, categoria de folosinta, valoarea sau alte asemenea aspecte".
Din textele legale mai sus citate reiese ca principiul publicitatii materiale sau principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara nu se aplica inscrierilor privitoare la intinderea terenului, daca suprafata inscrisa difera de cea reala, precum si ca ipoteza prevazuta de art. 34 alin. (1) pct. 4 subsumeaza toate cazurile neprevazute de lege, in care exista neconcordanta intre realitatea juridica si inscriere.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 417 din 14 aprilie 2011, G.O.
Prin Sentinta civila nr.19075/22.12.2009 pronuntata in dosarul nr. 10974.1/325/2008, Judecatoria Timisoara a respins actiunea formulata si precizata de reclamantii A.C.F. si A.S.E., in contradictoriu cu paratii T.M, B.I., B.V., P.C., P.C.M., C.L. al com. P. si com. P. prin Primar.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de fond a retinut din cuprinsul extrasului CF nr. 1165 P. ca imobilul inscris la nr. cadastral 2269/9, proprietatea reclamantilor, este compus din teren cu casa nr. 21 in suprafata de 837 m2.
Potrivit concluziilor raportului de expertiza tehnica judiciara in specialitatea topografie suprafata masurata a imobilului cu nr. cadastral 2268/9 este de 1084 mp., mai mare cu 247 mp. decat suprafata tabulara inscrisa in CF nr. 1165 P.
Desi reclamantii au solicitat modificarea suprafetei de teren in cartea funciara, cu precizarea expresa a faptului ca nu se afla intr-un caz de rectificare a cartii funciare, aspecte reiterate si in cererea de apel formulata impotriva sentintei civile nr. 416/13.01.2009 a Judecatoriei Timisoara, si au indicat ca temei de drept art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006 care prevede ca "modificarea nu se va putea face decat la cererea titularului dreptului de proprietate, precum si in baza actelor doveditoare, astfel incat modificarea suprafetei inscrise in cartea funciara nu va fi considerata o rectificare de carte funciara", instanta de fond a analizat actiunea prin prisma dispozitiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificarile ulterioare, dat fiind caracterul obligatoriu al dezlegarilor de drept ale instantei de control judiciar.
Art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificarile ulterioare prevede ca "orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca (_) inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului".
Instanta de fond a retinut ca actiunea de rectificare a cartii funciare nu este intemeiata deoarece situatia reala actuala a imobilului nu difera de cea initiala din cartea funciara, neexistand nicio modificare a drepturilor reclamantilor asupra imobilului CF nr. 1165 P. nr. cadastral 2269/9. Elementul intinderii suprafetei de teren nu s-a schimbat in prezent fata de situatia de carte funciara anterioara, deoarece chiar expertul in specialitatea topografie a aratat ca terenul reclamantilor este cel inscris la nr. cadastral 2269/9 din CF nr. 1165 P., ca este delimitat de imobilele invecinate, fiind imprejmuit din plasa de sarma si ca, desi are o suprafata masurata mai mare decat cea mentionata in cartea funciara, nu se aduce atingere dreptului de proprietate al vecinilor. In aceste conditii, s-a constatat ca imobilul reclamantilor a fost dintotdeauna astfel, ca nu a suferit modificari care sa determine in prezent o alta situatie ce sa necesite rectificarea cartii funciare. Mentionarea unei alte suprafete a imobilului in cartea funciara, in conditiile identitatii de nr. cadastral intre terenul din CF si cel stapanit de reclamanti in fapt, este o simpla stare de fapt care, astfel cum a statuat si instanta de control judiciar, se sustrage sferei de aplicare a principiului opozabilitatii inscrierilor in CF. Pentru aceste motive, instanta de fond a retinut ca reclamantii nu au dovedit temeinicia actiunii prin prisma dispozitiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificarile ulterioare.
Fata de cele de mai sus, vazand si dispozitiile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificarile ulterioare coroborate cu celelalte dispozitii legale mentionate in cuprinsul acestei hotarari, instanta de fond a respins actiunea, astfel cum a fost precizata, ca neintemeiata.
Impotriva acestei hotarari au declarat apel reclamantii A.C.F. si A.S.E., solicitand admiterea apelului, modificarea sentintei apelate in tot si in consecinta admiterea actiunii in sensul de a se dispune modificarea suprafetei de teren inscris in CF nr. 1165 P. de la suprafata de 837 mp, cat este inscrisa in prezent, la 1.049 mp, care este suprafata reala.
In motivarea apelului reclamantii apelanti au aratat ca sunt proprietari ai imobilului situat in localitatea P. constand in imobilul inscris in CF nr. 1165 P.
In cartea funciara reclamantii figureaza cu o suprafata a terenului de 837 mp. In realitate insa, suprafata terenului aferent nr. top este mult mai mare. de 1.049 mp., lucru care a fost confirmat printr-o expertiza judiciara.
Imobilul proprietatea reclamantilor se invecineaza cu partile intimate din cauza asa cum s-a aratat in actiunea initiala, nici unul dintre acestia neopunandu-se actiunii reclamantilor, deoarece dreptul lor de proprietate nu a fost afectat in nici un fel.
Prin decizia civila nr. 860/A din 8 decembrie 2010, pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 10974.1/325/2008, a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelantii A.C.F. si A.S.E. impotriva sentintei civile nr. 19075/22.12.2009, pronuntata de Judecatoria Timisoara in dosarul 10974.1/325/2008.
Pentru a pronunta aceasta hotarare tribunalul a retinut ca prin decizia de casare instanta de control judiciar a stabilit ca reclamantii isi pot rezolva neconcordanta cu privire la suprafata de teren pe calea actiunii de rectificare de carte funciara, care trebuie initiata in conditiile de exigenta ale art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, dar trebuie respectat si actul de investire a instantei.
Desi in rejudecare s-a analizat doar posibilitatea de rectificare a cartii funciare, invocand caracterul obligatoriu al dezlegarilor de drept date de Tribunal, acesta din urma constata ca actiunea formulata de reclamanti nu este intemeiata.
Considerentele instantei in ceea ce priveste rectificarea de carte funciara sunt temeinice, motiv pentru care ele vor fi insusite de tribunal. In decizia de casare s-a retinut posibilitatea actiunii mentionate, dar cu conditia respectarii exigentelor textului si cu observarea concluziilor raportului de expertiza. Reclamantii nu au dovedit starea de fapt ce reprezinta premisa textului art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, anume ca la un moment dat s-a produs o modificare ce a determinat ivirea neconcordantei.
Masuratorile efectuate de expert si concluziile raportului de expertiza in sensul ca nu se afecteaza dreptul de proprietate al vecinilor nu sunt suficiente pentru admiterea actiunii de rectificare de carte funciara, ele reprezentand date tehnice care ar trebui coroborate cu alte aspecte de fapt pentru a determina solutia potrivit careia si diferenta de suprafata ar trebui sa se regaseasca in proprietatea reclamantilor si implicit in cartea funciara.
Asa cum se arata si in decizia nr. 723/2010 de catre Curtea Constitutionala care a admis exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 33 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, rectificarea poate fi majora, reprezentand un act constitutiv de drepturi. Aceasta este si situatia in speta, intrucat reclamantii solicita recunoasterea dreptului asupra diferentei de 247 mp, fara a dovedi existenta in speta a unuia dintre modurile de dobandire a proprietatii prevazute de Codul civil sau legile speciale.
Daca ne raportam la modificarea de cartea funciara, asa cum a fost formulata actiunea de catre reclamanti, ce nu au inteles sa o modifice, trebuie observat ca prin decizia mentionata Curtea Constitutionala a inlaturat aplicarea Ordinului nr. 634/2006 modificat al directorului ANCPI, astfel ca in analiza acestei institutii trebuie sa avem in vedere doar art. 33 din Legea nr. 7/1996, precum si dreptul comun in materie de dobandire a proprietatii.
Concluziile expertizei nu pot constitui singure temei al admiterii actiunii, ele fiind rezultatul unor masuratori, fara a exista la dosar alte date de fapt pentru a concluziona ca trebuie modificata suprafata mentionata in cartea funciara. Nici o lege civila nu prevede ca datele tehnice ale unei expertize pot sta la baza recunoasterii dreptului de proprietate al reclamantilor.
Nu se poate retine nici faptul ca admiterea actiunii cu consecinta inscrierii suprafetei majorate in cartea funciara nu are decat efect de opozabilitate in raport cu dispozitiile art. 32 din Legea nr. 7/1996, pentru ca ulterior unei astfel de hotarari reclamantii s-ar afla in situatia de a fi inscrisi ca proprietari ai unui imobil cu o suprafata mai mare decat aceea inscrisa in titlul prin care a dobandit dreptul, astfel ca vor putea instraina imobilul sau nu daca notarul public refuza sa efectueze operatiunea, dar in orice caz se vor folosi de hotarare pentru a transmite dreptul lor "majorat", sau, in cazul contrar, se vor afla in imposibilitatea de a-si exercita dreptul de dispozitie, fie si doar cu privire la suprafata de teren inscrisa in titlu.
Impotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010, pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 10974.1/325/2008 au declarat recurs reclamantii A.C.F. si A.S.E., solicitand admiterea recursului, modificarea hotararii atacate iar in fond admiterea actiunii initiale si modificarea intinderii suprafetei de teren inscrisa in CF 1165 P. de la 837 mp. la 1049 mp., care reprezinta suprafata reala.
In motivarea recursului au sustinut ca sunt proprietarii imobilului inscris in CF 1165 P. in care figureaza terenul ca fiind in suprafata de 837 mp., insa in realitate suprafata este de 1049 mp, aspect confirmat de expertiza judiciara intocmita in cauza.
Au aratat ca vecinii nu se opun admiterii actiunii deoarece dreptul lor de proprietate nu poate fi afectat si ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, text potrivit caruia se poate cere rectificarea cartii funciare in situatia in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde cu situatia juridica reala a imobilului.
Au aratat ca prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra imobilului, ca hotararea este vadit nelegala, ca nu s-a facut o analiza complexa a dispozitiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ci doar o analiza partiala fara a se analiza situatia specifica modificarii de carte funciara si fara sa faca referire la concluziile specialistului care a aratat ca imobilul teren nu s-a modificat ca suprafata.
Este criticata hotararea tribunalului si pentru faptul ca nu a tinut seama de concluziile expertului care a aratat ca toate imobilele invecinate au o suprafata mai mare decat cea inscrisa in carte funciara, ca exista erori la masurarile initiale, de la momentul realizarii cartilor funciare, iar hotararea Curtii Constitutionale invocate de catre instanta de apel nu le este opozabila intrucat normele legale declarate neconstitutionale se refera doar la aliniatul (6) din art. 33 al Legii nr. 7/1996, alin. (3) si art. 34 pct. 4 din lege ramanand in vigoare.
Prin decizia civila nr. 417 din 14 aprilie 2011, Curtea de Apel Timisoara a admis recursul declarat de reclamantii A.C.F. si A.S.E. impotriva Deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010 a Tribunalului Timis, pe care a modificat-o in sensul ca a admis apelul reclamantilor, a schimbat in tot sentinta si a admis actiunea precizata a reclamantilor, modificand intinderea suprafetei de teren inscrisa in CF nr. 1165 P., in sensul ca suprafata reala a terenului este de 1064 mp.
Pentru a hotari astfel, Curtea a avut in vedere argumentele de mai jos.
Reclamantii A.C.F. si A.S.E. au solicitat constatarea ca suprafata reala a imobilului proprietatea lor, inscris in CF 1165 P., nr. cadastral 2269/9, este in realitate mai mare decat suprafata inscrisa in cartea funciara, respectiv cea de 837 mp., sens in care, in contradictoriu cu paratii T.M., B.V., B.I., P.C., Consiliul Local al Comunei P. si Comuna P. prin Primar - vecini ai imobilului proprietatea lor, au cerut instantei sa rectifice cartea funciara prin inscrierea suprafetei reale detinute, aceea de 1049 mp teren.
Paratii T.M., B.V., B.I., P.C. au aratat ca reclamantii nu le-au incalcat proprietatea si de-a lungul timpului nu a fost mutata nicio linie de hotar, iar paratii Consiliul Local P., Com. P. prin Primar si P.C.M. au declarat ca nu se opun admiterii actiunii.
Raportul de expertiza tehnica topografica intocmit in cauza de domnul expert A.C. constata ca suprafata reala a imobilului proprietatea reclamantilor apelanti este de 1049 mp., cu 247 mp. mai mare decat suprafata inscrisa in CF 1165 P. (837 mp.) si ca imobilele invecinate au suprafete reale diferite, respectiv mai mari decat cele inscrise in cartile funciare.
Finalitatea spre care tind reclamantii recurenti, prin promovarea litigiului de fata, este aceea a restabilirii concordantei dintre configuratia cantitativa a imobilului - teren cu casa nr. 21, inscris in CF 1165 P., nr. cadastral 2269/9 si cea reala.
Potrivit art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificarile ulterioare "orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca (_) inscrierea din CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului".
Potrivit art. 32 lit. a) din Legea 7/1996, efectul de opozabilitate al inscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafata terenurilor, destinatia, categoria de folosinta, valoarea sau alte asemenea aspecte.
Principiul publicitatii materiale sau principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara nu se aplica inscrierilor privitoare la intinderea terenului, daca suprafata inscrisa difera de cea reala, deoarece mentiunea din prima parte a cartii funciare, referitoare la suprafata imobilului reprezinta un element descriptiv al situatiei de fapt a imobilului, fiind de necontestat aspectul potrivit caruia cartea funciara garanteaza existenta dreptului, iar nu si intinderea sa.
In speta, actiunea in rectificare promovata de reclamantii apelanti se incadreaza in ipoteza particularizata de art. 34 pct. 4 din Legea 7/1996, care subsumeaza toate cazurile neprevazute de lege in care exista neconcordanta intre realitatea juridica imobiliara si inscriere si care se impune a fi initiata in conditiile de exigenta ale procedurii contencioase, in contradictoriu cu titularii fondurilor limitrofe, al caror drept, sub aspectul intinderii, ar putea fi afectat.
Schimbarea mentiunilor referitoare la suprafata terenului reprezinta un aspect tehnic care nu afecteaza esenta dreptului intabulat in cartea funciara, cele mentionate fiind intarite si de dispozitiile art. 89 alin. (5) si (6) din regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Directorului General al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, publicat in Monitorul Oficial nr. 1049/2006.
Dispozitiile art. 19 alin. (2) lit. k) din Regulamentul privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 al Directorului General al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, publicat in Monitorul Oficial nr. 1048/2006, prevad, ca piesa componenta a documentatiei necesare inscrierii modificarii suprafetei imobilului este hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau declaratia autentica de vointa si procesul verbal de vecinatate cu semnaturile vecinilor.
In consecinta, actul normativ sus mentionat lasa la latitudinea proprietarului daca intelege sa solicite modificarea suprafetei imobiliare prin hotarare judecatoreasca sau pe cale administrativa. Reclamantii au ales prima varianta, iar calitatea procesuala pasiva a proprietarilor vecini este indubitabila atata timp cat pe cale administrativa se semneaza un proces-verbal de vecinatate cu acestia. In cazul de fata, hotararea judecatoreasca ce le va fi opozabila va inlocui procesul verbal de vecinatate, iar documentatia cadastrala necesara inscrierii modificarii suprafetei imobilului va fi documentatia cadastrala executata judiciar in cadrul unei expertize tehnice judiciare de specialitate.
Fata de continutul lucrarii de specialitate efectuate in cauza, din care rezulta ca imobilul proprietatea reclamantilor, inscris in CF 1165 P., nr. cad. 2269/9, are o suprafata masurata de 1084 mp. si, ca prin inscrierea in cartea funciara a acestei suprafete nu se aduce atingere dreptului de proprietate al vecinilor, precum si fata de prevederile legale anterior mentionate, Curtea gaseste ca recursul declarat de reclamantii A.C.F. si A.S.E. impotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010, pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr.10974.1/325/2008 este fondat.