Prestatie tabulara. Admisibilitate. Conditii
Legea nr. 247/2005, art. 5 alin. (2)
C.civ., art. 1073, art. 1077, art. 970 alin. (2)
Legea nr. 7/1996, art. 27
Prin Legea nr. 247/2005 legiuitorul a prevazut in ca in cazul in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Tot astfel, art. 27 din Legea nr. 7/1996 statueaza ca cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa ii predea toate inscrisurile necesare pentru inscrierea acelui drept, iar daca un drept inscris in cartea funciara se stinge, titularul este obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare radierii.
In situatia in care cel obligat nu preda inscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna inscrierea in cartea funciara, hotararea instantei de judecata urmand sa suplineasca consimtamantul la inscriere al partii care are obligatia de a preda inscrisurile necesare inscrierii, dreptul la actiunea in prestatie tabulara fiind imprescriptibil.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia comerciala,
Decizia civila nr. 109 din 26 mai 2009
Prin sentinta civila nr. 142 din 16 februarie 2009 pronuntata in dosarul nr. 3420.1/208/2007 Tribunalul Caras-Severin a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. C S.A. Resita, prin lichidator judiciar L S.P.R.L. Resita, impotriva paratei S.C. C.G. S.R.L. Caransebes (actuala S.C. C S.R.L.) avand ca obiect evacuare si predarea bunului in starea in care a fost preluat, admitand, totodata, cererea reconventionala a societatii parate si a constatat ca aceasta a cumparat prin contract de vanzare-cumparare sub semnatura privata imobilul inscris in C.F. nr. 14395 Caransebes, nr. top. 4639/2/b, hotararea judecatoreasca urmand sa tina loc de contract autentic, partea fiind autorizata sa se adreseze O.J.C.P.I. Caras-Severin in vederea intabularii dreptului sau de proprietate, parata reconventional fiind obligata sa-i achite suma de 11.419,32 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel instanta de fond a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare din 2 noiembrie 2001 S.C. C S.A. Resita a vandut catre S.C. C.G. S.R.L obiectivul numit "Baza de receptie Caransebes", pretul stabilit si insusit de parti fiind de 320.000.000 lei (ROL), fara T.V.A., acestea stabilind ca ii revine cumparatorului sarcina intabularii obiectivului si a terenului aferent, precum si suportarea cheltuielilor efectuate cu aceste operatiuni. Vanzatorul si-a asumat obligatia sa puna la dispozitia cumparatorului documentatia necesara pentru intabulare si sa-i predea in bune conditii bunul care face obiectului contractului. Pretul a fost achitat integral de cumparator, caruia i s-a eliberat factura fiscala, iar acesta a efectuat si suportat cheltuielile pentru obtinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, indeplinindu-si astfel toate obligatiile contractuale asumate. Ca atare, in data de 4 noiembrie 2003 la Biroul Notarului Public S.G. a fost autentificat sub nr. 3867 contractul de vanzare-cumparare.
Dupa intrarea S.C. C S.A. Resita in procedura reorganizarii judiciare si a falimentului administratorul judiciar L S.P.R.L. Resita a solicitat anularea acestei conventii, iar Tribunalul Caras-Severin prin decizia civila nr. 274/02.03.2006 a anulat contractul autentic, dar numai pentru motivul ca a fost incheiat cu vicierea consimtamantului unitatii reclamante, care nu a mandatat nicio persoana sa incheie actul juridic in numele sau, iar semnatarul nu a detinut o procura speciala autentica pentru a o prezenta notarului public.
Actiunea reclamantei in evacuare si cererea de predare a bunului in litigiu in starea in care a fost preluat sunt neintemeiate pentru ca actul de vanzare-cumparare din 2 noiembrie 2001 incheiat intre partile litigante este valabil, nu s-a cerut anularea lui, iar cumparatoarea si-a indeplinit toate obligatiile asumate prin acesta. Vicierea consimtamantului la incheierea contractului autentic nu poate afecta consimtamantul existent la momentul incheierii contractului sub semnatura privata. Reprezentarea vanzatoarei in anul 2001, cand s-a incheiat actul sub semnatura privata, s-a realizat prin directorul societatii comerciale in mod corect si legal. Pretul contractului s-a platit si s-a primit, iar din actele depuse rezulta ca intreaga suma s-a achitat anterior semnarii contractului autentic, asa cum corect s-a retinut si prin decizia civila nr. 274/02.03.2006. De asemenea obiectul vanzarii l-au constituit atat constructiile, cat si terenul. Mai mult, cumparatoarea si-a executat obligatia contractuala si a intocmit, pe cheltuiala sa, documentatia topografica necesara eliberarii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pentru a se putea dispune intabularea in baza H.G. nr. 834/1991. Societatea comerciala cumparatoare si-a pastrat toate datele de identificare si intreaga structura, mentiunile inregistrate la registrul comertului fiind legate doar de denumire, prin adaugarea cuvantului "Gealan", conform specificului de activitate al firmei colaboratoare din Bucuresti, astfel ca actiunea in evacuare nu are temei legal si nici suport probator. In schimb, cererea reconventionala in prestatie tabulara si de incuviintare a intabularii dreptului de proprietate astfel dobandit formulata de parata reclamanta reconventional S.C. C.G. S.R.L. este intemeiata deoarece contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata din 2 noiembrie 2001 a fost valabil incheiat, pretul a fost achitat in intregime, iar cumparatoarea si-a indeplinit toate obligatiile asumate. Dreptul real s-a transmis intre parti in momentul incheierii valabile a actului juridic, respectiv a contractului din 2 noiembrie 2001, atat asupra constructiilor, cat si asupra terenului, obligatia de intocmire a actului autentic de instrainare putand fi suplinita de instanta prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Impotriva sentintei civile de mai sus a declarat apel reclamanta S.C. C S.A., prin lichidator judiciar L S.P.R.L. Resita, solicitand schimbarea in tot a hotararii atacate in sensul admiterii cererii sale de chemare in judecata, asa cum a fost ea formulata, si respingerea cererii reconventionale a intimatei S.C. C S.R.L. Caransebes, fara cheltuieli de judecata, aratand in motivare ca sentinta este netemeinica si nelegala, prima instanta fara niciun fundament juridic admitand cererea reconventionala si a respins actiunea reclamantei de punere in posesie. Tribunalul, fara a elucida in totalitate starea de fapt dedusa judecatii, a pronuntat o hotarare in prestatie tabulara luand in considerare un inscris sub semnatura privata care este anulat de drept prin semnarea de catre parti a contractului autentic de vanzare-cumparare care, la randul sau, a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, actul sub semnatura privata fiind reziliat chiar inainte de a se incheia contractul la notar ca urmare a neindeplinirii conditiilor de plata impuse, el prezentand vicii de forma care-i atrag nulitatea.
Prin decizia civila nr. 109 din 26 mai 2009 Curtea de Apel Timisoara a respins apelul declarat de reclamanta S.C. C S.A., prin lichidator judiciar L S.P.R.L. Resita, impotriva sentintei civile nr. 142 din 16 februarie 2009 pronuntata de Tribunalul Caras-Severin in dosarul nr. 3420.1/208/2007 in contradictoriu cu parata intimata S.C. C S.R.L. Caransebes.
In considerente s-a aratat ca hotararea instantei de fond este temeinica si legala, conforma cu dispozitiile incidente in cauza, ea nefiind rezultatul unei gresite aplicari a legii sau a unei eronate aprecieri a probelor administrate in dosar, cum in mod neintemeiat sustine apelanta.
Astfel, in mod corect tribunalul a apreciat ca actiunea in evacuare si cererea de predare a imobilului in starea in care a fost preluat sunt neintemeiate pentru ca actul de vanzare-cumparare din 2 noiembrie 2001 incheiat intre partile litigante este valabil, reclamanta nesolicitand anularea lui, iar parata si-a indeplinit toate obligatiile asumate prin acesta, orice viciere a consimtamantului vanzatorului la incheierea contractului autentic neputand afecta consimtamantul existent la momentul semnarii contractului sub semnatura privata, reprezentarea vanzatoarei in anul 2001, cand s-a perfectat actul sub semnatura privata, realizandu-se prin directorul societatii comerciale.
Pe de alta parte, pretul convenit de parti s-a platit de catre intimata cumparatoare, din actele de la dosar (factura fiscala nr. 3568506/02.07.2002, chitanta nr. 673/20.09.2002 si contractul autentic de vanzare-cumparare nr. 3867/04.11.2003) rezultand fara putinta de tagada ca intreaga suma s-a achitat anterior incheierii contractului autentic, anulat ulterior prin hotarare judecatoreasca irevocabila pentru viciu de consimtamant, cum, de altfel, s-a retinut si prin decizia civila nr. 274 din 2 martie 2006 a Tribunalului Caras-Severin. De asemenea, obiectul vanzarii l-au constituit atat constructiile, cat si terenul, imprejurare care reiese din faptul ca in actul sub semnatura privata din 2 noiembrie 2001, pe de o parte, in Capitolul II - Obiectul contractului s-a aratat ca acesta il constituie vanzarea, respectiv cumpararea obiectivului numit "Baza de receptie Caransebes", care se compune din magazie de cereale (1500 t.) - 655 mp., casa cantar, laborator, cuva pod bascul - 49 mp., cladire administrativa - 75 mp., imprejmuire placi beton - 120 mp., W.C. cu doua cabine - 7 mp., platforme betonate si drumuri de acces - 4412 mp. Or, atat din documentatia cadastrala intocmita de topometrist, cat si din Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M07 nr. 2861 eliberat la 18 martie 2003 de Ministerul Agriculturii, Alimentatiei si Padurilor suprafata terenului pe care sunt situate aceste constructii este de 4189 mp. Pe de alta parte, tot prin contract - Capitolul IV pct. 3 - partile au stabilit ca este in sarcina cumparatorului sa realizeze intabularea obiectivului si a terenului aferent, cu suportarea cheltuielilor efectuate in acest scop, vanzatorul avand doar obligatia sa-i puna la dispozitie documentatia necesara pentru intabulare si sa-i predea in bune conditii imobilul care face obiectul conventiei.
Societatea intimata si-a respectat obligatia contractuala si a intocmit pe cheltuiala sa documentatia tehnica necesara eliberarii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pentru a se putea realiza intabularea lui in conformitate cu H.G. nr. 834/1991, cumparatoarea intrand in posesia de fapt a imobilelor inca de la acea data.
In atare conditii, in mod corect tribunalul a apreciat ca in cauza sunt indeplinite toate cerintele impuse de lege pentru a se putea admite cererea reconventionala formulata de parata S.C. C.G. S.R.L. Caransebes (actuala S.C. C S.R.L.) avand ca obiect prestatie tabulara, deoarece contractul provizoriu de vanzare-cumparare sub semnatura privata din 2 noiembrie 2001 a fost valabil incheiat, partile indeplinindu-si toate obligatiile rezultate din acesta, inclusiv pe aceea de a se prezenta la un notar public, la incheierea acestui act juridic nefiind afectat consimtamantul vanzatoarei, contractul reprezentand un titlu legal, care nu a fost anulat de vreo instanta de judecata, fiind in afara oricarui dubiu ca in speta s-au intalnit cele doua elemente esentiale pentru nasterea valabila a unui antecontract de vanzare-cumparare, si anume: vointa societatii promitente de a vinde in conditiile prestabilite si vointa societatii cumparatoare, reclamanta reconventional, de a cumpara in aceleasi conditii. Ca atare, obligatia de incheiere a actului autentic de instrainare poate fi inlocuita de instanta prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, acesta fiind unul dintre cazurile in care o hotarare judecatoreasca suplineste vointa unei parti intr-un contract translativ de proprietate sau de alte drepturi reale principale.
In acest sens, in Titlul X - Circulatia juridica a terenurilor din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, legiuitorul a prevazut in alin. 2 al art. 5 ca in cazul in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul (situatie care echivaleaza cu semnarea actului autentic, anulat printr-o hotarare judecatoreasca, neurmat de o noua prezentare la notarul public, de data aceasta, cu o procura speciala pentru vanzare), partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract. Aceasta norma juridica nu constituie altceva decat o aplicatie particulara a dispozitiilor de principiu cuprinse in art. 1073, 1077 si 970 alin. 2 din Codul civil, care consacra executarea in natura a obligatiilor, executarea prin echivalent fiind admisa numai in mod exceptional, principiul potrivit caruia creditorul este autorizat sa aduca la indeplinire obligatia debitorului pe cheltuiala acestuia din urma, precum si principiul ca, conventiile obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile ce echitatea da obligatiei, dupa natura sa. Tot astfel, art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, republicata, statueaza ca cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa ii predea toate inscrisurile necesare pentru inscrierea acelui drept, iar daca un drept inscris in cartea funciara se stinge, titularul este obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare radierii. In situatia in care cel obligat nu preda inscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna inscrierea in cartea funciara, hotararea instantei de judecata urmand sa suplineasca consimtamantul la inscriere al partii care are obligatia de a preda inscrisurile necesare inscrierii, dreptul la actiunea in prestatie tabulara fiind imprescriptibil.
Criticile apelantei referitoare la neelucidarea deplina a situatiei de fapt deduse judecatii nu sunt intemeiate in conditiile in care lichidatorul judiciar al societatii vanzatoare este cel care a prezentat doar copia xerox a actului de instrainare care poarta la rubrica "vanzator" doua semnaturi, iar atunci cand reprezentantul intimatei a solicitat infatisarea originalului actului, acesta nu a fost in masura sa produca respectiva dovada, lipsa unui numar de inregistrare la persoana juridica vanzatoare neputand fi imputata cumparatorului. Pe de alta parte, in mod judicios tribunalul a revenit asupra probei testimoniale initial incuviintata pentru audierea in calitate de martori a celor doua persoane "semnatare" ale contractului de vanzare-cumparare in numele societatii vanzatoare atata timp cat administrarea acestei dovezi era obiectiv imposibila, reclamanta neputand indica domiciliul acestora, iar prin adresa nr. 20042/06.05.2009 Serviciul Public Directia Comunitara de Evidenta a Persoanelor din cadrul Consiliului Local al Municipiului Resita a aratat ca nu poate identifica persoanelor respective in lipsa furnizarii unor date suplimentare. Totodata, Parchetul de pe langa Judecatoria Resita a comunicat ca in dosarul penal nr. 3186/P/2008 nu s-a inceput urmarirea penala fata de dl. T.M., administratorul S.C. C.G. S.R.L., pentru infractiunile prevazute de art. 290 (fals in inscrisuri sub semnatura privata) si art. 291 (uz de fals) din Codul penal, dosar deschis ca urmare a plangerii penale depusa de lichidator in legatura cu contractul pe care apar doua semnaturi la rubrica "vanzator".
De asemenea, sustinerile privitoare la "anularea de drept" a inscrisului sub semnatura privata prin semnarea de catre parti a contractului autentic de vanzare-cumparare care, la randul sau, a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, precum si la "rezilierea" actului sub semnatura privata inainte de incheierea la notar a contractului autentic ca urmare a neindeplinirii conditiilor de plata impuse nu pot fi primite deoarece, asa cum in mod just a aratat si intimata, prin decizia civila nr. 274/R din 2 martie 2006 a Tribunalului Caras-Severin a fost anulat doar contractul de vanzare-cumparare in forma autentica incheiat la Biroul Notarului Public S.M. sub nr. 3867/04.11.2003 pe motiv ca reprezentantul S.C. C S.A. nu a fost mandatat de catre societate sa o reprezinte in acest sens.
Nu in ultimul rand, Curtea va inlatura si afirmatiile apelantei in sensul ca actul sub semnatura privata ar prezenta vicii de forma care-i atrag nulitatea, chiar daca este adevarat ca, desi incheiat la 2 noiembrie 2001 inscrisul poarta pe el stampila S.C. C S.R.L. Caransebes, deoarece lichidatorul judiciar a omis din vedere ca inca de la infiintare, in anul 1992, societatea cumparatoare a avut denumirea mentionata, doar prin incheierea judecatorului delegat la Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul Caras-Severin nr. 6532/16.10.2001, datorita specificului activitatii firmei colaboratoare din Bucuresti - Gealan Romania, a fost adaugat cuvantul "Gealan", rezultand S.C. C.G. S.R.L., denumire asupra careia ulterior s-a revenit, intimata devenind din nou, incepand cu 21 aprilie 2005, S.C. C S.R.L., asa cum rezulta din incheierea judecatorului delegat nr. 1704/21.04.2005, societatea pastrandu-si toate celelalte date de identificare si intreaga structura.