Anulare contract de inchiriere. Exercitarea caii de atac. Interes
C.proc.civ., art. 316, art. 109 alin. (1)
Alaturi de calitatea procesuala si capacitatea procesuala, interesul este o conditie de exercitiu a actiunii civile. Dispozitiile art. 109 C.proc.civ. sunt incidente si in cazul recursului, astfel ca interesul trebuie sa fie legitim, juridic, personal si direct.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 1120 din 13 noiembrie 2008
Prin decizia civila nr. 254/BIS/A/31.03.2008 pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 11504/325/2007 a fost respins apelul declarat de paratii Municipiul T. prin Primar si Primaria Municipiului impotriva sentintei civile nr.12847/20.12.2007 pronuntata de Judecatoria Timisoara in contradictoriu cu reclamanta SC "T.P." SRL si parata B.F.
Tribunalul a apreciat ca prima instanta a facut corecta aplicare a dispozitiilor legale la starea de fapt retinuta, dupa cum urmeaza:
Reclamanta a solicitat, in principal, constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere nr. 2868/19.11.2001 prelungit in baza O.U.G. nr. 8/2001 avand ca obiect spatiul locativ proprietatea sa incheiat intre parati si evacuarea paratei, iar in subsidiar a solicitat constatarea incetarii efectelor contractului.
In motivare a invocat calitatea sa de proprietar al imobilului dobandit cu titlu de vanzare-cumparare de la vanzatorul caruia imobilul ii fusese restituit in baza Legii nr. 10/2001 si, pe de alta parte, faptul ca sus-mentionatul contract a fost incheiat ulterior notificarii formulate de acesta cu privire la imobil.
Prin sentinta apelata prima instanta a admis cererea de chemare in judecata.
In consecinta, a constatat nulitatea absoluta a contractului si a dispus evacuarea paratei B.F. din imobil.
Pentru a dispune astfel, instanta a retinut din probele administrate ca imobilul inscris in CF Timisoara a fost preluat de Statul Roman in baza Decretului de nationalizare nr. 92/1950 de la proprietarii W.L. si sotia acestuia G.W.; mostenitorul legal al acestora, S.J., a solicitat retrocedarea in natura a acestui imobil.
Prin dispozitia din 8.03.2004 emisa de Primar s-a dispus restituirea in natura a cotei de ? din imobil, pentru cealalta cota de ? fiind respinsa cererea. Susnumitul a contestat dispozitia amintita, Tribunalul Timis admitand contestatia, a dispus anularea partiala a dispozitiei atacate si obligarea emitentului acesteia la emiterea unei noi dispozitii de restituire si a celeilalte cote de ? din imobil.
Prin dispozitia din 5.04.2006, s-a dispus restituirea in natura si a celeilalte cote de ? din imobilul in litigiu petentului S.J. care, dupa intabularea dreptului de proprietate asupra intregului imobil, l-a transmis prin contract de vanzare-cumparare reclamantei.
Asupra apartamentului nr. 6 din acest imobil, parata B.F. a avut un drept de locatiune in baza contractului de inchiriere nr. 352/2/15.12.1998, prelungit legal prin O.U.G. nr. 40/1999 pana la data de 08.04.2004. Cu toate acestea, parata a incheiat cu Primaria contractul de inchiriere nr. 2868/19.11.2001. Termenul inchirierii prevazut in acest ultim contract reprezinta de fapt termenul prorogarii legale a locatiunii prevazut de O.U.G. nr. 40/1999, de 5 ani, incepand cu 08.04.1999, pana la data de 07.04.2004. Ulterior, la data de 01.02.2005, contractul a fost prelungit pana la data de 08.04.2009, in baza O.U.G. nr. 8/2004.
Potrivit art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, contractul de inchiriere al paratei pentru spatiul locativ amintit, fiind in curs de executare la aparitia actului normativ invocat, s-a prelungit de drept pe o durata de 5 ani, respectiv pana la data de 08.04.2004, prelungirea ramanand valabila si in cazul redobandirii imobilului de catre mostenitorul fostilor proprietari, potrivit art. 7, astfel ca nu era necesara incheierea unui nou contract de inchiriere.
Prin O.U.G. nr. 8/2004 s-au prelungit de drept contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
La data intrarii in vigoare a acestei ordonante de urgenta, cota de ? din intregul imobil fusese restituita in natura.
Art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 interzice sub sanctiunea nulitatii absolute, (pana la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare, generate de legea amintita) "instrainarea (_) locatiunea, precum si orice inchiriere sau subinchiriere in beneficiul unui nou chirias a imobilelor notificate in baza Legii 10/2001". Art. 21.1 din Normele metodologice de aplicare a legii, mentioneaza expres notiunea de indisponibilizare a imobilelor solicitate a se restitui in natura si scopul acestei indisponibilizari, acela de a se asigura indeplinirea obligatiei de restituire in natura a acestora catre fostul proprietar.
Fiind vorba de o locatiune, chiar daca aceasta priveste acelasi chirias, legea nefacand distinctie in ceea ce priveste titularul locatiunii sau inchirierii, rezulta ca pe toata perioada solutionarii cererii de restituire in natura a imobilului (pe cale administrativa si apoi in instanta), aceasta era interzis a se incheia.
Primaria, incheind la data de 19.11.2001 un nou contract de inchiriere cu parata si prelungindu-l la data de 01.02.2005, data la care era in curs de solutionare procedura de restituire, a incalcat norma juridica imperativa amintita, sanctiunea actului juridic incheiat astfel fiind nulitatea absoluta.
Respingand apelul declarat de paratii Municipiul T. prin Primar si Primaria Municipiului T. instanta de control judiciar a retinut, in esenta, ca persoana indreptatita in sensul Legii nr. 10/2001 nu si-a pierdut niciodata dreptul de proprietate asupra imobilului preluat de stat fara titlu; cum imobilul era indisponibilizat ca urmare a formularii notificarii, incheierea contractului de inchiriere nu mai era permisa de lege.
Impotriva deciziei au declarat recurs in termen paratii Municipiul T. prin Primar si Primaria Municipiului T., care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii actiunii.
Pe cale de intampinare, intimata a invocat exceptia lipsei interesului legitim al paratilor in formularea prezentului recurs, iar pe fond, respingerea acestuia ca neintemeiat.
Avand a se pronunta in baza art. 137 alin. (1) C.proc.civ. asupra exceptiei invocate, instanta a retinut urmatoarele:
Alaturi de capacitate procesuala si calitate procesuala, interesul este una dintre conditiile cerute pentru a fi parte in proces si reprezinta folosul practic pe care il urmareste cel care se adreseaza instantei de judecata.
Pentru ca interesul sa fie retinut ca existent in cauza, trebuie sa indeplineasca anumite conditii, dintre care incidente in cauza sunt cele referitoare la caracterul sau personal si direct, respectiv la aceea ca folosul practic trebuie sa-l priveasca pe cel ce sesizeaza instanta cu o anume cerere.
Transpunand aceste considerente in cauza dedusa judecatii, instanta a retinut ca obiectul ei il constituie constatarea nulitatii unui contract de inchiriere cu consecinta evacuarii persoanei fizice din imobilul proprietate a reclamantei pe care il ocupa in baza contractului contestat.
Se observa ca parata B.F. nu a atacat cu apel hotararea primei instante si nici cu recurs decizia data in apel, desi ambele hotarari i-au fost defavorabile.
Este evident ca parata avea un interes personal imediat si direct (in sensul celor mai sus aratate) in a ataca hotararile date in cauza, interesul sau constand in conservarea locatiunii, in recunoasterea aptitudinii sale de a ocupa in continuare locuinta; parata B.F. nu a inteles, insa, sa critice hotararile date.
Pe de alta parte, recurentii sunt cei ce au inchiriat persoanei fizice apartamentul sus-mentionat. Daca la data incheierii contractului (2001) statul era proprietar tabular al spatiului locativ si, in aceasta calitate, incasa chiria aferenta prin reprezentantii sai, dupa restituirea imobilului catre persoana indreptatita si, cu atat mai mult, dupa dobandirea imobilului in proprietate de catre reclamanta, recurentii nu au mai fost in masura sa incaseze contravaloarea folosintei locuintei de la chirias, astfel ca nu justifica un interes personal si direct in promovarea prezentului recurs impotriva hotararii judecatoresti care a constatat ca nul contractul de inchiriere. In acest context, sustinerile paratilor potrivit cu care interesul in promovarea prezentului recurs este reprezentat de necesitatea respectarii de catre proprietarul imobilului a dispozitiilor Legii nr. 10/2001 referitoare la protectia chiriasilor nu pot fi retinute ca intemeiate, aceasta cerinta neconstituind un interes personal si direct in sensul celor mai sus aratate.
Pentru aceste considerente care fac inutila examinarea fondului sustinerilor recurentilor, in baza dispozitiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 109 C.proc.civ., instanta a respins recursul declarat de parati.