Drepturi reale. Contract de vanzare-cumparare imobil. Proces notat cu nume la imobil in cartea funciara. efecte
C.civ., art. 949, art. 969, art. 1294
Legea nr. 7/1996, art. 19 pct. c, lit. b)
Ordinul nr. 633/2006, art. 42 alin. (2), lit. e), art. 74
Notarea unui proces in cartea funciara are ca efect atentionarea tertilor cu privire la caracterul litigios al imobilului, nefiind o cauza de nulitate a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect respectivul imobil.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 376/R din 14 aprilie 2008
Prin sentinta civila nr. 1182/2007 Judecatoria Lugoj a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. S.R.L. Lugoj impotriva paratilor A.V.C. s.a. in ceea ce priveste anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 397/2006 de BNP S.G. si revenirea la situatia anterioara de carte funciara.
Prima instanta a luat act si de renuntarea la judecata formulata de reclamanta pentru plata contravalorii investitiilor facute la imobil.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a avut in vedere ca reclamanta este un tert in raporturile contractuale intervenite intre parati la data de 10.03.2006, atunci cand prin act autentic paratii G.I., G.D., G.D., C.M. si D.M. au vandut paratilor imobilul inscris in C.F.
Reclamanta a fost doar chiriasa acestui imobil pana in anul 2006, fiind evacuata silit dupa expirarea contractului de inchiriere si in prezentul litigiu invoca o frauda la lege, prin aceea ca, vanzarea s-a perfectat desi in cartea funciara era notat un proces pe care l-a initiat aceeasi reclamanta impotriva vanzatorilor.
Prima instanta a apreciat ca nu exista nicio incalcare a legii, atata vreme cat partile contractante, respectiv paratii si-au asumat riscul incheierii contractului autentic cu nr. 397/10.03.2006, si ca nu exista nici un motiv de constatare a nulitatii absolute a acestui contract, iar reclamanta este lipsita de calitate procesuala activa.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, a declarat apel reclamanta, solicitand admiterea acestuia si desfiintarea sentintei atacate cu trimiterea cauzei spre rejudecare in fond la Judecatoria Lugoj.
Criticile aduse sentintei atacate vizeaza gresita mentionare a caii de atac a recursului si nu a apelului, dat fiind ca valoarea contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate se solicita este de 210.000 euro, context in care calea de atac este apelul si nu recursul.
Un alt motiv de apel se refera la nesolutionarea cauzei in fond si la rezolvarea acesteia din perspectiva exceptiei lipsei calitatii procesual active a reclamantei in mod eronat, avand in vedere ca nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata si retinuta chiar din oficiu de instanta de judecata.
S-a sustinut ca, in speta, reclamanta justifica un interes legitim, deoarece a investit in imobilul in litigiu peste 1.800.000.000 lei vechi si, desi a notat in cartea funciara existenta litigiului, paratii au vandut imobilul, iar pretul vanzarii reprezinta 3/4 din contravaloarea investitiilor facute de reclamanta la imobil, existand astfel pericolul ca tertilor dobanditori de buna-credinta ai imobilului sa nu le poata fi opusa creanta reclamantei, astfel incat aceasta sa nu-si mai poata recupera prejudiciul legat de imobil litigios.
Prin decizia civila nr. 1050/A/12.12.2007, Tribunalul Timis a respins apelul declarat de reclamanta.
Pentru a hotari astfel, instanta de apel a retinut ca motivul de apel referitor la calea de atac pretins a fi gresit mentionata de prima instanta, desi intemeiat (dat fiind ca sentinta pronuntata in actiunea in nulitatea contractului de vanzare-cumparare, care, in speta, are ca obiect a carui valoare depaseste valoarea de 1 miliard lei (pretul stipulat in contract fiind de 210.000 euro nu este sustrasa caii de atac a apelului), nu poate conduce la desfiintarea sentintei atacate.
Aceasta, deoarece calea de atac este data de lege, iar mentionarea ei in mod gresit de catre prima instanta nu tine partile si nici instanta de control judiciar, reclamanta declansand, de altfel, in mod legal, calea de atac a apelului in cauza.
Critica adusa primei instante vis-a-vis de gresita solutionare a cauzei din perspectiva exceptiei lipsei de legitimare procesual activa a reclamantei nu poate fi primita.
Aceasta pentru ca, mai intai, examinand continutul considerentelor sentintei atacate, se constata ca, desi judecatoria a analizat si a dat eficienta in final exceptiei mentionate, a procedat si la o analiza pe fond a pricinii, considerand ca nu este caz de frauda la lege care sa afecteze contractul contestat (instrainarea imobilului litigios) de vreme ce cumparatorii au fost de acord sa cumpere pe propriul risc, avand cunostinta de existenta procesului reclamantei pentru recunoasterea unui drept de retentie asupra imobilului, notat in cartea funciara si ulterior radiat, datorita respingerii sale in mod irevocabil.
Dar chiar retinand ca prima instanta s-au pronuntat exclusiv asupra cauzei prin prisma exceptiei lipsei calitatii procesual active a reclamantei, cum indica partea dispozitiva a sentintei, nu se poate retine ca solutia este una gresita, chiar daca motivele admiterii exceptiei nu sunt la adapost de critici. In acest context se impune substituirea considerentelor ce au stat la baza admiterii exceptiei.
Astfel, nu poate fi retinuta motivarea primei instante, in sensul ca reclamanta, fiind tert fata de contractul a carui nulitate o pretinde, nu poate proceda la atacarea acestuia, deoarece este binecunoscut ca actiunea in nulitate absoluta, depasind sfera intereselor private ale partilor, poate fi invocata de orice persoana interesata si nu doar de partile contractante. Totodata, frauda la lege reprezinta un motiv de nulitate absoluta a unei conventii, putand fi, asadar, invocata de orice persoana interesata.
Intr-adevar, in speta, reclamanta nu se legitimeaza procesual activ, insa nu pentru imprejurarea de a fi tert fata de raporturile juridice nascute din contractul atacat, ci pentru ca nu justifica un interes direct, actual si legitim in cauza, iar actiunea in nulitate absoluta sta, dupa cum s-a aratat, la indemana oricarei persoane ce justifica un interes.
Reclamanta nu-si justifica interesul in cauza prin aceea ca a avut notat, la momentul instrainarii imobilului redobandit de vanzatori in baza Legii nr.10/2001, un proces pentru recunoasterea unui drept de retentie pentru imbunatatirile aduse imobilului, proces respins ulterior irevocabil, cum o atesta hotararile judecatoresti de la dosar, deoarece, chiar in ipoteza admiterii actiunii in nulitate nu obtine nici un folos practic in ce o priveste, respectiv sub aspectul pretentiilor banesti pe care le vizeaza.
Rationamentul este valabil si pentru ipoteza in care intr-o actiune viitoare in justitie ar primi satisfactie sub aspectul contravalorii imbunatatirilor pretins a le fi adus imobilului in litigiu, caci fiind vorba despre o creanta strans legata de bun, obligatia de plata a despagubirilor pentru imbunatatiri se transmite odata cu bunul, fiind o obligatie scriptae in rem, cu alte cuvinte dreptul de creanta al titularului poate fi opus si dobanditorului subsecvent al imobilului.
Cu alte cuvinte, facand abstractie de faptul ca simpla notare a unui proces in cartea funciara nu are efectul indisponibilizarii imobilului inscris in acea carte funciara, interesul, ca si conditie de exercitiu a actiunii civile, care, in speta, se identifica cu legitimarea procesual activa, nu este intrunit in persoana reclamantei, care nu obtine nici un beneficiu practic de pe urma promovarii prezentei actiuni.
Impotriva acestei decizii in termen legal a declarat recurs reclamanta, solicitand admiterea recursului, modificarea ambelor hotarari si admiterea actiunii sale si constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare nr. 397/101.03.2006, deoarece a fost vandut in perioada in care, in cartea funciara, asupra acestui imobil era notat un proces. Se mai arata ca interesul sau in desfiintarea acestui contract consta in faptul ca a investit o suma mare de bani in imbunatatirile aduse acestui imobil.
Paratii au depus intampinare solicitand respingerea recursului ca nefondat, deoarece recurentul nu se afla in posesia vreunui titlu care sa-i recunoasca un drept de proprietate asupra imobilului si nici a unui drept de creanta asupra acestuia si ca atare, ca tert, in raporturile juridice contractuale dintre parati nu a suferit nici un prejudiciu nici moral si nici material.
De altfel, sustin paratii, contractul autentic a fost incheiat dupa evacuarea reclamantei, iar vanzatorii au redobandit acest imobil in baza Legii nr.10/2001.
Analizand recursul declarat in cauza, Curtea l-a gasit ca fiind neintemeiat si l-a respins conform art. 312 alin. (1) C.proc.civ.
Astfel, potrivit art. 19 pct. c lit. b) din Legea nr. 7/1996 si art. 42 alin. (2) lit. e) din Ordinul pentru aprobarea regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara nr. 633/2006, in cartea funciara partea a III-a se poate nota orice actiune care da caracterul de drept litigios unui drept real inscris in cartea funciara.
Aceasta inscriere, potrivit art.74 din acelasi regulament, are scopul de a face publica situatia juridica a imobilului respectiv.
In speta de fata, desi reclamanta a avut notat in cartea funciara un proces legat de acest imobil, proces care nu a adus insa in folosul reclamantei nici dreptul de proprietate si nici drept de creanta asupra imobilului din litigiu, nu justifica pentru reclamanta posibilitatea de a solicita constatarea nulitatii absolute a contractului autentic de vanzare-cumparare incheiat de parati.
Acestia, in momentul transmiterii dreptului de proprietate si-au asumat riscul incheierii contractului, atitudine pe care reclamanta nu o poate contesta prin prezentul proces. De altfel, paratii nu au incalcat legea in momentul incheierii contractului, neexistand o prevedere legala care sa sanctioneze partile pentru incheierea acestui contract, desi in cartea funciara era notat un proces initiat de reclamanta.
Desi reclamanta recurenta sustine ca a adus imbunatatiri considerabile acestui imobil, in perioada cat a fost chiriasa, aceasta sustinere nu este probata cu actele de la dosar - mai precis neexistand un titlu de creanta in acest sens fata de parati, iar in prezentul proces si-a revocat capatul de cerere cu privire la aceste pretentii.