Contract de vanzare-cumparare. Vocatia chiriasului de a cumpara locuinta in baza legii 85/1992 Decizie nr. 913 din data de 04.11.2008
pronunțată de Curtea de Apel Craiova

La data de 21 iunie 2007, reclamanta Z. D.C., in calitate de creditor al debitorului R. E. a solicitat, in contradictoriu cu paratii S.C.AQVATERM SA Filiasi si Consiliul Judetean Dolj - Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj, ca acestia sa fie obligati de catre instanta sa vanda apartamentul situat in Filiasi, str. Pacii, bl.D6, sc.1, ap.1, catre paratul R. E.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat, in esenta, ca este creditorul debitorului R. E., cu care la data de 06.07.1996 a incheiat o conventie prin care acesta s-a obligat sa-i vanda apartamentul din litigiu, bun pe care paratul R. E. il avea de la stat, convenindu-se ca pretul vanzarii sa fie de 3.300.000 lei ROL, pret pe care reclamanta l-a platit paratului, o parte la data incheierii conventiei si o alta parte, ulterior.
A sustinut ca la data incheierii conventiei a remis de la paratul R. E. toate actele privitoare la apartament, precum si faptul ca inca din data de 6 iulie 1996 reclamanta a intrat in posesia apartamentului, de atunci aceasta fiind cea care a platit chiria si toate cheltuielile de intretinere.
Ca, desi paratul R. E. s-a obligat sa-i vanda apartamentul, dupa ce a primit suma ce ar fi reprezentat pretul, ulterior s-a mutat la tara, nedepunand nici o diligenta de a deveni proprietar prin cumpararea apartamentului de la parati.
Consiliul Judetean Dolj - Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj, a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, intrucat aceasta nu are un contract de inchiriere, neincadrandu-se in ipoteza art.1 din Legea nr. 85/1992 care stipuleaza ca "locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparare de titularii contractelor de inchiriere".
Ulterior, in cuprinsul aceleiasi intampinari, paratul a aratat ca Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj, ca institutie specializata in vanzarea locuintelor apartinand fondului locativ de stat, incheie contract de vanzare-cumparare numai cu acordul locatarului (in speta S.C.AQVATERM SA Filiasi), considerandu-se astfel ca nu era necesara prezenta actiune.
Se mai motivat ca R.E. ar trebui sa fie parte in proces, intrucat la cumparare este nevoie de acordul acestuia.
Prin sentinta civila nr. 1041 din 18 decembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Filiasi , in dosarul nr. 773/230/2007, au fost respinse exceptiile lipsei calitatii procesuale active si pasive formulate de paratul Consiliul Judetean Dolj.
A fost admisa actiunea formulata de reclamanta Z. D. C., in contradictoriu cu paratii R. E., Consiliul Judetean Dolj, Directia Judeteana de Paza si Servicii si S.C.AQVATERM SA Filiasi.
Au fost obligati paratii Consiliul Judetean Dolj - Directia Judeteana de Paza si Servicii si S.C.AQVATERM SA Filiasi sa vanda paratului R. E. apartamentul situat in Filiasi, bl.D6, sc.1, ap.1, strada Pacii.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut ca paratul R. E. este chiriasul apartamentului nr.1 situat in bl.D6, sc.1 str. Pacii din Filiasi, ce se afla in administrarea paratei S.C.AQVATERM SA Filiasi si in proprietatea Consiliului Judetean Dolj - Directia de Paza si Servicii, ca reprezentant al unitatii administrativ-teritoriale a statului roman.
Ca, in anul 1996, in urma aparitiei Legii nr.85/1992, paratul R. E. s-a obligat sa vanda apartamentul al carui chirias era, catre reclamanta, avand in vedere tocmai dreptul sau de a cumpara acest apartament, in temeiul art.1 din Legea nr.85/1992, dar asa cum a dat dovada si in fata instantei paratul R. E., odata ce a primit banii conveniti ca pret viitor al vanzarii, nu a mai facut nici un demers pentru a cumpara locuinta, desi singura cererea sa ar fi fost de ajuns in acest sens, situatie in care, avand in vedere perioada de timp trecuta, faptul ca plateste chirie, o indreptateste pe reclamanta sa ceara in locul sau in baza dispozitiilor art.974 Cod civil, ca aceasta vanzare sa se realizeze.
De altfel, vanzarea nu va fi intre reclamanta si paratele S.C.AQVATERM SA Filiasi si Consiliul Judetean Dolj - Directia de Paza si Servicii, ci intre acestea din urma si paratul R. E., intrucat acesta era indreptatit sa devina proprietar.
Cum insa paratul a stat in pasivitate atata timp, orice creditor are dreptul sa ceara ca acest drept sa devina efectiv intr-o actiune in justitie, pe calea actiunii oblice.
Privitor la nulitatea conventiei promisiunii de vanzare-cumparare (antecontract de vanzare-cumparare), incheiata de reclamanta Z. C. si paratul R. E., invocata in concluziile scrise de catre paratul Consiliul Judetean Dolj - Directia de Paza si Servicii, sens in care se invoca disp.art.4 din D.L.nr.61/1990, instanta a constatat ca acest articol a fost abrogat prin disp.art.20 din Legea nr.85/1992, astfel ca revanzarea locuintelor este posibila si legala, sens in care s-a si intamplat in societatea romaneasca ulterior aparitiei Legea nr.85/1992.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel paratul Consiliul Judetean Dolj - Directia Judeteana de Paza si Servicii.
Prin decizia civila nr.150 din 25 martie 2008, pronuntata de Tribunalul Dolj in dosarul nr.773/230/2007 s-a admis apelul declarat de paratul Consiliul Judetean Dolj - Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj, in contradictoriu cu intimatii - reclamanti Z. D. C., R. E. si intimata -parata S.C. AQVATERM S.A. Filiasi.
A fost schimbata in tot sentinta apelata, in sensul ca pe fond s-a respins actiunea.
S-a retinut ca prin conventia incheiata la data de 6 iulie 1996, promitentul vanzator R. E. s-a obligat fata de reclamanta cumparatoare Z. D. C. sa-i instraineze un imobil apartament situat in localitatea Filiasi, str. Pacii , bloc D 6 , scara 1 , ap.1, judetul Dolj , fiind convenit si pretul acestei vanzari.
De la data incheierii conventiei vanzatorul a cedat folosinta apartamentului catre reclamanta, aceasta din urma preluand toate obligatiile locative specifice.
Din punct de vedere formal conventia incheiata de parti are caracterul unui antecontract de vanzare-cumparare care naste doua obligatii, pentru vanzator de a vinde, iar pentru cumparator de a cumpara in viitor bunul asupra caruia s-au inteles, insa tranzactia nu poate fi considerata incheiata, desi consimtamantul partilor a fost dat in acest sens.
S-a constatat ca vanzatorul a incheiat conventia prin care si-a dat consimtamantul la vanzarea unui bun care nu intrase in patrimoniul sau, astfel incat, dobandirea dreptului de proprietate si consolidarea acestuia in persoana cumparatorului nu era posibila, decat in masura in care vanzatorul devenea singur proprietar, iar actul de instrainare se incheia in forma prevazuta de lege.
Potrivit art.974 Cod pr. civila "creditorii pot exercita toate drepturile si actiunile debitorilor locatari, afara de acelea care ii sunt exclusiv personale", textul de lege consacrand un mijloc juridic special pus la indemana creditorilor chirografari in vederea asigurarii executarii obligatiei in natura ori realizarii drepturilor lor de creanta.
Or, in cauza, dincolo de faptul ca nu se urmareste readucerea in patrimoniul debitorului a unui drept care sa asigure gajul general al creditorului, se constata ca debitorul nici nu era titularul dreptului de proprietate asupra bunului pretins de reclamanta pe calea actiunii oblice.
Mai mult decat atat, instanta de fond s-a limitat sa analizeze temeiul pretentiei reclamantei din perspectiva numai a cerintelor impuse de dispozitiile art.974 Cod civil, fara a cerceta conditiile de admisibilitate, respectiv indeplinirea cumulativa a normelor prevazute de Legea nr.85/1992 raportata la Decretul - lege nr.61/1990 si anume, calitatea de angajat a intimatului R. E. si regimul juridic al imobilului.
Impotriva acestei decizii in termen legal a declarat recurs reclamanta Z. D.Carolina, criticand-o pentru nelegalitate, invocand in drept dispozitiile art.304 pct. 9 Cod pr. civila.
A sustinut ca Tribunalul Dolj a aplicat gresit atat normele de drept procesual, respectiv dispozitiile art. 292 alin. 2 Cod pr. civila, in sensul ca apelanta nu a timbrat si nu a motivat apelul, cat si dispozitiile de drept substantial, respectiv prevederile art. 974 Cod civil raportat la dispozitiile Legii nr.85/1992.
Cu privire la dispozitiile de drept substantial, a aratat ca actiunea fundamentata pe prevederile art. 974 Cod civil este intemeiata, fiind exercitata in locul debitorului de reclamanta creditoare, care are un interes propriu.
Faptul ca debitorul R. E. nu era titularul dreptului de proprietate este lipsit de relevanta, atata vreme cat acesta putea uza de dreptul prevazut de Legea nr.85/1992 de a dobandi proprietatea apartamentului folosit in calitate de chirias si pe care s-a obligat sa-l vanda reclamantei.
A mai sustinut faptul ca regimul juridic al imobilului si calitatea de angajat a intimatului R. E. sunt aspecte care nu au fost invocate de catre nici una din parti cu ocazia judecarii fondului, iar acestea nu puteau fi retinute de instanta de apel, decat cu incalcarea dispozitiilor art. 292 alin. 2 Cod pr. civila.
A invederat ca parata Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj a invocat in aparare la fond numai trei aspecte, respectiv lipsa calitatii procesuale active a reclamantei, lipsa calitatii procesuale pasive a paratei si exceptia nulitatii antecontractului, astfel incat, instanta de apel trebuia sa examineze sustinerile paratei numai prin prisma acestor trei aparari.
Recursul este nefondat.
Examinand lucrarile dosarului se constata ca in cauza nu subzista motivul de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, hotararea recurata nefiind afectata de nelegalitate.
Aspectele de ordin procedural invocate de recurenta reclamanta nu sunt intemeiate si prin urmare, nu pot fi retinute.
Referitor la neachitarea taxei de timbru in faza procesuala a apelului, Curtea constata ca Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj este o institutie publica, astfel incat aceasta este scutita de plata taxei de timbru, in conformitate cu dispozitiile art.17 din Legea nr.146/1997.
Sub aspectul nedepunerii motivelor de apel, se constata ca au fost respectate intru totul dispozitiile art. 292 alin. 2 Cod pr. civila, deoarece tribunalul a examinat apelul formulat de parata Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj, prin prisma apararilor invocate prin intampinarea depusa la instanta de fond ( fila 36 dosar ), raportat si la sustinerile formulate prin actiunea introductiva de catre reclamanta Z. D. C.
In acelasi timp, tribunalul a avut in vedere si concluziile scrise depuse de parata la fila 77 in dosarul de fond, concluzii ce vizeaza in exclusivitate aspectele de fond ale litigiului dintre parti, intemeiate in principal pe dispozitiile Legii nr.85/1992 si ale Decretului - lege nr.61/1990.
In ceea ce priveste criticile intemeiate pe aplicarea gresita a dispozitiilor de drept substantial si anume art. 974 Cod civil, raportat la dispozitiile Legii nr.85/1992, se constata ca si acestea sunt neintemeiate.
Potrivit art. 974 Cod civil, creditorii pot exercita drepturile si actiunile debitorului lor, afara de acela care sunt strict personale.
Ultima teza din cuprinsul dispozitiilor legale citate are in vedere drepturile si actiunile cu caracter "intuitu personae" exercitate in considerarea calitatii persoanei respective.
Aceasta este si situatia actiunilor formulate in baza dispozitiilor art. 1 din Legea nr.85/1992, fiind de necontestat ca legiuitorul a avut in vedere calitatea de chirias a persoanelor indreptatite la cumpararea locuintelor construite din fondurile statului.
In speta, calitatea de chirias pentru apartamentul situat in Filiasi, bloc D.6, sc.1, apt.1, apartine numai debitorului R. E., actiunea in obligatie de a face in scopul obligarii paratei de a vinde apartamentul in discutie, fiind numai la indemana chiriasului.
Acest gen de actiune se inscrie in categoria actiunilor cu caracter strict personal la care se refera expres art. 974 Cod civil, iar acestea, asa cum prevede in mod imperativ norma citata, nu sunt la indemana creditorilor.
Tribunalul Dolj a aplicat asadar in mod corect prevederile art. 974 Cod civil raportat la dispozitiile art. 1 din Legea nr.85/1992, sustinerile recurentei reclamante sub acest aspect fiind neintemeiate.
Aspectele legate de regimul juridic al imobilului in litigiu, cat si cele privitoare la calitatea de chirias a intimatului R. E., au fost invocate de parata Directia Judeteana de Paza si Servicii Dolj prin intampinarea formulata la data de 19 septembrie 2007 la instanta de fond si reiterate prin concluziile scrise depuse la fila 77 din dosar, astfel incat, in mod corect tribunalul a examinat litigiul si prin prisma acestor sustineri.
Pentru considerentele expuse, recursul formulat de reclamanta este nefondat si in baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civila, urmeaza a fi respins.
5