Pentru ca buna-credinta sa poata duce la salvarea actului de vanzare-cumparare incheiat de un vanzator neproprietar este necesar ca dobanditorul (cumparatorul ) sa actioneze cu diligenta, ca un adevarat proprietar, sa faca toate demersurile pentru a se asigura ca exista identitate intre persoana vanzatorului si titularul dreptului de proprietate pe care urmareste sa-l dobandeasca.
Reclamanta B N a chemat in judecata pe paratii MCI,MI,ML si MM pentru a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.4496/1998, incheiat intre parati, privind o suprafata de teren situata in intravilanul orasului Tg. Jiu.
Reclamanta a sustinut ca actul de vanzare-cumparare este fundamentat pe o cauza ilicita intrucat vanzatorii MI si MM nu erau proprietarii terenului.
Pentru aceeasi teren reclamantei i-a fost eliberat titlul de proprietate in anul 1999, ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate.
Actiunea a fost respinsa de Judecatoria Tg. Jiu, prin sentinta civila nr. 5532 din 4 octombrie 2005.
Tribunalul Gorj, ca urmare a apelului declarat de reclamanta, prin decizia civila nr. 1465 din 20 decembrie 2005, a mentinut sentinta instantei de fond.
Instanta de apel a retinut ca reclamanta nu a dovedit nici cauza ilicita, nici fraudarea legii de catre parati. Sustinerile apelantei-reclamante referitoare la reaua-credinta a partilor contractante si frauda la lege nu sunt sustinute din punct de vedere probator. Instanta de fond a verificat legalitatea actului de vanzare-cumparare, sub aspectul respectarii normelor de ordine publica si a retinut ca nu exista nici unul din cazurile enumerate, care sa atraga sanctionarea actului autentic cu nulitatea absoluta. Titlul de proprietate, de care se prevaleaza apelanta-reclamanta, este un act emis ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate se invoca.
Impotriva ambelor hotarari a declarat recurs reclamanta BN.
In motivarea recursului BN a sustinut ca intimatii-parati au cunoscut despre faptul ca terenul a fost solicitat, spre reconstituire, in baza Legii nr.18/1991, de reclamanta. Astfel fiind, intimatii nu au incheiat actul contestat cu buna-credinta. De asemenea, la baza contractului de vanzare-cumparare a stat o hotarare judecatoreasca prin care s-a stabilit dreptul de folosinta al vanzatorilor asupra terenului, nu un drept de proprietate.
Curtea apreciaza recursul ca fiind fondat.
Se retin ca fiind incidente prevederile art. 304 punctul 7 Cod pr. Civila. Astfel desi in motivarea apelului reclamanta BN a reiterat, ca motiv de nulitate a contractului de vanzare-cumparare, faptul ca vanzatorii nu au dovedit, la data incheierii actului, un drept de proprietate asupra terenului, ci doar un drept de folosinta, asupra acestui aspect tribunalul nu s-a pronuntat.
Pentru a verifica aceste sustineri ale recurentei-reclamante Curtea constata ca in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare s-a facut mentiunea ca vanzatorii au dobandit terenul in baza deciziei civile nr. 1673/1997 a Curtii de Apel Alba-Iulia.
Decizia mentionata nu a fost depusa la dosarul cauzei.
Aceasta decizie a fost depusa de cumparatoarele MCI si ML in dosarul nr. 5936/2005 al Judecatoriei Tg. Jiu, in care s-a pronuntat sentinta civila nr.7210/2005. In considerentele acestei sentinte Judecatoria Tg. Jiu a retinut ca, prin decizia civila nr.1673/8 decembrie 1997 a Curtii de Apel Alba-Iulia, vanzatorul MI nu a dobandit un drept de proprietate asupra terenului instrainat prin contractul de vanzare-cumparare, ci i s-a recunoscut doar posesia asupra terenului respectiv. " Decizia civila nr. 1673/1997 a Curti de Apel Alba-Iulia nu este constitutiva de drepturi si nu recunoaste vanzatorului MI un drept de proprietate asupra terenului".
Cele retinute de Judecatoria Tg. Jiu prin sentinta civila nr. 7210/2005 sunt confirmate de faptul ca ulterior pronuntarii deciziei nr. 1763/1997, a Curtii de Apel Alba-Iulia, respectiv in anul 2002, intimatii vanzatori MI si MM au promovat o actiune, in contradictoriu cu SR si DA, prin care au solicitat sa se constate ca sunt proprietarii terenului. Au precizat, in motivarea acelei actiuni, in esenta, ca au cumparat terenul prin inscris sub semnatura privata de la autorii numitilor SR si DA. Aceasta actiune a fost admisa de Judecatoria Tg. Jiu prin sentinta civila nr. 10914/2002.
In raport de actele mentionate Curtea apreciaza ca la data incheierii actului de vanzare-cumparare MI si MM nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului in litigiu. Cu o minima diligenta ( respectiv prin lecturarea deciziei nr. 1673/1997 a Curtii de Apel Alba-Iulia ) intimatele cumparatoare puteau cunoaste acest aspect.
Potrivit art. 1898 Cod civil buna-credinta este credinta posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Ea trebuie sa existe la data castigarii imobilului.
Pentru ca buna-credinta sa poata duce la salvarea actului incheiat intre un vanzator neproprietar si un cumparator este necesar ca persoana ce are calitatea de cumparator sa actioneze cu diligenta, ca un adevarat proprietar, respectiv sa faca toate demersurile posibile, in cazul respectiv pentru a se asigura ca exista identitate intre persoana vanzatorului si titularul dreptului de proprietate pe care urmareste sa-l dobandeasca.
In speta, intimatele cumparatoare nu au facut nici un demers in acest sens ( nici macar de a verifica daca actul, in baza caruia se incheie contractul de vanzare-cumparare, atesta un drept de proprietate). Astfel fiind, Curtea apreciaza ca prezumtia ca intimatele cumparatoare ar fi actionat cu buna-credinta a fost rasturnata.
Retinand ca intimatii au actionat cu rea-credinta la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, contractul fiind fundamentat pe o cauza - ilicita, in temeiul art. 312 raportat la art. 304 punctul 7 Cod pr. Civila, se va admite recursul. Vor fi modificate ambele hotarari iar pe fond se va constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare incheiat intre parati la 3 august 1998.