Contractul de vanzare-cumparare a unui imobil care anterior a facut obiectul unui contract de garantie imobiliara, incheiat in scopul de a asigura restituirea de catre tertul debitor a sumelor platite de paratul cumparator in vederea achitarii imprumutului garantat de reclamantul vanzator si la a carui semnare proprietarul bunului a consimtit (desi nu i s-a remis pretul stipulat) in considerarea angajamentului asumat de parat de a-i asigura un loc de munca in Italia, este fondat pe o cauza falsa si conform art. 966 Cod civil, vanzatorul poate cere constatarea nulitatii lui.
Reclamantii F.N. si F.E. au chemat in judecata pe paratul S.N. pentru a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 4348/29.08.2001.
In motivarea actiunii s-a aratat ca la 22.11.1999 reclamantii au incheiat, pentru apartamentul in litigiu, un contract de garantie imobiliara, prin care au garantat imprumutul acordat de Banca de Credit si Dezvoltare S.A. Tg. Mures - Sucursala Craiova catre S.C. PANASOL IMPEX S.R.L.
Imprumutul nu a fost restituit, iar ulterior societatea comerciala debitoare a derulat colaborarea cu paratul S.M. in vederea redresarii activitatii, acesta obligandu-se si la achitarea creditului contractat, dar intre conditiile impuse a fost si aceea a determinarii reclamantilor de a incheia contract de vanzare-cumparare cu privire la apartamentul cu care s-a garantat imprumutul.
Actul de vanzare-cumparare incheiat in aceste conditii este nul absolut, conform dispozitiilor art. 966 Cod civil.
Prin sentinta civila nr. 13196/5.06.2002 pronuntata de Judecatoria Craiova actiunea a fost respinsa, apreciindu-se ca partile si-au indeplinit obligatiile asumate prin contract, respectiv plata pretului stipulat, de 90.000.000 lei si predarea bunului instrainat.
Apelul declarat de reclamanti a fost respins de Tribunalul Dolj prin decizia civila nr. 577/26.03.2003.
Reclamantii au declarat recurs, admis de Curtea de Apel Craiova prin decizia civila nr. 3993/2003 prin care s-au casat ambele hotarari si s-a retinut cauza spre rejudecare, in vederea completarii probatoriilor.
Examinandu-se actiunea reclamantilor in baza probelor administrate si in raport cu cauza de nulitate invocata, se constata intemeiata, pentru urmatoarele considerente.
Prin contractul de garantie imobiliara nr. 5016/1999 reclamantii au garantat imprumutul acordat S.C. PANASOL IMPEX S.R.L. de B.C. ROMEXTERA S.A. - Sucursala Craiova, prevazandu-se in clauzele contractuale ca reclamantii renunta la beneficiul diviziunii si discutiunii prin derogare de la dispozitiile art. 1662-1664 Cod civil.
Societatea al carui administrator era U.P. nu a achitat imprumutul la expirarea termenului stipulat prin contract, deoarece intrase in incapacitate de plata, conditii in care Banca, in scopul recuperarii creantei, a scos la vanzare bunurile, inclusiv apartamentul ce a facut obiectul contractului de garantie imobiliara.
In baza acordului intervenit intre administratorul societatii si paratul S.M., acesta din urma a achitat, in numele debitoarei, valoarea garantiei apartamentului, dispunandu-se radierea ipotecii.
Pentru a oferi paratului garantia restituirii sumelor platite in contul societatii debitoare, numitul U.P. s-a obligat sa determine pe reclamanti sa incheie cu paratul contract de vanzare-cumparare a apartamentului.
Initial reclamantii au refuzat semnarea conventiei de vanzare, exprimandu-si consimtamantul la instrainare numai in baza promisiunii paratului ca ii va asigura reclamantului un loc de munca in strainatate.
Contractul de vanzare autentificat sub nr. 4348/2001, incheiandu-se in conditiile aratate, are la baza o cauza falsa, fiind lovit de nulitate absoluta.
Dispozitiile art. 966 Cod civil prevad ca obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect.
Cauza nu este reala, ci falsa atunci cand debitorul s-a obligat in credinta gresita a existentei cauzei, respectiv cand exista eroare asupra motivului determinant al asumarii obligatiei.
Prevederile art. 966 Cod civil sunt incidente in speta, fata de situatia de fapt rezultata din probe, conform careia scopul mediat urmarit de parat prin achitarea valorii garantiei imobiliare, stabilita sub pretul practicat pe piata libera pentru vanzarea locuintelor, fiind achizitionarea apartamentului si nu acordarea unui sprijin material administratorului societatii debitoare, care a recunoscut ca pretul vanzarii nu a fost platit, iar paratul nu si-a indeplinit obligatia de a-i asigura reclamantului loc de munca in strainatate.
In consecinta, actiunea este intemeiata si urmeaza sa fie admisa si sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare.
Nota:
Cauza obligatiei reprezinta elementul component al vointei juridice de a se obliga prin consimtamant, care constituie motivul psihologic determinant al acesteia si care consta in reprezentarea scopului concret in vederea realizarii caruia se consimte la asumarea obligatiei.
Cauza inglobeaza in sine atat scopul direct si imediat al consimtamantului care, in contractele sinalagmatice, este consideratia contraprestatiei celeilalte parti, cat si scopul indirect, mediat, al consimtamantului, care este motivul subiectiv concret, determinant, al asumarii obligatiei, legat de destinatia concreta harazita contraprestatiei, sau de nevoia concreta a carei satisfacere este urmarita prin asumarea obligatiei.