Contract de vanzare-cumparare fondat pe Legea nr.85/1992. Pretul vanzarii (Legea nr.85/1992, art.7; Decretul-lege nr.61/1990) Decizie nr. 192 din data de 14.05.2008
pronunțată de Curtea de Apel Iasi

Contract de vanzare-cumparare fondat pe Legea nr.85/1992. Pretul vanzarii (Legea nr.85/1992, art.7; Decretul-lege nr.61/1990)
In urma privatizarii, societatea comerciala are capital integral privat, iar statul nu are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul acesteia. In consecinta, dispozitiile Legii nr.85/1992 si ale Decretului-lege nr.61/1990, in ce priveste stabilirea pretului de vanzare pentru locuintele proprietatea societatii comerciale nu sunt aplicabile.
Curtea de Apel Iasi, decizia civila nr.192 din 14 mai 2008
Reclamantii A.A. si A.V. au chemat in judecata parata S.C. "C.U." S.A. Iasi pentru a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru apartamentul pe care il detin in calitate de chiriasi si a se stabili pretul legal al vanzarii.
In fapt, reclamantii sustin ca, prin hotararea judecatoreasca irevocabila, parata a fost obligata sa incheie contract de vanzare-cumparare, in temeiul Legii nr.85/1992 si a Decretului-lege nr.61/1990, pretul vanzarii stabilit prin expertiza fiind de 3279,75 lei.
Se arata ca parata refuza incheierea contractului in forma autentica, impusa prin lege.
Judecatoria Iasi, prin sentinta civila nr.3833 din 12 aprilie 2007, admite actiunea, dispune ca hotararea sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si constata ca pretul legal de vanzare al apartamentului din Iasi, Bd.D., nr.15, bl.D-A 10, et.2, ap.1, stabilit in temeiul dispozitiilor Decretului-lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992, stabilit prin expertiza si insusit de catre reclamanti este de 4618 lei. Respinge cererea reclamantilor de obligare a paratilor la daune cominatorii si de prezentare la notar, in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare, ca ramase fara obiect.
Pentru a pronunta hotararea, judecatoria retine ca societatea parata a fost obligata sa incheie cu reclamantii contract de vanzare-cumparare, cu privire la apartamentul in litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila. Pretul la care urmeaza sa fie vandut apartamentul trebuie sa fie calculat in baza dispozitiilor Legii nr.85/1992 si ale Decretului-lege nr.61/1990, stabilit la suma de 4618 lei, prin expertiza tehnica, efectuata in cauza.
Impotriva hotararii a declarat apel parata care, prin cererea de apel recunoaste ca, potrivit dispozitiilor legale, are obligatia de a vinde apartamentul, este de acord cu vanzarea, dar critica pretul stabilit, sustinand ca este derizoriu si cere a fi stabilit la valoarea de piata a imobilului.
Tribunalul Iasi, prin decizia civila nr.873 din 5 decembrie 2007, respinge apelul si pastreaza sentinta atacata, cu urmatoarea motivare:
Dispozitiile Decretului-lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992 care prevad dreptul locatarului de a dobandi prin cumparare locuinta ce o ocupa (daca nu este de interventie) impun in mod corelativ si o obligatie corespunzatoare din partea proprietarului de a vinde si orice alte sustineri legate de modul de instrainare - cum ar fi ca pretul stabilit este derizoriu - apar ca un adaos la lege si vor fi inlaturate.
Existand acordul valabil pentru instrainarea locuintelor, locatarii au dobandit vocatia cumpararii acestora, iar refuzul unitatii proprietare, respectiv parata apelanta - de a instraina in conditiile legii si in conditiile in care exista si o hotarare definitiva si irevocabila (sentinta civila nr.3670/2005) prin care parata a fost obligata sa incheie contractul de vanzare-cumparare a imobilului catre reclamanti; care au vocatia data de lege este nejustificat.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs S.C. "C.U." S.A. Iasi pentru urmatoarele motive:
- instanta a facut o gresita aplicare a prevederilor Legii nr.85/1992 si ale Decretului-lege nr.61/1990.
Astfel, odata ce societatea "C.U." S.A. Iasi a fost privatizata integral si actionariatul a achitat un pret fixat de vanzator pentru a dobandi aceste actiuni si, pe cale de consecinta, proprietatea integrala a intregului patrimoniu social, exact asa cum era acesta la momentul cumpararii actiunilor, prin aplicarea prevederilor Decretului-lege nr.61/1990 este vorba despre subventionarea pretului de catre actionarii privati, iar statul nu mai poate controla patrimoniul societatii.
In speta, este vorba despre o cadere partiala in desuetudine a Decretului-lege nr.61/1990 a carui aplicare a fost restransa prin schimbarea contextului social-economic ce existase la data adoptarii acestui act normativ.
Instanta a interpretat gresit sentinta civila nr.3670/04.04.2005 pronuntata anterior intre parti.
Astfel, instanta a recunoscut autoritatea de lucru judecat a acestei hotarari in mod gresit, deoarece in discutie nu a fost stabilirea pretului, ci doar obligarea recurentei sa incheie contractul de vanzare-cumparare.
Hotararea pronuntata constituie o incalcare a dreptului recurentei de proprietate consacrat prin prevederile art.44 si ale art.1 din Protocolul aditional nr.1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului.
Sentinta de fond constituie o deposedare a recurentei de un bun imobil ce era in patrimoniul recurentei.
In consecinta, in speta nu sunt aplicabile dispozitiile Decretului-lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992.
Recursul este fondat.
Obiectul litigiului de fata este sa oblige parata sa incheie contractul de vanzare-cumparare la pretul stabilit in baza Decretului-lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992.
Intr-adevar, prin hotararea ramasa irevocabila recurenta-parata a fost obligata sa incheie contractul de vanzare-cumparare.
Aceasta hotarare are autoritate de lucru judecat in ceea ce priveste obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare, nu si asupra pretului de vanzare care nu a fost obiect al litigiului. Este de principiu ca autoritatea de lucru judecat priveste numai obiectul dedus judecatii, ceea ce inseamna ca nu poate fi invocata in aceasta speta, care are alt obiect si cauza, respectiv stabilirea pretului de vanzare, ce nu a facut obiectul primei judecati.
Criticile formulate sub acest aspect sunt fondate.
Si pe fondul litigiului criticile sunt fondate.
Astfel, societatea recurenta a fost constituita in anul 1992, prin divizarea S.C. "C." S.A. Iasi.
In patrimoniul preluat prin divizare a fost inclus si blocul DA-10 situat in Iasi, Bd.D., nr.15.
In urma privatizarii societatea are capital integral privat o data cu privatizarea societatii comerciale si preluarea de catre stat a contravalorii acestui bun ce face parte din patrimoniul recurentei, statul nu mai are dreptul de a dispune cu privire la patrimoniul recurentei.
In consecinta, desi apartamentul in discutie a fost construit initial din fonduri de stat, contributia statului a fost rascumparata la acest apartament prin pretul platit de actionari catre stat, astfel incat la momentul judecarii cauzei nu mai are relevanta din ce fonduri a fost construit apartamentul.
In aceste conditii, Decretul-lege nr.61/1990 nu isi mai gaseste incidenta in speta, atata timp cat bunul a iesit din patrimoniul statului, dispozitiile acestuia cazand in desuetudine partial, deoarece aplicabilitatea lui a fost restransa prin schimbarea contextului social-economic, ce a existat la data adoptarii acestui act normativ.
In mod gresit au stabilit instantele incidenta in cauza a Decretului-lege nr.61/1990 cu privire la stabilirea pretului de vanzare-cumparare a apartamentului.
A mentine solutia data de instanta de fond inseamna o deposedare a recurentei de un bun imobil ce era in patrimoniul privat, contra unei sume derizorii fata de valoarea reala a pretului de vanzare a apartamentului pe piata libera, adica s-a incalcat in mod flagrant dreptul la respectarea dreptului de proprietate al recurentei, ceea ce contravine art.1 din Protocolul aditional nr.1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului, a libertatilor fundamentale ale omului.
Deoarece in cauza nu sunt incidente dispozitiile Decretului-lege nr.61/1990 urmeaza ca si capetele de actiune vizand constatarea pretului legal de vanzare a apartamentului si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, sa fie respinse.
Curtea admite recursul, modifica in tot decizia tribunalului, admite apelul, schimba in parte sentinta, in sensul ca respinge capetele de cerere vizand constatarea pretului legal de vanzare a apartamentului si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a aceluiasi apartament, pastreaza restul dispozitiilor sentintei.