Proprietate comuna. Indiviza. Cheltuieli de intretinere

Proprietate comuna. Indiviza. Cheltuieli de intretinere

Judecatoria Iasi, prin sentinta civila nr. 11082/6.12.2004 a respins actiunea formulata de reclamantul H.C. in contradictoriu cu paratele Asociatia de proprietari "Piata Unirii nr. 3" si S.C. "Termo-Service" S.A. Iasi si a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. "Termo-Service" S.A., solutie pastrata de Tribunalul Iasi prin decizia civila nr. 809/2.11.2005.
Prin cererea introductiva, reclamantul a solicitat desfiintarea hotararii Asociatiei de proprietari "Piata Unirii nr. 3" din 28.03.2004 prin care s-a stabilit in sarcina sa obligatia de plata, de 40%, a contravalorii lucrarilor de reparatii, precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
Curtea constata ca din adresa nr. 3298/31.0.2004 inaintata de Asociatia de Proprietari catre S.C. "Termo-Service" S.A. (fila 5 dosar fond) rezulta ca la sedinta Asociatiei de proprietari din data de 28.03.2004 au participat 14 proprietari, numarul total al proprietarilor fiind, conform precizarilor facute de aceeasi parata prin intampinarea de la fila 18, de 36 (34 persoane fizice si 2 persoane juridice).
Potrivit dispozitiilor art. 18 alin. 4 din H.G. 400/2003 de aprobare a Normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aceste asociatii pot adopta hotarari daca majoritatea membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant.
In speta hotararea contestata nu a fost adoptata de majoritatea membrilor asociatiei, intimata insasi precizand ca la adunare au fost prezenti 14 membri din 34, respectiv 36.
Curtea a constatat ca in mod nelegal instanta de apel nu a retinut aplicabilitatea art. 46 din H.G. 400/2003 potrivit caruia cheltuielile pentru lucrarile de intretinere, servicii, reparatii la partile de constructii si instalatii aflate in proprietate comuna indiviza se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar.
Prin hotararea Asociatiei de proprietari din 28.03.2004 s-a stabilit in sarcina reclamantului-recurent obligatia de plata a cotei de 40% din contravaloarea lucrarilor de reparatii fara a se avea in vedere cota-parte de proprietate indiviza a recurentului, ci numai atitudinea acestuia in contractarea lucrarilor, incalcandu-se astfel prevederile art. 46 din H.G. 400/2003.
Fata de caracterul expres al acestei prevederi, instanta inlatura ca nerelevante apararile intimatei privind lipsa mandatului asociatiei de proprietari in contractarea si efectuarea acestor lucrari cu rea-credinta, intimata avand posibilitatea de a-si valorifica sustinerile in cadrul unei actiuni in pretentii indreptata impotriva recurentului.
In cauza de fata, analizarea relei-credinte a recurentului excede cadrului procesual fixat de acesta, raportat la care obiectul procesului il formeaza verificarea valabilitatii hotararii din 28.03.204.
In lipsa unei hotarari judecatoresti care sa stabileasca intinderea despagubirilor la care poate fi obligat reclamantul, intimata nu poate stabili in sarcina acestuia obligatia achitarii unor sume de bani altfel decat "proportional cu cota-parte de proprietate indiviza", cum impun prevederile art. 46 din H.G. 400/2003.
Curtea admite recursul, modifica in tot decizia tribunalului, admite apelul si schimba in parte sentinta judecatoriei in sensul ca desfiinteaza hotararea Asociatiei de Proprietari din data de 28.03.2004, pastreaza dispozitiile privind respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. "Termo-Service" S.A. Iasi.
 (Decizia civila nr. 444/19.05.2006)