Evacuare

La ordine fiind solutionarea apelurilor declarate de reclamantul P I cu domiciliul in si de parata S.C. D C S.R.L. Braila prin administrator judiciar S.C. S Q S.R.L. Bacau,  impotriva sentintei civile nr. 59/10.05.2005 pronuntata de Tribunalul Braila in dosarul nr. 3953/2004 in contradictoriu cu intimata - parata S.C. E S.R.L. Braila si S.C. S CS.R.L. Braila prin administrator judiciar S.C. Reconversie si Valorificare Active S.R.L. Bucuresti - Filiala Braila avand ca obiect evacuare.
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns pentru apelanta reclamanta avocat A in baza imputernicirii avocatiale aflata la fila 15 dosar, pentru intimata parata avocat C in baza imputernicirii avocatiale aflata la fila 41 dosar si apelanta parat prin consilier juridic M B cu imputernicire la dosar, lipsind intimata parata S.C. S C S.R.L. Braila.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta care a invederat instantei faptul ca apelul dedus judecatii este in faza dezbaterilor, la termenul anterior cauza s-a amanat la cererea lichidatorului S.C. D C S.R.L. Braila pentru lipsa de aparare, dupa care:
Apelanta parata, prin consilier juridic, depune adresa Tribunalului Braila nr. 973/30.01.2006, precum si incheierea nr. 20/S/26.01.2006 a aceluiasi Tribunal.
Aparatorul apelantei reclamante depune un set de acte.
Reprezentantul apelantei parate arata ca intelege sa sustina apelul declarat.
Aparatorul intimatei parate invedereaza instantei faptul ca nu cunoaste actele anterioare intrucat a fost angajata in recurs si solicita instantei acordarea unui termen pentru a lua cunostinta de setul de acte primit.
Instanta, verificand actele, constata ca actele despre care se face vorbire nu s-au depus la dosar.
Aparatorul apelantei reclamante precizeaza ca adresa nr. 725/20.12.2005 emisa de intimata parata prin lichidator S.C. RVA - Filiala Braila S.R.L. si copia actiunii si a sentintei civile nr. 1281/04.04.1991 a Judecatoriei Braila sunt acte la care s-au referit in motivele de apel, dar nu sunt atasate la dosar.
Instanta apreciaza ca hotararea a carei copie s-a depus astazi si care se refera la cererea asociatului M M de inscriere in registrul comertului a societatii comerciale in nume colectiv cu stampila este ilizibila.
Aparatorul apelantei reclamante depune si copia sentintei civile nr. 3234/19.05.2000 pronuntata de Judecatoria Braila in dosarul nr. 3877/2000 care constata vanzarea, cumpararea terenului in suprafata totala de 11.676 m.p. situat in Braila, Sos. Rm. Sarat nr. 90 bis incheiata intre S.C. C in calitate de vanzator si M M in calitate de cumparator.
Instanta arata ca aceasta hotarare nu prezinta relevanta in cauza si dispune lasarea cauzei la a doua strigare.
Aparatorul apelantului reclamant precizeaza ca urmare acestei constatari a dreptului de proprietate s-a intabulat in registrul comertului.
Aparatorul intimatei parate arata ca nu stie despre ce este vorba, nu cunoaste acest inscris.
Instanta - in legatura cu timbrajul, arata ca a formulat apel numai S.C. D C .S.R.L. Braila, acesta fiind intimat.
La a doua strigare, instante, nemaifiind alte cereri de formulat sau exceptii de invocat, constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul in sustinerea si respectiv combaterea apelurilor.
Aparatorul apelantului reclamant, avand cuvantul pe apelul sau, apreciaza hotararea instantei de fond ca fiind netemeinica si nelegala, fiind gresit aplicate disp. art. 1441 din Cod civil, Tribunalul Braila a respins actiunea retinand ca contractele de inchiriere incheiate de fostul proprietar cu cele trei societati sunt opozabile si noului proprietar intrucat au data certa si schimbarea proprietarului nu a fost inserata.
Potrivit dovezilor cu inscrisuri prezentate astazi, apararea invocata de intimata nu poate fi primita in cauza, avand in vedere modalitatea vadit frauduloasa in care au fost incheiate aceste contracte.
Mai arata ca este de notorietate faptul ca in aceasta perioada de instabilitate economica, partile inteleg sa stabileasca ca si durata o durata cat mai mica (este o realitate, exista fluctuatii ale pretului, iar partile trebuie sa verifice ca, contraprestatia sa nu sufere modificari).
Contractul incheiat pe 10 ani si prelungit pe 20 ani urmarea ca acesta sa mai detina in proprietate acest bun. Pentru a fi aplicabila conditia incheierii contractului cu data certa: titlul si sa fie opozabil erga omnes, insa acest lucru nu exista.
Arata ca M M a devenit proprietar al imobilului prin sentinta civila nr. 3234/19.05.2000 a Judecatoriei Braila, aceasta fiind reclamanta, ramasa definitiva si apoi irevocabila spre sfarsitul anului 2000.
Aceste contracte de inchiriere pentru care se pretinde ca ar fi opozabile au fost incheiate cu un an in urma pronuntarii hotararii, insa acestea nu erau opozabile erga omnes (aspect nediscutat la instanta de fond si care are relevanta in ce priveste solutionarea spetei).
Potrivit Capitolului I - Obiectul contractului il constituie atribuirea in folosinta a terenului (fapt ce trimite la situatia constituirii unui drept de uz reglementat de disp. art. 566 Cod civil in referire la art. 517 Cod civil), insa toate sustinerile paratei apelante care, in cererea reconventionala, vorbeste de un drept de superficie.
Nu s-au prezentat originalele acestor contracte, copiile lor avand aspecte informale (lipsa semnaturii si a stampilei societatii). Apreciaza hotararea instantei de fond ca fiind netemeinica si nelegala, solicita admiterea apelului si, in rejudecare, modificarea actiunii, asa cum a fost formulata si restransa.
Apelanta parata S.C. D C S.R.L. prin lichidator judiciar S.C. S Q S.R.L, prin consilier juridic cu imputernicire la dosar, invedereaza faptul ca, avand in vedere ca societatea a intrat in stare de faliment, lasa la aprecierea instantei in ceea ce priveste apelul formulat, lichidatorul urmand sa analizeze daca mai este necesara mentinerea contractului de inchiriere.
Aparatorul apelantei parate S.C. E S.R.L. Braila, avand cuvantul in combaterea apelului reclamantului, arata ca Tribunalul a pronuntat o hotarare legala si temeinica si solicita mentinerea ei. Arata ca s-a invocat o modalitate frauduloasa de obtinere (de 10 ani, 20 ani). Locatorul n-ar fi fost proprietarul suprafetei de teren ce a facut obiectul inchirierii. Timpul, intr-un obiect de inchiriere, nu este obiect de frauda; timpul este obiect al contractului de inchiriere.
Arata ca in anul 1992 a existat o societate C unde M era asociat (nu a fost o societate cu activitate de comert, ci o activitate productiva).Pentru a-si desfasura activitatea, prin adjudecare a primit aceasta suprafata iar actul intocmit prin licitatie a fost transcris. Procedural, aceasta licitatie se transcrie fiind o operatie de publicitate (11.12.1995), vanzarea acestui teren este erga omnes.
In anul 1998 C S.N.C. se transforma in societate S.R.L. unde M M este asociat unic in cadrul unei activitati lucrative. S-a cerut actul de proprietate al societatii cu intabulare, la Cartea funciara s-a cerut un act autentic de proprietate. In anul 2000 apare contractul de vanzare-cumparare, dar incheierea s-a facut in anul 1999 cand exista transcrisa proprietatea in 1995. In ce priveste natura contractului arata ca sunt in fata unui drept de creanta, situatie tipica de inchiriere, nu a uzului si uzucapiunii si ca dispozitiile art. 1444 Cod civil au fost corect aplicate de instanta de fond. Solicita mentinerea hotararii atacate, cu cheltuieli de judecata.
Cu privire la apelul sau, considera ca instanta a fost in eroare cand a aplicat disp. din Legea nr. 146/1997 a timbrajului care se refera la cererea pentru constatarea dobandirii unui drept, iar nu la constatarea existentei unui drept si nu era necesara achitarea taxei de timbru decat in limita prev. de art. 111 C.proc.civ.
Aparatorul apelantului reclamant, avand cuvantul in replica, arata ca, cu privire la imobilul din 1995, proprietara era S.C. C S.R.L. Braila, cea care inchiriaza (contractul de inchiriere intre M M si cele trei societati). Cu privire la al doilea apel, apreciaza ca actiunea are un caracter patrimonial (potrivit disp. art. 146) si trebuie timbrata cum a apreciat instanta.
Examinand actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Braila sub nr. 2823/2004, reclamantul P I a chemat in judecata pe paratii S.C. Ea C S.R.L. Braila, S.C. D C S.R.L. Braila si S.C. S C S.R.L. Braila pentru a se dispune evacuarea acestora din imobilul proprietatea sa situat in Braila, Sos. Rm. Sarat nr. 90 bis.
In motivarea cererii, reclamantul arata ca a cumparat la licitatie publica imobilul situat in Braila, Sos. Rm. Sarat nr. 90 bis, conform actului de adjudecare nr. 2345/13.01.2004 emis de catre Executor Bancar C M I la pretul de 1.700.000.000 lei pe care l-a platit integral, act ce este titlu executoriu in ceea ce priveste folosinta imobilului.
Reclamantul arata ca dreptul sau de proprietate a fost intabulat in Cartea funciara prin Incheierea nr. 617/27.01.2001 a Biroului de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Braila.
Cu ocazia punerii in executare a actului de adjudecare a constatat ca in acest imobil exista trei societati comerciale care, neavand titlu de proprietate sau alt drept real precum si nici un drept locativ opozabil, continua sa-l ocupe formal, fara sa-i permita utilizarea spatiului conform destinatiei sale.
Astfel, arata reclamantul, S.C. E C S.R.L. Braila la care asociati sunt debitorii giranti au incheiat sub semnatura privata fara data certa intitulat act aditional la contractul de inchiriere din 03.03.1999 pe o durata de 20 ani, cu ei insisi, folosind persoane interpuse.
Deci, arata reclamantul ca a achizitionat acest imobil liber de orice sarcini.
La termenul din data de 21.04.2004, paratele S.C. D C S.R.L. Braila, S.C. S Com S.R.L. Braila si S.C. E S.R.L. Braila au formulat intampinari si cereri reconventionale.
Prin intampinarile depuse, paratele au recunoscut ca isi au sediile si punctele de lucru la adresa din actiune, Sos. Rm. Sarat nr. 90 bis, dar ca au titluri valabile, contract si contracte de inchiriere.
Paratele S.C. D C S.R.L. Braila si S.C. S C S.R.L. Braila (fila 19 dosar fond) arata ca evacuarea lor nu este posibila intrucat au si calitatea de constructori de buna credinta pe baza de autorizatie de constructie si cu acordul proprietarului terenului, toate avizele si autorizatiile necesare, dar si ca respectivele contracte de inchiriere au data certa prin inregistrarea lor la D.G.F.P. Braila.
Prin cererea reconventionala, S.C. D C S.R.L. Braila precizeaza ca in anul 2001 cu autorizatia nr. 897/11.04.2001 a construit o fabrica de turnat fonta pe terenul proprietar atunci M M care a dat acordul in forma autentica, investitie ce a costat 6 miliarde lei.
S.C. S C S.R.L. Braila cu acordul proprietarului, a construit in anul 1999 amenajari exterioare si interioare la constructiile vechi si pe care le evalueaza la 800.000.000 lei.
In drept, partile si-au intemeiat cererea reconventionala pe disp. art. 119 si art. 120 Cod procedura civila, art. 111 C.pr.civ. si art. 494 Cod civil.
Au solicitat admiterea cererii reconventionale, sa se constate dreptul lor de proprietate asupra constructiilor executate ca fiind constructori de buna credinta si dreptul de folosinta asupra terenului pe durata constructiei, adica dreptul de superficie si sa fie obligat reclamantul sa le respecte dreptul de locatiune potrivit disp. art. 1441 si art. 498 alin. 2 C.pr.civ.
Au aratat ca formuleaza cerere in despagubire numai in conditiile admiterii cererii de evacuare.
Prin cererea reconventionala, fila 40 dosar fond, parata S.C. E C S.R.L. Braila a solicitat sa se constate dreptul sau de locatiune in baza contractului de inchiriere din 01.03.1999 cu data certa prin inregistrarea la D.G.F.P. Braila; sa se constate calitatea sa de constructor de buna credinta in conditiile art. 494 alin. 3 teza II-a Cod civil si, prin aceasta, dreptul sau de proprietate asupra constructiei si a dreptului de folosinta asupra terenului, adica a dreptului de superficie privitor platformelor de beton; sa fie obligat reclamantul locator sa-si asigure folosinta imobilului pe tot timpul locatiunii.
A precizat ca in situatia in care s-ar admite actiunea in evacuare, solicita obligarea reclamantului la plata de despagubiri in valoare de 2 miliarde lei si, totodata, acordarea dreptului de retentie pana la completa dezdaunare. Arata parata ca a efectuat cu acordul proprietarului tencuieli amenajare platforma betonata de 50 m.p., amenajare platforma betonala 158 m.p. si confectionat usi metalice duble.
Prin sentinta civila nr. 3595/23.08.2004 a Judecatoriei Braila s-a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Braila, considerandu-se actiune in anulare act neevaluabil in bani si deci competenta apartine potrivit disp. art. 2 pct. 1 Cod procedura civila Tribunalului.
Pe parcursul solutionarii dosarului la prima instanta, paratelor reclamante le-a fost pus in vedere sa achite taxa de timbru aferent capatului de cerere reconventionala, insa aceasta a fost contestata, fiind obiectul cererii de reexaminare care de altfel a fost si respinsa.
Urmare a investirii tribunalului cu judecarea actiunii principale si a cererilor incidentale, paratilor le-a fost solicitat sa-si precizeze cu claritate obiectul cererilor reconventionale pentru a fi satisfacute cerintele Legii nr. 146/1997 modificata.
Prin cererea intitulata "Concluzii scrise" - fila 70 dosar tribunal, parata S.C. E C S.R.L. Braila si-a precizat obiectul cererii sale reconventionale, si anume: sa se constate dreptul sau de locatiune in baza contractului de inchiriere din 01.03.1999 cu data certa inregistrata la D.G.F.P. Braila; sa se constate calitatea sa de constructor de buna credinta in conditiile art. 493 alin. 3 teza a II-a si prin aceasta dreptul sau de proprietate asupra constructiei si a dreptului de folosinta asupra terenului, adica a dreptului de superficie privitor la platformele de beton; sa fie obligat reclamantul locatar sa-I asigure folosinta imobilului pe timpul locatiunii conform art. 1420 alin. 3 Cod civil.
A precizat parata sa lit. b din cuprinsul cererii reconventionale este conditionat de admiterea cererii de evacuare (adica este un capat de cerere accesoriu) si ca atare nu este supus timbrarii. Nu se timbreaza la valoare si pentru faptul ca solicita constatarea "existentei unui drept dobandit a priori - perfect valabil, dar nerecunoscute de reclamantul P I.
In ceea ce priveste pe S.C. D C S.R.L. Braila, obiectul cererii reconventionale il constituie constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor si utilajelor si echipamentelor Fabricii de turnat fonta si dreptul de folosinta asupra terenului pe durata constructiei, ca fiind constructor de buna credinta in temeiul art. 111 C.pr.civ. si sa fie obligat adjudecatarul locatar sa-i respecte dreptul de locatiune in temeiul art. 1441 Cod civil. Pentru aceste capete de cerere, parata arata ca a satisfacut taxa de timbru.
Prin incheiere - fila 70, S.C. Sarina Com S.R.L. Braila prin administrator judiciar S.C. Reconversie si Valorificare Active S.R.L. Bucuresti arata ca are un drept de creanta in valoare de 692.887.220 lei pentru  care va tiumbra cu suma ce va fi stabilita de catre reclamanta.
Ulterior, paratele S.C. E C S.R.L. Braila si S.C. D C S.R.L. Braila si-au precizat valoarea estimativa a capetelor de cerere din cererea reconventionala si care privesc dobandirea unui drept real la 207.723.354 lei respectiv 2.333.748.949 lei, obligandu-se ca pana la termenele ce le-au fost acordate sa fie satisfacuta aceasta cerinta.
Pana la solutionarea inchiderilor dezbaterilor, cele doua parate nu au satisfacut taxa de timbru.
La data de 23.02.2005, reclamantul P I - fila 48, a solicitat evacuarea paratelor S.C. E C S.R.L. Braila si S.C. D C S.R.L. Braila din imobilul situat in Braila, mai putin corpul de cladire intitulat topitorie in suprafata de 774 m.p. teren, deci suprafata de teren de pe care solicita evacuarea este de 10.902 m.p.
Au fost administrate probe cu inscrisuri si interogatorii.
Prin sentinta civila nr. 59/COM/2005 a Tribunalului Braila s-a respins actiunea reclamantului P I, astfel cum a fost restransa prin cererea formulata la fila 48 dosar fond. De asemenea, s-au anulat ca fiind insuficient timbrate cererile reconventionale formulate de paratele S.C. D C S.R.L. si S.C. E C S.R.L. Braila si ca netimbrata cererea reconventionala formulata de S.C. S C S.R.L. Braila, prin administrator judiciar S.C. R  S.R.L.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Reclamantul a devenit proprietarul imobilului situat in Braila, compus din suprafata reala masurata de 12.319 m.p. si constructiile C1 - C8 edificate din caramida, acoperite cu placi azbociment cu destinatia de birouri si depozite.
Paratele S.C. E C S.R.L. si S.C. D C S.R.L. au dobandit folosinta unor suprafete de teren prin incheierea unui contract de inchiriere pe o durata de 10 ani, ulterior 20 ani. Din actul aditional rezulta ca S.C. D C S.R.L. Braila are in folosinta suprafata de 4.850 m.p. teren, S.C. S C S.R.L. Braila 600 m.p. teren iar S.C. E C S.R.L. Braila 11.676 m.p. teren. Se mentioneaza ca toate contractele de inchiriere si subinchiriere au fost inregistrate la D.G.F.P. Braila anterior dobandirii de catre reclamant a proprietatii imobilului.
Au fost inlaturate sustinerile reclamantului referitoare la faptul ca nu a cunoscut la data adjudecarii bunului imobil faptul ca societatile parate au contracte de inchiriere pentru spatiul respectiv si ca acestea nu-i sunt opozabile si ca nu sunt valabile deoarece au fost incheiate de fostii debitori cu societatile la care sunt asociati.
Instanta de fond atunci cand a inlaturat aceste aparari ale reclamantului a avut in vedere dispozitiile art. 1441 C.civil conform carora "daca locatorul vinde bunul deja inchiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare intrucat a fost facuta prin act autentic sau sub semnatura privata cu data certa - cu exceptia cazului in care desfiintarea ei din cauza vanzarii s-ar fi precizat in contractul de locatiune.
S-a mai retinut ca in cauza de fata, o astfel de clauza nu a fost prevazuta asa incat reclamantul Plosca Irinel trebuie sa respecte locatiunea astfel cum a fost prevazuta si in limitele perioadei de 3 ani, avandu-se in vedere si faptul ca respectivele contracte de inchiriere au data certa, fiind inregistrate la D.G.F.P. Braila.
In ceea ce priveste cererile reconventionale formulate de catre paratele S.C. D C S.R.L. si S.C. E C S.R.L., s-a dispus anularea acestora ca insuficient timbrate iar cererea reconventionala formulata de .S.C. S C S.R.L. a fost anulata ca netimbrata retinandu-se incidenta prev. de art. 6 lit. a, art. 10 si art. 35 pct. 5 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 modificata si republicata.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, au formulat apel reclamantul parat Plosca Irinel si parata - reclamanta S.C. D C S.R.L. Braila, inregistrat sub nr. 2331/2005 la Curtea de Apel Galati.
Apelantul - reclamant P I a criticat hotararea instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie aratand in dezvoltarea motivelor de apel urmatoarele:
Instanta de fond a examinat formal si in mod necritic contractele de inchiriere a caror valabilitate a fost opusa reclamantului.
Se motiveaza ca aceste contracte au fost incheiate in mod vadit cu intentia proprietarului M M de a frauda pe oricine ar fi dobandit proprietatea imobilului in suprafata de 11.676 m.p. teren situat in Braila, ceea ce s-a si concretizat initial prin contractarea unui imprumut bancar care nu a mai fost restituit si apoi prin lipsirea celui care va dobandi proprietatea de folosinta efectiva a acestui teren.
S-a mentionat faptul ca M M a devenit proprietara imobilului situat in Braila, dupa pronuntarea sentintei civile nr. 3234/2000 a Judecatoriei Braila iar contractele de inchiriere au fost incheiate de catre M M la data de 01.03.1999 cand aceasta nu-si intabulase dreptul de proprietate si, prin urmare, nu era opozabil erga omnes.
S-a mai aratat faptul ca nu s-a observat ca prin actele aditionale incheiate atat la contractul initial cat si la contractele prin care S.C. E C S.R.L. a subinchiriat suprafata de teren catre S.C. S C S.R.L. Braila si S.C. D C S.R.L. Braila partile au modificat chiar natura actului judiciar incheiat.
In acest sens se precizeaza ca in Cap. I s-a stipulat "atribuirea in folosinta a terenului" ceea ce inseamna ca ne aflam in situatia constituirii unui drept de uz a carui reglementare este data de dispozitiile art. 566 C.civ. in referire la cele ale art. 517 C.civ.
S-a motivat ca dreptul de uz este un dezmembramant al dreptului de proprietate si are caracteristicile si natura juridica a unui drept real iar recunoasterea si opozabilitatea lui se fac in cu totul alte conditii decat cele la care se refera art. 1441 Cod civil.
Apelantul - reclamant a mai aratat ca a devenit proprietar al imobilului prin scoaterea acestuia in vanzare silita, situatie in care drepturile adjudecatarului trebuie mai bine proteguite decat cele ale unui cumparator obisnuit deoarece acesta a primit toate informatiile legate de sarcinile imobilului dobandit de la executorul care a organizat licitatia, iar publicitatea acestei vanzari trebuie sa constituie o garantie in plus a dreptului astfel dobandit.
Prin evacuarea paratelor nu se urmareste a se dobandi mai multe drepturi decat acelea care au fost transmise adjudecatarului cu privire la suprafata de 11.676 m.p. teren, paratele avand posibilitatea de a dobandi recunoasterea dreptului de constructor de buna - credinta asupra a tot ce exista edificat pe teren.
Se concluzioneaza ca nu ar fi echitabil ca paratele, dupa ce au beneficiat prin persoane interpuse de un credit bancar pe care nu l-au achitat si au intocmit acte juridice "pro causa" cu intentia de a lipsi pe adjudecatar de folosinta bunului adjudecat sa beneficieze, prin mentinerea hotararii instantei de fond si de dreptul de superficie asupra terenului si de recunoasterea implicita a dreptului de proprietate asupra constructiei.
Paratele S.C. D C S.R.L. si S.C. E C S.R.L. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
S-a sustinut in intampinare ca Tribunalul Braila a examinat in mod formal contractul de locatiune pe care l-au opus reclamantului intimat si ca, in cauza, inchirierea facuta inainte de vanzare trebuie respectata in temeiul art. 1441 Cod civil intrucat contractul de locatiune este facut prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa - prin inregistrarea acestuia la D.G.F.P. - Administratia Finantelor Publice.
In motivarea apelului declarat de apelanta parata s-a criticat hotararea instantei de fond sub aspectul gresitei anulari, ca insuficient timbrata, a cererii reconventionale avand ca obiect constatare drept de superficie in conditiile art. 111 C.pr.civ.
In fapt, a motivat ca in baza autorizatiei de constructii nr. 897/2001 a construit fabrica de turnat fonta pe un teren proprietatea numitei M M. In aceste conditii, parata S.C. D C S.R.L. arata ca este proprietar al imobilului construit si are un drept de folosinta asupra terenului, adica un drept de superficie.
Instanta de fond a confundat constatarea existentei unui drept cu constatarea dobandirii unui drept si a considerat gresit ca cererea se timbreaza la valoare, invocandu-se incidenta prev. de art. 3 lit. a din legea nr. 146/1997, conform caruia taxa judiciara de timbru datorata este in suma de 171.000 lei si nu la valoare conform art. 6 lit. a din Ordinul nr. 760/C/1999 modificat privind Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997.
In drept, a invocat disp. art. 282 si art. 298 C.pr.civ.
Apelul formulat de catre reclamantul - parat este intemeiat pentru cele ce se vor arata in continuare:
Prin actul de adjudecare nr. 2345/13.01.2004 emis de B.C.R.  S.A. Bucuresti, Directia juridica si fiscalitate, corpul executorilor bancari ai B.C.R., bunul imobil urmarit situat in Braila, compus din teren in suprafata de 12.319 m.p. (in acte 11.676) si constructii C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8 - cu o cuprafata construita totala de 2223 m.p. avand nr. cadastral provizoriu 1635, inscris in Cartea funciara nr. 9042/N, judetul Braila, proprietatea girantilor M E si M a fost adjudecat de catre adjudecatarul P I la pretul de 1.700.000.000 ROL.
Actul de adjudecare mai sus aratat contine mentiunea, in penultimul aliniat, potrivit careia acesta constituie titlu de proprietate si poate fi inscris in Cartea Funciara.
Prin incheierea nr. 617/27.01.2004 pronuntata de Judecatoria Braila, Biroul de Carte Funciara s-a dispus radierea dreptului de ipoteca si interdictie de instrainare si somatie inscrise in favoarea B.C.R. S.A., Sucursala Braila si s-a intabulat dreptul de proprietate in favoarea lui P I.
Reclamantului ii sunt opuse de catre paratele S.C. E C S.R.L., S.C. D C S.R.L. Braila si S.C. S C S.R.L. Braila contracte de inchiriere avand ca obiect imobilul ce a fost adjudecat prin actul de adjudecare.
Se sustine de catre parate ca aceste contracte ii sunt opozabile reclamantului in baza art. 1441 Cod civil intrucat au fost inregistrate la Administratia Financiara a Municipiului Braila.
Aceste aparari ale intimatelor parate nu pot fi primite intrucat asa cum s-a invocat de catre apelantul - reclamant in motivele de apel, acesta din urma, la data adjudecarii imobilului a primit toate informatiile legate de sarcinile imobilului si nu a cunoscut despre existenta acestor contracte de inchiriere.
Instanta retine ca aceste contracte de inchiriere incheiate pe o durata de 10 ani si respectiv 20 ani nu sunt opozabile reclamantului - adjudecatar pentru urmatoarele considerente:
Pana la aparitia Legii nr. 7/1996 a fost in vigoare art. 711 alin. 1 pct. 9 C.pr.civ. potrivit caruia "se vor transcrie in registrul de transcriere al judecatoriei unde este asezat bunul imobil extras de pe contractele de inchiriere pe un timp mai lung de trei ani". Potrivit art. 712 alin. 1 "pana la transcriere drepturile rezultand din actele mentionate in articolul de mai sus (art. 711 C.pr.civ.) nu se vor opune celor de -al treilea, care au drepturi asupra bunului imobil _".
Potrivit editiei oficiale a Codului de procedura civila elaborata de M.J. in octombrie 2000, art. 711, 712 C.pr.civ. au fost considerate ca fiind abrogate prin legea nr. 7/1996 si Legea nr. 99/1999, fara nici o alta precizare.
Continutul disp. art. 711 - 712 - 720 C.pr.civ. se regasesc in prevederile Legii nr. 7/1996 astfel cum a fost modificata succesiv.
In acest sens sunt prev. art. 21 alin. 1 lit. C-a) potrivit carora in partea a III-a a Cartii funciare, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini se va cuprinde "dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta abitatie, servitute in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani".
Potrivit art. 27 din aceeasi lege "inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor".
Or, in cauza, contractele de inchiriere incheiate pe o perioada mai mare de 3 ani, avand ca obiect potrivit art. 1 folosinta terenului si a constructiilor aferente pentru a fi opozabile tertilor trebuiau a fi inscrise in partea a III-a a Cartii funciare a imobilului in litigiu.
In lipsa inscrierii contractelor de inchiriere ce constituie o sarcina asupra imobilului in sensul art. 21 alin. 1 lit. C-a, acestea nu pot fi opuse tertilor. Nefiind cunoscute de terti imobilul a fost adjudecat liber de sarcini. In cauza nu poate fi vorba de o vanzare in sensul art. 1441 Cod civil si in orice caz respectarea locatiunii de catre terti necesita inscrierea acesteia in Cartea funciara.
Mai mult decat atat, se poate constata ca proprietarii anteriori ai imobilului in litigiu, debitori giranti conform actului de adjudecare in persoana numitilor M E si M au si calitatea de asociati ai societatilor intimate - parate asa cum rezulta din adresa nr. 316/2005 privind furnizare informatii emisa de O.R.C. de pe langa Tribunalul Braila - fila 50 dosar.
De asemenea, fostul proprietar M E are si calitatea de administrator al S.C. E C S.R.L., S.C. D C S.R.L.
Prin urmare, contractele de inchiriere au fost incheiate intre persoane reprezentand acelasi grup de interese, neputand fi exclusa ideea ca s-a urmarit protejarea bunurilor ce au constituit obiectul inchirierii de situatiile dificile care au generat declansarea executarii silite asupra acestora.
In considerarea celor ce preced, in temeiul art. 296 C.pr.civ., va admite apelul declarat de reclamantul P I cu consecinta schimbarii sentintei apelate in sensul ca va admite actiunea in evacuare astfel cum a fost restransa de catre reclamant in fata instantei de fond prin cererea din 23.02.2005, in sensul ca se va dispune evacuarea paratelor din imobilul din Braila, mai putin corpul de cladire intitulat topitorie si suprafata de 774 m.p.
In ceea ce priveste apelul declarat de parata .S.C. D C S.R.L., acesta urmeaza a fi respins ca nefondat pentru cele ce se vor arata in continuare:
Prin cererea reconventionala parata a aratat ca a construit pe terenul apartinand fostului proprietar M M fabrica de turnat fonta pe care o evalueaza la suma de 6.000.000.000 lei ROL si de asemenea a realizat amenajari exterioare si interioare la constructiile vechi in valoare de aproximativ 800.000.000 lei ROL la nivelul anului 1999.
S-a solicitat sa se constate ca este constructor de buna - credinta si ca este proprietarul constructiilor respective.
In drept, a invocat art. 494 alin. 3 Cod civil.
Raportandu-ne la temeiul de drept invocat si la situatia de fapt expusa, apelanta - parata s-ar afla in situatia constructorului care edifica o constructie, cu materialele sale pe terenul altuia.
O atare actiune, are caracter constitutiv de drepturi, iar potrivit art. 6 lit. a din Ordinul nr. 760/C/1999 privind normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, este evaluabila in bani.
In atare situatie in cauza cererea reconventionala promovata este supusa taxei judiciare de timbru la valoarea sumelor stabilite asa cum au fost precizate in urma dezbaterilor din fata instantei de fond prin incheierea din 23.03.2005.
Pentru aceste considerente, apelul promovat de parata S.C. D C S.R.L., va fi respins, in temeiul art. 296 C.pr.civ.
Admite apelul declarat de apelantul reclamant P I, impotriva sentintei civile nr. 59/COM/2005, pronuntata de Tribunalul Braila in dosarul nr. 3953/2005.
Schimba in parte sentinta civila apelata in sensul ca:
Admite actiunea formulata de reclamantul P I, asa cum a fost restransa prin cererea din 23.02.2005 in contradictoriu cu paratele S.C. E C  S.R.L. S.C. D C S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. S Q S.R.L. si S.C. S COM S.R.L. Braila prin administrator judiciar S.C. R si valorificare active S.R.L. Bucuresti - Filiala Braila.
Dispune evacuarea paratelor din imobilul situat in Braila, strada Rm. Sarat nr. 90 bis in suprafata de 10902 mp.
Respinge apelul declarat de parata S.C. D C S.R.L. impotriva aceleiasi hotarari, ca fiind nefondat.
Obliga paratele sa plateasca reclamantului cate 333,3 lei RON fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecata.