Iesire din indiviziune. Administrarea probei cu expertiza pentru evaluarea bunului. Conditii.

Atunci cand s-au administrat doua expertize contradictorii, instanta trebuie sa accepte motivat una din expertize sau sa le inlature pe amandoua si sa recurga la alte criterii de evaluare, insa nu poate conchide pentru valoarea medie rezultata din expertize.

Codul de procedura civila: art. 201 alin. 1, art. 212 alin. 1.

Prin Sentinta civila nr. 9841/27 decembrie 2012, Judecatoria Targu Mures a admis in parte actiunea formulata de reclamanta N. V., in contradictoriu cu parata N. E.,  a respins ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata si, in consecinta:
- a dispus iesirea din indiviziune a partilor in ceea ce priveste imobilul situat in xxx, compus din apartament cu doua camere si dependinte, cu suprafata utila de 50,94 mp. si cota de 12/195 parte teren in folosinta, C.F. colectiva nr. 49275;
- a atribuit in natura imobilul paratei N. E.;
- a obligat parata la plata catre reclamanta a sumei de 67.250 lei, cu titlu de sulta - echivalentul cotei de proprietate de 1/2 din imobilul anterior mentionat;
- a dispus inscrierea in C.F. a partajului;
- a obligat parata la plata catre reclamanta a sumei de 2.150,2 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand taxa de timbru;
- a obligat parata la plata in favoarea Statului Roman a sumei de 2.150,2 lei reprezentand cheltuieli de judecata avansate de catre stat;
Pentru a pronunta aceasta hotarare, Judecatoria a retinut ca partile sunt coproprietare in cote-parti egale, de ½, cu privire la imobilul din litigiu, iar prin actiunea principala s-a solicitat sistarea starii de indiviziune prin atribuire in natura paratei, cu obligarea acesteia la plata in favoarea reclamantei a unei sulte corespunzatoare cotei de ½ din dreptul de proprietate, respectiv a echivalentului in lei al sumei de 17.500 euro.
De asemenea, prin cererea reconventionala formulata, parata a solicitat atribuirea imobilului in favoarea sa, cu obligare la plata in favoarea reclamantei a unei sulte corespunzatoare cotei de ½ din dreptul de proprietate, respectiv echivalentul in lei al sumei de 15.000 euro, dar si obligarea reclamantei la plata sumei de 32.875 lei, reprezentand cota de ½ din valoarea investitiilor efectuate la imobil in exclusivitate de catre parata, a sumei de 500 lei, reprezentand contravaloarea impozitului pe imobil, datorat pentru perioada 2010-2012 si a sumei de 171 lei, reprezentand contravaloarea asigurarii obligatorii a imobilului, aferenta perioadei 2011-2012.
Cu privire la cererea principala, fata de cele aratate, vazand dispozitiile art. 6731 din Codul de procedura civila, instanta de fond a dispus iesirea partilor din indiviziune, retinand, in principal acordul acestora, precum si domiciliul si natura bunului, care nu este comod partajabil in natura, criterii prevazute de legiuitor in art. 6731 din Codul de procedura civila.
In ceea ce priveste valoarea imobilului, instanta s-a raportat la valoarea acestuia in starea in care se afla la data nasterii dreptului de proprietate pe cote-parti, fara a se avea in vedere investitiile efectuate ulterior acestei date pe cheltuiala exclusiva a paratei, potrivit recunoasterilor facute de parti in acest sens si care au adus un spor de valoare imobilului.
Avand in vedere drepturile valorice ale partilor si valoarea imobilului mentionat, respectiv 134.500 lei, asa cum rezulta din raportul de expertiza tehnica de specialitate efectuat in cauza, instanta de fond a obligat parata la plata sumei de 67.250 lei catre reclamanta, cu titlu de sulta.
In ceea ce priveste capatul din cererea reconventionala privind obligarea reclamantei la plata sumei de 32.875 lei, reprezentand cota de ½ din valoarea investitiilor efectuate in imobil prin contributia exclusiva a paratei, Judecatoria l-a respins ca neintemeiat, avand in vedere faptul ca desi investitiile efectuate au adus un spor de valoare imobilului, acestea nu au fost cuprinse, sub aspect valoric, in masa bunurilor supuse partajului, astfel incat prin atribuirea in natura catre parata, acesteia i se consolideaza cu titlu retroactiv dreptul de proprietate exclusiva asupra lucrarilor efectuate si incorporate in imobilul supus partajului.
Cu privire la cererea paratei, avand ca obiect obligarea reclamantei la plata sumei de 500 lei, reprezentand contravaloarea impozitului pe imobil datorat pentru perioada 2010-2012 si la plata sumei de 171 lei, reprezentand contravaloarea asigurarii obligatorii a imobilului aferenta perioadei 2011-2012, instanta de fond a respins-o, de asemenea ca neintemeiata, retinand ca din probele administrate in cauza nu se poate retine existenta dreptului de creanta impotriva reclamantei, avand ca obiect sumele pretinse, date fiind dispozitiile art. 1169 din Codul civil, conform carora cel care face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca.
Pentru considerentele mai sus aratate, instanta a admis in parte cererea principala si a respins cererea reconventionala si, constatand ca parata se afla in culpa procesuala, in baza art. 274 alin. 1 din Codul de procedura civila, a dispus obligarea acesteia la plata catre reclamanta a  sumei de 2.150,2 lei, iar in favoarea Statului Roman a sumei de 2.150,2 lei, reprezentand cheltuieli de judecata avansate de catre stat, constand in taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel parata N. E., solicitand modificarea sentintei atacate si admiterea cererii reconventionale, in sensul diminuarii sultei stabilite de prima instanta, admiterii actiunii in pretentii pentru contravaloarea investitiilor, a impozitului si asigurarii obligatorii de locuinta, obligarii reclamantei la plata cheltuielilor de judecata aferente judecatii de fond si eliminarii obligatiei sale de plata a cheltuielilor de judecata ale reclamantei, precum si a sumelor avansate de stat cu acest titlu.
Prin Decizia civila nr. 230/22 mai 2014, Tribunalul Mures a admis apelul declarat si a schimbat in parte hotararea atacata, in sensul ca:
- a admis in parte cererea principala formulata de reclamanta N. V.;
- a admis in parte cererea reconventionala formulata de parata N. E.;
- a mentinut dispozitiile primei instante privitoare la iesirea din indiviziune a partilor cu privire la imobilul din litigiu si cu privire la atribuirea acestuia catre parata;
- a constatat ca imobilul are, in starea actuala, o valoarea de piata de 149.897 lei;
- a obligat parata la plata catre reclamanta a unei sulte in cuantum de 74.948,5 lei, pentru dreptul sau de proprietate asupra imobilului;
- a constatat ca parata a efectuat investitii asupra imobilului in cuantum de 35.229 lei;
- a constatat ca parata a platit singura pentru acest imobil, impozit in cuantum de 360,9 lei si asigurare obligatorie de locuinta in cuantum de 170,85 lei;
- a obligat reclamanta la plata catre parata a unei cote de 1/2 din valoarea totala a investitiilor, impozitului si asigurarii obligatorii de locuinta, in cuantum total de 17.880 lei, corespunzatoarea cotei sale de proprietate asupra imobilului;
- a compensat partial sumele pe care partile si le datoreaza reciproc si a obligat parata la plata catre reclamanta a sumei de 57.068 lei, cu titlu de sulta finala;
- a obligat reclamanta la plata catre stat a sumei de 1.687,33 lei reprezentand parte din taxa judiciara de timbru aferenta cererii reconventionale, de care a fost scutita parata - reclamanta reconventionala;
- a obligat parata la plata catre stat a sumei de 238,67 lei reprezentand restul din taxa judiciara de timbru aferenta cererii reconventionale de care a fost scutita;
- a obligat parata la plata catre stat a sumei de 1.635,33 lei reprezentand parte din taxa judiciara de timbru aferenta cererii principale, de care a fost scutita reclamanta;
- a obligat reclamanta la plata catre stat a sumei de 515,17 lei reprezentand restul din taxa judiciara de timbru aferenta cererii principale, de care a fost scutita;
- a obligat reclamanta la plata catre stat a sumei de 1.075 lei reprezentand taxa judiciara de timbru de care a fost scutita parata in apel;
- a obligat reclamanta la plata catre parata a sumei de 502,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a decide in sensul aratat, Tribunalul a apreciat ca, intrucat expertiza tehnica efectuata la judecata in fond este avantajoasa reclamantei, care nu a avut obiectii raportat la concluziile expertului, iar expertiza tehnica efectuata in apel este avantajoasa paratei, fiind randul reclamantei sa isi exprime dezacordul cu privire la cele stabilite de expert, este oportun a se proceda la efectuarea unei medii valorice intre cele doua lucrari, neexistand nicio ratiune pentru a se dispune inlaturarea unuia dintre cele doua rapoarte.
In acest context, instanta de apel a retinut ca valoarea actuala de piata a imobilului apartament supus partajului este de 149.897 lei  - medie intre 164.500 lei din expertiza de la fond si 135.293 lei din expertiza din apel, iar valoarea investitiilor realizate de parata apelanta la acest apartament, in mod exclusiv, fara contributia reclamantei coproprietare, este de 35.229 lei - medie intre 30.245 lei din expertiza de la fond si 40.212 lei din expertiza din apel.
Cu privire la modalitatea efectiva de realizare a partajului, Tribunalul a retinut ca prima instanta s-a raportat in mod gresit la valoarea apartamentului din momentul cumpararii, deoarece starea in care bunul cu pricina face obiectul dreptului de proprietate comuna este starea in care acesta se gaseste la momentul efectuarii partajului, nicidecum starea in care se gasea la momentul aparitiei coproprietatii.
Prin urmare, constatand ca starea actuala a apartamentului este cu totul alta, el beneficiind in  timp de mai multe imbunatatiri, Tribunalul a retinut ca problema investitiilor realizate de unul dintre coproprietari (cheltuieli necesare si utile) trebuie sa se rezolve pe terenul dreptului de creanta, intrucat aceste investitii apar ca un accesoriu al imobilului, incorporandu-se intr-insul, astfel ca la partaj va beneficia de aceasta crestere valorica si coproprietarul care nu a contribuit la realizarea acelei imbunatatiri, iar coproprietarul autor al imbunatatirii va beneficia de un drept de creanta impotriva celuilalt, raportat la valoarea efectiva a imbunatatirii aduse.
In ceea ce priveste plata impozitului pe cladire si a asigurarii obligatorii de locuinta, solicitate de catre parata-reclamanta reconventionala, instanta de apel a retinut ca si aceste cheltuieli sunt accesorii ale bunului de impartit, iar in masura in care au fost suportate numai de unul dintre coproprietari, se va naste dreptul acestuia de a se indrepta impotriva celuilalt coproprietar pentru o suma corespunzatoare cotei celui din urma din dreptul de proprietate asupra bunului, intrucat astfel de cheltuieli fac parte din pasivul care se imparte, ele fiind indisolubil legate de bunul aflat in coproprietate.
Pentru motivele succint relevate, Tribunalul a admis apelul declarat, iar in privinta cheltuielilor de judecata a retinut ca acestea trebuie suportate de parti in mod egal, data fiind specificitatea actiunii de partaj, in urma careia ambele parti dobandesc anumite drepturi patrimoniale.
De asemenea, constatand ca atat reclamanta, cat si parata-reclamanta reconventionala au beneficiat pe parcursul judecatii de ajutor public judiciar in privinta taxelor de timbru datorate (la instanta de fond si in apel), Tribunalul a facut aplicarea prevederilor art. 18 si art. 502  din O.U.G. nr. 51/2008.
Impotriva solutiei anterior descrise a declarat recurs parata-reclamanta reconventionala N. E., solicitand - prin invocarea motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila, modificarea partiala a deciziei atacate, in sensul diminuarii sultei la suma de 47.279,63 lei, avand in vedere valorile stabilite pentru apartamentul din litigiu si investitii prin expertiza tehnica efectuata la judecata din apel, precum si inlaturarea obligatiei de plata in favoarea Statului Roman a sumelor reprezentand taxa judiciara de timbru.
Prin intermediul memoriului de recurs s-a sustinut ca in mod gresit a procedat instanta de apel la determinarea unei medii aritmetice intre valorile stabilite prin cele doua expertize tehnice efectuate in cauza, netinand cont tocmai de criteriul invocat in argumentarea solutiei de admitere a apelului, in conditiile in care a stabilit anterior ca trebuie avuta in vedere valoarea apartamentului la momentul partajului, iar nu de la momentul nasterii starii de coproprietate, cum a procedat prima instanta.
In acelasi sens s-a aratat ca nejustificat au fost ignorate criticile pe care parata-apelanta le-a invocat in privinta evaluarii efectuate cu prilejul judecatii de prima instanta, care este exagerata in raport de ofertele pietei imobiliare, iar problema investitiilor a fost tratata superficial, neobservandu-se ca in primul raport de expertiza nu au fost evidentiate toate lucrarile de imbunatatire aduse imobilului din litigiu, ceea ce explica valoarea mai mare stabilita prin expertiza tehnica efectuata in apel.
Relativ la obligarea sa la plata catre Stat a sumelor reprezentand taxa judiciara de timbru, recurenta-parata a sustinut ca solutia instantei de apel se bazeaza pe interpretarea eronata a prevederilor art. 502  din O.U.G. nr. 51/2008, neavandu-se in vedere caracterul declarativ al partajului de bunuri detinute pe cote de proprietate, operatiune in urma careia partile nu dobandesc bunuri sau creante, pentru a atrage incidenta normei legale evocate.
Prin intampinarea formulata in cauza, reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aratand in acest sens ca nu este de acord cu valoarea stabilita pentru apartamentul din litigiu prin expertiza tehnica efectuata in apel, Tribunalul stabilind in mod corect o medie aritmetica in raport cu valoarea determinata la judecata de prima instanta.
De asemenea, a aratat ca este nefondata si cererea privind obligarea sa la suportarea cotei-parti din investitiile efectuate de parata, la valoarea stabilita prin expertiza din apel, deoarece s-ar ajunge la imbogatirea fara justa cauza a acesteia, care se afla in posesia lor efectiva si in folosinta a exclusiva a apartamentului din litigiu.
Examinand recursul dedus judecatii, prin raportare la motivele invocate, precum si din oficiu, in limitele prevazute de art. 306 alin. 2 din Codul de procedura civila, Curtea a retinut urmatoarele:
Potrivit dispozitiilor art. 201 alin. 1 din Codul de procedura civila, atunci cand, pentru lamurirea unor imprejurari de fapt, instanta considera necesar sa cunoasca parerea unor specialisti, va numi, la cererea partilor ori din oficiu, unul sau trei experti, stabilind prin incheiere punctele asupra carora ei urmeaza sa se pronunte, iar conform prevederilor art. 212 alin. 1 din Codul de procedura civila, daca instanta nu este lamurita prin expertiza facuta, poate dispune intregirea expertizei sau o noua expertiza.
In cauza dedusa judecatii s-a efectuat o prima expertiza tehnica de evaluare a apartamentului din litigiu si a investitiilor, in fata primei instante - Judecatoria Targu Mures, care, la termenul din 19 decembrie 2012, a respins obiectiunile formulate de parata-reclamanta reconventionala, prin care aceasta invoca neluarea in calcul a tuturor investitiilor efectuate, respectiv, aplicarea eronata a coeficientilor de diminuare a valorii, precum si aplicarea necorespunzatoare a maximului  coeficientilor privind valoarea de piata. De asemenea, instanta de fond a respins si cererea aceleiasi parti pentru efectuarea unei contraexpertize.
Prin urmare, nemultumita fiind de solutia adoptata pe fondul cauzei, relativ la constatarile expertului, cat si fata de respingerea actiunii reconventionale, parata a declarat apel, reiterand criticile invocate relativ la expertiza de prima instanta, iar la termenul din 12 noiembrie 2013, Tribunalul Mures a admis solicitarea acesteia pentru efectuarea unei noi expertize tehnice, apreciind ca, fata de continutul primei lucrari si fata de obiectiunile formulate, proba solicitata este pertinenta, concludenta si utila solutionarii cauzei.
Procedand de o atare maniera, Curtea a constatat ca instanta de apel s-a plasat in ipoteza reglementata de art. 212 alin. 1 din Codul de procedura civila, nefiind lamurita prin expertiza tehnica administrata la judecata de prima instanta, astfel incat este evident ca a considerat necesar sa cunoasca parerea unui alt specialist in domeniul evaluarii imobiliare.
Numai ca, astfel cum rezulta din solutia in final adoptata, chestiunea valorii imobilului din litigiu, precum si a investitiilor invocate, a ramas nelamurita si in urma noii expertize administrate in fata instantei de apel, imprejurare in raport de care aceasta trebuia sa recurga din nou la aplicarea prevederilor art. 212 alin. 1 din Codul de procedura civila, de aceasta data prin coroborare cu dispozitiile art. 201 alin. 1 din acelasi act normativ, in sensul de a pune in discutia partilor si de a dispune, chiar din oficiu, efectuarea unei contraexpertize de catre un colectiv format din trei experti, iar nu sa procedeze la o evaluare proprie, prin raportare la media aritmetica intre valorile stabilite prin cele doua expertize, intrucat, astfel cum in mod corect s-a argumentat, pentru sistarea indiviziunii si stabilirea eventualelor obligatii reciproce intre coproprietari, trebuie avuta in vedere valoarea bunului la momentul partajului, or, prima evaluare a fost efectuata la data de 12 septembrie 2012, iar cea de-a doua, la data de 1 aprilie 2014.
De altfel, in sensul aprecierii anterior expuse este si practica judiciara in materie, derivata din rezolvarea data unor situatii similare de catre fostul Tribunal Suprem, care a statuat in sensul ca, atunci cand s-au administrat doua expertize contradictorii, instanta trebuie sa accepte motivat una din expertize sau sa le inlature pe amandoua si sa recurga la alte criterii de evaluare, insa nu poate conchide pentru valoarea medie rezultata din expertize, pentru ca o asemenea evaluare este o operatiune pur mecanica (Decizia nr. 40/1952, Decizia nr. 1736/1971).
Din aceasta perspectiva, Curtea a constatat ca nu este in masura a exercita controlul de legalitate impus de prevederile art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila, starea de fapt nefiind pe deplin lamurita prin decizia instantei de apel, sub aspectul posibilitatii de determinare a valorii imobilului din litigiu si a investitiilor pretinse, iar o atare imprejurare atrage incidenta in cauza a motivului de casare cu trimitere spre rejudecare, reglementat de art. 312 alin. 5, teza intai, din Codul de procedura civila, urmand a se dispune efectuarea contraexpertizei la care s-a facut mai devreme referire, mijloc de proba apt a inlatura suspiciunea ambelor parti din litigiu, relativ la alegerea uneia sau alteia din cele doua evaluari deja efectuate (in contextul in care, fata de valorile determinate prin expertiza din apel a manifestat opozitie reclamanta-intimata).