Expropriere. Criterii de stabilire a cuantumului despagubirii in caz de expropriere

Expropriere. Criterii de stabilire a cuantumului despagubirii in caz de expropriere.         Legea nr. 33/1994, art. 26 alin. 1 si 2

Criteriile de stabilire a cuantumului despagubirii in caz de expropriere sunt legale si sunt prevazute de art.26 alin.1 si 2 din Legea nr.33/1994, potrivit caruia despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite, iar la calcularea cuantumului despagubirilor, expertii precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel, in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare  si dovezile prezentate de acestia.
Sintagma "pretul cu care se vand in mod obisnuit imobilele  de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala" defineste pretul de piata, anume pretul cel mai probabil, la o anumita data, la care ar trebui sa se vanda dreptul de proprietate asupra unui bun, dupa ce acesta a fost expus, intr-o masura rezonabila, pe o piata concurentiala, atunci cand sunt intrunite toate conditiile unei vanzari corecte, si in care cumparatorul si vanzatorul actioneaza prudent, in cunostinta de cauza, in interesul propriu, presupunand ca niciunul dintre acestia nu este supus unor constrangeri exagerate.
In contextul in care instanta de fond nu a analizat numai preturile prevazute in ofertele de vanzare, ci si pretul consemnat in contractele de vanzare-cumparare autentificate avand ca obiect unele terenuri invecinate, precum si concluziile expertilor, alegand in mod intemeiat metoda prin comparatia vanzarilor, varianta anului 2010,  reflecta situatia reala a pietei imobiliare din zona si satisface exigentele textului de lege in sensul aratat mai sus. Prin Sentinta civila nr.1494 din 8 septembrie 2010 a Tribunalului Mures s-a admis cererea formulata de reclamantul Consiliul Judetean Mures, in contradictoriu cu parata  M.V. si in consecinta,  s-a dispus:
- exproprierea terenului arabil extravilan in suprafata de 18.450,95 mp, din totalul parcelei nr.1362/1/16 - de 29.000 mp, inscrisa in TP nr.108473/2002, tarla 32, redata in planul de situatie anexa la memoriul tehnic  intocmit de expert G.A.L. (f.10 dosar fond) intre punctele:412a-412b-406-407-412a;
- omologarea raportul de expertiza efectuat in cauza de comisia de experti: ing.C.T., ing. S.L. si ing. I.T.N. (f.95-138 dosar fond) si va avea in vedere la stabilirea despagubirilor, comparabila A la nivelul anului 2010, pentru o suprafata de 18.450,95 mp;
- obligarea expropriatorul reclamant la plata catre parata M.V. a despagubirilor de 6,80 Euro/mp, si anume la plata sumei totale de 125.466,46 Euro, care urmeaza sa fie achitata in lei la cursul de schimb al Bancii Nationale a Romaniei din ziua platii, in termen de 30 de zile de la pronuntarea hotararii.
Pentru a pronunta aceasta hotarare prima instanta a retinut, cu privire la  suprafata de teren supusa exproprierii, prevederile art.24 alin.2 din Legea nr.33/1994 si suprafata de teren necesara pentru extinderea pistei.
Cu privire la stabilirea despagubirilor instanta a avut in vedere prevederile art.26 si art.27 din Legea nr.33/1994.
Instanta a avut in vedere metoda prin comparatia vanzarilor, estimarea valorii terenului varianta anului 2010, relevanta fiind comparabila A din raportul de expertiza intocmit, intrucat reda pretul de vanzare al unei parcele similare de teren.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, in termen legal, reclamantul Consiliul Judetean Mures, solicitand admiterea recursului, modificarea sentintei civile atacate in sensul stabilirii cuantumului despagubirilor la 5,70 Euro/mp, asa cum a fost propus de catre  expropriator.
In motivarea cererii reclamantul arata ca, in ceea ce priveste despagubirile, in mod gresit prima instanta a retinut ca, cuantumul acestora este de 6,8 Euro/mp, in urma omologarii raportului de expertiza dispus in cauza.
Cuantumul despagubirilor oferite de catre expropriator, respectiv de 5,70 Euro/mp a fost stabilit prin metoda de stabilire a valorii de achizitie a terenurilor prin actualizarea, cu indicele  de inflatie, a pretului cu care s-au achizitionat terenuri in zona Parcului Industrial Mures, rezultand o valoare reala de piata a terenurilor necesare realizarii obiectivului "Extinderea A.T. Tg. Mures  de 5,70 Euro/mp.
De altfel, este de notorietate ca in prezent valoarea de vanzare a unor bunuri imobiliare este mica in acest context al crizei economice.
Stabilirea valorii de circulatie a terenului trebuie realizata potrivit Standardelor Internationale de Evaluare.
Stabilirea valorii de piata a terenului supus exproprierii, pe langa metoda valorii patrimoniale (costul standard) si metoda prin  comparatia vanzarilor, trebuie abordata si din perspectiva valorii prin capitalizarea venitului.
In conformitate cu dispozitiile Standardelor Internationale de Evaluare, valoarea de piata este estimata ca fiind pretul cel mai probabil, care se poate obtine, in mod rezonabil, pe piata, la data evaluarii, pentru un imobil, in conformitate cu definitia valorii de piata.
Tehnica comparatiei vanzarilor pentru evaluarea terenului nu este corespunzatoare deoarece exista diferenta intre valorile solicitate de agentii imobiliari sau de proprietari in publicatiile imobiliare si valorile reale conform contractelor de vanzare-cumparare.
Din analiza pietei imobiliare rezulta ca in anul 2010 preturile la bunurile imobile au scazut cu cca. 30% fata de anul 2009.
In decursul anilor 2009 si 2010 au fost expropriati si alti proprietari, despagubirile primite fiind de 5,70 Euro/mp.
Raportul de expertiza nu a fost intocmit in concordanta cu Standardele de evaluare in materia imobilelor.
In drept s-au invocat dispozitiile art.304 pct.9 C.pr.civ.
Prin Intampinarea depusa la data de 27 octombrie 2010, parata M.V. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii s-a aratat ca, potrivit practicii constante in materie, la stabilirea valorii reale a imobilului urmeaza a se tine seama de pretul cu care se vand in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza.
Din continutul expertizei si inscrisurile anexa la expertiza (contractele de vanzare-cumparare si planul anexa fila 183 dosar fond) reiese faptul ca  expertii au redat in mod amanuntit modul de stabilire a valorii imobilului, pornind de la pretul de vanzare al altor terenuri de aceeasi categorie situate in aceeasi zona sau in zona invecinata.
Din aceste motive instanta a apreciat utila cauzei metoda comparatiei vanzarilor.
Sustinerea reclamantei ca in contextul crizei economice a scazut valoarea imobilelor si ca alti proprietari au acceptat despagubirile oferite nu este de natura sa combata concluziile raportului de expertiza.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, instanta a constat ca recursul este nefondat, din uratoarele considerente:
Criteriile de stabilire a cuantumului despagubirii in caz de expropriere sunt legale si sunt prevazute de art.26 alin.1 si 2 din Legea nr.33/1994, potrivit caruia despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite, iar la calcularea cuantumului despagubirilor, expertii precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel, in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare  si dovezile prezentate de acestia.
Sintagma "pretul cu care se vand in mod obisnuit imobilele  de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala" defineste pretul de piata, anume pretul cel mai probabil, la o anumita data, la care ar trebui sa se vanda dreptul de proprietate asupra unui bun, dupa ce acesta a fost expus, intr-o masura rezonabila, pe o piata concurentiala, atunci cand sunt intrunite toate conditiile unei vanzari corecte, si in care cumparatorul si vanzatorul actioneaza prudent, in cunostinta de cauza, in interesul propriu, presupunand ca niciunul dintre acestia nu este supus unor constrangeri exagerate.
In acest context sustinerea reclamantului ca cele retinute de prima instanta sunt nelegale, nu pot fi primite.
Astfel, prin raportul de expertiza intocmit (f.96-138 dosar fond), s-au folosit doua metode de evaluare: metoda valorii de patrimoniu si abordarea prin comparatia vanzarilor.
S-au folosit ca si probe contracte de vanzare-cumparare teren din perioada 2007, 2009 si 2010 din zona luata in studiu sau din zona invecinata si publicatiile de pe piata imobiliara.
Instanta de fond nu a analizat numai preturile prevazute in ofertele de vanzare ci si pretul consemnat in contractele de vanzare-cumparare autentificate precum si concluziile expertilor, alegand in mod intemeiat metoda prin comparatia vanzarilor, varianta anului 2010, ceea ce reflecta situatia reala a pietei imobiliare din zona si satisface exigentele textului de lege in sensul aratat mai sus.
In aceasta situatie, nefiind incident in cauza motivul de recurs invocat, in baza art.312 C.pr.civ. s-a respins recursul declarat ca nefondat.