Categorii de persoane carora le sunt aplicabile dispozitiile art.6 din OUG. Nr.40/1999. Situatia chiriasului care a incheiat initial un contract de incheiere in temeiul dreptului comun si acesta a expirat. Inaplicabilitatea OUG.40/1999.

Categorii de persoane carora le sunt aplicabile dispozitiile art.6 din OUG. Nr.40/1999. Situatia chiriasului care a incheiat initial un contract de incheiere in temeiul dreptului comun si acesta a expirat. Inaplicabilitatea OUG.40/1999.

Din interpretarea art.6 din OUG.  Nr. 40/1999 rezulta ca acesta este aplicabil unei categorii de persoane expres identificate, respectiv celor care au incheiate contracte de vanzare - cumparare cu incalcarea dispozitiilor Legii 112/1995, contracte ce  au fost desfiintate prin hotarare judecatoreasca si care ocupa in mod efectiv locuinta.
In speta, recurentii nu se incadreaza in aceasta categorie intrucat contractul de vanzare - cumparare al acestora  nu a fost anulat (desi a facut obiectul unei actiuni in constatarea nulitatii) ci in comparatia cu titlul fostului proprietar a fost considerat mai putin  caracterizat si prin urmare dispozitiile legale mentionate anterior nu le sunt aplicabile.
In conditiile in care a existat un contract de inchiriere intocmit potrivit dispozitiilor dreptului  comun (astfel cum s-a expus in precedent) chiriasul nu se mai poate prevala de dispozitiile legale in materie, ci ii sunt aplicabile prevederile art.23 din Legea nr.114/1996  care statueaza  ca in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere (asa  cum se intampla in speta dedusa judecatii) chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual.
In plus, a obliga reclamanta in acest caz sa incheie contract de inchiriere cu paratii inseamna a o impiedica  pe prima sa isi exercite prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ceea ce determina o incalcare a proprietatii ocrotita si garantata prin Constitutie, art.480 Cod civil, art.1 din Protocolul Aditional nr.1 la Conventia Europeana pentru apararea drepturilor omului si libertatii fundamentale si art.17 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, rupandu-se totodata, echilibrul just care trebuie sa existe intre protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.(Decizia nr. 756/6 octombrie 2010 a Curtii de Apel Ploiesti - Sectia civila si pentru cauze cu minori si de familie). Prin decizia civila nr.756/6 octombrie 2010 Curtea de Apel Ploiesti a respins ca nefondat recursul formulat de R.V. si R.A. in contradictoriu cu SC D.I.G. SRL impotriva deciziei civile nr. 20/15 ianuarie 2010 a Tribunalului Prahova pentru urmatoarele considerente :
Nemultumirea recurentilor exprimata prin calea  de atac promovata porneste de la premisa ca in ceea ce ii priveste le sunt aplicabile dispozitiile art.6 din O.U.G. nr.40/1999 si, in atare context, se justifica obligarea reclamantei la incheierea unui nou contract de inchiriere pentru imobilul in litigiu pe o perioada de 4 ani.
Este de necontestat imprejurarea ca recurentii, in temeiul Legii 112/1995 au cumparat un apartament situat in Ploiestii, str.Anton Pann, nr.3 compus din 2 camere, in  baza contractului nr 776/N/17.01.1997,  insa ca urmare a unei actiuni in revendicare a imobilului in litigiu formulata de mostenitorii fostului proprietar, prin decizia civila nr.1142/13.09.2006 pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti, acestia au fost obligati sa lase reclamantei I. M. in deplina proprietate spatiul mentionat anterior.
La momentul respectiv instanta a procedat la compararea titlurilor de proprietate prezentate de ambele parti ( avand in vedere ca titlul familiei R. nu fusese anulat) si a dat eficienta celui mai bine caracterizat, respectiv celui prezentat de  mostenitorii fostului proprietar.
Potrivit art.6 din O.U.G. nr.40/1999, act normativ de care se prevaleaza recurentii in demersul lor adresat instantei, “in cazul contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea prevederilor Legii 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului si desfiintate prin hotarare judecatoreasca, proprietarul recunoscut in justitie va incheia cu persoanele care au cumparat locuinta, in baza  Legii 112/1995 si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani".
Sub un prim aspect, se impune a se face precizarea ca din interpretarea textului de lege expus in precedent rezulta ca acesta este aplicabil unei categorii de persoane expres identificate, respectiv celor care au incheiate contracte de vanzare - cumparare cu incalcarea dispozitiilor Legii 112/1995, contracte ce  au fost desfiintate prin hotarare judecatoreasca si care ocupa in mod efectiv locuinta.
In speta dedusa judecatii, asa cum corect a retinut instanta de apel recurentii nu se incadreaza in aceasta categorie intrucat contractul de vanzare - cumparare al acestora  nu a fost anulat (desi a facut obiectul unei actiuni in constatarea nulitatii) ci in comparatia cu titlul fostului proprietar a fost considerat mai putin  caracterizat.
Pe de alta parte, chiar daca s-ar trece peste acest aspect si prin extrapolare s-ar considera ca recurentii pot fi considerati ca facand parte din categoria celor mentionati anterior, trebuie precizat ca, in ceea ce ii priveste, dispozitiile art.6 din O.U.G nr.40/1999 nu mai sunt incidente.
In prezenta cauza, se constata ca dupa ce I. M. fosta proprietara care a vandut constructia reclamantei  SC D.I.G. SRL) a fost pusa in posesia imobilului ce a facut obiectul actiunii in revendicare, la data de 15.05.2007  a incheiat un contract de inchiriere cu paratii privind spatiul in litigiu pe o perioada de 1 an, stipulandu-se in cuprinsul acestui act  ca la expirarea termenului partile il pot prelungi de comun acord, cu obligatia renegocierii chiriei lunare.
Din analiza acestui inscris rezulta fara putinta de tagada ca el a fost incheiat potrivit dreptului comun, fara a se face  vreo mentiune in cuprinsul sau cu privire la O.U.G. nr.40/1999. Astfel s-au inserat clauze vizand pretul chiriei, obligatia locatarului si locatorului, stipulandu-se totodata ca partile pot decide unilateral incetarea contractului inainte de termen notificand intentia celeilalte parti cu 60 de zile inaintea incetarii efective, iar la expirarea perioadei de inchiriere sau in caz de reziliere a contractului, locatarii se obliga sa predea locatoarei spatiul liber, curat, nemodificat, pe baza de proces verbal.
In conditiile in care a existat un contract de inchiriere intocmit potrivit dispozitiilor dreptului  comun (astfel cum s-a expus in precedent) chiriasul nu se mai poate prevala de dispozitiile legale in materie, ci ii sunt aplicabile prevederile art.23 din Legea nr.114/1996  care statueaza  ca in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere (asa  cum se intampla in speta dedusa judecatii) chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual.
In atare context, in mod corect instanta a respins cererea reconventionala a paratilor si a dispus evacuarea lor din imobil, situatie in care criticile formulate apar ca nefondate.
Curtea a stabilit ca o atare solutie se impune plecand si de la considerentul ca, in conditiile in care proprietarul actual nu doreste incheierea unui contract de inchiriere cu recurentii, admiterea cererii reconventionale ar  reprezenta  o incalcare grava adusa principiului libertatii contractuale intrucat acesta nu poate fi obligat sa incheie un contract locativ, iar instanta nu are temei pentru a se substitui vointei  reclamantei in acest sens.
In plus, a obliga reclamanta sa incheie contract de inchiriere cu paratii inseamna a o impiedica  pe prima sa isi exercite prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ceea ce determina o incalcare a proprietatii ocrotita si garantata prin Constitutie, art.480 Cod civil, art.1 din Protocolul Aditional nr.1 la Conventia Europeana pentru apararea drepturilor omului si libertatii fundamentale si art.17 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, rupandu-se totodata, echilibrul just care trebuie sa existe intre protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
Pe cale de consecinta, in raport de considerentele expuse anterior, Curtea  a apreciat ca recursul formulat este nefondat, nefiind incidente dispozitiile art. 304 pct.9 Cod procedura civila invocate de recurenti in calea de atac promovata, motiv pentru care, in baza art.312 alin.1 Cod pr. civila, l-a  respins ca atare, mentinand ca legala decizia atacata.