Expropriere. Modalitatea de stabilire a despagubirilor.

Prin sentinta civila nr. 1422/16.10.2008, Tribunalul Botosani a admis actiunea formulata de Municipiul Dorohoi in contradictoriu cu parata S.C. D.F. S.A. Suceava, privind cuantumul despagubirilor propuse pentru exproprierea imobilului situat in mun. Dorohoi, str. D.P. nr.65, compus din cladire si suprafata de 55 m.p. teren. Drept urmare:
- a constatat ca parata este de acord cu exproprierea ;
- a expropriat, pentru cauza de utilitate publica, din proprietatea paratei cladirea cu suprafata construita de 11 m.p. si suprafata de 55 m.p. teren, situate pe str. D.P. nr. 65 si a dispus trecerea acestora in proprietatea municipiului Dorohoi dupa achitarea unei despagubiri catre parata in valoare de 230.000 lei, intr-un termen de 30 zile de la data ramanerii definitive a hotararii.
Pronuntandu-se astfel, instanta a avut in vedere ca au fost respectate procedurile prevazute de art. 5-13 din Legea nr. 33/1994 si a stabilit ca parata trebuie despagubita cu valoarea de piata a proprietatii expropriate, respectiv cu suma de 230.000 lei prevazuta cu titlu de pret in promisiunea scrisa de vanzare-cumparare  incheiata la 30 martie 2006 intre reclamanta si S.C. J.C. SRL Dorohoi. A mai retinut instanta ca in imobilul suspus exproprierii functioneaza o farmacie si un laborator farmaceutic din anul 1994, astfel ca la stabilirea despagubirii s-a tinut cont si de existenta unei anume clientele si a vadului comercial, ce determina potentialul de dezvoltare al afacerii.
Reclamantul a declarat recurs impotriva acestei sentinte si i-a adus critici de nelegalitate numai in ceea ce priveste cuantumul despagubirilor, pe care le-a apreciat ca fiind exagerate.
In dezvoltare a aratat ca au fost incalcate dispozitiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 prin aceea ca a fost luat in calcul un document neconcludent, anume acea promisiune de vanzare-cumparare, cu ignorarea concluziilor expertilor  numiti conform acestui text de lege, care au determinat o valoare de trei ori mai mica decat aceea fixata de instanta, tinand cont de vechimea constructiilor si starea tehnica precara ce constituie un real pericol pentru populatie. De asemenea s-a retinut in mod eronat ca in imobilul supus exproprierii ar functiona o farmacie si ca aceasta destinatie ar avea consecinte asupra valorii despagubirilor, deoarece parata l-a inchiriat unui tert  caruia ii apartine "F.C." ce activeaza in acea locatie.
Recursul se dovedeste a fi intemeiat potrivit considerentelor ce urmeaza :
In conformitate cu dispozitiile art. 24 alin. 2 si art. 25-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, atunci cand nu exista divergenta asupra exproprierii, instanta constituie o comisie de experti, dintr-un expert numit de instanta, unul desemnat de expropriator si un al treilea din partea persoanelor expropriate si stabileste despagubirea prin compararea ofertei cu pretentiile formulate de parti. Despagubirea acordata de instanta nu poate fi mai mica de decat aceea propusa de expropriator si nici mai mare decat aceea solicitata de expropriat. La calcularea despagubirilor atat expertii cat si instanta trebuie sa tina seama de pretul cu care se vand in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel din unitatea administrativ teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau dupa caz altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia. Valoarea despagubirilor trebuie sa exprime valoarea imobilului la data exproprierii, nu una anterioara si nicidecum una posibil a fi dobandita dupa expropriere.
In speta, cu toate ca instanta s-a conformat dispozitiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 si a avut la dispozitie lucrarile intocmite de cei trei experti, a dat preferinta, fara a motiva in vreun fel inlaturarea expertizelor, unei intelegeri de vanzare - cumparare incheiata de parata si o terta societate comerciala la  data de 30 martie  2006, act care se situeaza in afara cerintelor legii deoarece nu exprima pretul obisnuit de vanzare a unor imobile similare din unitatea administrativ teritoriala respectiva si a fost incheiat  cu doi ani mai inaintea efectuarii expertizelor, cand preturile de pe piata imobiliara nu erau in descrestere. Deosebit de aceasta a luat in considerare, ca semnificativ, un fapt nereal si  anume cel al functionarii unei farmacii. Ori, asa cum rezulta din  plansele foto existente la dosar si cum este de notorietate de altfel, in zona marea majoritate a cladirilor vechi insalubre au fost demolate,  singura ramasa fiind aceea in litigiu, care adaposteste doar o florarie. Reclamanta a sustinut inchirierea acelui spatiu, iar  parata nu a negat aceasta sustinere.
Se confirma drept urmare nelegalitatea modalitatii de stabilire a despagubirilor, motiv pentru care se impune admiterea apelului cu consecinta schimbarii sentintei si a rejudecarii cauzei, in limitele cercetate in apel.
In rejudecare, avand in vedere ca in baza dispozitiilor legale mai sus analizate, are numai atributia de a compara cererea cu oferta, folosindu-se de expertiza realizata conform art. 26 din Legea nr.33/1994 si examinand concluziile expertilor cadastrali si  constructori H.G.D.,  D.T. si T.C., precum si ale expertului B.G. numai pentru constructii, curtea constata urmatoarele :
In ceea ce priveste valoarea constructiilor, expertii  au concluzii apropiate, toti retinand ca este vorba de o constructie veche de peste 100 ani in stare avansata de degradare, fara instalatii sanitare, fara grupuri sociale si cu risc seismic ridicat. Valori asemanatoare au propus expertii H. si T., urmand a fi insusita propunerea sumei de 82.688 lei, a carei metoda de calcul are la baza Standardele internationale de Evaluare IVSC 1 si standardele ANEVAR, cu raportare la caracteristicile constructive ale cladirii, intr-o masura mai mare.
Cat priveste terenul, se va lua in considerare pretul de circulatie de pe piata libera, aratat de expertul D.T., de 19.800 lei si se vor inlatura valorile mai mici propuse de ceilalti doi experti deoarece exprima pretul tehnic, insuficient pentru asigurarea echilibrului intre interesul general al comunitatii si cel al expropriatului afectat de o masura privativa de proprietate.
Asa fiind si cum nu s-a dovedit in nici un fel ca ar exista si alte daune cauzate prin expropriere, curtea va stabili ca reclamanta trebuie sa o despagubeasca pe reclamanta cu suma totala de 102.488 lei, in loc de 230.000 lei, in acelasi termen de 30 zile dar de la ramanerea irevocabila a sentintei, modificate partial.