Despagubiri. Acordarea de despagubiri, in cuantum echivalent cu pretul de piata al imobilului, pentru imobilul cumparat de fostii chiriasi in temeiul Legii 112/1995. Contract apreciat ca valabil incheiat de instantele de judecata. Drept de proprietat...

Despagubiri. Acordarea de despagubiri, in cuantum echivalent cu pretul de piata al imobilului, pentru imobilul cumparat de fostii chiriasi in temeiul Legii 112/1995. Contract apreciat ca valabil incheiat de instantele de judecata. Drept de proprietate pierdut ca urmare a admiterii actiunii in revendicare de drept comun.



Constata ca prin cererea adresata acestei instante, reclamantii S. C. si S. A. au chemat in judecata pe paratul Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice solicitand obligarea paratului la plata catre reclamanti a sumei de 270.000 euro reprezentand contravaloarea de piata, stabilita conform standardelor internationale de evaluare, a imobilului – constructie si teren -  situat in Brasov, str. -nr. - inscris in CF - Brasov, nr. top -.
In motivarea cererii de chemare in judecata, reclamantii au sustinut ca initial au avut calitatea de chiriasi in imobilul situat in Brasov, str. x nr. -, in temeiul contractului de inchiriere 3461/1975.
Acest imobil a trecut in proprietatea Statului Roman ca efect al dispozitiilor Decretului 223/1974.
In temeiul art. 9 din Legea 112/1995 reclamantii au cumparat imobilul, incheind contractul 341/10.01.1997. dreptul astfel dobandit a fost inscris in cartea funciara la data de 14.09.1999.
Ulterior, prin sentinta civila 9726/21.09.1999 a Judecatoriei Brasov, a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra acestui imobil al numitului P. V., a fost radiat din cartea funciara dreptul de proprietate al Statului Roman si inscris dreptul proprietarului.
Reclamantii nu au avut calitatea de parti in acest litigiu, motiv pentru care fostul proprietar s-a indreptat impotriva reclamantilor cu o cerere prin care a solicitat a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare 341/1997.Aceasta actiune a fost respinsa irevocabil.
Instantele au constatat cu putere de lucru judecat deplina validitate a contractului si buna credinta a reclamantilor la incheierea sa.
Pe calea unui proces civil separat, proprietarul P. V. a solicitat rectificarea cartii funciare in sensul radierii dreptului reclamantilor si inscrierii dreptului sau. Actiunea a fost admisa in calea de atac a recursului.
Ulterior, P. V. a formulat actiune in revendicare in contradictoriu cu reclamantii din prezenta cauza. Prin decizia 8277/2011 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie si aceasta actiune a fost admisa.
Reclamantii, cumparatori de buna credinta ai imobilului in litigiu in baza unui contract de vanzare cumparare perfect valid, au fost supusi unei evictiuni totale, din partea unei terte persoane, care s-au prevalat de un titlu de proprietate considerat preferabil de instantele de judecata.
In contextul raportului juridic valabil juridic valabil izvorat din contractul de vanzare cumparare 341/1997, instrainatorul,respectiv Statul Roman, raspunde pentru tulburarea de drept pe care reclamantii au suportat-o.
In speta sunt incidente prevederile art. 50 ind.1 din Legea 10/2001, modificata prin Legea 1/2009, care reglementeaza in mod expres dreptul la compensarea prejudiciului suferit in calitate de proprietari beneficiari ai unui contract de vanzare cumparare incheiat cu respectarea prevederilor Leii 112/1995. Desi textul normativ citat se refera direct doar la situatia titularilor de contracte de vanzare cumparare desfiintate prin hotarari judecatoresti irevocabile, este firesc ca forma de raspundere speciala pentru evictiune pe care aceasta o reglementeaza sa devina incidenta a fortiori rationem in cazurile in care instantele de judecata au constatat irevocabil validitatea contractului de vanzare cumparare.
In conformitate cu prevederile acelorasi dispozitii legale, cuantumul prejudiciului se va stabili prin raportare la valoarea de piata a imobilului.
Suma indicata in cuprinsul petitului este aproximativa, cuantumul exact al acesteia urmand a fi stabilit prin probele ce se vor administra.
Chiar si in conditiile dreptului comun, actiunea este admisibila prin raportare la conditiile generale de antrenare a raspunderii vanzatorului pentru evictiune.
In acest sens, instrainatorul nu este tinut doar la restituirea pretului achitat, ci si la compensarea prejudiciului rezultat din pierderea bunului imobil cumparat, care a iesit din patrimoniul reclamantilor. Prejudiciul consta in diferenta dintre pretul vanzarii si valoarea actuala a bunului de care reclamantii au fost privati. Suma mentionata in actiune se compune din contravaloarea pretului si excedentele valorii in timpul evictiunii.
In drept au fost invocate prevederile art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001, art. 1337 si urm. cod civil si art. 1 din Protocolul 1 aditional CEDO.
Paratul a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, iar pe fond a solicitat respingerea actiunii sustinand ca actiunea reclamantilor este inadmisibila deoarece au cumparat de la un neproprietar, nu au avut calitatea de proprietar niciodata si au doar un drept de creanta pentru pretul achitat.
La termenul de judecata din 27.03.2012 a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive pentru considerentele retinute in incheierea de sedinta.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri si proba cu expertiza de evaluare a imobilului.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamantii au avut calitatea de chiriasi in imobilul situat in Brasov, str. x nr. -, conform contractului de inchiriere 3461/1975.
Proprietar al imobilului era Statul Roman, dreptul fiind dobandit in baza Decretului 223/1974.
Prin contractul de vanzare cumparare 341/10.01.1997 reclamantii au cumparat imobilul in temeiul art. 9 din Legea 112/1995, terenul fiind atribuit prin ordinul prefectului 256/1999. Reclamanti si-au inscris in CF - Brasov, nr. top - dreptul de proprietate dobandit prin cumparare.
Fostul proprietar al imobilului, P.GH. V. a formulat actiune in instanta pentru recunoasterea dreptului sau de proprietate asupra imobilului, actiunea sa fiind admisa.
Ulterior, a promovat actiune de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare si de rectificare a evidentelor de carte funciara. Actiunea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare a fost respinsa irevocabil, iar actiunea de rectificare a fost admisa, fiind urmata de admiterea unei actiuni in revendicare formulata de P. V. in contradictoriu cu reclamantii din prezenta cauza.
Desi contractul de vanzare cumparare incheiat de reclamanti a fost mentinut de instantele de judecata, prin decizia 8277/2011 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie a fost admisa actiunea in revendicare a imobilului, formulata de fostul proprietar P.V. in contradictoriu cu reclamantii din prezenta cauza, iar acestia au fost obligati sa ii lase mobilul in deplina proprietate si posesie.
In conformitate cu prevederile art. 50 ind. 1 din legea 10/2001 proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza.
Textul de lege mai sus citat face referire in mod expres la situatia in care contractele de vanzare cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive.
In practica Inaltei Curti de casatie s Justitie s-a statuat ca interpretarea sistematica a dispozitiilor art. 50 alin. 2 si 2 ind. 1 si art. 50 ind. 1 din legea 10/2001 conduce la concluzia ca nu in toate cazurile in care chiriasii cumparatori au fost evinsi, in sens larg, se impune acordarea valorii de piata a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vanzare cumparare in baza Legii 112/1995.
Chiriasii cumparatori au dreptul la restituirea pretului de piata in ipoteza in care, mentinandu-se valabilitatea contractelor de vanzare cumparare incheiate in temeiul Legii 112/1995, au fost evinsi prin efectul admiterii actiunii in revendicare, prin compararea titlurilor, cu conditia ca in cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii actiunii in revendicare instanta sa nu fi retinut nerespectarea dispozitiilor Legii 112/1995 la incheierea contractului de vanzare cumparare sau reaua credinta a cumparatorului.
Contractul incheiat de reclamanti in baza Legii 112/1995 nu a fost desfiintat, insa nu isi mai produce efectele in urma admiterii actiunii in revendicare prin comparare de titluri.
In decizia civila 770/R/2003 a Curtii de Apel Brasov, prin care a fost respinsa cererea fostului proprietar de anulare a contractului de vanzare cumparare al reclamantilor, s-a retinut, cu autoritate de lucru judecat, buna credinta a reclamantilor la incheierea contractului.
In litigiile purtate intre reclamantii S. C.si S. A. si fostul proprietar nu s-a retinut ca la incheierea contractului de vanzare cumparare au fot incalcate prevederile Legii 112/1995, astfel ca cererea reclamantilor de obligare a paratei la plata pretului de piata al imobilului este intemeiata.
Prin expertiza de evaluare intocmita in cauza s-a stabilit ca imobilul are valoarea de piata de 140200 euro.
Fata de motivele da fapt si de drept mai sus expuse,instanta va admite actiunea reclamantilor si va obliga pe parat sa plateasca reclamantilor echivalentul in lei, la data platii, a valorii de piata a imobilului stabilita la 140200 euro.
In conformitate cu prevederile art. 274 cod procedura civila paratul va fi obligat sa plateasca reclamantilor suma de 4950 lei cu titlu de cheltuieli de judecata compuse din: 2470 lei onorariu de expert si 2480 lei onorariu de avocat.