Drept de retentie. Calitate procesual activa.

 
Drept de retentie. Calitate procesual activa.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la 02.11.2005, sub nr. 12584/303/2005 reclamantul SDS a chemat in judecata pe parata SAM, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate existenta dreptului sau de retentie asupra bunului imobil situat in Bucuresti, sector 6, proprietatea paratei, drept nascut in urma refuzului paratei de a-si onora obligatiile banesti in cuantum de 67.507 lei RON, echivalent a 19.000 Euro, reprezentand lucrari de consolidare si protejare a imobilului proprietatea sa, cu mentiunea ca suma nu este definitiva, cu cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamantul a aratat ca in data de 07.04.2005 a dobandit prin vanzare-cumparare dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, apartamentele 1 si 2, precum si terenul aferent constructiei. Acest imobil fusese restituit in baza legii nr. 10/2001 de catre Ministerul Apararii Nationale. Reclamantul a invederat ca acest imobil are in vecinatate imobilul proprietatea paratei, partile folosind in comun camerele 15 si 17, asa cum reiese din decizia de restituire nr. A718/06.09.2004. Mai precizeaza paratul ca, pana in momentul restituirii, aceste imobile au fost folosite de catre Ministerul Apararii Nationale ca o singura cladire, cu destinatia de clinica medicala. Reclamantul a aratat ca dupa cumparare, a constatat ca acoperisul comun cladirilor proprietatea sa si a paratei (camerele 15 si 17) este grav deteriorat si a efectuat o expertiza tehnica pentru a evalua reparatiile ce trebuiau executate. Expertul a recomandat „refacerea sarpantei in zona din spatele cladirii atat in zona beneficiarului cat si in zona celuilalt proprietar prin inlocuirea in totalitate a elementelor componente, inlocuirea sipcilor si tiglelor sparte cu alte corespunzatoare”. Reclamantul a precizat ca a incercat sa ia legatura cu parata pentru a efectua aceste reparatii obligatorii si pentru a alege societatea care sa execute lucrarile, dar aceasta nu a dat curs notificarilor si citatiilor prin mica publicitate. Neputand sa contacteze parata si datorita conditiilor atmosferice, reclamantul a hotarat sa demareze executarea lucrarilor. Astfel, valoarea provizorie a devizului de lucrari este echivalentul a 30.000 euro, iar din aceasta suma paratei ii revine plata a 19.000 Euro, contravaloarea lucrarilor efectuate la imobilul proprietatea sa.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 771, 1322-1323, 144, 1618, 1730 pct. 7 C.civ. si pe dispozitiile art. 111 C.proc.civ.
Parata a depus intampinare, in termenul legal, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata. Prin intampinare, parata a invocat exceptia nulitatii absolute a procedurii de citare a acesteia prin publicitate, a lipsei calitatii procesuale active a reclamantului si a inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata. Prima exceptie a fost sustinuta in sensul ca reclamantul a uzitat de citarea prin presa fara a avea incuviintarea instantei si fara a face dovada ca a depus diligentele necesare pentru a afla domiciliul paratei, in drept fiind invocate dispozitiile art. 95 c.proc.civ. Lipsa calitatii procesuale active, a precizat parata, rezulta din faptul ca aceasta nu i-a incalcat nici un drept reclamantului. Exceptia inadmisibilitatii cererii rezulta din faptul ca institutia retentiei este aplicabila posesorului care face unele lucrari asupra imobilului proprietarului, or reclamantului nu are un drept de posesie asupra imobilului paratei. In fapt, parata arata ca a dobandit proprietara imobilului din Bucuresti Sector 6 in baza contractelor nr. 55/03.10.1996 si A77994/28.10.2005, iar prin procesul verbal nr. A7995/08.10.2005  a preluat si constructia edificata de MAPN formata din 2 camere cu pod. Mai precizeaza parata ca reclamantul a cumparat imobilul de la nr. 137A si ca parata este unica proprietara asupra celor doua camere, reclamantul tulburand proprietatea sa prin reparatiile executate.
La 9.01.2006, prin serviciul registratura, PVL  a depus o cerere de interventie accesorie in interesul paratei, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata. Intervenienta a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata, aratand ca dreptul de retentie nu poate fi solicitat decat cel care detine un bun supus restituirii, iar aceste conditii nu sunt indeplinite de reclamant. De asemenea, a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului, aratand ca reclamantul nu a facut dovada dreptului incalcat de parata, necesitatea realizarii lucrarilor efectuate si nici raporturile care il indreptatea pe reclamant sa efectueze acte de administrare. In fapt, intervenienta a aratat ca a incheiat in data de 07.10.2005 un antecontract de vanzare cumparare asupra imobilului situat in Bucuresti, nr. 120, inclusiv asupra celor doua camere construite de MapN. De la data incheierii antecontractului, intervenienta a intrat in posesia imobilului si a efectuat unele lucrari de reparare, zugravire si amenajare. A mai precizat intervenienta ca la data intrarii in posesie a camerelor, acoperisul nu se afla intr-o stare avansata de deteriorare cum pretinde reclamantul. In plus, aceasta mentioneaza ca reclamantul, desi cunostea ca ea este posesoarea imobilului, nu a luat legatura cu aceasta pentru a discuta problema reparatiilor. Totodata, intervenienta a aratat ca reclamantul putea efectua lucrarile de reparatie doar cu privire la partea sa din imobil.
Prin incheierea de sedinta din 16.01.2006, instanta, cu privire la exceptiile invocate, a dispus respingerea exceptiei nulitatii procedurii de citare a paratei prin publicitate si a exceptiei inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata si unirea exceptiei lipsei calitatii procesule active cu fondul cauzei.
Cererea de interventie accesorie a fost discutata la termenul din 30.01.2006 si admisa in principiu de instanta prin incheierea de sedinta de la aceeasi data.
Prin sentinta civila nr. 2933/21 aprilie  2006 instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantului si a respins actiunea formulata de reclamantul SDS in contradictoriu cu parata SAM, ca fiind promovata de o persoana fara calitate procesual activa si a admis cererea de interventie accesorie in interesul paratei, formulata de intervenienta PVL.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta a retinut ca reclamantul a cumparat de la ASM imobilul situat in Bucuresti, nr. 137A, compus din apartamentele 1 si 2 si terenul aferent constructiei, vinzatorilor restituindu-li-se imobilul in baza legii nr. 10/2001, de catre MapN, cu plata contravalorii extinderii apartamentui si a terenului de 134,46 mp. Prin sentinta civila nr.7700/4.07.2002, data in dosar nr. 16185/2000 al Judecatoriei Sector 6 Bucuresti, definitiva si irevocabila, prin respingerea apelului si recursului, paratei i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului compus din cladire, in suprafata de 101,01 mp si teren, in suprafata de 156,48 mp, situat in Bucuresti, nr. 137, sector 6. Prin contractul de vanzare-cumparare nr. A7994/28.10.2005 aceasta a cumparat de la MapN, imobilul situat in Bucuresti, nr. 120, sector 6 format din doua camere (15 si 17) si terenul aferent, reprezentand extinderea construita de MApN la imobilul de la nr. 120, sector 6, incheindu-se si procesul verbal de predare primire nr. A 7995/28.10.2005. Parata a incheiat antecontractul de vanzare cumparare nr. 1493/7.10.2005 cu privire la acest imobil, cu intervenienta, astfel cum rezulta din contractul autentificat sub nr. 1439/07.10.2005, antecontract modificat prin actul aditional autentificat sub nr. 11/09.01.2006.
Reclamantul a efectuat lucrari de reabilitare la imobilul pe care l-a cumparat, procedind si la refacerea acoperisului, atit in partea aferenta imobilului sau cit si cea aferenta camerelor 15 si 17, apartinind piritei. Potrivit declaratiei martorului BF, propus de reclamant, lucrarile la acoperis au inceput la sfirsitul lunii octombrie 2005 (28-30 octombrie) si s-au finalizat in jurul datei de 17.11.2005, martorul fiind angajt al societatii detinuta de reclamant, ocupindu-se cu problemele de aprovizionare (privind lucrarile de consstructie). Pentru a efectua aceste lucrari, reclamantul a procedat mai intii la efectuarea unei expertize (extrajudiciare), in august 2005, aceasta avind ca obiectiv aprecierea starii in care se gaseste imobilul si daca lucrarile pe care urma sa le efectueze puteau afecta starea de rezistenta si stabilitatea cladirii si se impunea luarea unor masuri de consolidare. Referitor la acoperis expertul a recomandat a se proceda la inlocuirea sarpantei, cu respectarea formei, inaltimii actuale si din invelitoare din tigla, atit in zona reclamantului cit si in cea a piritei, aceasta fiind deteriorata si prezentind un pericol real de pierdere a stabilitatii. Reclamantul a procedat la refacerea acoperisului, fara a avea acordul piritei in acest sens sau al intervenientei. Desi acesta a aratat ca a incercat sa o contacteze pe pirita dar nu a putut sa afle domiciliul acesteia, din raspunsurile date de parti la interogatoriu si din declaratia martorului SC (angajat al agentiei imobiliare care s-a ocupat de intermedierea vinzarii imobilului apartinind piritei), rezulta ca la imobilul in cauza, a fost afisat un benner publicitar inca din aprilie 2005, putindu-se lua legatura cu pirita prin intermediul agentiei imobiliare, chiar intervenienta procedind astfel. Pe de alta parte, la imobilul in cauza a efectuat lucrari incepind cu octombrie 2005 si intervenienta (cu acordul piritei, prevazut in actul aditional la antecontractul de vinzare cumparare), iar la momentul la care lucrarile efectuate de persoanele angajate de reclamant au ajuns la nivelul celor doua camere, angajatii intervenientei au anuntat-o pe aceasta, care a venit si a discutat cu angajatii reclamantului, solicitindu-le sa sisteze lucrarile, fara a se proceda in acest sens. Aceste aspecte rezulta din declaratia martorului NF, care a facut parte din echipa de lucratori angajata de intervenienta. Acelasi martor a aratat ca in luna octombrie, cind a intrat in cele doua incaperi, nu existau urme de infiltratii, aceleasi aspecte fiind relatate si de martorul SC, care a vizitat imobilul scos la vinzare de pirita, nu si cel apartinind reclamantului, martorul precizind si ca starea imobilului, la data cind a fost scos la vinzare era buna, avind in vedere si vechimea acestuia. Chiar martotul reclamantului a aratat ca acoperisul era deteriorat in proportie de aproximativ 40%, degradarile nefiind repartizate uniform pe suprafata acoperisului, fiind mai accentuate in partea reclamantului,. La fel si stilpii de sustinere erau mai degradati in partea aferenta proprietatii reclamantului. Martorul a precizat ca a sesizat urme de infiltratii in incaperile apartinind reclamantului, nu si in cele ale piritei. Reclamantul a mai aratat ca pretul lucrarilor efectuate la acoperis, pentru partea piritei din imobil este de 71.767, 10 lei RON, depunind la dosar deviz oferta , extras meteriale, contractul incheiat cu constructorul, oferte de pret, buletine de incercare prentru priza de pamint, factura emisa de societatea de constructii, pentru suma de 157.315 lei RON si chitante pentru plata partiala a acesteia, respectiv pentru suma de 87.315 lei RON.
In drept, instanta a analizat cu prioritate exceptia lipsei calitatii procesuale active invocata de parata si intervenienta, exceptie unita cu fondul cauzei. A retinut ca, dreptul de retentie este acel drept real de garantie imperfect, in virtutea caruia cel care detine un bun mobil sau imobil al altcuiva pe care trebuie sa il restituie, are dreptul sa refuze restituirea, pana ce creditorul titular al bunului ii va plati sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, intretinere ori imbunatatirea bunului. Conditia esentiala pentru invocarea acestui drept este aceea ca datoria pe care detinatorul lucrului o pretinde de la creditorul restituirii, sa se afle in conexiune, sa aiba legatura cu lucrul, sa fie prilejuita de acesta. Pe de alta parte, fiind un drept real imperfect, acesta reprezinta o garantie pur pasiva si nu confera prerogativa urmaririi bunului in miinile altei persoane. El functioneaza numai cit timp bunul se afla inca la detentor. In cauza, reclamantul nu a avut vreodata posesia celor doua camere asupra carora solicita constatarea unui drept de retentie, i s-a permis (de catre sotul piritei) sa depoziteze anumite materiale in acele incaperi, solicitindu-i-se ulterior sa le elibereze, procedind in acest mod. Data eliberarii nu a putut fi precizata de reclamant (intrebarea 5 din interogatoriul propus de pirita) si nici nu poate fi stabilita prin raportare la declaratiile martorilor, insa reclamantul a declarat ca a ridicat materialele si in prezent nu mai foloseste cele doua incaperi, rezultind ca cele doua camere asupra carora solicita constatarea unui drept de retentie nu se aflla in posesia/detentia acestuia. 
Calitatea procesuala activa presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care este titularul dreptului afirmat. In cauza, dreptul afirmat este dreptul de retentie asupra imobilului paratei rezultat din lucrarile executate de reclamant ce nu au fost platite de parata. Asadar, este titular al dreptului afirmat si are legitimare procesuala activa in speta persoana care este detinatorul sau posesorul imobilului paratei si care a efectuat unele lucrari asupra acestui imobil, a caror contravaloare nu a fost platita de parata, proprietarul imobilului. Intrucit reclamantul, cum am aratat in precedent, nu se mai aflla in posesia/detentia celor doua incaperi, acesta nu justifica in cauza, calitate procesual activa.
 Pentru aceste considerente, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesual active si a respins actiunea ca fiind promovata de o persoana fara calitate procesual activa. Solutia de admitere a exceptiei a facut ca in cauza sa nu se mai impuna cercetarea fondului, stabilirea aspectelor tinind de datoria afirmata de reclamant in legatura cu bunul proprietatea piritei, daca lucrarile efectuate la acoperis au caracterul unor lucrari de intretinere, conservare sau imbunatatire, in ce calitate au fost efectuate de reclamant, daca acesta a actionat cu buna sau rea credinta si in ce masura poate fi tinuta pirita de plata acestora.
In conditiile art. 49 alin. 3 C.proc.civ. instanta a admis cererea de interventie accesorie in favoarea paratei, intrucat, fiind respinsa cererea principala, parata nu a cazut in pretentii, astfel ca apararea tertului intervenient a fost utila.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel, in termen legal, reclamantul, criticand solutia instantei de admitere a exceptiei lipsei calitatii procesual active, solutie ce a apreciat ca vine in contradictie chiar aspectele retinute de instanta in considerentele hotararii. Instanta de apel, prin decizia nr. 153/A/5.02.2007, data in dosar nr.  12584/303/2005 (al Tribunalului Bucuresti Sectia a III a Civila) a respins ca nefondat apelul,  apreciind ca instanta de fond a analizat in mod judicios probele aflate la dosar si a concluzionat corect ca reclamantul nu indeplineste cerintele necesare pentru a se putea constata existenta dreptului de retentie asa cum  se pretinde prin actiunea introductiva, intrucat nu a dovedit in nici un fel existenta posesiei asupra bunului in privinta caruia se solicita sa se constate acest drept. Decizia nr. 153/A/5.02.2007 a devenit irevocabila prin nerecurare.