Revendicare imobiliara

Dosar nr. 8865/302/2008
Sentinta civila nr. 2481
Sedinta publica de la 19 martie 2009
Pe rol,  judecarea cauzei civile privind pe reclamantii R R M, R S DS si R V M in contradictoriu cu  parata S A-D, avand ca obiect revendicare imobiliara.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica de la 12.03.2009, fiind consemnate in incheiarea de sedinta de la acea data, parte integranta a prezentei sentinte, cand, avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise, instanta a amanat pronuntarea pentru azi, 19.03.2009, hotarand urmatoarele:
INSTANTA
Deliberand asupra cauzei civile de fata,
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 09.09.2008 sub nr 8865/302/2008, reclamantii R RM, R S D S si R V M au chemat in judecat pe  parata S A-D solicitand instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa constate faptul ca statul roman nu a avut niciodata titlu valabil asupra imobilului situat in Bucuresti, si, ca urmare a compararii titlului de proprietate al reclamantilor cu cel al paratei, sa dispuna obligarea acesteia din urma sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul mai sus-mentionat.
In fapt, reclamantii au aratat ca autoarea acestora, E C S, a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, , prin actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 29808/1937. Imobilul a fost preluat in mod abuziv de stat, prin decretul 92/1950, desi autorul reclamantilor facea parte din categoriile exceptate la nationalizare.
In temeiul Legii 10/2001 reclamantii au formulat notificare privind restituirea in natura a imobilului mentionat, sens in care a fost emisa Dispozitia nr. 8944/23.10.2007 prin care se restituie in natura intregul imobil, compus din constructie tip B(S+P) si teren in suprafata de 339,00 m.p.
Au aratat reclamantii ca statul roman nu a avut niciodata un titlu valabil, fapt recunoscut si confirmat si prin masura luata de municipalitate prin emiterea dispozitiei de restituire. Au apreciat reclamantii ca Decretul 92/1950 contravine Declaratiei Universale a Drepturilor Omului si ca au fost incalcate si dispozitiile art. 481 din Codul potrivit carora "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara  pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire”.
In ce priveste al doilea capat de cerere, reclamantii au invederat instantei ca paratii detin acest imobil in baza contractului de vanzare-cumparare nr 44874/20.04.2000. Fata de dispozitiile art 2 alin 2 din Legea nr 10/2001 modificata si completata prin Legea nr 247/2005 considera reclamantii ca imobilul nu a iesit niciodata din proprietatea autorului lor  si ulterior a sa, astfel incat nu putea fi transmis altor persoane fizice sau juridice, in mod valabil.
In drept au fost invocate disp art 480, 481 C civ, art 6 din Legea nr 213/1998, art 1 din Primul Protocol Aditional la Conventia Europeana, Constitutia Romaniei, art 2 alin 2 din Legea nr 10/2001 rep.
In sustinerea cererii au fost atasate la dosar, in copii, urmatoarele inscrisuri: Dispozitia nr 8944/23.10.2007 emisa de Primarul General, adresa nr 3442/15.11.2004 a SC C SA, Protocol nr 22864/13.12.2007.
In sedinta publica din data de 16.10.2008 reclamantii si-au precizat actiunea in sensul ca inteleg sa se judece in contradictoriu numai cu parata S A D.
La termenul din data de 16.10.2009 instanta a incuviintat pentru  reclamanti proba cu inscrisuri, prorogand proba cu expertiza tehnica.
In cadrul probei cu inscrisuri au mai fost atasate la dosar contractul de vanzare-cumparare nr 44874/2000 si actele care au stat la baza emiterii DGP nr 8944/23.10.2008 ( 64 de file).
In sedinta publica din data de 27.11.2008, instanta a dispus efectuarea unei expertize tehnice evaluatoare, in acest sens fiind depus la dosar raportul de expertiza intocmit de dna expert B M, la data de 25.02.2009.
In ceea ce priveste inadmisibilitatea actiunii in revendicare, instanta apreciaza ca exceptia este neintemeiata, avand in vedere faptul ca reclamantii isi intemeiaza pretentiile pe dreptul comun al actiunii in revendicare, respectiv pe pretinsa incalcare a art.480-481 C.civ. A considera de plano drept inadmisibila o asemenea actiune ar presupune refuzul accesului reclamantilor la o instanta, deci refuzul analizarii de catre o instanta a aplicabilitatii in speta a dispozitiilor legale sus-citate.
Pe cale de consecinta, verificarea temeiului de drept al actiunii si a incidentei sale in cauza face obiectul considerentelor pe fond ale hotararii judecatoresti, neavand drept consecinta directa respingerea actiunii ca inadmisibila.
Analizand actele si lucrarile dosarului pe fondul pricinii, instanta retine urmatoarele:
Prin actul de vanzare-cumparare din 12.08.1937 autorii reclamantilor  (conform certificatelor de mostenitor si de stare civila depuse la dosar) au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului siutuat in Bucuresti,  actul fiind transcris sub nr.29805 de Tribunalul Ilfov – sectia notariat.
Imobilul a fost preluat abuziv, iar ulterior, prin dispozitia nr.8944/23.10.2007 a Primarului General a gfost restituit in natura reclamantilor.
La data de 20.04.2000 a fost incheiat contractul de vanzare – cumparare nr.44874 intre SC C SA (mandatar al vanzatorului, Municipiul Bucuresti)  si parata S F, in calitate de cumparatoare, prin care aceasta din urma a dobandit proprietatea apartamentului nr.1 al imobilului situat in Bucuresti.
          Temeiul actiunii in revendicare astfel cum acesta a fost infatisat de catre reclamanti este compararea titlurilor partilor, reclamantii solicitand sa se dea preferabilitate titlului acestora, deoarece este mai vechi, mai bine caracterizat , iar parata a  dobandit imobilul de la un neproprietar – Municipiul Bucuresti.
          In cauza, instanta constata ca imobilul in litigiu a fost preluat de stat in mod abuziv , aspect retinut chiar in dispozitia de restituire a imobilului catre reclamanti.
            Prin urmare, intr-adevar, contractul de vanzare- cumparare nr. 44874/2000 a fost incheiat de  parata cu un neproprietar.
 In ceea ce priveste valabilitatea acestui contract de vanzare-cumparare,  Legea nr. 10/2001 a introdus o solutie diferita fata de dreptul comun in ceea ce priveste regimul nulitatii absolute al contractelor de vanzare cumparare avand ca obiect imobile care fac obiectul acestei legi, sub aspectul prescriptibilitatii nulitatii. Astfel, in aceste cazuri, actiunea in  nulitate absoluta se prescrie in termen de 1 si 6 luni de la data intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001. Aceste dispozitii legale sunt aplicabile deoarece imobilul care face obiectul cauzei se incadreaza in ipoteza acestei legi. Incidenta legii 10/2001  in speta nu poate fi refuzata deoarece aplicarea unei legi in vigoare este obligatorie, iar nu facultativa si nici lasata la aprecierea partilor.
Dispozitiile legale mentionate ale Legii nr. 10/2001 sunt dispozitii de drept material, fara legatura cu procedura administrativa reglementata de acest act normativ, astfel ca aceste prevederi nu pot fi inlaturate de la aplicare prin vointa partilor. A admite o alta solutie ar insemna ignorarea principiului general de interpretare  specialia generalibus derogant . De altfel, chiar reclamantii au recurs la procedura insituita de Legea nr.10/2001, in vederea obtinerii dispozitiei nr.8944/23.10.2007.
Raportand contractul de vanzare cumparare nr. 44874/2000 la dispozitiile mentionate ale Legii nr. 10/2001, instanta constata ca acesta este valabil deoarece,  indiferent de cauza de nulitate relativa sau absoluta care ar fi putut afecta acest act, reclamantii neintroducand in termenul pus la dispozitie de legea speciala o actiune in declararea nulitatii actului juridic, aceasta  aparand  ca prescrisa la acest moment in raport de dispozitiile sus  mentionate .
Astfel chiar in ipoteza in care s-ar fi dovedit reaua – credinta a parateila incheierea contractului de vanzare – cumparare, aceasta cauza de nulitate absoluta trebuia invocata pana la 14.08.2002 ( momentul expirarii termenului de prescriptie a dreptului de a invoca nulitatea absoluta in conditiile fostului art. 46 din Legea nr. 10/2001), indiferent ca mijlocul folosit era actiunea in declararea nulitatii sau apararea de fond (exceptia de nulitate).
 In atare conditii, valabilitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de parati in temeiul Legii nr. 112/1995 este o chestiune transata, devenind astfel incidente dispozitiile art. 45 alin 2 ind 1 din Legea nr.10/2001, potrivit carora ,, contractele de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii nr.112/1995 sunt acte autentice si constituie titlu de proprietate”.
 Titlul in discutie este preferabil celui de care se prevaleaza reclamantii. deoarece potrivit art. 20 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 in cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinta, trecute in proprietatea statului, cu modificarile ulterioare, persoana indreptatita are dreptul la masuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de piata corespunzatoare a intregului imobil, teren si constructii, stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare.
De asemenea, art. 7 ind 1 din Legea nr.10/2001 prevede ca nu se restituie in natura, ci doar, in echivalent, imobilele care au fost instrainate in baza Legii nr. 112/1995 cu respectarea conditiilor prevazute de lege.
Asadar din compararea celor doua titluri de proprietate , instanta apreciaza ca fiind mai caracterizat titlul paratilor, avand in vedere prevederile Legii 10 / 2001 , lege ulterioara care valideaza contractele de vanzare – cumparare intocmite cu respectarea prevederilor Legii 112/ 1995 , ocrotind in egala masura drepturile fostilor proprietari  prin asigurarea accesului la masuri reparatorii prin echivalent.
Instanta retine ca reclamantii nu au optiunea intre dreptul comun si legea speciala, intrucat,  astfel cum a  aratat mai sus Legea nr.10/2001 este un act normativ special derogatoriu de la dispozitiile Codului Civil (potrivit dispozitiilor art. 46 alin 4 din Legea nr.10/2001 , persoana indreptatita are obligatia de a urma calea prevazuta de prezenta lege dupa intrarea acesteia in vigoare,  prevederile acesteia aplicandu-se cu prioritate) .
Evident insa ca in masura in care prin aplicarea Legii nr.10/2001 s-ar incalca norme juridice cu o forta juridica superioara, cum sunt cele prevazute de Conventia Europeana a Drepturilor Omului se va da prevalenta acestora (putandu-se ajunge la aplicarea dreptului comun din materia compararii de titluri din cadrul actiunii in revendicare) , fara insa a se infrange  drepturile garantate de Conventie si celorlate parti implicate in litigiu (parata).
 Este incontestabil ca prin adoptarea Legilor nr.112/ 1995 si respectiv nr.10/2001, statul roman a facut sa se nasca in patrimoniul fostilor  proprietari , din categoria carora fac parte si reclamantii , un nou drept de proprietate care se circumscrie notiunii de bun in sensul art 1 din Proctocolul 1 aditional Conventiei Europene a Drepturilor Omului si care se bucura de toate garantiile specifice .
Conventia nu garanteaza dreptul unei persoane fizice sau juridice de a dobandi un bun (in acest sens fiind deciziile Van der Mussele contra Belgiei si Slivenko contra Letoniei ), iar in lipsa actelor normative mai sus mentionate reclamantii nu ar fi fost titularii unui drept proprietate apt de a fi protejat de prevederile Protocolului 1 (avand in vedere faptul ca la momentul preluarii abuzive dispozitiile Conventiei nu erau incidente Romaniei) .
Nu mai putin adevarat este ca acest drept de proprietate a luat nastere in patrimoniul reclamantilor in forma prescrisa de legiuitor , respectiv a restiturii prin echivalent ( asa cum rezulta din interpretarea art 20 alin 2 din Legea 10/ 2001), in masura in care reclamantii nu au inteles sa conteste valabilitatea titlului tertului subdobanditor  in termenul de prescriptie prevazut de acelasi act normativ.
Apar ca fiind relevante in speta de fata considerentele Curtii Europene a Drepturilor Omului intr-o cauza similara , Malhous contra Republicii Cehe , decizia din 13 decembrie 2000. Instanta europeana a constatat ca ,in speta , reclamantul a angajat in fata autoritatilor nationale competente o procedura prin care sa obtina restituirea unor terenuri care fusesera proprietatea tatalui sau . Curtea a constatat ca autoritatile nationale au restituit reclamantului  acele terenuri care se gaseau in stapanirea unor persoane juridice , dar au refuzat restituirea celor care trecusera legal in proprietatea unor persoane fizice , care faceau obiectul litigiului dedus in fata ei. Or, din acest punct de vedere , ea a retinut ca legea nationala permitea restituirea imobilelor confiscate numai daca acestea se mai aflau in stapanirea statului sau a unor persoane juridice . Dimpotriva , daca statul intre timp transferase dreptul de proprietate asupra imobilelor confiscate catre persoane fizice , restituirea in natura nu mai era posibila , restituirea urmand a se face numai prin echivalent. Pe cale de consecinta Curtea a apreciat ca nu exista nici un element care sa conduca la concluzia ca autoritatile nationale nationale au actionat in mod arbitrar , ci au facut doar aplicarea legilor interne fara a exista o incalcare a prevederilor art 1 din Protocoulu 1.
  Mai retine instanta ca , Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat in jurisprudenta sa  ( Pincova si Pinc contra Republicii Cehe) ca desi obiectivul general al legilor de restituire , anume  acela de a atenua consecinte ale anumitor incalcari ale dreptului de proprietate cauzate de regimul comunist , este unul legitim, cu toate acestea nu trebuie ca aceasta atenuarea vechilor incalcari se creeze noi neajunsuri disproportionate. Astfel, s-a apreciat de catre Curte ca  legislatia interna trebuie sa faca posibila luarea in considerare a circumstantelor fiecarei cauze, astfel incat persoanele care au dobandit in mod valabil bunuri sa nu fie puse in situatia de a suporta responsabilitatea care apartine Statului care la un moment dat a preluat abuziv acele bunuri. Or, astfel cum instanta a aratat mai sus Legea 10 /2001 a transat aceasta situatie prin respectarea dreptului de proprietate (in intelesul art. 1 din Protocolul nr.1 aditional la Conventie) al cumparatorilor ale caror titluri nu au fost desfiintate pe calea actiunii in nulitate , avuta in mod efectiv la indemana de catre reclamant.
O alta interpretare, ar duce nu doar la incalcarea dreptului paratei la bun (este evident ca incepand cu data de 14.08.2002 , in considerarea dispozitiilor Legii nr. 10/2001 parata avea legitima speranta de a se bucura  dreptul de proprietate asupra imobilului), ci ar infrange si principiul securitatii raporturilor juridice, element esential al dreptului la un proces echitabil.
Astfel, instanta considera ca pentru a interpreta dispozitiile Legii nr.10/2001 in lumina Conventiei Europene a Drepturilor Omului , in cazul de fata se  impune retinerea caracterului  special al acestui act normativ  fata de dispozitiile dreptului comun reprezentat de Codul civil si in consecinta a se respinge actiunea introductiva, ca neintemeiata.
De altfel, relativ recent Inalta Curte de Casatie si Justitie a statuat ideile aratate anterior, in considerentele deciziei de recurs in interesul legii nr.33/2008, punand accent – totodata – si pe respectarea principiului securitatii circuitului civil, bunul detinut de parata fiind dobandit in temeiul unui contract de vanzare-cumparare neanulat, in anul 2000.
Reclamantii vor fi indreptatiti, asadar, ca pe calea unei noi actiuni sa isi valorifice impotriva statului dreptul de a se bucura de despagubiri raportate la valoarea de piata a imobilului , in cadrul respectivului litigiu urmand a se aprecia in ce masura dispozitiile Legii nr.10/2001 sunt sau nu iluzorii in ceea ce priveste plata efectiva a respectivelor despagubiri, dand astfel nastere dreptului reclamantilor de a obtine satisfacerea respectivei creante pe calea dreptului comun, obiectul revendicarii fiind transformat practic intr-o actiune in despagubiri.
Potrivit dispozitiilor art. 274 Cod de procedura civila, retinand culpa procesuala a reclamantilor, instanta va obliga reclamantii la plata sumei de 1500 lei catre parata, cu titlu de cheltuieli de judecata, constand in onorariu avocatial, potrivit  facturii fiscale nr.00009/11.03.2009.
 
          PENTRU ACESTE MOTIVE,
         IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge exceptia inadmisibilitatii actiunii ca neintemeiata.
Respinge actiunea formulata de reclamantii R R M, domiciliata in  Bucuresti,  R S D S, domiciliata in  Bucuresti, si R V M, domiciliat in Bucurestiin contradictoriu cu parata S A D, domiciliata in Bucuresti, ca neintemeiata.
Obliga reclamantii la plata catre parata a sumei 1500 lei, cu titlu de  cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica  azi, 19.03. 2009.