ACTIUNE IN CONSTATARE
(Sentinta civila nr. 4649 din data de 09.09.2015 pronuntata de Tribunalul Bucuresti)Dosar nr. 2563/3/2015
R O M A N I A
TRIBUNALUL BUCURESTI, SECTIA A-VI-A CIVILA
Sentinta civila nr. 4649
Sedinta publica de la 09 septembrie 2015
Completul constituit din:
Presedinte: V MA
Grefier: N G-R
Pe rol solutionarea cauzei civile privind pe reclamanta H 22 IT S.R.L. prin lichidator judiciar C S.P.R.L, in contradictoriu cu parata TI S.R.L., avand ca obiect rezolutiune contract, pretentii si actiune in constatare.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la ordinea listei de sedinta, au lipsit partile.
Tribunalul in temeiul art. 104 alin. 13 din Regulamentul de ordine interioara al instantelor judecatoresti, aprobat prin Hotararea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, dispune lasarea cauzei la ultima strigare.
Procedura de citare este legal indeplinita.
La apelul nominal facut in sedinta publica la ultima strigare a cauzei se prezinta parata, prin avocat G A, cu delegatie aflata la fila 131 din dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sector 3 Bucuresti, lipsind reclamanta.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza obiectul cauzei, stadiul procesual, modalitatea de indeplinire a procedurii de citare, dupa care,
In raport de dispozitiile art. 131 din Codul de procedura civila tribunalul pune in discutie competenta de solutionare a cauzei.
Parata, prin avocat, arata ca instanta sesizata este competenta sa solutioneze pricina.
Tribunalul, verificand competenta, constata ca este competent din punct de vedere general, material ?i teritorial sa solutioneze prezenta cauza, in raport de dispozitiile art. 103, art. 101 alin. 1 si 2, art. 99 alin. 2 si art. 107 alin. 1 din Codul de procedura civila.
In raport de dispozitiile art. 238 din Codul de procedura civila tribunalul pune in discutia partilor estimarea duratei de cercetare a procesului.
Parata, prin avocat, estimeaza durata de cercetare a procesului la o luna de zile.
Tribunalul, in raport de dispozitiile art. 238 din Codul de procedura civila, estimeaza durata de cercetare a procesului la 3 luni de zile incepand de astazi.
Nemaifiind alte cereri de formulat, tribunalul acorda cuvantul pentru propunerea de probe.
Parata, prin avocat, solicita proba cu inscrisurile aflate la dosar. Pe probele solicitate de reclamanta arata ca este de acord cu proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei si solicita respingerea probei cu expertiza evaluatorie ca nefiind utila solutionarii cauzei fata de dispozitiilor contractului de inchiriere (art. 8 lit. d). Solicita si respingerea probei testimoniale solicitata de reclamanta ca nefiind solutionarii cauzei, nefiind indicata nici teza probatorie a aceste probe si exista acte referitoare la executarea contractului de inchiriere. Totodata, solicita decaderea reclamantei din proba cu interogatoriu paratei persoana juridica, deoarece interogatoriul nu a fost depus la dosar o data cu cererea de chemare in judecata.
In temeiul dispozitiilor art. 258 alin. 1 din Codul de procedura civila raportat la art. 255 din Codul de procedura civila, tribunalul incuviinteaza pentru reclamanta si parata proba cu inscrisurile aflate la dosar, apreciind aceasta proba ca fiind pertinenta, concludenta si utila cauzei. Constata tribunalul ca reclamanta este decazuta din dreptul de a propune si administra proba cu interogatoriul paratei, interogatoriul nefiind depus la dosarul cauzei odata cu cererea de chemare in judecata, astfel cum prevad dispozitiile art. 194 lit.e) din Codul de procedura civila. Tribunalul respinge, ca nefiind utila solutionarii cauzei, proba testimoniala solicitata de reclamanta. Mai mult, retine instanta ca nu sunt indicate teza probatorie si adresele martorilor. Totodata, tribunalul respinge, ca nefiind utila solutionarii cauzei, proba cu expertiza evaluatorie solicitata de reclamanta.
Parata, prin avocat, invedereaza ca nu are alte cereri de formulat.
Stabileste tribunalul ca nu reprezinta veritabile exceptii apararile cu privire la lipsa de obiect si inadmisibilitate, invocate de parata prin intampinare, urmand a acestea sa fie avute in vedere la solutionarea in fond a cauzei.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, exceptii de invocat sau probe de administrat, tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul in dezbateri pe fond.
Parata, prin avocat, solicita respingerea cererii de chemare in judecata modificata si precizata in dosarul nr. 10861/301/2014, aflata la filele 29-33, prin care s-a solicitat rezolutiunea contractului ca urmare a neexecutarii contractului de catre parata si obligarea T I S.R.L. la plata sumei ce va fi stabilita prin expertiza, suma estimata la 122.525 lei, reprezentand investitii efectuate de reclamanta pe perioada inchirierii in imobilul proprietatea T I S.R.L., precum si la restituirea chiriei achitate de reclamanta paratei, in suma de 76.181 lei. Arata ca din inscrisurile aflate la dosar rezulta ca la 29.07.2011 s-a incheiat un contract de inchiriere si era necesara obtinerea de avize si acorduri, Asociatia de Proprietari nefiind de acord pentru cafenea si bufet, iar reclamanta a fost instiintata de acest lucru si a fost de acord cu aceasta situatie si a incheiat contractul de inchiriere. Pentru ca reclamanta nu a achitat chiria pe perioada decembrie 2011-iunie 2012 s-a notificat rezilierea contractului si exista o sentinta a Judecatoriei Sector 3 Bucuresti prin care a fost admisa cererea T I S.R.L. de obligarea a H 22 I T S.R.L. la plata chiriei si utilitatilor. Mai arata ca reclamanta a fost de acord cu incetarea contractului. Precizeaza ca nu se impune rezolutiunea contractului pentru neexecutarea lui de catre parata, contractul fiind incetat inainte de introducerea prezentei cereri de chemare in judecata. Mai arata ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract, iar clauza de la pct. 8 lit. d) nu este nelegala. Mentioneaza ca va solicita pe cale separata cheltuielile de judecata.
Tribunalul in baza art. 394 alin. 1 din Codul de procedura civila declara dezbaterile inchise si retine cauza spre solutionare.
T R I B U N A L U L,
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 23.05.2013, sub nr. 24425/301/2013, astfel cum a fost precizata si completata prin cererea depusa la dosar a data de 05.07.2013, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat in judecata pe parata T I S.R.L., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna rezolutiunea contractului de inchiriere nr. 224/29.07.2011, ca urmare a neexecutarii contractului de catre parata; restituirea chiriei achitate in suma de 76.181 lei, ca urmare a neexecutarii clauzei prevazuta la art. 1 din contract privind acordul pentru functionarea barului-cafenea; repunerea partilor in situatia anterioara si obligarea paratei la plata de daune-interese constand in contravaloarea imbunatatirilor estimate la suma de 122.525 lei.
In drept, s-au invocat prevederile art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 90 si art. 204 din Codul de procedura civila, Legii nr. 146/1997.
Prin incheierea din 11.11.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, a fost anulata cererea in temeiul art. 200 alin. 3 din Codul de procedura civila.
Prin incheierea din 14.02.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013/a2 a fost admisa cererea de reexaminare formulata de reclamanta H 22 I T S.R.L. si s-a revenit asupra masurii anularii dispusa prin incheierea din 11.11.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, fiind trimisa cauza completului initial investit.
Inainte de anularea cererii prin incheierea din 11.11.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, la data de 13.02.2013 reclamanta a formulat o noua cerere de chemare in judecata, la data de 13.02.2013, inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti sub nr. 10861/301/2014.
Prin incheierea din 18.02.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 10861/301/20114 s-a dispus in temeiul art. 962 din Regulamentul de ordine interioara al instantelor judecatoresti, aprobat prin Hotararea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, trimiterea cauzei completului initial investit, respectiv completului investit cu solutionarea dosarului nr. 24425/301/2013.
Prin sentinta civila nr. 11294/10.09.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 24425/301/2013 s-a admis exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti si s-a stabilit competenta de solutionarea a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a VI-a Civila la data de 27.01.2015, sub nr. 2563/3/2015.
Avand in vedere sustinerile partilor, faptul ca cererea de chemare in judecata din dosarul nr. 10861/301/2014 este formulata inainte de primul termen de judecata din dosarul nr. 24425/301/2013, fata de prevederile art. 204 din Codul de procedura civila, la termenul de judecata din 22 aprilie 2015 s-a stabilit ca tribunalul este investit cu cererea de chemare in judecata din dosarul nr. 10861/301/2014.
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 13.02.2014, sub nr. 10861/301/2014, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat in judecata parata T I S.R.L., solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna rezolutiunea contractului ca urmare a neexecutarii contractului de catre parata, obligarea T I S.R.L., la plata sumei ce va fi stabilita prin expertiza, estimata la 122.525 lei, reprezentand investitii efectuate de reclamanta pe perioada inchirierii, in imobilul proprietatea paratei, restituirea chiriei achitata de reclamanta paratei, in suma de 76.181 lei, iar in subsidiar, in cazul in care nu se va dispune rezolutiunea contractului, s-a solicitat sa se dispuna anularea si inlaturarea clauzei nelicite de la art. 8 lit. d) din contractul de inchiriere incheiat de parti.
Totodata, reclamanta a solicitat sa se constate neexecutarea contractului de catre parata, respectiv a clauzei prevazuta de art. 1 din contractului de inchiriere, privind acordul pentru functionarea barului-cafenea si sa se constate executarea imbunatatirilor de catre reclamanta, cu materialele sale plus manopera, cu acordul paratei, in spatiul proprietatea sa din bd. Unirii nr. ., bl. ., format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), spatiu ce a facut obiectul Contractului de inchiriere nr. 224/ 29.07.2011.
In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a aratat ca a incheiat cu parata Contractul de inchiriere nr. 224/ 29.07.2011, prin care partile au convenit ca H 22 I T S.R.L. sa inchirieze spatiul din Bucuresti, bd. Unirii nr. , bl. , format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), pentru 5 ani de zile, chiria fiind de 4.000 euro/luna in primul an, respectiv 5.000 euro/luna in doilea an. Data preluarii efective a spatiului este de 15.09.2011.
La data de 29.07.2011, data incheierii contractului de inchiriere, parata, a fost de acord ca o suprafata de 160 mp sa fie subinchiriata de catre debitoare, unei alte firme detinuta de acesta, respectiv PP S.R.L., pentru care isi propusese sa desfasoare activitati de salon de infrumusetare, comert cu amanuntul si en gros de confectii, cafenea si bufet. Acordul de subinchiriere avea aceeasi valabilitate ca si contractul de inchiriere.
Ulterior, parata a prezentat un raspuns la data de 10.08.2011 prin care preciza ca nu a putut obtine acordul de la Asociatia de Proprietari la parterul blocului unde se afla spatiul comercial, centru activitatile de cafenea si bufet. Acest lucru a fost o reducere a sanselor locatarului de a obtine venituri care sa justifice chiria uriasa pe care si-a asumat-o si prin faptul ca odata intrati clientii pentru a servi o cafea, puteau solicita si serviciile de infrumusetare - coafor, cosmetica, manechiura, facandu-si astfel clientela de care orice salon nou are nevoie. O afacere noua fara portofoliu de clienti are nevoie de o strategie, altfel afacerea este pierduta. Planul era logic si de bun simt: clientii cafenelei ar fi avut nevoie cel mai probabil si de servicii de infrumusetare.
Pentru a putea functiona ca salon de infrumusetare, a aratat reclamanta ca a investit major in amenajarea spatiului, respectiv a investit circa 77.525 lei conform facturilor emise de furnizorii de servicii si marfuri, instalatii, ce au fost montate la spatiul paratei si care au fost achitate in perioada septembrie 2011-noiembrie 2011.
Aceste imbunatatiri pe care le-a efectuat sunt: 4 grupuri sanitare dotate cu dusuri, wc si chiuvete, vestiar, 4 camere compartimentate cu rigips, instalatii electrice si instalatii de apa refacute integral, vopsitorie pereti, tapet, plafon fals si multe altele. Au mai fost efectuate si alte lucrari de constructie, ce urmeaza a fi dovedite cu martori, lucrari cu o valoare de peste 10.000 euro.
A mentionat reclamanta ca valoarea imbunatatirilor este estimata la 122.525 lei, imbunatatiri pe care le-a facut la spatiul proprietatea paratei din bd. Unirii nr. , bl. ., format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), spatiu ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 224/ 29.07.2011.
A mai aratat reclamanta ca solicita sa se dispuna rezolutiunea contractului, intrucat contractul avea o durata de 5 ani, astfel ca in acest interval investitia in amenajarea spatiului ar fi avut timpul necesar sa produca profit, iar amenajarile erau indispensabile desfasurarii activitatii.
De asemenea, a aratat reclamanta ca acesta este motivul pentru care considera ca art. 8 lit. d din contract, este lovit de nulitate, intrucat, pe langa faptul ca obtinerea unei sume de 30.000 euro prin lucrarile incorporate in imobil sunt vadit disproportionate fata de contractul de inchiriere si de scopul acestuia, mai mult scopul contractului era de a derula o afacere 5 ani de zile, ori partile asa au stabilit in cadrul acestei clauze, respectiv ca la sfarsitul contractului de inchiriere s-ar transmite cu titlu gratuit imbunatatirile si modificarile aduse spatiului. Or, sfarsitul contractului a venit dupa un an, cand parata a reziliat contractul pentru neplata a trei luni de chirie. Clauza de gratuitate nu se aplica in aceste conditii si este lovita de nulitate pentru motivul nelicit, disproportionat
Reclamanta invedereaza in sustinerea cererii, faptul ca a acceptat o chirie uriasa - 4.000 euro lunar, pentru criza in care se afla economia, a investit valori imense in spatiul de 431 mp, iar creditoarea cu maxima rea credinta a reziliat contractul anticipat. Aceasta in conditiile in care avea un plus valoare in spatiul sau de circa 122.525 lei (echivalent a 27.000 euro).
A aratat reclamanta ca a invocat pe fond, neexecutarea contractului de catre parata, intrucat, potrivit art. 1 din contract, s-a obligat sa ii acorde dreptul de a derula activitati de comert, vanzare en detail si en gros, confectii, servicii de infrumusetare, salon de infrumusetare cu cafenea-bufet pentru clienti si personal", pe o perioada de 5 ani.
Prin refuzul exprimat la data de 04.08.2011, a aratat reclamanta ca a fost impiedicata sa desfasoare activitati de cafenea - bar, parata incalcand astfel contractul de inchiriere si creand grave prejudicii, respectiv posibilitatea de a atrage clienti care sa cunoasca si oferta salonului de infrumusetare, pentru a putea avea incasari profit, vitale pentru achitarea chiriei.
De asemenea, a aratat reclamanta ca parata trebuie sa raspunda pentru neindeplinirea contractului, astfel reclamanta solicita sa ii achite investitiile cu care a ramas in amenajarea spatiului, respectiv in toaletele complet dotate pe care le-a facut, plafoanele false care au costat enorm, zugravelile, cat si sa i se restituie chiria achitata deoarece parata nu si-a indeplinit chiar obiectul contractului - art. 1 din contract.
Totodata, a aratat reclamanta ca sunt aplicabile prevederile art. 1823 din noul Cod civil, avand in vedere ca lucrarile de renovare a imobilului inchiriat au fost executate dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil.
A mai aratat reclamanta ca fata de prevederile legii civile sunt aplicabile prevederile cu privire la imbogatirea fara justa cauza a paratei, precum si la obligatia de restituire si despagubire a constructorului de buna credinta - reclamanta, care a actionat, prin renovarea spatiului inchiriat, lucrari ce sunt imposibil de recuperat in natura, lucrari incorporate in imobilul proprietatea paratei.
In drept, s-au invocat dispozitiile: art. 504-516 cod civil privind accesiunea, art. 581 584, 586, 598 si urm. di noul Cod civil, art. 948 alin. 4, art. 966, art. 968, art. 970, art.997, 998 si urm. din Codul civil din anul 1864, art. 1345, art. 1638 din noul Cod civil.
Prin incheierea din camera de consiliu de la data de 06.09.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, in dosarul nr. 24425/301/2013/a1, a fost admisa in parte cererea de ajutor public judiciar, s-a dispus scutirea reclamantei de jumatate din cuantumul taxei judiciare de timbru( in cuantum total de 7186,12 lei), iar pentru cealalta jumatate s-a dispus plata esalonata a taxei judiciare de timbru, in rate lunare de cate 100 lei, rate ce trebuie achitate in data de 1 a fiecarei luni, incepand cu luna octombrie 2013.
Parata a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata, ca neintemeiata, si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
La termenul de judecata din 09.09.2015, parata a aratat ca isi rezerva dreptul de a solicita cheltuielile de judecata pe cale separata.
In motivarea in fapt a cererii, parata a aratat ca prin contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 a inchiriat reclamantei spatiul comercial in suprafata de 431,5 mp, situat in Bucuresti, bd. Unirii nr. .., bl. .., parter si mezanin. Conform art. 1 din contract inchirierea s-a facut in vederea desfasurarii de catre reclamanta de activitati de comert, activitati care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfasura numai cu obtinerea oricaror si tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat.
A mentionat parata ca reclamanta a fost de acord ca sa desfasoare activitatea cu obtinerea tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat, inclusiv acordul Asociatiei de Proprietari Bl. .., care in sedinta din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta sa desfasoare activitati de bar si bufet in spatiul inchiriat.
A aratat reclamanta ca prin adresa nr. 239/10.08.2011 a comunicat reclamantei acordul Asociatiei de Proprietari Bl. .., respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, iar fata de acest acord reclamanta a acceptat si continuat inchirierea in conditiile acceptate de Asociatia de Proprietari Bl. ..
De asemenea, a aratat parata ca intrucat reclamanta nu a achitat chiria si utilitatile pentru spatiul inchiriat in perioada decembrie 2011-iunie 2012, parata i-a notificat incetarea contractului de inchiriere, conform art. 17 lit. c) din contract.
Totodata, a aratat parata ca prin cererea de emitere a unei somatii de plata ce a facut obiectul dosarului nr. 37162/301/2012 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, a solicitat emiterea unei somatii de plata, iar prin sentinta civila nr 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, ramasa definitiva prin respingerea cererii in anulare, s-a admis cererea pe care a formulat-o fiind obligata reclamanta din prezenta cauza la plata sumei de 114.011,60 lei, chirie restanta, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, a plata penalitatilor de intarziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadentei fiecarei facturi si pana la plata integrala a debitului, precum si la plata sumei de 8020,06 lei, reprezentand contravaloare utilitati.
A aratat reclamanta ca astfel cum s-a retinut prin sentintele prin care s-a admis cererea de emitere a ordonantei de plata si de respingere a cererii in anulare, reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei si a utilitatilor, astfel ca parata in mod corect a activat clauza prevazuta la art. 17 lit. c) din contractul de inchiriere, contractul incetand de drept in virtutea pactului comisoriu de grad IV inserat de parti.
De asemenea, a aratat reclamanta ca parata a fost de acord cu incetarea contractului, plata chiriei si a utilitatilor, precum si plata penalitatilor de intarziere, iar la data de 05.07.2012 a predat spatiul inchiriat, conform procesului-verbal de predare-primire incheiat.
Prin urmare, a aratat parata ca cererea este nu numai lipsita de obiect, dar si inadmisibila, contractul de inchiriere incetand de drept la data de 15.06.2012, in virtutea pactului comisoriu de grad IV.
A mai aratat parata ca urmeaza a se retine ca actiunea in rezolutiune, potrivit art. 1021 din Codul civil din anul 1864 poate fi intentata numai de partea care a executat contractul, iar reclamanta este cea care nu si-a executat obligatiile.
De asemenea, a aratat parata ca faptul ca reclamanta nu a putut desfasura activitati de bar si cafenea nu ii este imputabil, deoarece reclamanta nu si-a asumat obligatia de a obtine avizul de la Asociatia de Proprietari Bl. ...
A aratat parata ca sunt neintemeiate capetele de cerere subsidiare rezolutiunii contractului, privind plata investitiilor efectuate pe perioada inchirierii si la restituirea chiriei achitate.
Cu privire la imbunatatiri a aratat parata ca acestea a fost efectuate in special pentru desfasurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de infrumusetare, iar bunurile si obiectele de mobilier achizitionate in acest scop au fost ridicate de reclamanta la predarea spatiului.
Pe de alta parte, parata nu datoreaza contravaloarea investitiilor pretins efectuate de reclamanta, intrucat, potrivit art. 8 lit. d) din contract, reclamanta a fost de acord ca toate modificarile, imbunatatirile si/sau reparatiile facute in spatiu, sa ramana in spatiul locatorului, cu titlu gratuit la incetarea contractului de inchiriere.
A mai aratat parata ca este neintemeiata si cererea reclamantei privind restituirea chiriei, intrucat potrivit art. 8 lit. b) din contractul de inchiriere, reclamanta era obligata sa plateasca chiria in cuantumul si la termenele prevazute in contract.
De asemenea, a aratat parata ca este neintemeiat si capatul de cerere privind anularea clauzei nelicite prevazuta la art. 8 lit. d) din contract, deoarece reclamanta nu invoca nici un motiv care sa fi fost concomitent incheieri contractului, ci face doar simple afirmatii, determinate de imprejurari ulterioare incheierii contractului. Faptul ca, din culpa reclamantei, contractul de inchiriere a incetat inainte de termen, prin denuntarea lui de catre parata, urmare a neachitarii chiriei de catre reclamanta pe o perioada mai mare de 60 de zile, prin activarea clauzei privind pactul comisoriu de grad IV, nu inseamna ca prevederile art. 8 lit. d) din contract sunt lovite de nulitate, iar nulitatea trebuie analizata in raport de dispozitiile legale in vigoare la data incheierii contractului, respectiv art. 1431 si art. 494 din Codul civil din anul 1864. Dispozitiile legale mentionate nu interziceau incheierea de catre parti a unei conventii privind situatia lucrarilor de amenajare a spatiului, astfel incat aceasta clauza nu este nelicita si nici contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
A aratat parata ca este neintemeiat capatul de cerere privind neexecutarea de catre parata a clauzei prevazuta la art. 1 din contract, pentru motivele aratate la capatul de cerere privind rezolutiunea.
Totodata, a aratat parata ca este lipsit de interes capatul de cerere privind constatarea executarii imbunatatirilor de catre reclamanta, cu materialele sale plus manopera, fata de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit carora reclamanta a fost de acord ca toate imbunatatirile efectuate in spatiul inchiriat sa ramana in proprietatea paratei.
A mentionat parata ca toate sustinerile reclamantei referitoare la imbogatirea fara justa cauza si obligatia de restituire si de despagubire a constructorului de buna-credinta sunt lipsite de orice relevanta.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 205 din Codul de procedura civila si art. 969 Cod civil.
A fost incuviintata si s-a administrat pentru reclamanta proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar fotocopii de pe: notificarea nr. 746/14.05.2015, factura proforma nr. P22001/14.5.2015, procesul-verbal nr. 10/26.03.2013, formularul de acceptare a medierii din 21.03.2013, contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 si actele aditionale la acestea nr. 2/09.09.2011 si nr. 3/15.12.2011, acordul paratei din 29.07.2013 privind subinchirierea spatiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisa de parata, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociatia de Proprietari Bl. ., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, facturi si ordine de plata ( filele 32-80 din dosarul nr. 24425/301/2013)
A fost incuviintata si s-a administrat pentru parata proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar fotocopii de pe: contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 si actele aditionale la acesta nr. 1/29.07.2011, nr. 2/09.09.2011, nr. 3/15.12.2011 si nr. 4/25.06.2012, acordul paratei din 29.07.2013 privind subinchirierea spatiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisa de parata, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociatia de Proprietari Bl. ., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, notificarea nr. 138/15.06.2012 si dovezi privind comunicarea acesteia reclamantei, angajamentul de plata din 23.05.2012, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, adresa nr. 0015/24.0.2012 emisa de reclamanta, sentinta civila nr. 8138/23.05.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, in dosarul nr. 7576/301/2013, sentinta civila nr. 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 37162/301/2012.
Analizand materialul probator administrat in cauza, tribunalul retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 parata a inchiriat reclamantei spatiul comercial in suprafata de 431,56 mp, situat in Bucuresti, sector 3, bd. Unirii nr. ., bl. , parter si mezanin.
Conform art. 1 din contract inchirierea s-a facut in vederea desfasurarii de catre reclamanta de activitati de comert, activitati care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfasura numai cu obtinerea oricaror si tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat.
Prin contract reclamanta a fost de acord ca sa desfasoare activitatea cu obtinerea tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat, inclusiv acordul Asociatiei de Proprietari Bl. ., care in sedinta din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta sa desfasoare activitati de bar si bufet in spatiul inchiriat.
Pin adresa nr. 239/10.08.2011 parata a comunicat reclamantei acordul Asociatiei de Proprietari Bl. , respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, potrivit careia nu se puteau desfasura in spatiul inchiriat activitati de bar si cafenea, iar reclamanta a acceptat si continuat inchirierea in conditiile acceptate de Asociatia de Proprietari Bl. J3B.
Potrivit art. 17 lit. c) din contractul nr. 224/29.07.2011 contractul inceteaza de drept, fara indeplinirea unor formalitati, si atrage desfiintarea sa de drept, fara a fi necesara punerea in intarziere prin notificare sau prin orice alt mijloc, aceasta producandu-sui efectele in virtutea prezentului pact comisoriu de gradul IV, fara interventia justitiei in situatia in care locatarul nu-si indeplineste obligatiile care-i incumba potrivit prezentului contract mai mult de 60 de zile de la data scadenta, obligatii care ii incumba potrivit prezentului contract. In situatia in care locatorul intelege sa se prevaleze de pactul comisoriu de mai sus va trimite in acest sens o notificare locatarului, care sa prevada data rezilierii contractului de inchiriere.
Intrucat reclamanta nu a achitat chiria si utilitatile pentru spatiul inchiriat in perioada decembrie 2011-iunie 2012, parata prin notificarea nr. 138/15.06.2012 i-a notificat incetarea contractului de inchiriere, conform art. 17 lit. c) din contract, incepand cu data de 15.06.2012.
Constata tribunalul ca prin sentinta civila nr. 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, ramasa irevocabila prin respingerea cererii in anulare, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca reclamanta H 22 I T S.R.L. datoreaza paratei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restanta, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalitati de intarziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadentei fiecarei facturi si pana la plata integrala a debitului, precum si suma de 8020,06 lei, reprezentand contravaloare utilitati.
Prin urmare, retine tribunalul ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei si a utilitatilor, astfel ca parata in mod corect a activat clauza prevazuta la art. 17 lit. c) din contractul de inchiriere, contractul incetand in virtutea pactului comisoriu de grad IV, la data de 15.06.2012.
Potrivit art. 1020 si art. 1021 din Codul civil din anul 1864, aplicabil in cauza potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, fata de data incheierii contractului de inchiriere, 29.07.2011, conditia rezolutorie este subinteleasa intotdeauna in contractele sinalagmatice in caz de neexecutare culpabila a uneia dintre obligatii.
Conform art. 1021 din Codul civil din anul 1864 in cazul in care creditorul obligatiei contractuale, neexecutata in mod culpabil, solicita rezolutiunea contractului, aceasta are intotdeauna caracter judiciar (in lipsa unui pact comisoriu expres de gradul IV), instanta fiind obligata a cerceta nu numai neindeplinirea culpabila a obligatiei, ci si cauza neexecutarii culpabile, respectiv de a cerceta daca neexecutarea obligatiei de catre debitor nu este imputabila chiar creditorului acelei obligatii.
Retine tribunalul ca faptul ca reclamanta nu a putut desfasura activitati de bar si cafenea nu ii este imputabil paratei, deoarece reclamanta nu si-a asumat obligatia de a obtine avizul de la Asociatia de Proprietari Bl. .. Mai mult, iar potrivit art. 1 din contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 spatiul a fost inchiriat de reclamanta in vederea desfasurarii de activitati de comert, vanzare confectii si servicii de infrumusetare cu cafenea-bufet numai pentru clienti si personal. Pe de alta parte, nu rezulta din materialul probator administrat ca reclamanta nu a avut clientela la care s-a asteptat la momentul inchirierii din cauza faptului ca nu a avut servicii de bar si cafenea, iar acesta a folosit spatiul pana la 05.07.2012, cand a fost predat ca urmare a rezilierii contractului din culpa sa.
Din inscrisurile depuse la dosar instanta retine ca a incetat inca de la data de 15.06.2012 contractul de inchiriere, ca urmare a neindeplinirii culpabile a obligatiilor de catre reclamanta, ca urmare a aplicarii pactului comisoriu de grad IV din art. 17 lit. c) din contact, iar pe de alta parte, reclamanta nu a facut dovada ca ar fi in culpa parata pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale, astfel ca este neintemeiat capatul de cerere privind rezolutiunea contractului (in fapt fiind vorba de reziliere).
Fata de argumentele expuse, considera tribunalul ca este neintemeiat si capatul de cerere privind neexecutarea de catre parata a clauzei prevazuta la art. 1 din contract.
Apreciaza tribunalul ca sunt neintemeiate si capetele de cerere subsidiare capatului de cerere privind rezolutiunea contractului, prin care s-a solicitat obligarea paratei la plata investitiilor efectuate pe perioada inchirierii si la restituirea chiriei achitate.
Cu privire la imbunatatiri retine tribunalul ca acestea au fost efectuate in special pentru desfasurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de infrumusetare, iar parata nu datoreaza contravaloarea investitiilor pretins efectuate de reclamanta, intrucat, potrivit art. 8 lit. d) din contractul incheiat de parti, reclamanta a fost de acord ca toate modificarile, imbunatatirile si/sau reparatiile facute in spatiu, sa ramana in spatiul locatorului, cu titlu gratuit, la incetarea contractului de inchiriere.
Capatul de cerere privind restituirea chiriei este neintemeiat, intrucat potrivit art. 8 lit. b) din contractul de inchiriere, reclamanta era obligata sa plateasca chiria in cuantumul si la termenele prevazute in contract, iar prin sentinta civila nr. 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, ramasa irevocabila prin respingerea cererii in anulare, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca reclamanta H 22 I T S.R.L. datoreaza paratei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restanta, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalitati de intarziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadentei fiecarei facturi si pana la plata integrala a debitului, precum si suma de 8020,06 lei, reprezentand contravaloare utilitati.
Considera tribunalul ca fata de materialul probator administrat in cauza este neintemeiat si capatul de cerere prin care s-a solicitat de catre reclamanta sa se constate nulitatea art. 8 lit. d) din contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011, pentru cauza ilicita.
Nulitatea trebuie analizata in raport de dispozitiile legale in vigoare la data incheierii contractului. Potrivit art. 969 din Codului civil din anul 1864 partile erau libere sa incheie o conventie privind situatia lucrarilor de amenajare a spatiului la momentul incetarii contractului, astfel incat clauza prevazuta de art. 8 lit. d) din contractul de inchiriere potrivit careia partile sunt de acord ca toate modificarile, imbunatatirile si s-au reparatiile facute in spatiu raman in proprietatea locatorului, cu titlu gratuit la incetarea contractului de inchiriere nu este nelicita si nici contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Constata tribunalul ca la momentul incheierii contractului nu s-a prevazut o suma in limita careia trebuia reclamanta sa faca imbunatatiri in spatiul inchiriat, pentru a aprecia ca obligatiile asumate de parti ar fi fost disproportionale. Pe de alta parte, incetarea contractului, dupa un an de la incheierea acestuia, si nu dupa cinci ani cum au prevazut partile, timp in care reclamanta si-ar fi amortizat investitiile, nu poate fi imputata paratei. Contractul a incetat ca urmare a rezilierii din culpa reclamantei, iar aceasta nu-si poate invoca propria culpa.
Considera tribunalul ca este neintemeiat si capatul de cerere privind constatarea executarii imbunatatirilor de catre reclamanta, cu materialele sale plus manopera, fata de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit carora reclamanta a fost de acord ca toate imbunatatirile efectuate in spatiul inchiriat sa ramana in proprietatea paratei, iar parata nu a contestat efectuarea imbunatatirilor de catre reclamanta in temeiul contractului.
Apreciaza tribunalul ca sunt nefondate si alegatiile reclamantei referitoare la imbogatirea fara justa cauza si obligatia de restituire si de despagubire a constructorului de buna-credinta. Imbunatatirile au fost efectuate in baza contractului incheiat de parti si potrivit art. 8 lit. d) din contract se cuvin paratei, cu titlu gratuit, iar in conformitate cu prevederile art. 8 lit. b) din contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 reclamanta avea obligatia de a achita chiria.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 969, art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 249 din Codul de procedura civila, tribunalul va respinge cererea de chemare in judecata, in forma aflata la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, ca neintemeiata.
In baza principiului disponibilitatii se va lua act ca parata si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecata pe cale separata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII,
HOTARASTE:
Respinge cererea de chemare in judecata, in forma aflata la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, formulata de reclamanta H 22 I T S.R.L. cu sediul in Bucuresti, reprezentata de lichidatorul judiciar C S.P.R.L. cu sediul in Bucuresti, in contradictoriu cu parata TI S.R.L. cu sediul in Bucuresti, ca neintemeiata.
Ia act ca parata si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.
Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a Civila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 09 septembrie 2015.
PRESEDINTE, GREFIER,
R O M A N I A
TRIBUNALUL BUCURESTI, SECTIA A-VI-A CIVILA
Sentinta civila nr. 4649
Sedinta publica de la 09 septembrie 2015
Completul constituit din:
Presedinte: V MA
Grefier: N G-R
Pe rol solutionarea cauzei civile privind pe reclamanta H 22 IT S.R.L. prin lichidator judiciar C S.P.R.L, in contradictoriu cu parata TI S.R.L., avand ca obiect rezolutiune contract, pretentii si actiune in constatare.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la ordinea listei de sedinta, au lipsit partile.
Tribunalul in temeiul art. 104 alin. 13 din Regulamentul de ordine interioara al instantelor judecatoresti, aprobat prin Hotararea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, dispune lasarea cauzei la ultima strigare.
Procedura de citare este legal indeplinita.
La apelul nominal facut in sedinta publica la ultima strigare a cauzei se prezinta parata, prin avocat G A, cu delegatie aflata la fila 131 din dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sector 3 Bucuresti, lipsind reclamanta.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza obiectul cauzei, stadiul procesual, modalitatea de indeplinire a procedurii de citare, dupa care,
In raport de dispozitiile art. 131 din Codul de procedura civila tribunalul pune in discutie competenta de solutionare a cauzei.
Parata, prin avocat, arata ca instanta sesizata este competenta sa solutioneze pricina.
Tribunalul, verificand competenta, constata ca este competent din punct de vedere general, material ?i teritorial sa solutioneze prezenta cauza, in raport de dispozitiile art. 103, art. 101 alin. 1 si 2, art. 99 alin. 2 si art. 107 alin. 1 din Codul de procedura civila.
In raport de dispozitiile art. 238 din Codul de procedura civila tribunalul pune in discutia partilor estimarea duratei de cercetare a procesului.
Parata, prin avocat, estimeaza durata de cercetare a procesului la o luna de zile.
Tribunalul, in raport de dispozitiile art. 238 din Codul de procedura civila, estimeaza durata de cercetare a procesului la 3 luni de zile incepand de astazi.
Nemaifiind alte cereri de formulat, tribunalul acorda cuvantul pentru propunerea de probe.
Parata, prin avocat, solicita proba cu inscrisurile aflate la dosar. Pe probele solicitate de reclamanta arata ca este de acord cu proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei si solicita respingerea probei cu expertiza evaluatorie ca nefiind utila solutionarii cauzei fata de dispozitiilor contractului de inchiriere (art. 8 lit. d). Solicita si respingerea probei testimoniale solicitata de reclamanta ca nefiind solutionarii cauzei, nefiind indicata nici teza probatorie a aceste probe si exista acte referitoare la executarea contractului de inchiriere. Totodata, solicita decaderea reclamantei din proba cu interogatoriu paratei persoana juridica, deoarece interogatoriul nu a fost depus la dosar o data cu cererea de chemare in judecata.
In temeiul dispozitiilor art. 258 alin. 1 din Codul de procedura civila raportat la art. 255 din Codul de procedura civila, tribunalul incuviinteaza pentru reclamanta si parata proba cu inscrisurile aflate la dosar, apreciind aceasta proba ca fiind pertinenta, concludenta si utila cauzei. Constata tribunalul ca reclamanta este decazuta din dreptul de a propune si administra proba cu interogatoriul paratei, interogatoriul nefiind depus la dosarul cauzei odata cu cererea de chemare in judecata, astfel cum prevad dispozitiile art. 194 lit.e) din Codul de procedura civila. Tribunalul respinge, ca nefiind utila solutionarii cauzei, proba testimoniala solicitata de reclamanta. Mai mult, retine instanta ca nu sunt indicate teza probatorie si adresele martorilor. Totodata, tribunalul respinge, ca nefiind utila solutionarii cauzei, proba cu expertiza evaluatorie solicitata de reclamanta.
Parata, prin avocat, invedereaza ca nu are alte cereri de formulat.
Stabileste tribunalul ca nu reprezinta veritabile exceptii apararile cu privire la lipsa de obiect si inadmisibilitate, invocate de parata prin intampinare, urmand a acestea sa fie avute in vedere la solutionarea in fond a cauzei.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, exceptii de invocat sau probe de administrat, tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul in dezbateri pe fond.
Parata, prin avocat, solicita respingerea cererii de chemare in judecata modificata si precizata in dosarul nr. 10861/301/2014, aflata la filele 29-33, prin care s-a solicitat rezolutiunea contractului ca urmare a neexecutarii contractului de catre parata si obligarea T I S.R.L. la plata sumei ce va fi stabilita prin expertiza, suma estimata la 122.525 lei, reprezentand investitii efectuate de reclamanta pe perioada inchirierii in imobilul proprietatea T I S.R.L., precum si la restituirea chiriei achitate de reclamanta paratei, in suma de 76.181 lei. Arata ca din inscrisurile aflate la dosar rezulta ca la 29.07.2011 s-a incheiat un contract de inchiriere si era necesara obtinerea de avize si acorduri, Asociatia de Proprietari nefiind de acord pentru cafenea si bufet, iar reclamanta a fost instiintata de acest lucru si a fost de acord cu aceasta situatie si a incheiat contractul de inchiriere. Pentru ca reclamanta nu a achitat chiria pe perioada decembrie 2011-iunie 2012 s-a notificat rezilierea contractului si exista o sentinta a Judecatoriei Sector 3 Bucuresti prin care a fost admisa cererea T I S.R.L. de obligarea a H 22 I T S.R.L. la plata chiriei si utilitatilor. Mai arata ca reclamanta a fost de acord cu incetarea contractului. Precizeaza ca nu se impune rezolutiunea contractului pentru neexecutarea lui de catre parata, contractul fiind incetat inainte de introducerea prezentei cereri de chemare in judecata. Mai arata ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract, iar clauza de la pct. 8 lit. d) nu este nelegala. Mentioneaza ca va solicita pe cale separata cheltuielile de judecata.
Tribunalul in baza art. 394 alin. 1 din Codul de procedura civila declara dezbaterile inchise si retine cauza spre solutionare.
T R I B U N A L U L,
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 23.05.2013, sub nr. 24425/301/2013, astfel cum a fost precizata si completata prin cererea depusa la dosar a data de 05.07.2013, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat in judecata pe parata T I S.R.L., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna rezolutiunea contractului de inchiriere nr. 224/29.07.2011, ca urmare a neexecutarii contractului de catre parata; restituirea chiriei achitate in suma de 76.181 lei, ca urmare a neexecutarii clauzei prevazuta la art. 1 din contract privind acordul pentru functionarea barului-cafenea; repunerea partilor in situatia anterioara si obligarea paratei la plata de daune-interese constand in contravaloarea imbunatatirilor estimate la suma de 122.525 lei.
In drept, s-au invocat prevederile art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 90 si art. 204 din Codul de procedura civila, Legii nr. 146/1997.
Prin incheierea din 11.11.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, a fost anulata cererea in temeiul art. 200 alin. 3 din Codul de procedura civila.
Prin incheierea din 14.02.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013/a2 a fost admisa cererea de reexaminare formulata de reclamanta H 22 I T S.R.L. si s-a revenit asupra masurii anularii dispusa prin incheierea din 11.11.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, fiind trimisa cauza completului initial investit.
Inainte de anularea cererii prin incheierea din 11.11.2013 pronuntata in camera de consiliu in dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, la data de 13.02.2013 reclamanta a formulat o noua cerere de chemare in judecata, la data de 13.02.2013, inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti sub nr. 10861/301/2014.
Prin incheierea din 18.02.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 10861/301/20114 s-a dispus in temeiul art. 962 din Regulamentul de ordine interioara al instantelor judecatoresti, aprobat prin Hotararea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, trimiterea cauzei completului initial investit, respectiv completului investit cu solutionarea dosarului nr. 24425/301/2013.
Prin sentinta civila nr. 11294/10.09.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 24425/301/2013 s-a admis exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti si s-a stabilit competenta de solutionarea a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a VI-a Civila la data de 27.01.2015, sub nr. 2563/3/2015.
Avand in vedere sustinerile partilor, faptul ca cererea de chemare in judecata din dosarul nr. 10861/301/2014 este formulata inainte de primul termen de judecata din dosarul nr. 24425/301/2013, fata de prevederile art. 204 din Codul de procedura civila, la termenul de judecata din 22 aprilie 2015 s-a stabilit ca tribunalul este investit cu cererea de chemare in judecata din dosarul nr. 10861/301/2014.
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 13.02.2014, sub nr. 10861/301/2014, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat in judecata parata T I S.R.L., solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna rezolutiunea contractului ca urmare a neexecutarii contractului de catre parata, obligarea T I S.R.L., la plata sumei ce va fi stabilita prin expertiza, estimata la 122.525 lei, reprezentand investitii efectuate de reclamanta pe perioada inchirierii, in imobilul proprietatea paratei, restituirea chiriei achitata de reclamanta paratei, in suma de 76.181 lei, iar in subsidiar, in cazul in care nu se va dispune rezolutiunea contractului, s-a solicitat sa se dispuna anularea si inlaturarea clauzei nelicite de la art. 8 lit. d) din contractul de inchiriere incheiat de parti.
Totodata, reclamanta a solicitat sa se constate neexecutarea contractului de catre parata, respectiv a clauzei prevazuta de art. 1 din contractului de inchiriere, privind acordul pentru functionarea barului-cafenea si sa se constate executarea imbunatatirilor de catre reclamanta, cu materialele sale plus manopera, cu acordul paratei, in spatiul proprietatea sa din bd. Unirii nr. ., bl. ., format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), spatiu ce a facut obiectul Contractului de inchiriere nr. 224/ 29.07.2011.
In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a aratat ca a incheiat cu parata Contractul de inchiriere nr. 224/ 29.07.2011, prin care partile au convenit ca H 22 I T S.R.L. sa inchirieze spatiul din Bucuresti, bd. Unirii nr. , bl. , format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), pentru 5 ani de zile, chiria fiind de 4.000 euro/luna in primul an, respectiv 5.000 euro/luna in doilea an. Data preluarii efective a spatiului este de 15.09.2011.
La data de 29.07.2011, data incheierii contractului de inchiriere, parata, a fost de acord ca o suprafata de 160 mp sa fie subinchiriata de catre debitoare, unei alte firme detinuta de acesta, respectiv PP S.R.L., pentru care isi propusese sa desfasoare activitati de salon de infrumusetare, comert cu amanuntul si en gros de confectii, cafenea si bufet. Acordul de subinchiriere avea aceeasi valabilitate ca si contractul de inchiriere.
Ulterior, parata a prezentat un raspuns la data de 10.08.2011 prin care preciza ca nu a putut obtine acordul de la Asociatia de Proprietari la parterul blocului unde se afla spatiul comercial, centru activitatile de cafenea si bufet. Acest lucru a fost o reducere a sanselor locatarului de a obtine venituri care sa justifice chiria uriasa pe care si-a asumat-o si prin faptul ca odata intrati clientii pentru a servi o cafea, puteau solicita si serviciile de infrumusetare - coafor, cosmetica, manechiura, facandu-si astfel clientela de care orice salon nou are nevoie. O afacere noua fara portofoliu de clienti are nevoie de o strategie, altfel afacerea este pierduta. Planul era logic si de bun simt: clientii cafenelei ar fi avut nevoie cel mai probabil si de servicii de infrumusetare.
Pentru a putea functiona ca salon de infrumusetare, a aratat reclamanta ca a investit major in amenajarea spatiului, respectiv a investit circa 77.525 lei conform facturilor emise de furnizorii de servicii si marfuri, instalatii, ce au fost montate la spatiul paratei si care au fost achitate in perioada septembrie 2011-noiembrie 2011.
Aceste imbunatatiri pe care le-a efectuat sunt: 4 grupuri sanitare dotate cu dusuri, wc si chiuvete, vestiar, 4 camere compartimentate cu rigips, instalatii electrice si instalatii de apa refacute integral, vopsitorie pereti, tapet, plafon fals si multe altele. Au mai fost efectuate si alte lucrari de constructie, ce urmeaza a fi dovedite cu martori, lucrari cu o valoare de peste 10.000 euro.
A mentionat reclamanta ca valoarea imbunatatirilor este estimata la 122.525 lei, imbunatatiri pe care le-a facut la spatiul proprietatea paratei din bd. Unirii nr. , bl. ., format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), spatiu ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 224/ 29.07.2011.
A mai aratat reclamanta ca solicita sa se dispuna rezolutiunea contractului, intrucat contractul avea o durata de 5 ani, astfel ca in acest interval investitia in amenajarea spatiului ar fi avut timpul necesar sa produca profit, iar amenajarile erau indispensabile desfasurarii activitatii.
De asemenea, a aratat reclamanta ca acesta este motivul pentru care considera ca art. 8 lit. d din contract, este lovit de nulitate, intrucat, pe langa faptul ca obtinerea unei sume de 30.000 euro prin lucrarile incorporate in imobil sunt vadit disproportionate fata de contractul de inchiriere si de scopul acestuia, mai mult scopul contractului era de a derula o afacere 5 ani de zile, ori partile asa au stabilit in cadrul acestei clauze, respectiv ca la sfarsitul contractului de inchiriere s-ar transmite cu titlu gratuit imbunatatirile si modificarile aduse spatiului. Or, sfarsitul contractului a venit dupa un an, cand parata a reziliat contractul pentru neplata a trei luni de chirie. Clauza de gratuitate nu se aplica in aceste conditii si este lovita de nulitate pentru motivul nelicit, disproportionat
Reclamanta invedereaza in sustinerea cererii, faptul ca a acceptat o chirie uriasa - 4.000 euro lunar, pentru criza in care se afla economia, a investit valori imense in spatiul de 431 mp, iar creditoarea cu maxima rea credinta a reziliat contractul anticipat. Aceasta in conditiile in care avea un plus valoare in spatiul sau de circa 122.525 lei (echivalent a 27.000 euro).
A aratat reclamanta ca a invocat pe fond, neexecutarea contractului de catre parata, intrucat, potrivit art. 1 din contract, s-a obligat sa ii acorde dreptul de a derula activitati de comert, vanzare en detail si en gros, confectii, servicii de infrumusetare, salon de infrumusetare cu cafenea-bufet pentru clienti si personal", pe o perioada de 5 ani.
Prin refuzul exprimat la data de 04.08.2011, a aratat reclamanta ca a fost impiedicata sa desfasoare activitati de cafenea - bar, parata incalcand astfel contractul de inchiriere si creand grave prejudicii, respectiv posibilitatea de a atrage clienti care sa cunoasca si oferta salonului de infrumusetare, pentru a putea avea incasari profit, vitale pentru achitarea chiriei.
De asemenea, a aratat reclamanta ca parata trebuie sa raspunda pentru neindeplinirea contractului, astfel reclamanta solicita sa ii achite investitiile cu care a ramas in amenajarea spatiului, respectiv in toaletele complet dotate pe care le-a facut, plafoanele false care au costat enorm, zugravelile, cat si sa i se restituie chiria achitata deoarece parata nu si-a indeplinit chiar obiectul contractului - art. 1 din contract.
Totodata, a aratat reclamanta ca sunt aplicabile prevederile art. 1823 din noul Cod civil, avand in vedere ca lucrarile de renovare a imobilului inchiriat au fost executate dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil.
A mai aratat reclamanta ca fata de prevederile legii civile sunt aplicabile prevederile cu privire la imbogatirea fara justa cauza a paratei, precum si la obligatia de restituire si despagubire a constructorului de buna credinta - reclamanta, care a actionat, prin renovarea spatiului inchiriat, lucrari ce sunt imposibil de recuperat in natura, lucrari incorporate in imobilul proprietatea paratei.
In drept, s-au invocat dispozitiile: art. 504-516 cod civil privind accesiunea, art. 581 584, 586, 598 si urm. di noul Cod civil, art. 948 alin. 4, art. 966, art. 968, art. 970, art.997, 998 si urm. din Codul civil din anul 1864, art. 1345, art. 1638 din noul Cod civil.
Prin incheierea din camera de consiliu de la data de 06.09.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, in dosarul nr. 24425/301/2013/a1, a fost admisa in parte cererea de ajutor public judiciar, s-a dispus scutirea reclamantei de jumatate din cuantumul taxei judiciare de timbru( in cuantum total de 7186,12 lei), iar pentru cealalta jumatate s-a dispus plata esalonata a taxei judiciare de timbru, in rate lunare de cate 100 lei, rate ce trebuie achitate in data de 1 a fiecarei luni, incepand cu luna octombrie 2013.
Parata a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata, ca neintemeiata, si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
La termenul de judecata din 09.09.2015, parata a aratat ca isi rezerva dreptul de a solicita cheltuielile de judecata pe cale separata.
In motivarea in fapt a cererii, parata a aratat ca prin contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 a inchiriat reclamantei spatiul comercial in suprafata de 431,5 mp, situat in Bucuresti, bd. Unirii nr. .., bl. .., parter si mezanin. Conform art. 1 din contract inchirierea s-a facut in vederea desfasurarii de catre reclamanta de activitati de comert, activitati care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfasura numai cu obtinerea oricaror si tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat.
A mentionat parata ca reclamanta a fost de acord ca sa desfasoare activitatea cu obtinerea tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat, inclusiv acordul Asociatiei de Proprietari Bl. .., care in sedinta din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta sa desfasoare activitati de bar si bufet in spatiul inchiriat.
A aratat reclamanta ca prin adresa nr. 239/10.08.2011 a comunicat reclamantei acordul Asociatiei de Proprietari Bl. .., respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, iar fata de acest acord reclamanta a acceptat si continuat inchirierea in conditiile acceptate de Asociatia de Proprietari Bl. ..
De asemenea, a aratat parata ca intrucat reclamanta nu a achitat chiria si utilitatile pentru spatiul inchiriat in perioada decembrie 2011-iunie 2012, parata i-a notificat incetarea contractului de inchiriere, conform art. 17 lit. c) din contract.
Totodata, a aratat parata ca prin cererea de emitere a unei somatii de plata ce a facut obiectul dosarului nr. 37162/301/2012 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, a solicitat emiterea unei somatii de plata, iar prin sentinta civila nr 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, ramasa definitiva prin respingerea cererii in anulare, s-a admis cererea pe care a formulat-o fiind obligata reclamanta din prezenta cauza la plata sumei de 114.011,60 lei, chirie restanta, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, a plata penalitatilor de intarziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadentei fiecarei facturi si pana la plata integrala a debitului, precum si la plata sumei de 8020,06 lei, reprezentand contravaloare utilitati.
A aratat reclamanta ca astfel cum s-a retinut prin sentintele prin care s-a admis cererea de emitere a ordonantei de plata si de respingere a cererii in anulare, reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei si a utilitatilor, astfel ca parata in mod corect a activat clauza prevazuta la art. 17 lit. c) din contractul de inchiriere, contractul incetand de drept in virtutea pactului comisoriu de grad IV inserat de parti.
De asemenea, a aratat reclamanta ca parata a fost de acord cu incetarea contractului, plata chiriei si a utilitatilor, precum si plata penalitatilor de intarziere, iar la data de 05.07.2012 a predat spatiul inchiriat, conform procesului-verbal de predare-primire incheiat.
Prin urmare, a aratat parata ca cererea este nu numai lipsita de obiect, dar si inadmisibila, contractul de inchiriere incetand de drept la data de 15.06.2012, in virtutea pactului comisoriu de grad IV.
A mai aratat parata ca urmeaza a se retine ca actiunea in rezolutiune, potrivit art. 1021 din Codul civil din anul 1864 poate fi intentata numai de partea care a executat contractul, iar reclamanta este cea care nu si-a executat obligatiile.
De asemenea, a aratat parata ca faptul ca reclamanta nu a putut desfasura activitati de bar si cafenea nu ii este imputabil, deoarece reclamanta nu si-a asumat obligatia de a obtine avizul de la Asociatia de Proprietari Bl. ...
A aratat parata ca sunt neintemeiate capetele de cerere subsidiare rezolutiunii contractului, privind plata investitiilor efectuate pe perioada inchirierii si la restituirea chiriei achitate.
Cu privire la imbunatatiri a aratat parata ca acestea a fost efectuate in special pentru desfasurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de infrumusetare, iar bunurile si obiectele de mobilier achizitionate in acest scop au fost ridicate de reclamanta la predarea spatiului.
Pe de alta parte, parata nu datoreaza contravaloarea investitiilor pretins efectuate de reclamanta, intrucat, potrivit art. 8 lit. d) din contract, reclamanta a fost de acord ca toate modificarile, imbunatatirile si/sau reparatiile facute in spatiu, sa ramana in spatiul locatorului, cu titlu gratuit la incetarea contractului de inchiriere.
A mai aratat parata ca este neintemeiata si cererea reclamantei privind restituirea chiriei, intrucat potrivit art. 8 lit. b) din contractul de inchiriere, reclamanta era obligata sa plateasca chiria in cuantumul si la termenele prevazute in contract.
De asemenea, a aratat parata ca este neintemeiat si capatul de cerere privind anularea clauzei nelicite prevazuta la art. 8 lit. d) din contract, deoarece reclamanta nu invoca nici un motiv care sa fi fost concomitent incheieri contractului, ci face doar simple afirmatii, determinate de imprejurari ulterioare incheierii contractului. Faptul ca, din culpa reclamantei, contractul de inchiriere a incetat inainte de termen, prin denuntarea lui de catre parata, urmare a neachitarii chiriei de catre reclamanta pe o perioada mai mare de 60 de zile, prin activarea clauzei privind pactul comisoriu de grad IV, nu inseamna ca prevederile art. 8 lit. d) din contract sunt lovite de nulitate, iar nulitatea trebuie analizata in raport de dispozitiile legale in vigoare la data incheierii contractului, respectiv art. 1431 si art. 494 din Codul civil din anul 1864. Dispozitiile legale mentionate nu interziceau incheierea de catre parti a unei conventii privind situatia lucrarilor de amenajare a spatiului, astfel incat aceasta clauza nu este nelicita si nici contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
A aratat parata ca este neintemeiat capatul de cerere privind neexecutarea de catre parata a clauzei prevazuta la art. 1 din contract, pentru motivele aratate la capatul de cerere privind rezolutiunea.
Totodata, a aratat parata ca este lipsit de interes capatul de cerere privind constatarea executarii imbunatatirilor de catre reclamanta, cu materialele sale plus manopera, fata de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit carora reclamanta a fost de acord ca toate imbunatatirile efectuate in spatiul inchiriat sa ramana in proprietatea paratei.
A mentionat parata ca toate sustinerile reclamantei referitoare la imbogatirea fara justa cauza si obligatia de restituire si de despagubire a constructorului de buna-credinta sunt lipsite de orice relevanta.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 205 din Codul de procedura civila si art. 969 Cod civil.
A fost incuviintata si s-a administrat pentru reclamanta proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar fotocopii de pe: notificarea nr. 746/14.05.2015, factura proforma nr. P22001/14.5.2015, procesul-verbal nr. 10/26.03.2013, formularul de acceptare a medierii din 21.03.2013, contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 si actele aditionale la acestea nr. 2/09.09.2011 si nr. 3/15.12.2011, acordul paratei din 29.07.2013 privind subinchirierea spatiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisa de parata, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociatia de Proprietari Bl. ., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, facturi si ordine de plata ( filele 32-80 din dosarul nr. 24425/301/2013)
A fost incuviintata si s-a administrat pentru parata proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar fotocopii de pe: contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 si actele aditionale la acesta nr. 1/29.07.2011, nr. 2/09.09.2011, nr. 3/15.12.2011 si nr. 4/25.06.2012, acordul paratei din 29.07.2013 privind subinchirierea spatiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisa de parata, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociatia de Proprietari Bl. ., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, notificarea nr. 138/15.06.2012 si dovezi privind comunicarea acesteia reclamantei, angajamentul de plata din 23.05.2012, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, adresa nr. 0015/24.0.2012 emisa de reclamanta, sentinta civila nr. 8138/23.05.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, in dosarul nr. 7576/301/2013, sentinta civila nr. 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 37162/301/2012.
Analizand materialul probator administrat in cauza, tribunalul retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 parata a inchiriat reclamantei spatiul comercial in suprafata de 431,56 mp, situat in Bucuresti, sector 3, bd. Unirii nr. ., bl. , parter si mezanin.
Conform art. 1 din contract inchirierea s-a facut in vederea desfasurarii de catre reclamanta de activitati de comert, activitati care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfasura numai cu obtinerea oricaror si tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat.
Prin contract reclamanta a fost de acord ca sa desfasoare activitatea cu obtinerea tuturor autorizatiilor si avizelor necesare desfasurarii activitatii in spatiul inchiriat, inclusiv acordul Asociatiei de Proprietari Bl. ., care in sedinta din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta sa desfasoare activitati de bar si bufet in spatiul inchiriat.
Pin adresa nr. 239/10.08.2011 parata a comunicat reclamantei acordul Asociatiei de Proprietari Bl. , respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, potrivit careia nu se puteau desfasura in spatiul inchiriat activitati de bar si cafenea, iar reclamanta a acceptat si continuat inchirierea in conditiile acceptate de Asociatia de Proprietari Bl. J3B.
Potrivit art. 17 lit. c) din contractul nr. 224/29.07.2011 contractul inceteaza de drept, fara indeplinirea unor formalitati, si atrage desfiintarea sa de drept, fara a fi necesara punerea in intarziere prin notificare sau prin orice alt mijloc, aceasta producandu-sui efectele in virtutea prezentului pact comisoriu de gradul IV, fara interventia justitiei in situatia in care locatarul nu-si indeplineste obligatiile care-i incumba potrivit prezentului contract mai mult de 60 de zile de la data scadenta, obligatii care ii incumba potrivit prezentului contract. In situatia in care locatorul intelege sa se prevaleze de pactul comisoriu de mai sus va trimite in acest sens o notificare locatarului, care sa prevada data rezilierii contractului de inchiriere.
Intrucat reclamanta nu a achitat chiria si utilitatile pentru spatiul inchiriat in perioada decembrie 2011-iunie 2012, parata prin notificarea nr. 138/15.06.2012 i-a notificat incetarea contractului de inchiriere, conform art. 17 lit. c) din contract, incepand cu data de 15.06.2012.
Constata tribunalul ca prin sentinta civila nr. 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, ramasa irevocabila prin respingerea cererii in anulare, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca reclamanta H 22 I T S.R.L. datoreaza paratei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restanta, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalitati de intarziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadentei fiecarei facturi si pana la plata integrala a debitului, precum si suma de 8020,06 lei, reprezentand contravaloare utilitati.
Prin urmare, retine tribunalul ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei si a utilitatilor, astfel ca parata in mod corect a activat clauza prevazuta la art. 17 lit. c) din contractul de inchiriere, contractul incetand in virtutea pactului comisoriu de grad IV, la data de 15.06.2012.
Potrivit art. 1020 si art. 1021 din Codul civil din anul 1864, aplicabil in cauza potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, fata de data incheierii contractului de inchiriere, 29.07.2011, conditia rezolutorie este subinteleasa intotdeauna in contractele sinalagmatice in caz de neexecutare culpabila a uneia dintre obligatii.
Conform art. 1021 din Codul civil din anul 1864 in cazul in care creditorul obligatiei contractuale, neexecutata in mod culpabil, solicita rezolutiunea contractului, aceasta are intotdeauna caracter judiciar (in lipsa unui pact comisoriu expres de gradul IV), instanta fiind obligata a cerceta nu numai neindeplinirea culpabila a obligatiei, ci si cauza neexecutarii culpabile, respectiv de a cerceta daca neexecutarea obligatiei de catre debitor nu este imputabila chiar creditorului acelei obligatii.
Retine tribunalul ca faptul ca reclamanta nu a putut desfasura activitati de bar si cafenea nu ii este imputabil paratei, deoarece reclamanta nu si-a asumat obligatia de a obtine avizul de la Asociatia de Proprietari Bl. .. Mai mult, iar potrivit art. 1 din contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 spatiul a fost inchiriat de reclamanta in vederea desfasurarii de activitati de comert, vanzare confectii si servicii de infrumusetare cu cafenea-bufet numai pentru clienti si personal. Pe de alta parte, nu rezulta din materialul probator administrat ca reclamanta nu a avut clientela la care s-a asteptat la momentul inchirierii din cauza faptului ca nu a avut servicii de bar si cafenea, iar acesta a folosit spatiul pana la 05.07.2012, cand a fost predat ca urmare a rezilierii contractului din culpa sa.
Din inscrisurile depuse la dosar instanta retine ca a incetat inca de la data de 15.06.2012 contractul de inchiriere, ca urmare a neindeplinirii culpabile a obligatiilor de catre reclamanta, ca urmare a aplicarii pactului comisoriu de grad IV din art. 17 lit. c) din contact, iar pe de alta parte, reclamanta nu a facut dovada ca ar fi in culpa parata pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale, astfel ca este neintemeiat capatul de cerere privind rezolutiunea contractului (in fapt fiind vorba de reziliere).
Fata de argumentele expuse, considera tribunalul ca este neintemeiat si capatul de cerere privind neexecutarea de catre parata a clauzei prevazuta la art. 1 din contract.
Apreciaza tribunalul ca sunt neintemeiate si capetele de cerere subsidiare capatului de cerere privind rezolutiunea contractului, prin care s-a solicitat obligarea paratei la plata investitiilor efectuate pe perioada inchirierii si la restituirea chiriei achitate.
Cu privire la imbunatatiri retine tribunalul ca acestea au fost efectuate in special pentru desfasurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de infrumusetare, iar parata nu datoreaza contravaloarea investitiilor pretins efectuate de reclamanta, intrucat, potrivit art. 8 lit. d) din contractul incheiat de parti, reclamanta a fost de acord ca toate modificarile, imbunatatirile si/sau reparatiile facute in spatiu, sa ramana in spatiul locatorului, cu titlu gratuit, la incetarea contractului de inchiriere.
Capatul de cerere privind restituirea chiriei este neintemeiat, intrucat potrivit art. 8 lit. b) din contractul de inchiriere, reclamanta era obligata sa plateasca chiria in cuantumul si la termenele prevazute in contract, iar prin sentinta civila nr. 1172/28.01.2013 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, ramasa irevocabila prin respingerea cererii in anulare, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca reclamanta H 22 I T S.R.L. datoreaza paratei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restanta, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalitati de intarziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadentei fiecarei facturi si pana la plata integrala a debitului, precum si suma de 8020,06 lei, reprezentand contravaloare utilitati.
Considera tribunalul ca fata de materialul probator administrat in cauza este neintemeiat si capatul de cerere prin care s-a solicitat de catre reclamanta sa se constate nulitatea art. 8 lit. d) din contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011, pentru cauza ilicita.
Nulitatea trebuie analizata in raport de dispozitiile legale in vigoare la data incheierii contractului. Potrivit art. 969 din Codului civil din anul 1864 partile erau libere sa incheie o conventie privind situatia lucrarilor de amenajare a spatiului la momentul incetarii contractului, astfel incat clauza prevazuta de art. 8 lit. d) din contractul de inchiriere potrivit careia partile sunt de acord ca toate modificarile, imbunatatirile si s-au reparatiile facute in spatiu raman in proprietatea locatorului, cu titlu gratuit la incetarea contractului de inchiriere nu este nelicita si nici contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Constata tribunalul ca la momentul incheierii contractului nu s-a prevazut o suma in limita careia trebuia reclamanta sa faca imbunatatiri in spatiul inchiriat, pentru a aprecia ca obligatiile asumate de parti ar fi fost disproportionale. Pe de alta parte, incetarea contractului, dupa un an de la incheierea acestuia, si nu dupa cinci ani cum au prevazut partile, timp in care reclamanta si-ar fi amortizat investitiile, nu poate fi imputata paratei. Contractul a incetat ca urmare a rezilierii din culpa reclamantei, iar aceasta nu-si poate invoca propria culpa.
Considera tribunalul ca este neintemeiat si capatul de cerere privind constatarea executarii imbunatatirilor de catre reclamanta, cu materialele sale plus manopera, fata de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit carora reclamanta a fost de acord ca toate imbunatatirile efectuate in spatiul inchiriat sa ramana in proprietatea paratei, iar parata nu a contestat efectuarea imbunatatirilor de catre reclamanta in temeiul contractului.
Apreciaza tribunalul ca sunt nefondate si alegatiile reclamantei referitoare la imbogatirea fara justa cauza si obligatia de restituire si de despagubire a constructorului de buna-credinta. Imbunatatirile au fost efectuate in baza contractului incheiat de parti si potrivit art. 8 lit. d) din contract se cuvin paratei, cu titlu gratuit, iar in conformitate cu prevederile art. 8 lit. b) din contractul de inchiriere nr. 224/29.07.2011 reclamanta avea obligatia de a achita chiria.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 969, art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 249 din Codul de procedura civila, tribunalul va respinge cererea de chemare in judecata, in forma aflata la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, ca neintemeiata.
In baza principiului disponibilitatii se va lua act ca parata si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecata pe cale separata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII,
HOTARASTE:
Respinge cererea de chemare in judecata, in forma aflata la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, formulata de reclamanta H 22 I T S.R.L. cu sediul in Bucuresti, reprezentata de lichidatorul judiciar C S.P.R.L. cu sediul in Bucuresti, in contradictoriu cu parata TI S.R.L. cu sediul in Bucuresti, ca neintemeiata.
Ia act ca parata si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.
Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Tribunalul Bucuresti, Sectia a VI-a Civila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 09 septembrie 2015.
PRESEDINTE, GREFIER,
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Despagubiri, penalitati
DREPTURI SALARIALE ALE PERSONALULUI DIDACTIC. APLICAREA DISPOZITIILOR LEGALE PRIVIND PLATA AJUTORULUI FINANCIAR PENTRU ACHIZITIONAREA DE CARTI SI PROGRAME EDUCATIONALE IN FORMAT ELECTRONIC - Sentinta civila nr. 1921/LM/2011 din data de 15.11.2011Despagubiri din asigurare de raspundere in cazul accidentelor de circulatie. Subrogatie. Neaplicarea solidaritatii. - Decizie nr. speta 5 din data de 08.01.2008
Repararea pagubei materiale sau a daunei morale in cazul condamnarii pe nedrept sau al privarii ori restrangerii dreptului de libertate in mod nelegal (art.504-507 Cod proc. penala). Data de la care incepe sa curga termenul de exercitare a actiunii p... - Sentinta civila nr. speta 2 din data de 04.01.2008
Despagubiri pentru lipsa de folosinta corelativ cu dreptul de retentie - Decizie nr. 88 din data de 05.03.2015
Folosinta teren agricol. Despagubiri acordate la valoarea corespunzatoare a folosului de tras - Decizie nr. 660 din data de 04.12.2014
LITIGIU CU PROFESIONISTI - Sentinta comerciala nr. 1049 din data de 04.11.2014
Solicitare pe cale separata a cheltuielilor de judecata. Reducere onorar de avocat. - Decizie nr. 219 din data de 03.04.2014
Despagubiri solicitate in baza Legii 221 din 2009. Constatarea caracterului politic a deportarii - Sentinta civila nr. 240 din data de 07.03.2011
Despagubiri - Decizie nr. 60 din data de 28.01.2011
Despagubiri - Sentinta civila nr. 138 din data de 04.02.2011
Despagubiri solicitate in baza Legii 221/2009 reprezentand contravaloarea unor bunuri confiscate abuziv de regimul comunist, fara ca masura confiscarii sa aiba caracter politic. - Sentinta civila nr. 969 din data de 15.10.2010
Esalonarea platilor stabilite prin titlul executoriu. - Decizie nr. 152 din data de 04.03.2010
Despagubiri - Sentinta civila nr. 1 din data de 15.09.2008
Pretentii - Sentinta civila nr. 330 din data de 05.05.2010
Contestatie la executare - Sentinta civila nr. 17 din data de 13.01.2010
Evacuare - Sentinta civila nr. 181 din data de 26.02.2009
Fonduri europene. Natura de acte administrative a proceselor-verbale de constatare a neregulilor si de stabilire a creantei bugetare si consecintele ce decurg din aceasta cu privire la prezumtiile legale si sarcina probei. - Decizie nr. 658/R din data de 04.06.2015
Validarea de catre vicepresedintele A.N.R.P. a hotararii unei comisii judetene de aplicare a Legii nr. 9/1998. A.N.R.P. nu se poate apara invocand propria culpa in negasirea resurselor financiare efectuarii platii acestor despagubiri. - Decizie nr. 71/R din data de 16.01.2015
Art. 41 din Legea nr. 165/2013 interpretare notiunea de hotarare judecatoreasca prin care s-a stabilit cuantumul despagubirilor. - Decizie nr. 284/R din data de 03.03.2015
Competenta legala de luare a masurii alocarii unor judecatori de la alte sectii la constituirea completurilor de judecata ale unei sectii, in mod exceptional. Diferenta intre aceasta masura, pe de o parte si delegare/detasare/transfer, pe de alta parte. - Decizie nr. 2110/R din data de 19.09.2014