Dreptul de folosinta asupra imobilului. Inexistenta raporturilor locative.

Dosar nr. 8603/3/2012
R O M A N I A

TRIBUNALUL BUCURESTI
SECTIA A-VI-A CIVILA

SENTINTA Nr. 10779
Sedinta publica de la 04 Septembrie 2012
Completul compus din:
PRESEDINTE  - CRISTINA CUCU
Grefier  IRINA GABRIELA OTEL

Pe rol se afla judecarea cauzei civile privind pe reclamanta SC B. V.  I. SRL si pe parata SC I. T. SRL.
La apelul nominal facut in sedinta publica a raspuns reclamanta prin avocat E T cu delegatie de substituire a dl avocat C. L. I., lipsind parata.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta care invedereaza:
- obiectul pricinii: evacuare - disjuns Dosar nr. 31067/3/2010
- stadiul pricinii: fond
- procedura de citare este legal indeplinita
- prin serviciul registratura aparatorul paratei a depus cerere de acordare a unui termen de judecata pentru imposibilitate de prezentare aflandu-se in strainatate la studii de perfectionare, precum si fotocopie bilet de avion.
Tribunalul pune in dezbatere cererea de amanare formulata de parata.
Reclamanta solicita respingerea, invedereaza ca ar fi putut sa-si asigure substituirea. Mai arata ca inscrisul dovedeste alte date.
Tribunalul deliberand asupra cererii formulate de parata o respinge  ca neintemeiata, retinand ca cele afirmate in cerere nu dovedesc imposibilitatea de prezentare pentru termenul de azi 04.09.2012, in conditiile in care inscrisul doveditor –copie  bilet avion - demonstreaza doar efectuarea unei calatorii in datele de 04.07.2012 si 27.07.2012.
Tribunalul pune in dezbatere proba testimoniala solicitata de reclamanta.
Reclamanta prin aparator solicita admiterea, cu obligarea ca in termen de 5 zile sa depuna numele si adresa martorului sau sa-l prezinte personal la urmatorul termen de judecata. Considera necesara aceasta proba intrucat situatia de fapt de la locul in litigiul poate fi demonstrata prin relatarea martorului.
Tribunalul, deliberand asupra probei testimoniale solicitata de reclamanta , avand in vedere obiectul pricinii, avand in vedere probele deja administrate in cauza, apreciaza proba ca nefiind concludenta si o respinge.
Reclamanta prin aparator solicita a se face aplicarea art. 225 C.p.c.
Tribunalul constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul pe fondul cauzei.
Reclamanta prin aparator solicita admiterea actiunii asa cum a  fost modificata si precizata, evacuarea paratei din spatiul proprietatea reclamantei si refacerea zidului despartitor. Considera ca aceasta situatie trebuie reglementata cat mai urgent fata de faptul ca societatea parata se afla in lichidare. Solicita cheltuieli de judecata constand in taxa judiciara de timbru, timbru judiciar si onorariu de avocat.
     
INSTANTA

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 25.06.2010, formandu-se dosarul nr.31067/3/2010, reclamanta SC B. V. I SRL a chemat in judecata pe parata SC I. T. SRL solicitand tribunalului ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna: 1. anularea pe motiv de nulitate absoluta a contractului prin care societatea parata reprezentata de L M detine spatiul din Bucuresti; 2. evacuarea societatii parate din spatiul pe care l-a ocupat prin frauda si abuziv pe proprietatea spatiului SC B. V. I SRL; 3. stabilirea liniei  de hotar dintre spatiile detinute de societatea reclamanta si SC I. T. SRL si compararea titlurilor prin care cele doua societati detin spatiile a caror linie de hotar s-a incalcat, precum si stabilirea liniei de hotar dintre cele doua societati prin  expertiza; 4. obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata si a prejudiciului in valoare de 100.000 euro rezultat din ocuparea prin frauda, abuziv a unei vitrine de 4,9 mp proprietatea societatii reclamante.
In motivarea cererii sale, reclamanta a aratat ca spatiul detinut  de  parata, aflat in vecinatatea spatiului  detinut de reclamanta, cu linie de hotar comuna, a fost obtinut de  societatea parata cu  incalcarea dispozitiilor imperative  legale  in vigoare, adica acest  spatiu  a fost  obtinut  de  SC  I. T SRL de la SC  C care nu avea dreptul  sa il instraineze. Prin instrainare s-au incalcat dispozitiile imperative ale H.G. nr.391/1995. Mai mult, SC C nu a fost  niciodata proprietara spatiului pe care l-a instrainat catre parata.
Efectuandu-se   cercetari cu  privire la  titlul in baza caruia SC  I. T. SRL este  utilizatorul  spatiului comercial din B-dul I M, in baza contractului de leasing financiar nr.3620/04.08o2004 incheiat  cu SC  T. L. SA , s-a demonstrat  ca SC  T L SA a cumparat  ilegal spatiul de la SC   C  SA, spatiu  pe care SC  C SA nu avea drept  de   proprietate  - incalcandu-se   dispozitiile H.G.   nr. 319/95. Spatiul este compus  din parter in suprafata de  139,35 mp  si subsol in suprafata  de  101,17 mp. Avand in vedere ca SC C SA nu  a avut  niciodata proprietatea  spatiului descris mai sus, l-a  avut  prin H.G. nr.319/95  in folosinta, nu il  putea vinde. Prin urmare,  dreptul  de   proprietate nu  se  putea  transmite.
Mai arata reclamanta ca spatiul  detinut de SC  B. V  I SRL din  B-dul  I M  - respectiv o vitrina  - a fost  ocupat prin frauda si abuziv de SC I  T  SRL.
Ocuparea spatiului  a  produs daune  SC  B V  I SRL, in  sensul  ca i-a luat  lumina -  vizibilitatea si i-a interzis folosirea spahiului de  la subsol, a schimbat destinatia  si  structura spatiului  detinut  de  SC B V  I SRL. Vitrina in cauza ocupata de SC I T SRL se regaseste atat in documentatia cadastrala a actului de proprietate a societatii reclamante, cat si in documentatia intocmita fraudulos  de  SC I T SRL.
La data de 22.03.2011, reclamanta a depus la dosar o cerere prin care arata ca: renunta la judecarea capatului 1 din cerere; modifica capatul 2, in sensul ca solicita si obligarea paratei sa aduca spatiul la starea si situatia initiala;  modifica capatul 4, in sensul ca solicita 18.200 euro.
La termenul de judecata din data de 13.09.2011, in temeiul dispozitiilor art. 167 Cod procedura civila, tribunalul a incuviintat reclamantei administrarea probelor cu inscrisuri si interogatoriul paratei, fiind amanata discutarea probei testimoniale.
La data de 21.02.2012, parata - in faliment, prin lichidator judiciar, a depus la dosar intampinare, prin care invoca exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, exceptia inadmisibilitatii si exceptia prematuritatii privind capatul de cerere avand ca obiect pretentiile referitoare la suma de 18.200 euro.
Prin incheierea de sedinta de la 20.03.2012, pentru considerentele expuse in incheiere, tribunalul a suspendat judecarea capatului 2 din cerere, astfel cum a fost modificata si precizata (avand ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 18.200 euro) si a disjuns solutionarea capatului 1 din cerere, astfel cum a fost modificata si precizata (vizand evacuarea paratei si obligarea acesteia sa aduca spatiul la starea initiala) si a acordat termen la data de 24.04.2012 C6, formandu-se prezentul dosar, cu nr. 8603/3/2012.
Astfel cum rezulta din cele anterior expuse, tribunalul a ramas investit in prezenta pricina cu solutionarea urmatoarelor capete de cerere: evacuarea paratei  si obligarea paratei sa aduca spatiul la starea initiala.
Analizand materialul probator administrat in cauza, tribunalul apreciaza cererea ca fiind neintemeiata, pentru considerentele care vor fi expuse in cele ce vor urma:
Prin cererea dedusa judecatii, reclamanta solicita evacuarea paratei dintr-un spatiu comercial si obligarea paratei sa aduca spatiul la starea initiala. Spatiul comercial in discutie este o vitrina, in suprafata de 4,9 mp (dupa cum precizeaza reclamanta in cerere), a spatiului comercial din Bd. I M, Bucuresti.
Din probele administrate in cauza, tribunalul retine ca reclamanta a dobandit, la data de 09.12.2002, prin cumparare de la SC L F M SA,  dreptul de proprietate asupra unui spatiu comercial in suprafata de 75 m.p. situat in Bd. I M Bucuresti (fila 25 dosar). In titlul prezentat de reclamanta ca si titlu de proprietate nu este mentionata expres si vitrina in discutie, insa in releveul din documentatia cadastrala (nr. cadastral 3027/0;3) – fila 23 dosar - figureaza evidentiata o vitrina a spatiului comercial.
Parata ocupa un spatiu comercial invecinat cu cel al reclamantei, in temeiul unui contract de leasing incheiat cu SC T L SA, dupa cum arata chiar reclamanta.  SC T L SA, in temeiul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 701/04.08.2004 (fila 36), a dobandit dreptul de proprietate, prin cumparare de la SC C SA, asupra spatiului comercial situat in Bd. I M, Bucuresti, in suprafata totala utila de 240,52 mp. In documentatia cadastrala aferenta acestui din urma spatiu comercial este, de asemenea, mentionata existenta unei vitrine a spatiului comercial.
Este de subliniat ca insasi reclamanta mentioneaza in cerere ca vitrina in litigiu se regaseste atat in documentatia cadastrala aferenta proprietatii reclamantei, cat si in documentatia cadastrala intocmita pentru proprietatea invecinata, ocupata de parata.
Tribunalul mai retine ca intre partile in litigiu nu au existat raporturi de locatiune, astfel ca nu se poate pune problema evacuarii in temeiul acestor raporturi.
In cauza, reclamanta invoca dreptul sau de proprietate si, criticand valabilitatea titlului paratei,  solicita evacuarea acesteia din vitrina in discutie.
Aceasta cerere este neintemeiata.
Intr-adevar, dreptul de proprietate confera reclamantei inclusiv dreptul de folosinta asupra imobilului, astfel ca nu se poate retine ca actiunea in evacuare ar fi inadmisibila si ca unicul demers judiciar permis ar fi actiunea in revendicare. Actiunea in revendicare este cel mai energic mod de a apara proprietatea (fiind actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar), dar nu se poate conchide ca proprietarul nu ar putea apara doar folosinta, prin intermediul actiunii in evacuare.
Cu toate acestea, in cauza se pune problema celui mai adecvat mijloc de apara proprietatea, respectiv folosinta vitrinei comerciale in discutie, mai exact daca cererea in evacuare formulata este cel mai adecvat demers judiciar.
In conditiile in care in cauza intre parti nu exista raporturi locative, iar evacuarea se solicita in temeiul dreptului de proprietate, urmarind apararea dreptului de folosinta si a posesiei, temeinicia cererii in evacuare se analizeaza prin raportare la folosinta exercitata de catre parata, inclusiv daca aceasta are sau nu un temei juridic pentru folosinta spatiului.
In aceste conditii, cererea de evacuare nu poate fi admisa, deoarece in cauza, dupa cum insasi reclamanta arata prin chiar cererea de chemare in judecata, vitrina in litigiu se regaseste atat in documentatia cadastrala aferenta proprietatii reclamantei, cat si in documentatia cadastrala intocmita pentru proprietatea invecinata, ocupata de parata, deci se pune insasi problema dreptului de proprietate asupra mentionatei vitrine.
Pentru a putea dispune evacuarea (care este solicitata nu in cadrul unor raporturi locative preexistente intre parti, ci ca aparare a posesiei si folosintei), este necesar sa se dovedeasca in mod neindoielnic ca folosinta spatiului este exercitata de catre parata fara titlu,  iar, pe de alta parte, sa nu fie pus in discutie insusi dreptul de proprietate asupra spatiului, deoarece, in aceasta ultima ipoteza, reclamantul trebuie sa actioneze pe calea actiunii in revendicare. In conditiile in care in cauza instanta nu este investita cu stabilirea dreptului de proprietate sau cu analiza valabilitatii titlului paratei (insasi reclamanta arata ca parata ocupa spatiul in temeiul unui contract de leasing), iar in cauza se pune problema insesi existentei dreptului de proprietate asupra vitrinei (existand doua titluri diferite, emanand de la autori diferiti), cererea de evacuare nu poate fi admisa, aceste aspecte putand fi lamurite doar in cazul unei actiuni in revendicare cu care instanta nu a fost investita.
De altminteri, in acelasi sens s-a pronuntat si instanta penala in analiza infractiunii de tulburare de posesie, prin decizia penala nr. 1334/16.10.2009 pronuntata de Tribunalul Bucuresti in Dosarul nr. 3522/299/2009, retinand ca fapta nu este prevazuta de legea penala, deoarece proprietatea se poate stabili doar prin compararea titlurilor (fila 50 dosar). 
Pentru considerentele expuse, tribunalul va respinge cererea principala privind evacuarea ca neintemeiata.
Pe cale de consecinta, tribunalul va respinge si celalalt capat de cerere, privind obligarea paratei sa aduca spatiul la starea initiala, ca neintemeiat. Aceasta deoarece, pentru a obliga parata sa aduca spatiul la starea initiala (reclamanta sustine ca parata a demolat abuziv zidul despartitor, indicand mai multe operatiuni care ar trebui efectuate pentru readucerea spatiului la starea initiala – fila 93 dosar), ar insemna ca, in prealabil, sa se stabileasca daca parata era sau nu indreptatita sa efectueze lucrari la vitrina, adica daca avea sau nu un titlu care sa ii permita aceasta, ceea ce, in conditiile in care sunt exhibate doua titluri emanand de la autori diferiti (reclamanta prezinta un titlu, iar autorul paratei alt titlu), problema proprietatii asupra vitrinei in discutie nu se poate rezolva decat pe calea unei actiuni in revendicare, si nu pe cea a evacuarii. 

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

Respinge cererea formulata de reclamanta SC B V I SRL, cu sediul in Bucuresti in contradictoriu cu parata SC I T SRL – in faliment, cu sediul in Bucuresti - prin lichidator judiciar A IPURL – prin M M A, cu sediul in Bucuresti, ca neintemeiata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 04.09.2012.


             PRESEDINTE,                                                              GREFIER,




Red.jud. C.C.
Dactilo. C.C./5 ex./20.09.2012
Comunicat ……………………..
Ex.                …………………….