revendicare imobiliara, pretentii

SENTINTA CIVILA NR. 573
Sedinta publica din data 23.02.2016
COMPLETUL DE JUDECATA FORMAT DIN:
PRESEDINTE - ANGHEL LUMINITA
GREFIER – BEJENARU SABINA MARIA


Pe rol se afla solutionarea cauzei civile formulata de reclamantii …, in contradictoriu cu parata …, avand ca obiect revendicare imobiliara si pretentii.
La apelul nominal facut in sedinta publica se prezinta avocat Cocianga Andrei care substituie pe avocat Cojocaru-Cocianga Francisc, pentru reclamanti, depunand in acest sens delegatie de substituire si avocat Dinga Claudiu, pentru parata. 
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta care invedereaza instantei ca prin serviciul registratura reclamantii au depus concluzii scrise, dupa care:
Instanta interpeleaza aparatorii partilor daca a fost luata in calcul si o eventuala suspendare a cauzei.
Aparatorii partilor, avand pe rand cuvantul, precizeaza ca nu iau in calcul aceasta varianta. Doresc solutionarea pe fond.
Conform art. 392 Cod de procedura civila, instanta deschide dezbaterile asupra fondului:
  Avocat Cocianga Andrei, pentru reclamanti, solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata, obligarea paratei sa lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 1884 mp, obligarea paratei la plata sumei de 1981,10 lei contravaloare recolta, respingerea cererii reconventionala, ca nefondata, cu cheltuieli de judecata reprezentand taxe judiciare de timbru, onorarii experti si onorariu avocat. Reclamantii au intreprins o serie de demersuri juridice pentru ca parata sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de teren de 1927,296 mp, identificata de expert Caiutanu ca fiind de 1884 mp. Socrul reclamantilor l-a dat in judecata pe … pentru revendicare, dosar inregistrat sub nr. 806/270/2006. … a facut o actiune de anulare a titlului de proprietate al autorului reclamantilor, dosar inregistrat sub nr. 2656/270/2008 prin care se desfiinteaza partial titlul de proprietate al autorului reclamantilor. In anul 2013 autorul reclamantilor a facut o cerere de revizuire care a fost si admisa, constatandu-se ca erau gresite coordonatele cadastrale. Atunci s-a aflat ca suprafata de teren respectiva este in posesia paratei … care dobandise acel teren de la tatal ei, …. Parata are posesia terenului. Prin expertiza topo efectuata s-a demonstrat ca reclamantii au dreptate, parata ocupa suprafata de 1884 mp, expertul intocmind schite si aratand si megiesii. S-a constatat ca parata are in plus suprafata de 1884 mp, fata de autorul ei. … nu putea dobandi mai mult decat putea transmite autorul. Solicita a se avea in vedere si clauza din contractul de vanzare-cumparare din care reiese ca parata intelege sa dobandeasca pe riscul sau diferenta de teren pentru care autorul nu detine act de proprietate. Prin cererea reconventionala, parata a invocat uzucapiunea de scurta durata, dar considera ca o astfel de cerere nu poate fi primita. Parata nu detine un just titlu. Actul de vanzare-cumparare atribuie un drept de proprietate, dar nu asupra acestui teren, cumparatoarea intelegand sa dobandeasca diferenta de teren pentru care vanzatorul nu detine act de proprietate. Parata nu a fost de buna-credinta, conditie esentiala pentru uzucapiunea de scurta durata. Parata este constienta de faptul ca nu dobandeste in proprietate acest teren. Cand incheie actul respectiv dobandeste doar posesia, nu si dreptul de proprietate. Uzucapiunea sanctioneaza pasivitatea proprietarilor, dar in acest caz reclamantii nu pot fi sanctionati, s-au facut o serie de demersuri juridice, au avut o atitudine activa pentru dobandirea acestei proprietati. Solicita respingerea cererii reconventionale, ca nefondata. Cu privire la obligarea paratei la plata sumei de bani reprezentand contravaloare recolta, asa cum prevede si Codul civil, pentru admiterea acestui capat de cerere, trebuie sa se demonstreze reaua-credinta a paratei. Aceasta rea-credinta rezulta din insusi contractul de vanzare-cumparare, parata isi asuma ca dobandeste o suprafata de teren pentru care nu exista act de proprietate. S-a efectuat expertiza Berian, expertul a calculat recolta, raportat la suprafata de teren solicitata initial. Aceasta suprafata de teren s-a dovedit ulterior un pic mai mica, dar considera ca expertiza nu trebuie refacuta, sunt doar niste calcule pe care le-a efectuat si le-a depus la dosar. Explica calculul efectuat in notele de concluzii scrise. Precizeaza ca reclamantii sunt de acord cu obiectiunile paratei si ca instanta nu poate acorda decat plata pe ultimii 3 ani, se renunta la plata contravalorii recoltei din 2011. Solicita acordarea cheltuielilor de judecata – taxe judiciare de timbru, onorarii experti si onorariu avocat.
  Avocat Dinga Claudiu, pentru parata, precizeaza ca reclamantii nu au formulat o cerere de diminuare a petitului. Instanta nu este investita pe un petit redus, in conditii procedurale. S-a solicitat revendicarea suprafetei de 1947,5 mp si achitarea sumei de 2700 lei, contravaloare recolta. Revendicarea suprafetei de teren de 1884 mp se face in baza carui titlu? Reclamantii si-au fundamentat dreptul lor pe titlul de proprietate nr. 78789/1994, dar acest act este caduc, lipsit de eficacitate juridica, nu mai produce efecte la data formularii cererii de chemare in judecata. titlul nu este acest act, ci altul, dar nu o sa spuna el care. Titlul este ineficace din punct de vedere juridic. Justul titlu il reprezinta contractul de vanzare-cumparare. Din anul 1990 pana in prezent, prin jonctiunea posesiilor, a fost stapanita intreaga suprafata de teren. Exista o diferenta pentru care vanzatorul nu a avut act de proprietate, dar din actele de la primarie, din declaratiile martorilor rezulta ca parata a stapanit netulburat, familia … nu a emis nicio pretentie. In comuna … s-a produs o decalare teribila a terenurilor. Instanta va trebuie sa aprecieze daca parata poseda just titlu sau nu, conform dispozitiilor legale, singura conditie pentru justul titlu este ca acesta sa provina de la o persoana diferita de adevaratul proprietar. Buna-credinta se refera la reprezentarea pe care o are cumparatorul cu privire la situatia juridica a terenului. Din anul 1990 parata a cunoscut ca tatal ei se comporta ca un veritabil proprietar, din inscrisurile emise de Primaria …rezulta ca nimeni nu a emis vreo pretentie, iar parata urma sa dobandeasca titlu si pentru diferenta. Nimeni nu cumpara daca vanzatorul nu ar avea un drept, cel putin aparent. Parata a fost de buna-credinta, nu a avut loc o instrainare subversiva. Parata nu stia ca altcineva emite sau ca va emite pretentii. Nici autoritatea publica locala nu avea astfel de repere. Parata a fost de buna-credinta. A fost optiunea sa, ca si posesor, de a uzucapa terenul respectiv. Solicita respingerea actiunii si admiterea cererii reconventionale asa cum a fost formulata. Sunt indeplinite conditiile pentru uzucapiunea de scurta durata, prevazute de art. 1181 si urmatoarele Cod civil. Nu intelege de ce parata sa fie obligata la plata unei sume de bani reprezentand contravaloare recolta. Scrie undeva ca restituirea fructelor se face prin echivalent? Exista o singura posibilitate cand se poate obliga la echivalent, atunci cand nu exista posibilitatea restituirii in natura. Instanta nu o poate obliga pe parata sa plateasca suma respectiva. Plecand de la principiul bunei-credinte, reclamantii au dobandit titlul in anul 2014, pot cere contravaloarea recoltei din anii 2013, 2012? Modificarea titlului de proprietate s-a facut in anul 2014, acesta este anul de la care reclamantii pot emite pretentii cu privire la recolta. Nu exista niciun reper juridic. Cand s-a nascut dreptul reclamantilor de a solicita un astfel de petit? In cel mai nefericit caz, daca instanta o gaseste de rea-credinta, o poate obliga pe parata la contravaloarea recoltei pentru anul 2014. Si chiar daca se va retine reaua-credinta, instanta trebuie sa aiba in vedere si compensarea cheltuielilor pe care le-a facut cel care a dobandit fructele, altfel s-ar ajunge la o imbogatire fara just temei. Depune concluzii scrise la dosarul cauzei si solicita respingerea actiunii, fara cheltuieli de judecata.
  Avocat Cocianga Andrei, avand cuvantul in replica, precizeaza ca s-a invocat faptul ca nu s-a formulat o cerere de micsorare petit, s-au solicitat initial 1927 m.p., s-a dovedit prin expertiza a fi 1884 mp Aceasta actiune urmareste terenul in sine, nu metrii patrati. S-a invocat jonctiunea posesiilor, dar in cererea reconventionala se face vorbire de uzucapiunea de scurta durata. Autorul … nu are nici el just titlu. Vis a vis de depozitiile martorilor, acestia nu aveau habar, una dintre martore statea la 3 km, nu stia de demersurile facute. Justul titlu nu putea fi constituit de contractul de vanzare-cumparare, terenul nu face obiectul acestui contract de vanzare-cumparare. Parata a precizat ca va dobandi pe riscul ei suprafata de teren respectiva. Vanzatorul nu poate vinde mai mult decat are. Reaua-credinta rezulta din acest inscris, parata este constienta ca nu are act pe acest teren. Reclamantii au facut o serie de demersuri juridice, prescriptia achizitiva sanctioneaza pasivitatea care nu exista in acest caz. In ceea ce priveste compensarea cheltuielilor, nu s-a cerut prin cererea reconventionala.
Avocat Dinga Claudiu, cu privire la legea aplicabila, precizeaza ca cel putin cu privire la uzucapiune se aplica legea veche, pentru revendicare si restituire contravaloare recolta se aplica legea noua.
Avocat Cocianga Andrei este de acord cu sustinerea aparatorului paratei referitoare la legea aplicabila.
In conformitate cu dispozitiile art. 394 Cod de procedura civila, instanta declara inchise dezbaterile asupra fondului si ramane in pronuntare.

I N S T A N T A,
Deliberand,

Asupra cauzei civile de fata, constata ca:
Prin cererea inregistrata la data de 07.10.2014 cu nr. 7192/270/2014 la Judecatoria Onesti reclamantii … au chemat in judecata pe parata …, solicitand instantei sa pronunte o hotarare prin care sa dispuna obligarea paratei sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 1949,22 mp situata in … si sa le restituie fructele percepute in valoare de 2700 lei. A solicitat si cheltuieli de judecata.
In motivarea in fapt reclamantii arata ca sunt mostenitorii defunctului Scorbura N. Neculai pe numele caruia s-a eliberat titlul de proprietate nr. 506151/30.09.1994 care cuprinde suprafata de 3000 mp, T-1, P-1/60/1. La data de 06.08.2014 reclamantii au incercat sa inscrie in cartea funciara terenul anterior mentionat dar, prin incheierea nr. 19319/01.09.2014 B.C.P.I. Onesti le-a respins cererea pe motiv ca imobilul se suprapune cu un alt imobil inregistrat in baza de date cu IE = 60512 UAT … pe o suprafata de 1949,22 mp, teren ce apartine paratei.
Cererea este motivata in drept pe dispozitiile art. 563 si urmatoarele Cod civil.
Cererea este legal timbrata cu taxa de timbru de 475 lei.
Reclamantii au solicitat si instanta a incuviintat administrarea probelor cu inscrisuri si cu expertize tehnice de specialitate topocadastru si agricola.
Parata a depus intampinare si cerere reconventionala, timbrata cu 855 lei. Prin intampinare parata a solicitat respingerea actiunii reclamantilor.
Sub aspect reconventional, parata a solicitat a se constata ca, prin prescriptia achizitiva de 10 ani, a dobandit proprietatea pentru suprafata de 1949,22 mp teren. In motivare se arata ca tatal paratei a stapanit terenul in suprafata de 5484 mp, din anul 1990 pana in anul 2003, in teren fiind inclusa si suprafata de 1949,22 mp. In data de 14.08.2003 tatal paratei, …, vinde paratei intreaga suprafata de teren prin act autentic de vanzare-cumparare. Asa fiind, sustine parata, din luna august 2003 incepe sa curga termenul prescriptiei achizitive de 10 ani.
Parata a solicitat si instanta a incuviintat administrarea probelor cu inscrisuri, cu martori si cu expertiza tehnica specialitatea topocadastru.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Autorului reclamantilor, Scorbura N. Neculai, i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata totala de 1 ha si 5182 mp teren situat in comuna …si i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 506151/30.09.1994 (fila 9 dosar). In aceasta suprafata este inclusa si suprafata de 3000 mp teren arabil, cu datele topo T-1, P-1/60/1. Potrivit certificatului de mostenitor nr. 11/30.01.2012 (fila 7 dosar), reclamantii sunt mostenitorii defunctului ...
La data de 06.08.2014 reclamantii au incercat sa inscrie in cartea funciara terenul in suprafata de 3000 mp dar, prin incheierea nr. 19319/01.09.2014 (fila 15 dosar), B.C.P.I. Onesti le-a respins cererea pe motiv ca imobilul se suprapune cu un alt imobil inregistrat in baza de date cu IE = 60512 UAT … pe o suprafata de 1949,22 mp, teren ce apartine paratei ….
Intr-adevar, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2951/14.08.2003 de catre BNP Didel Ghihanis (fila 10 dosar), numitul … vinde paratei suprafata de 5484,054 mp teren, situata in comuna … structurata in suprafetele de 674,567 mp teren intravilan – numar cadastral 558, de 643,775 mp teren intravilan – numar cadastral 559 si de 4165,712 mp teren extravilan – numar cadastral 560.
In contractul de mai sus a fost precizat ca vanzatorul a dobandit terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. 78789/18.02.1994. In contract s-a mai mentionat si ca Manea Carmen, cumparatoarea, intelege sa dobandeasca pe riscul sau diferenta de 1927,296 mp teren pentru care vanzatorul nu detine acte de proprietate.
Dupa cum a declarat martorul …, propus de parata, mama martorului a fost vecina de lot cu lotul defunctului …, in punctul „…”. In urma listarilor din anul 1990, sustine martorul, membrii familiei … au stapanit terenul. A auzit ca si familia … ar fi avut teren in acel punct, dar martorul nu i-a vazut pe acolo. Din anul 2008 terenul ce a apartinut parintilor martorului a fost vandut, astfel ca martorul nu mai stie cine a folosit terenul familiei ...
Martora …, propusa de parata, a declarat ca a fost vecina cu parata pana in anul 2007 cand si-a vandut terenul propriu. Pana in anul 2007 terenul a fost stapanit de catre tatal paratei, fara ca in zona sa fi existat litigii cu privire la limitele proprietatii.
In cauza s-a efectuat o expertiza topo. La masuratori a fost de fata avocat Cocianga Francisc, pentru reclamanti si numita …, sora paratei.
In urma masuratorilor s-a stabilit ca suprafata de 1884 mp din contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2951/14.08.2003 se suprapune peste terenul in suprafata de 3000 mp, detinut de Scorbura N. Neculai.
In ceea ce priveste temeiul de drept al actiunii in revendicare, instanta retine ca sunt incidente dispozitiile art. 563, 566 din Codul civil (Legea nr. 287/2009), avand in vedere dispozitiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii 287/2009. Astfel, actiunea in revendicare este definita de art. 563 Cod civil ca fiind acea actiune prin care proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept, principalul efect al acestei actiuni fiind ca paratul va fi obligat la restituirea bunului.
Instanta, avand in vedere situatia de fapt prezentata, precum si dispozitiile legale anterior mentionate, va admite in parte actiunea in revendicare si va obliga parata sa lase in deplina   proprietate  si linistita  posesie  reclamantilor suprafata de 1884 mp situata in intravilanul comunei …, identificata in perimetrul punctelor 2,3.4,5,2 (schita de la fila 146 dosar) in expertiza efectuata de expertul Caiutanu Nelu, ce face parte integranta din prezenta.
Vazand si dispozitiile art. 566 al. 1 Cod civil instanta va admite in parte si capatul de cerere privind restituirea fructelor, respectiv, suma de 1981,10 lei, asa cum reiese din Raportul de expertiza tehnica ing. Berian Ioan.
Cat priveste cererea reconventionala, instanta va face urmatoarele consideratii asupra uzucapiunii:
In ce priveste legea de drept material aplicabila, potrivit art. 6 alin. 4 Cod procedura civila, „prescriptiile, decaderile si uzucapiunile incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a legii noi sunt in intregime supuse dispozitiilor legale care le-au instituit”.
Aceasta inseamna ca, desi actiunea de fata a fost introdusa dupa intrarea in vigoare a Noului Cod civil, in cauza sunt aplicabile dispozitiile in vigoare la data inceperii curgerii termenului prescriptiei achizitive, respectiv vechiul Cod civil intrucat termenul a inceput sa curga din anul 2003.
  Astfel, potrivit art. 1837 Cod civil din 1864, „prescriptia este un mijloc de a dobandi proprietatea sau de a se libera de o obligatie, sub conditiile determinate prin aceasta lege” iar potrivit art. 1846 „orice prescriptie este fondata pe faptul posesiunii. Posesiunea este detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru”.
 Uzucapiunea poate fi de doua feluri, de 30 de ani, conform art. 1890 Cod civil din 1864 si de 10 pana la 20 de ani,  conform art. 1895 Cod civil din 1864 atunci cand posesia a fost de buna credinta si s-a intemeiat pe un just titlu.
Referitor la uzucapiunea de 10 ani, invocata de parata, art. 1895 Cod civil din 1864 prevede: „Cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuieste afara din acea circumscriptie.”
Prin urmare, trei sunt conditiile uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani: posesia sa se intemeieze pe un just titlu, posesia sa fie de buna-credinta si indeplinirea termenului de 10 pana la 20 de ani.
Just titlu, in cadrul uzucapiunii de scurta durata, este orice act translativ de proprietate (vanzare, schimb, donatie etc.) care provine de la o persoana diferita fata de adevaratul proprietar, cu conditia ca titlul sa nu fie nul absolut. Un titlu anulabil poate constitui just titlu conform legii.
Buna-credinta este convingerea reclamantului care invoca uzucapiunea ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea. Este suficient ca buna-credinta sa fi existat in momentul transmiterii imobilului si se prezuma intotdeauna, sarcina probei relei-credinte a reclamantului revenind paratului.
Desigur, cel ce invoca uzucapiunea de scurta durata trebuie sa probeze ca a exercitat posesia in tot timpul prevazut de lege, astfel: cel putin 10 ani daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia teritoriala a aceluiasi tribunal judetean unde se afla bunul imobil cu privire la care se invoca uzucapiunea, respectiv cel putin 20 de ani daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia teritoriala a altui tribunal fata de cel in circumscriptia caruia se afla bunul.
In speta, instanta va analiza indeplinirea conditiilor bunei-credinte si a justului titlu.
Despre buna-credinta in cadrul acestei uzucapiuni instanta arata ca ea trebuie sa existe in momentul ‘castigarii imobilului‘, adica acela al dobandirii posesiei, si, concomitent cu justul titlu. Trasaturile bunei-credinte apar si sunt analizate in raport de imprejurari si de persoana posesorului, ea este un factor de ordin psihologic care tine de posibilitatile de analiza a vointei interne a fiecarui individ.
In principiu, calitatea de neproprietar a celui care transmite si care nu a fost cunoscuta dobanditorului, constituie, astfel, un element ce-l caracterizeaza ca un just titlu.
Or, parata .. a cunoscut de la momentul dobandirii imobilului – 14 august 2003 – ca vanzatorul, …, nu detine acte de proprietate pentru suprafata de 1927,296 mp teren din suprafata totala de 5484,054 mp teren si a inteles sa dobandeasca pe riscul sau acest teren.
Neexistand nici un just titlu, nici buna-credinta a cumparatoarei … la cumpararea suprafetei de 1927,296 mp teren instanta va respinge ca nefondata cererea reconventionala.
Avand in vedere dispozitiile art. 451-453 Cod procedura civila, instanta va obliga parata sa plateasca reclamantilor cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru, onorarii experti si onorariu avocat.
Pentru aceste motive,
In numele legii,
H O T A R A S T E :

             Admite in parte actiunea formulata de reclamantii … – CNP …, … – CNP … … – CNP .., … – CNP …, … – CNP …, … – CNP …, toti cu domiciliul ales in … impotriva paratei … – CNP …, domiciliata in ...
Respinge cererea reconventionala formulata de parata.
Obliga parata sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 1884 mp teren arabil, situat in intravilanul comunei …, megiesit cu … (N), … (S), drum (E), drum judetean …-… (V), perimetrul punctelor 2, 3, 4, 5, 2, culoare rosie, in schita din Anexa 1A a Raportului de expertiza tehnica ing. Caiutanu Nelu.
Obliga parata sa plateasca reclamantilor suma de 1981,10 lei contravaloare recolta.
Obliga parata sa plateasca reclamantilor suma de 2481,20 lei cheltuieli de judecata.
Cu apel in 30 de zile de la comunicare, apel care se depune la Judecatoria Onesti.
Pronuntata in sedinta publica azi, 23.02.2016.