Drepturi reale. Actiune in revendicare. Nevalabilitatea titlului statului. Imobil aflat in locatie de gestiune. Lucrari necesare si utile efectuate de beneficiarul (societate comerciala) contractului de locatie a gestiunii.

Eventualele pretentii ale locatorului pentru lucrarile efectuate la imobil nu cad in sarcina reclamantilor, ci avand in vedere izvorul lor - contractul de locatiune a gestiunii incheiat cu S.C. C.S. 2000 S.A. - realizarea lor este posibila numai in raport cu cocontractantul, conform clauzelor contractuale.
In mod  gresit prima instanta si instanta de apel au retinut ca reclamanta datoreaza intervenientei societate comerciala contravaloarea lucrarilor de intimizare si modernizare a spatiului comercial revendicat, aceste lucrari  cadeau in sarcina locatarului sau, dupa caz, a locatorului (in cazul lucrarilor de reparatii capitale), iar suportarea acestor cheltuieli incumba locatorului, alaturi de plata locatiei, iar in cazul lucrarilor efectuate de locatar, locatorul urma sa deduca cota  RK din valoarea locatiei.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 12141/1996, reclamanta C.E. a chemat in judecata pe paratii Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar, Ministerul Finantelor prin D.G.F.P.C.F.R. Constanta si SC C.S. SA Eforie pentru ca prin hotararea ce se va pronunta, sa fie obligati sa-i lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Eforie Sud, str. N.V. nr. 19 A - Vila C.
In motivarea cererii reclamanta arata ca imobilul format din teren de 400 mp., lot 925 si constructie Vila Cl. situat in Eforie Sud, str. N.V. nr. 19 A a apartinut defunctei C.C. care l-a dobandit prin actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 25411/1926.
Arata reclamanta ca C.C. impreuna cu fiul sau C. au decedat in urma bombardamentului aerian din 04.04.1944 asa cum rezulta din Jurnalul nr. 1322/1945 al fostului Tribunal Ilfov.
Sustine reclamanta ca succesorul celor doi decedati a fost T.C. care a detinut bunul pana la aplicarea Decretului nr. 92/1950 desi, conform art. II din decret era exceptat fiind toata viata salariat.
Reclamanta a sustinut ca este cea de-a doua sotie a lui T.C., care a instituit-o legatara universala asa cum rezulta din testamentul autentificat sub nr. 4819/02.07.1979 si certificatul de mostenitor nr. 690/21.07.1982 eliberat de fostul Notariat de Stat al municipiului Bucuresti.
Parata SC C.S. SA Eforie a formulat intampinare aratand ca detine imobilul revendicat in calitate de proprietar, fiind inscris in patrimoniul societatii conform art. 20 din Legea 15/1990 si ca este administrat in locatie de gestiune de catre SC C. SRL conform contractului nr. 259/1992.
Parata SC C.S. SA Eforie a formulat cerere de introducere in cauza a numitei C.A.S. care pretinde aceleasi drepturi ca si reclamanta.
SC C. SRL a formulat cerere de interventie in interes propriu solicitand instituirea unui drept de retentie asupra imobilului si respectarea dreptului de locatiune rezultat din contractul de locatiune de gestiune nr. 259/1992.
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 890/1999 reclamanta C.A.S. a chemat in judecata pe paratii Statul Roman prin Ministerul Finantelor reprezentat de D.G.F.P.C.F.S. Constanta, Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar, SC C.S. SA Eforie si SC U.S. 96 SRL pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligati sa-i lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Eforie Sud, str. N.V. colt cu str. S.M., loturile 924-925, in suprafata de 1000 mp. cu o constructie principala numita Vila C. si anexe.
Reclamanta arata ca cele doua loturi au constituit proprietatea surorilor I.H. (casatorita A.) si I.C. (casatorita C.) dobandite prin cumparare de la parintii lor.
Sustine reclamanta ca C.C. a cumparat de la parintii sai imobilul din C.S., compus din teren de 400 mp. si constructii, respectiv lotul 925 cu actul autentificat sub nr. 25411 si transcris sub nr. 2265/15.07.1929 la Grefa Tribunalului Constanta, iar la 12 august 1930, H.A. a dobandit proprietatea lotului nr. 924 in suprafata de 600 mp. prin actul transcris la grefa aceluiasi tribunal sub nr. 2096.
Arata reclamanta ca in timpul bombardamentului de la 04.04.1944 au decedat C.C. si fiul sau C., iar la scurt timp a decedat si sotul C.T., astfel ca averea familiei C. a ramas H.A. care a lasat sotului sau D.A. toate bunurile succesorale in care se includ si loturile de teren revendicate.
Reclamanta a sustinut ca este nepoata de frate a autorului D.A., fiind mostenitor testamentar, iar imobilul era exceptat de la nationalizare deoarece H.A. era casnica, iar D.A. inginer. Se arata ca nationalizarea nu a respectat identitatea dintre persoana mentionata ca proprietar si adevaratul proprietar, fiind facuta pe numele de T.C.
Paratul Consiliul Local Eforie a formulat intampinare aratand ca cele doua loturi, anume 924 - 925 din planul de parcelare "Movila T. au fost inscrise pe numele T.C. impreuna cu Vila Cl., nationalizate prin Decretul 92/1950 - poz. 356 anexa II pentru Constanta.
Se arata ca in prezent, Vila Cl. are denumirea de Vila "C" si este formata din doua corpuri de cladire - corpul A in administrarea SC C.S. SA si corpul B anexa a vilei, in administrarea SC U.S. 96 SRL ocupat de chiriasi.
Parata SC C.S. SA, a formulat intampinare solicitand respingerea actiunii, cu motivarea ca imobilul face parte din patrimoniul societatii si are destinatie comerciala.
Prin sentinta civila nr. 17349/1998 a Judecatoriei Constanta s-a declinat actiunea reclamantei C.E., inregistrata sub nr. 12141/1996, spre competenta solutionare Tribunalului Constanta.
Pe rolul Tribunalului Constanta cauza a fost inregistrata sub nr. 6574/1998.
Prin incheierea din 17.06.1999 a Tribunalului Constanta s-a admis exceptia conexitatii si s-au conexat actiunile formulate de reclamantele C.E. si C.A.S. sub nr. 6574/1998.
Prin sentinta civila nr. 887/25.10.1999 Tribunalul Constanta a admis actiunea principala formulata de reclamanta C.E. si a obligat paratii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local  Eforie, Statul Roman prin Ministerul Finantelor, SC C.S. SA sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Eforie Nord, str. N.V. nr. 19 A, judetul Constanta compus din teren in suprafata de 400 mp. ce formeaza lotul 925 din planul de parcelare "Movila T." si o cladire regim parter in suprafata construita de 264,39 mp - Vila C., fosta Vila Cl.
A fost respinsa actiunea conexa formulata de parata C.A.S. si a fost anulata ca netimbrata cererea de interventie formulata de SC C. SRL.
Prin decizia civila nr. 150/14.06.2000 Curtea de Apel Constanta a desfiintat sentinta si a trimis cauza spre solutionare pentru judecarea cauzei in fond fata de apelanta C.A.S. si apelantul SC C. SRL. Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de Statul Roman prin Ministerul Finantelor si SC U.S. 96 SRL.
La  data de 27.07.2000, dupa pronuntarea deciziei date in apel, a decedat reclamanta C.E., mostenitorii legali ai acesteia fiind - M.G., S.C., S.I., S.N., S.F. si D.M. - conform certificatului de mostenitor nr. 43/04.10.2000.
Impotriva deciziei civile 150/2000 a Curtii de Apel Constanta au formulat recurs mostenitorii lui C.E.
Curtea Suprema de Justitie, prin decizia civila nr. 1459/10.04.2002 a admis recursul si au casat decizia civila 150/2000 a Curtii de Apel Constanta au trimis-o spre rejudecare cauza la aceeasi instanta pentru rejudecarea apelurilor.
Prin decizia nr. 78/01.07.2003 Curtea de Apel Constanta a admis apelul declarat de C.A.S., a schimbat in parte sentinta civila nr. 887/1999 a Tribunalului Constanta in sensul ca a admis actiunea formulata de C.A.S. si a obligat paratii sa lase reclamantei in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Eforie Nord, str. N.V. nr. 19 A, la intersectia str. S.M. cu str. N.V., compus din lotul 925 si lotul 924, Vila C. (fosta Cl.) si anexele vilei.
Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de  SC C. SRL, SC U.S. 96 SRL si SC C.S. sa si ca nemotivat apelul declarat de Statul Roman. A fost respinsa ca nefondata actiunea formulata de C.E., mentinandu-se restul dispozitiilor sentintei privind anularea ca netimbrata a cererii de interventie.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii M.G., S.I., S.N., S.F., S.C. si D.M., parata SC C.S. 2000 SA, parata "C.S." SA si intervenienta C. SRL.
Prin decizia nr. 311/C/24.05.2006 a Curtii de Apel Constanta s-au admis recursurile declarate, s-a casat decizia nr. 78/01.07.2003 a Curtii de Apel Constanta si sentinta nr. 887/25.10.1999 a Tribunalului Constanta si s-a trimis cauza spre rejudecare Judecatoriei Constanta. 
Prin decizia aratata s-a retinut ca mostenitorul C.C. a fost fiul sau, C.C., mostenirea la decesul sau fiind transmisa ascendentului C.T., acesta din urma acceptand succesiunea in termenul prevazut de lege.
S-a aratat ca instanta trebuie sa administreze probe suplimentare pentru a se stabili cine a avut calitate de proprietar si daca anexele sunt supuse restituirii. S-a retinut ca SC C.S. nu justifica calitatea procesuala avand in vedere ca imobilul in litigiu a fost preluat in patrimoniul SC C.S. 2000 SA.
S-a mai retinut ca cererea de interventie formulata de SC C. SRL desi timbrata, nu a fost analizata pe fond prin decizia supusa analizei.
In rejudecare cauza a fost inregistrata sub nr. 3141/212/2006 (R 8585/2006).
Paratii Statul Roman prin Ministerul Finantelor reprezentat de D.G.F.P. Constanta si THR M.N. SA au invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive.
Statul Roman a aratat ca pentru bunurile revendicate ce fac parte in prezent din domeniul privat al unitatilor administrativ - teritoriale nu au calitate procesual pasiva, aceste atribute fiind in sarcina unitatilor administrativ teritoriale care le detin in patrimoniu.
SC THR M.N. SA a aratat ca imobilul ce face obiectul litigiului nu se afla in posesia sau proprietatea sa. Arata parata ca in anul 2000 din SC C.S. se divizeaza SC C.S. 2000 SA care a preluat o serie de active printre care si Vila C., iar in anul 2004 SC C.S. SA este absorbita alaturi de alte societati de catre SC E. SA, societatea nou infiintata purtand denumirea de SC THR M.N.
Cele doua exceptii au fost unite cu fondul cauzei in temeiul disp. art. 137 alin.2 Cod pr. civ.
In sedinta publica din 05.12.2006 instanta din oficiu a invocat exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei C.A.S. in cererea conexa si a aceleiasi C.A.S.  ca intervenienta in cererea principala si a unit cu fondul aceasta exceptie.
Prin incheierea din 24.04.2007 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantilor M.G., S.G., S.I., S.G., S.N. si S.F. in cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul SC C. SRL.
Intervenientul SC C. SRL a formulat precizari la cererea de interventie solicitand constatarea dreptului sau de creanta pentru imbunatatirile aduse imobilului si a dreptului de retentie corespunzator.
Intervenientul arata ca in baza contractului cu SC C.S. SA in calitate de locator al vilei C. in anul 1992 a efectuat lucrari de reparatii asupra imobilului, contravaloarea lor fiind de 3.500.000 ROL. Arata intervenientul ca in 2003 au fost necesare alte lucrari de reparatii si modernizare a imobilului, contravaloarea lucrarilor executate in anii 2003 - 2004 fiind in suma totala de 19722,62 lei.
Arata intervenientul ca valoarea totala a creantei este de 20.072,72 lei.
In sedinta publica din 04.09.2007, instanta din oficiu, a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratei SC U.S. 96 SRL.
In  cauza reclamantii au inteles sa se foloseasca de probele deja administrate in fazele procesuale anterioare si anume proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica imobiliara.
Intervenientul SC C. SRL a administrat proba cu inscrisuri, proba testimoniala si proba cu expertiza tehnica imobiliara.
Prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul civil nr. 3141/212/2006 s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei C.A.S. in actiunea conexa si s-a respins actiunea civila conexa formulata de reclamanta C.A.S. in contradictoriu cu paratii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie, Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Constanta, SC THR M.N. SA, SC U.S. 96 SRL si  SC C.S. 2000 SA ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesual activa.
Totodata, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a intervenientei C.A.S. in cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de SC C.S. 2000 SA in actiunea principala si s-a respins cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de parata  SC C.S. 2000 SA in cadrul actiunii principale pentru lipsa calitatii procesual active a intervenientei C.A.S.
De asemenea, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratilor Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor prin DGFP Constanta, SC THR M.N. SA si SC U.S. 96 SRL si s-a respins actiunea formulata de reclamantii M.G. s.a. in contradictoriu cu acestia ca fiind formulata impotriva unor persoane fara calitate procesual pasiva.
S-a admis actiunea formulata de reclamantii M.G. s.a. in contradictoriu cu paratii Orasul Eforie prin Primar, Consiliul Local Eforie si SC C.S. 2000 SA si au fost obligati paratii sa lase reclamantilor, in deplina proprietate si posesie imobilul - teren in suprafata de 400 mp situat in Eforie Sud, str. N.V. 19 A, reprezentand lotul nr. 925 (poligonul ABCD) din parcelarea Movila T. astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza intocmit de ing. C.V.
Totodata, a fost obligata parata SC C.S. 2000 SA sa lase reclamantilor, in deplina proprietate si posesie imobilul - constructie, tip parter cu suprafata construita de 264,39 mp denumita Vila C. (fosta Vila Cl.) situata pe terenul mentionat.
S-a respins exceptia lipsei calitatii procesual pasive a reclamantilor  M.G. s.a. in cererea de interventie in interes propriu formulata de SC C. si s-a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul SC C. SRL in contradictoriu cu reclamantii M.G. s.a., astfel cum a fost precizata fiind obligati reclamantii la plata catre intervenient  a sumei de 28031,11 lei reprezentand contravaloare lucrari de reparatii si imbunatatiri fiind instituit in favoarea intervenientului un drept de retentie asupra imobilului - constructie pana la achitarea de catre reclamanti a sumei de 28031,11 lei.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat apel reclamantii M.G. s.a. care au criticat-o pentru nelegalitate sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii de interventie formulata  de S.C. C. S.R.L.
La randul ei, si reclamanta C.A.S., a criticat legalitatea hotararii primei instante sub aspectul modalitatii de solutionare a exceptiei lipsei calitatii sale procesual active in actiunea conexa, cel putin in ceea ce priveste imobilul teren in suprafata de 600 m.p. ce constituie lotul nr. 924, motivat de faptul ca reclamanta cumuleaza atat calitatea de mostenitor testamentar, cat si pe cea de mostenitor legal, fiind nepoata testatorului A.D.
Paratii S.C. C.S. 2000, Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie au criticat legalitatea sentintei sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii principale, apreciind ca, in mod gresit s-a constatat ca defuncta C.C. a avut calitatea de mostenitoare pentru lotul nr. 925 in suprafata de 400 m.p. pe care se afla amplasata Vila "C", iar defuncta H.A. pentru lotul nr. 924 in suprafata de 600 m.p. pe care se afla amplasata Anexa Vilei "C". S-a mai sustinut ca restituirea constructiei nu este posibila,  intrucat Vila Cl. (fosta C)  a  intrat in patrimoniul paratei S.C. C.S. 2000 S.A. in cadrul procesului de privatizare, iar in conditiile in care actul de privatizare nu  a fost anulat, titlul paratei este preferabil celui exhibat de reclamanti.
Prin decizia civila nr. 373 din 01 septembrie 2008, Tribunalul Constanta a admis apelul formulat de reclamanta C.A.S. si a desfiintat in parte sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 a Judecatoriei Constanta, cauza fiind trimisa spre rejudecare aceleiasi instante, pentru solutionarea pe fond a cereri ce viza revendicarea suprafetei de 600 m.p. teren  ce constituie lotul nr. 924, situat in Eforie.
Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei privind modul de solutionare a cererii conexe.
S-a admis apelul reclamantei din actiunea principala si s-a schimbat in parte sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007, pronuntata de Judecatoria Constanta, in sensul ca s-a respins ca nefondata cererea formulata de intervenientul S.C. C. S.R.L. avand ca obiect instituirea in favoarea acestuia a unui drept de retentie asupra imobilului - constructie denumita "Vila C.", fosta "Vila Cl.". Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.
Tribunalul Constanta a respins ca nefondate apelurile formulate de paratii S.C. C.S. 2000 S.A., Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, in esenta, ca toate criticile referitoare la retinerea in mod gresit de catre prima instanta a calitatii de  mostenitor a numitei C.C. dupa defunctul C.C. si in raport de acesta din urma, a numitului T.C. si a neacceptarii in termen a  succesiunii de catre T.C. dupa defunctul C.C. sunt nefondate, aceste probleme de drept fiind dezlegate in mod irevocabil prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006, pronuntata de Curtea de Apel Constanta, in dosarul civil nr. 189/C/2006, dezlegarile date de  instanta de recurs acestor probleme de drept fiind obligatorii pentru judecatorii fondului, conform  art. 315 Cod procedura civila.
S-a mai retinut ca imobilul in litigiu a fost preluat de stat fara un titlu valabil, intrucat bunul a fost  nationalizat pe numele proprietarului T.C., iar acesta, in calitate de functionar, era exceptat de la aplicarea Decretului nr. 92/1950.
Intrucat paratii Orasul Eforie, Consiliul Local Eforie si  S.C. C.S. 2000 S.A. au dobandit imobilele - teren si constructie - de la un neproprietar, nu justifica in prezent un titlu legal pentru detinerea bunului.
Impotriva acestei decizii, in termen legal au declarat recurs paratii S.C. Carmen Silva 2000 S.A., Orasul Eforie si Consiliul Local al Orasului Eforie, reclamantii M.G. s.a. si intervenientul S.C. C. S.R.L.
1. Recurenta parata S.C. C.S. 2000 S.A. a criticat legalitatea hotararii recurate, conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:
- Instanta de apel a analizat in mod incorect conditiile de preluare a imobilului in proprietatea statului, intrucat indiferent de calitatea de mostenitor stabilita, nu s-a facut dovada si nu s-a analizat calitatea de persoana exceptata de la nationalizare la data actului de nationalizare. Instanta nu a avut in vedere ca nici T.C. si nici H.A. nu aveau domiciliul in orasul Eforie Sud, iar proprietarii T.C si H.A. mai detineau si alte proprietati, ceea ce excede ideii de persoane exceptate de la nationalizare.
- Imobilul nu a fost identificat decat  in ceea ce priveste situarea lui si vecinatatile. Reclamantele trebuiau sa faca dovada ca autoarea lor a detinut in proprietate Vila Cl. (actuala C.) si anexele acesteia in individualitatea existenta in prezent, intrucat nimeni nu poate primi mai mult decat ceea ce a detinut, in cadrul actiunii in revendicare.
2. La randul lor, paratii Orasul Eforie prin Primar si Consiliul Local Eforie  au criticat legalitatea hotararii instantei de apel sub aspectul modalitatii de  solutionare a cererii reclamantilor de a se constata ca paratii  au dobandit imobilul revendicat de la un neproprietar, ceea ce determina nevalabilitatea titlului invocat de parati, atat pentru detinerea terenului, cat si pentru detinerea cladirii - Vila Cl.
Recurenti au mai sustinut ca Vila Cl. a intrat in proprietatea S.C. C.S. 2000 S.A. in cadrul procesului de privatizare, ca efect al Legii nr. 15/1990, act de privatizare ce nu a fost invalidat, astfel incat instanta nu putea dispune restituirea nici a terenului si nici  a constructiei - Vila Cl. - catre reclamanti.
Constatand ca recursurile paratilor S.C. C.S. 2000 S.A., Orasul Eforie si Consiliul Local al Orasului Eforie au vizat, in principal, legitimarea reclamantilor ca proprietari ai  imobilului situat in Eforie Sud, strada N.V. nr. 19A, reprezentand lotul nr. 925 (poligonul ABCD) din parcelarea Movila T. compus din 400 m.p. teren si constructie - Vila C. (fosta Vila Cl.), intinderea drepturilor de proprietate si legalitatea titlului statului fondat pe dispozitiile Decretului nr. 92/1950 si ulterior ale titlurilor derivate invocate de paratii detinatori, instanta de recurs va analiza impreuna aceste recursuri, urmand a  le solutiona printr-un considerent comun.
Referitor la calitatea reclamantilor de proprietari ai imobilului revendicat se retine ca prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006, pronuntata de Curtea de Apel Constanta in dosarul nr. 189/C/2006, s-a dezlegat problema de drept a succesiunii defunctei C.C. si dreptul de proprietate al acesteia asupra imobilului revendicat.
Instanta de recurs a statuat in sensul ca mostenitorul C.C. a fost fiul sau C.C., mostenirea la decesul sau fiind transmisa ascendentului C.T., acesta din urma acceptand succesiunea in termenul prevazut de lege.
Conform  art. 315 alin.1 Cod procedura civila, in caz de casare dispozitiile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului.
In cazul unei casari partiale, - instanta care judeca fondul are un camp de judecata mai restrans, retragandu-se din obiectivul instantei acele  probleme de drept si acele capete de cerere care au ramas rezolvate irevocabil.
In cadrul problemelor de drept rezolvate irevocabil prin decizia civila nr. 311/C din 24 mai 2006 se retin si aspectele ce vizeaza dobandirea dreptului de proprietate asupra lotului nr. 925 - teren 400 m.p. constructii - de catre C.C., in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 25411 si transcris sub nr. 2265 din 15 iulie 1929  la Grefa Tribunalului Constanta, cat si cele referitoare la deferirea succesiunii defunctei C.C. si calitatea reclamantilor de succesori ai fostului proprietar, ca urmare a transmiterii dreptului de proprietate asupra acestui bun, prin succesiuni succesive de la C.T., la C.E. - sotia supravietuitoare a lui C.T. si ulterior la reclamanti, conform certificatului de calitate de mostenitor nr. 43/2000, eliberat de BNP L.D.
Referitor la critica  ce vizeaza preluarea si detinerea cu titlu legal de catre parati a imobilului revendicat de reclamanti, se constata ca aceasta este vadit nefondata si urmeaza a fi respinsa, instantele de fond si de apel solutionand in mod judicios aceasta problema de drept.
Conform dispozitiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale si bunurile dobandite de stat in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, daca au intrat in proprietatea statului in temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care Romania era parte si a legilor in vigoare la data preluarii lor de catre stat.
Imobilul in litigiu - teren si constructie - a fost supus masurii nationalizarii, in baza Decretului nr. 92/1950, fiind inscris in anexa la acest decret la pozitia nr. 356, pe numele proprietarului T.C.
Instanta de apel a retinut in mod judicios, urmare a valorificarii inscrisurilor depuse la dosar, inclusiv carnete de munca si  adeverinte eliberate de la locurile de munca - faptul ca T.C. era functionar la data aplicarii Decretului nr. 92/1950 si, deci, facea parte din categoria persoanelor exceptate de la  nationalizare, conform art.II din acest act normativ.
Simpla detinere a mai multor imobile nu constituie  o proba ca acestea erau exploatate de catre proprietarul lor in scopul obtinerii unor venituri si care sa determine includerea acestuia in categoria exploatarilor de locuinte.
Dovada exploatarii imobilului revendicat sub forma inchirierii incumba recurentilor parati, ori acestia nu au probat faptul ca proprietarul locuintei se incadra in categoria exploatatorilor de locuinte, respectiv faptul ca acesta obtinea in mod constant venituri din inchirierea locuintei din Eforie.
Dimpotriva, s-a probat de catre reclamanti, prin actul de vanzare-cumparare transcris la Tribunalul Constanta sub nr. 2262/1929, ca scopul cumpararii imobilului in litigiu, teren si constructie a fost pentru folosinta personala a cumparatorilor, iar fisa fiscala nr.2 atesta faptul ca Vila Cl. era inscrisa pe rolul perceptiei fiscale la nr.222 si avea destinatia de locuinta imobilul fiind folosit efectiv de catre sotii T. si C.C.
In ceea ce o priveste pe defuncta H.A., instanta a retinut ca aceasta nu a avut calitatea de proprietar asupra lotului  nr. 925, iar pretentiile succesoarei acesteia, reclamanta C.A.S., nu au fost valorificate in raport cu imobilul revendicat in  actiunea principala - Vila Cl. (in prezent Vila C.) si  terenul aferent, in suprafata de 925 m.p.; actiunea conexa ce viza lotul nr. 924 compus din 600 m.p. teren a fost trimisa spre rejudecare pe fond primei instante.
In conditiile in care imobilul restituit prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 a Judecatoriei Constanta reclamantei din actiunea principala nu a apartinut niciodata autorilor reclamantei C.A.S., respectiv numitilor H.A., A.D. si nici nu s-a  dispus restituirea bunului catre aceasta reclamanta, se retine ca  nu se impunea a fi analizata legalitatea masurii nationalizarii Vilei Cl. si in raport de autoarea H.A., cum in mod nefondat a sustinut recurenta S.C. C.S. 2000.
Pe de alta parte, in raport cu dispozitiile art.6 din Legea nr. 213/1998, se retine ca  valabilitatea titlului statului nu presupune numai respectarea exigentelor Decretului nr. 92/1950 la momentul aplicarii acestuia, ci si conformitatea actului de nationalizare cu Constitutia, cu Tratatele internationale la care Romania era parte si a legilor in vigoare la data preluarii imobilului de catre stat.
Art.1, 2 si 3 din Decretul nr.  92/1950 defineste scopurile pentru care a  fost edictat acest act normativ, aratand ca masura este necesara pentru intarirea si dezvoltarea sectorului socialist in economia R.P.R., pentru asigurarea unei bune gospodariri a fondului de locuinte, supuse degradarii din cauza sabotajului marii burghezii si pentru a lua din mainile  exploatatorilor de  locuinte un mijloc  de  exploatare.
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a decis, in mod constant, in jurisprudenta sa, ca exista in cadrul art.1 Protocolul 1 la CEDO un drept intrinsec la indemnizatie in cadrul privarii de proprietate, atunci cand despagubirea este necesara in vederea respectarii proportionalitatii intre ingerinta in dreptul individului si "utilitatea publica."
In absenta acestui drept, art.1 nu va asigura decat o protectie iluzorie si ineficienta a dreptului de proprietate. Prin urmare, nu este suficient ca o privare de proprietate sa urmareasca un obiectiv legitim de  utilitate publica, trebuie sa existe un raport de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat.
Art. 8 si 10 din Constitutia Romaniei din anul 1948 prevedea ca "proprietatea particulara agonisita din munca si economisire se bucura de o protectie sociala", iar exproprierile pentru cauza de utilitate publica se realizeaza numai pe baza legii si cu o dreapta despagubire."
In cauza, se retine ca nationalizarea imobilului proprietatea autorului reclamantilor, desi a fost justificata sub aspectul interesului public,  nu s-a realizat cu asigurarea unui raport  de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat, nefiind  platite despagubiri persoanelor ale caror bunuri au fost nationalizate, ceea ce confera masurii un caracter abuziv.
De altfel, Decretul nr. 92/1950 a fost declarat ca fiind un act abuziv, in mod explicit  prin Legea nr. 10/2001, act normativ prin care legiuitorul a urmarit repararea prejudiciilor cauzate fostilor proprietari prin privarea de bunurile proprietatea lor in perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
In consecinta, se retine ca este vadit nefondata critica recurentilor parati ce vizeaza caracterul  valabil al titlului statului cu privire la imobilul litigios.
Si transmiterile ulterioare, in temeiul Legii nr. 18/1991 si a Legii nr. 15/1990 a imobilului - teren 400 m.p. si constructie - Vila Cl., s-au realizat in mod nevalabil, paratii Orasul Eforie si S.C. C.S. S.A. au dobandit bunul  de la un neproprietar.
Paratul Orasul Eforie a dobandit terenul in suprafata de 400 m.p., lotul nr. 925 de la Statul Roman, prin efectul Legii nr. 18/1991.
Parata S.C. C.S. 2000 S.A. a dobandit constructia - Vila C. (fosta Vila Cl.) de la S.C. C.S. S.A. care la  randul sau a dobandit-o de la Statul Roman in temeiul Legii nr. 15/1990.
Conform art. 20  din Legea nr. 15/1990 "Bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu exceptia celor  dobandite cu alt titlu".
In conditiile in care statul roman, care era  actionarul unic al S.C. C.S. la momentul infiintarii acesteia  ca societate comerciala prin transformarea fostei unitati economice de stat,  nu detinea imobilul - teren si constructie in baza unui titlu legal, nici parata S.C. C.S. 2000 S.A. nu a dobandit un drept de  proprietate valabil si  preferabil reclamantilor cu privire la imobilul mai sus mentionat.
In consecinta, se retine ca instantele de fond si de apel au solutionat in mod judicios actiunea in revendicare imobiliara  in contradictoriu cu toti paratii - Orasul Eforie, Consiliul Local al Orasului Eforie si S.C. C.S. 2000 S.A.
Referitor la critica ce vizeaza imprejurarea conform careia instantele de fond si  de apel nu au identificat corect imobilul restituit reclamantilor si  au acordat acestora mai mult decat a detinut autorul lor la momentul nationalizarii, se retine ca este de asemenea vadit nefondata.
Reclamantii s-au legitimat ca proprietari ai imobilului situat in Eforie Nord, strada N.V. nr. 19A, compus din teren in suprafata de 400 m.p. ce formeaza lotul nr.925 din Parcelarea "Movila T." si o cladire tip parter in suprafata construita de 264,39 m.p. denumita Vila C. (fosta Vila Cl.), imobilul transmis prin succesiuni succesive de la fostul proprietar C.C. care, la randul ei, l-a dobandit prin actul de vanzare-cumparare transcris sub nr. 2262/1929 la Tribunalul Constanta.
Prin fisa fiscala nr.2 depusa la dosar se atesta ca Vila Cl. a fost edificata in baza autorizatiei nr. 3879/1938, iar prin raportul de expertiza efectuat in cauza de inginer C.V. s-a constatat ca imobilul constructie de tip parter este compus din zece camere, are o vechime de 70-75 ani si s-a mentinut in aceiasi configuratie de la data preluarii si pana in prezent.
Prin sentinta civila nr. 10544 din 18 septembrie 2007 instanta a mentionat in dispozitiv in mod expres care sunt dimensiunile terenului, vecinatatile acestuia, suprafata totala de 400 m.p., iar in referire la  constructie s-a mentionat in mod expres ca se restituie numai Vila C. (fosta Cl.), cu o suprafata de 264,39 m.p., astfel cum a fost individualizata prin expertiza C.V.
Anexa la aceasta vila, situata pe lotul nr. 924 si care in prezent este folosita cu destinatia de locuinta, nu a facut obiectul restituirii in prezenta cauza. Cererea conexa formulata de reclamanta C.A.S., care avea  ca obiect suprafata de teren de 600 m.p. lotul nr. 924, pe care se sustine ca ar fi  construita anexa la Vila Cl. (constructie ce ar fi fost realizata dupa nationalizare), a fost trimisa spre rejudecare primei instante si nu face obiectul controlului judiciar in prezentul recurs.
In concluzie, imobilul restituit reclamantilor a fost individualizat in mod clar in hotararea recurata si se identifica in totalitate - teren 400 m.p. si constructia Vila C. (fosta Vila Cl.) cu proprietatea nationalizata in mod abuziv de la C.T.
3. La randul lor, reclamantii M.G. s.a. au criticat legalitatea hotararii pronuntate de Tribunalul Constanta sub aspectul solutionarii cererii de interventie formulata de S.C. C. S.R.L., apreciind ca in mod nelegal au fost obligati sa plateasca intervenientei despagubiri in valoare de 28031,11 lei reprezentand contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate de aceasta societate comerciala la imobilul proprietatea reclamantilor pe perioada derularii contractului de locatie de gestiune.
Apreciaza recurentii ca obligarea lor la plata contravalorii imbunatatirilor este contrara dispozitiilor din contractul de locatie si aceasta deoarece, prin acest contract, locatorul era obligat sa asigure, prin cheltuieli de exploatare, buna functionare a unitatii de cazare, cheltuielile fiind amortizate prin intermediul pretului de cazare incasat de la clienti in perioada de  exploatare in scop comercial a vilei.
4. Si intervenienta S.C. C. S.R.L. a criticat legalitatea hotararii Tribunalului Constanta sub aspectul modalitatii de solutionare a cererii sale ce viza restituirea unui drept de retentie asupra Vilei C. (fosta Vila Cl.) pana la momentul platii despagubirii in valoare de 28031,11 lei, instituita in sarcina reclamantilor.
Intrucat recursurile reclamantilor si al intervenientei S.C. C. S.R.L. vizeaza modalitatea de solutionare a cererii de interventie, respectiv stabilirea dreptului de creanta al intervenientei pentru lucrarile executate in imobilul restituit reclamantilor, in perioada derularii locatiei de gestiune, cat si instituirea unui drept de retentie pana la plata efectiva a despagubirii, Curtea va analiza impreuna aceste recursuri,  urmand  a fi solutionate printr-un considerent comun.
Se retine a fi fondata critica reclamantilor ce vizeaza gresita admitere a cererii de interventie sub aspectul obligarii reclamantilor la plata unor despagubiri in valoare de 18031,11 lei.
Intervenienta S.C. C. S.R.L. s-a aflat intr-un raport contractual cu S.C. C.S. S.A. izvorat din contractul de locatie a Vilei C. (fosta Vila Cl.), contract inregistrat sub nr. 257 din 17 ianuarie 1992 si incheiat pe o perioada de zece ani, respectiv 17 ianuarie 1992 - 17 ianuarie 2002.
Dupa infiintarea S.C. C.S. 2000 S.A., Vila C. a fost predata acestei societati comerciale, iar prin actul aditional nr. 137 din 14 noiembrie 2000 la contractul de locatie a gestiunii nr. 257/1992, s-a convenit asupra modificarii contractului, in sensul ca incepand cu aceasta data, calitatea de locatar o va avea S.C. C.S. 2000 S.A. Prin acest act aditional nu s-a modificat durata locatiunii si nici conditiile acesteia.
Conform dispozitiilor art. IV pct. B din contract, locatorul avea obligatia sa conserve patrimoniul primit si sa il dezvolte ca un bun proprietar conform categoriilor de incadrare pe categorii de stele, prin lucrari de intimizare, modernizare si ridicare a gradului de confort conform obligatiilor stipulate in caietul de sarcini (anexa si parte integranta a  contractului) la termenele si in conditiile stabilite.
La momentul debutului locatiei de gestiune, vila C. era "subclasificata" (conform mentiunii din caietul de sarcini), iar locatorul s-a angajat ca lucrarile de investitii pentru intimizarea, modernizarea si ridicarea gradului de confort - in vederea mentinerii categoriei de incadrare sa fie realizate pana in anul 1995.
Art. 4 din caietul de sarcini anexa la contractul de locatiune nr. 257 din 17 ianuarie 1992 prevede ca nerespectarea a doua termene de executie a lucrarilor din caietul de sarcini ce urmeaza a fi realizate de locator constituie o cauza de desfiintare a contractului.
Realizarea acestor lucrari de reparatii curente, intimizari  si modernizari a spatiului comercial, exploatat in scop turistic constituie o obligatie contractuala a locatorului, stabilita prin caietul de sarcini si care a fost esentiala la incheierea contractului de locatiune in beneficiul S.C. C. S.R.L. pentru locatiunea Vilei C.
Mai mult, in contractul de locatiune a gestiunii nr. 257/1992 si  in caietul de sarcini s-a prevazut ca in cazul in care locatorul executa lucrari de reparatii capitale din fondurile sale, acestea se vor realiza pe baza documentatiei tehnica avizata  de locator, care in aceste conditii, pe baza de documente "poate sa scada valoarea cotei de RK din valoarea locatiei."
Prin urmare, pe perioada derularii contractului de locatiune, partile au convenit in mod expres asupra obligatiilor pe care le avea fiecare in legatura cu modernizarea si conservarea imobilului in vederea exploatarii lui in scop turistic, investitiile locatorului in cadrul unor lucrari de reparatii capitale urmand a fi avute in vedere la stabilirea locatiei datorate, dar numai in cazul in care aceste lucrari se efectueaza pe baza unei documentatii tehnice avizate de locatar si pe baza programelor  de  lucrari convenite de parti.
In cauza, nu s-a dovedit ca in perioada de zece ani 1992-2002 in care s-a derulat contractul de locatie a gestiunii au existat astfel de documentatii tehnice si programe de lucrari avizate de locator cu privire la lucrari de reparatii capitale, iar in ceea ce privea lucrarile curente de intretinere, intimizare si modernizare ele cadeau in sarcina locatorului, ca obligatie contractuala pentru derularea activitatii comerciale.
Din probatoriul administrat in cauza, rezulta ca intervenienta a continuat sa foloseasca in scop turistic Vila C. si dupa implinirea termenului contractual de zece ani, efectuand in anii 2003 - 2004 o noua serie de lucrari necesare si utile, de conservare si modernizare a vilei, astfel cum sunt mentionate in expertiza inginer P.N.
Se retine, pe de o parte, ca toate aceste lucrari au fost efectuate in timpul prezentului litigiu, in care intervenienta era parte, in absenta unor acorduri si documentatii tehnice  aprobate de proprietarul bunului si fara a mai exista la momentul efectuarii lor un contract de locatie a gestiunii in derulare.
Abia la data de 26 octombrie 2007, printr-un act aditional la contractul nr. 257/1992, S.C. C.S. S.A. si S.C. C. S.R.L. au convenit "prelungirea contractului de locatiune", retroactiv, de la data mentionata ca data  de incetare a contractului nr. 257/1992 (anul 2002) si pana la 31  noiembrie 2007.
Prin acelasi act aditional, partile contractante au convenit ca "In cazul solutionarii irevocabile a actiunii juridice de revendicare a dreptului de proprietate asupra activului, in favoarea celui care a revendicat, contractul sa fie desfiintat fara plata de daune de catre locator."
Prin urmare, in mod  gresit prima instanta si instanta de apel au retinut ca reclamanta datoreaza intervenientei societate comerciala contravaloarea lucrarilor de intimizare si modernizare a spatiului comercial revendicat, aceste lucrari  cadeau in sarcina locatarului sau, dupa caz, a locatorului (in cazul lucrarilor de reparatii capitale), iar suportarea acestor cheltuieli incumba locatorului, alaturi de plata locatiei, iar in cazul lucrarilor efectuate de locatar, locatorul urma sa deduca cota  RK din valoarea locatiei.
In acest sens, in contractul de locatiune partile au convenit ca "In situatia in care elementele de cheltuieli fixe cuprinse in locatie se vor schimba ca urmare a unor reglementari ulterioare de amortizare, uzura de inventar,cota RK, taxe teren si impozit cladiri, volumul locatiei de gestiune se va modifica in mod corespunzator".
Prin urmare eventualele pretentii ale locatorului pentru lucrarile efectuate la imobil nu cad in sarcina reclamantilor,, ci avand in vedere izvorul lor - contractul de locatiune a gestiunii incheiat cu S.C. C.S. 2000 S.A. - realizarea lor este posibila numai in raport cu cocontractantul, conform clauzelor contractuale.
Pentru considerentele expuse, se impune admiterea recursului, cu consecinta modificarii hotararii recurate sub aspectul celor mai sus mentionate, in sensul respingerii cererii de interventie ce vizeaza obligarea reclamantei la plata despagubirilor in valoare de 28031,11 lei.
Pe cale de consecinta, in conditiile in care intervenienta S.C. C. S.R.L. nu este titulara unui drept de creanta in raport cu reclamantii  proprietari ai Vilei C. (fosta Cl.), nici cererea sa de instituire a unui drept de retentie asupra Vilei C. nu se poate retine a fi fondata.
Dreptul de retentie a fost definit in literatura de specialitate ca fiind acel drept real care confera creditorului in acelasi timp debitor al obligatiei de restituire sau de predare a  bunului altuia, posibilitatea de a retine acel bun in stapanirea sa si de a refuza restituirea lui pana cand debitorul sau, creditor al lucrului, va plati datoria ce s-a nascut in sarcina lui in legatura cu lucrul respectiv.
Pentru acordarea dreptului de retentie se cer intrunite cumulativ mai multe conditii,  si anume:
- creanta retentorului sa fie certa, lichida si exigibila;
- dreptul de retentie sa fie invocat fata  de proprietarul exclusiv si actual al bunului respectiv;
- intre lucru si creanta sa existe o conexiune.
In speta, se retine ca intervenientul S.C. C. S.R.L. nu este  titularul unui drept de creanta in raport cu proprietarii Vilei C. (fosta Cl.) - reclamanti in prezenta  cauza - situatie in care, nefiind intrunite in mod cumulativ conditiile mai sus invocate nu este indreptatit sa se instituie in favoarea sa un drept de retentie, motiv pentru care, in baza art. 312 Cod procedura civila, recursul sau se retine a fi nefondat si urmeaza a fi respins.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 Cod procedura civila, urmeaza a fi respinse recursurile formulate de S.C. C.S. 2000 S.A., Consiliul Local Eforie, Orasul Eforie prin Primar si  S.C. C. S.R.L.
Admite recursul formulat de recurentii reclamanti.
Modifica in parte decizia recurata si sentinta apelata, in sensul ca respinge in tot cererea de interventie formulata de S.C.  C  S.R.L. ca nefondata.
Se vor mentine restul dispozitiilor deciziei si ale sentintei.