Revendicare - masura nationalizarii a fost facuta cu incalcarea disp.Decretului nr.92/1950; - buna credinta a chiriasilor - eroarea asupra calitatii de proprietar al transmitatorului in momentul incheierii actului de vanzare-cumparare este lipsita d...

- Revendicare - masura nationalizarii a fost facuta cu incalcarea disp.Decretului nr.92/1950;
- buna credinta a chiriasilor - eroarea asupra calitatii de proprietar al transmitatorului in momentul incheierii actului de vanzare-cumparare este lipsita de orice culpa sau indoiala in ce il priveste pe cumparator;
- buna sau reaua credinta a proprietarului aparent, nu are nici o relevanta pentru subdobanditorul de buna credinta.
Reclamantii au dedus judecatii incalcarea dreptului lor de proprietate asupra imobilului situat in Constanta, str. Calugareni nr. 2 A, judetul Constanta, compus din teren si 2 corpuri de cladire, solicitand conform art. 480 Cod civil recunoasterea si respectarea acestui drept.
Acestia s-au legitimat ca succesori ai defunctilor S.A. si S.A., care in anul 1947 au cumparat in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 282/1947, transcris la Tribunalul Constanta imobilul situat in Constanta, strada Calugareni nr. 2 bis, lotul nr. 4, careul G. a cu suprafata de 260 mp. de la vanzatorii A.I. M. si V.M.
Desi in actul de vanzare-cumparare nu se face nici o mentiune cu privire la constructiile existente pe terenul in suprafata de 260 mp., din expertiza tehnica imobiliara efectuata in cauza de ing. Stancic Octavian rezulta ca pe acest teren exista doua corpuri de cladire, foarte vechi, cu un grad foarte avansat de uzura, concluzii ce se coroboreaza cu situatia juridica prezentata de R.A.E.D.P.P. Constanta din 25.01.1998, conform careia ambele corpuri de cladire sunt construite in anul 1900 .
Conform dispozitiilor art. 492 Cod civil, "Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiela sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra".
In cauza, se retine ca reclamantii au facut dovada dreptului de proprietate asupra terenului, drept necontestat de parati, iar conform art. 492 Cod civil, exista prezumtia simpla conform careia si constructiile existente pe teren din anul 1900 sunt proprietatea reclamantilor, prezumtie care nu a fost rasturnata prin proba contrara.
Mai mult, la data nationalizarii, conform Decretului nr. 92/1950, in actul de nationalizare a fost mentionat imobilul cladit, la pozitia nr. 128 fiind mentionat in calitate de proprietar S.T., conform art. IV din actul normativ invocat.
Referitor la titlul statului asupra imobilului in litigiu, se retine ca masura nationalizarii a fost abuziva, in anexa la Decretul nr. 92/1950 fiind mentionat un alt nume - S.T., decat cel al adevaratilor proprietari - S.A. si  A.
Se constata astfel ca titlul statului nu este valabil, masura nationalizarii fiind facuta cu incalcarea dispozitiilor Decretului nr. 92/1950, si nu raspunde exigentelor art. 6 din Legea nr. 213/1998.
In concluzie, se retine ca paratii Statul Roman, Municipiul Constanta, Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta nu au opus reclamantilor un titlu valabil pentru detinerea imobilului in litigiu, motiv pentru care, in conformitate cu disp. art. 480 Cod civil, actiunea in revendicare promovata de reclamanti in contradictoriu cu acesti parati este fondata si urmeaza a fi admisa, cu privire la partea de imobil aflata in prezent in proprietatea statului.
Cu privire la nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 28214 din 18.12.1996 incheiat intre R.A.E.D.P.P. Constanta, in calitate de vanzator si paratii P.S. si P.E., in calitate de cumparatori, , se  retin urmatoarele :
Conform disp. art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, "Actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna credinta".
In contextul disp. art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, problema ce se impune a fi solutionata in cauza este aceea a existentei sau inexistentei bunei credinte a chiriasilor cumparatori la momentul perfectarii actului de vanzare-cumparare, conform Legii nr. 112/1995, conditie de care depinde insasi validitatea actului juridic.
Potrivit art. 966 Cod civil, "obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect", iar potrivit art. 968 din acelasi cod, "cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice".
Cauza, fiind una din conditiile generale de validitate ale actului juridic, reprezinta expresia pozitiei subiective a partilor fata de actul juridic incheiat. Ignorarea sau, dimpotriva, cunoasterea de catre cumparator a faptului ca bunul instrainat nu apartine vanzatorului, pozitie subiectiva in functie de care cumparatorul urmeaza a fi calificat ca fiind de buna sau de rea credinta, isi are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.
Un act de instrainare incheiat in conditiile in care ambele parti au fost de rea credinta era considerat nul absolut, chiar anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001, in aplicarea principiului "fraus omnia corrumpit", al carui temei legal il constituie art. 966 Cod civil.
Per a contrario, in masura in care ambele parti sau, cel putin cumparatorul, au fost de buna credinta, intentia de fraudare a legii nu exista si, drept urmare, nici cauza ilicita. Asadar, sub acest aspect, actul ar putea fi deplin valid.
Validitatea sa ramane, insa, discutabila sub un alt aspect si anume acela al obiectului. In astfel de situatii, obiectul contractului de instrainare consta intr-un bun care nu apartinea vanzatorului, fiind, in consecinta, sustras prerogativei de dispozitie a acestuia. Recunoasterea efectului translativ de proprietate al unui asemenea act contravine principiului "nemo plus iuris ad allium transfere potest quam ipse habet".
Totusi, nici practica si nici doctrina nu au inteles sa recunoasca, in toate cazurile, eficienta distructiva, in aceasta materie, a principiului enuntat. In conflictul de interese legitime dintre adevaratul proprietar si subdobanditorul de buna credinta al bunului sau imobil, a fost preferat cel din urma. Recunoasterea prevalentei interesului subdobanditorului de buna credinta a fost impusa - in baza unor ratiuni cu o aplicare mult mai larga si care au creat un adevarat principiu - de preocuparea pentru asigurarea securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic, solutia si-a aflat, asadar, suport in ratiuni de ordin pragmatic, concretizate in principiul validitatii aparentei in drept, a carui esenta este exprimata prin adagiul "error communis facit jus".
Incidenta acestui principiu este, insa, subsecventa intrunirii cumulative a doua conditii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului - eroare care trebuie sa fie comuna sau unanima si, de asemenea, invincibila - si a unei conditii privind buna credinta a subdobanditorului, care trebuie sa fie perfecta, adica lipsita de orice culpa sau chiar indoiala imputabila acestuia.
Buna credinta a tertului cumparator, ca rezultat al unei erori asupra calitatii de proprietar al transmitatorului in momentul incheierii actului, trebuie sa fie perfecta, lipsita de orice culpa sau chiar indoiala, neavand nici o relevanta faptul daca proprietarul aparent este de buna sau de rea credinta.
Aceasta inseamna in primul rand ca dreptul titularului aparent trebuie sa aiba un caracter de notorietate publica, in sensul ca toti cei din jur trebuie sa creada ca vanzatorul, iar nu o alta persoana, este proprietar, iar in al doilea rand, aceasta convingere trebuie sa fie persistenta, adica sa se perpetueze un timp mai indelungat si sa fie constanta si fara echivocuri sau contradictii, deoarece daca ar exista o cat de mica indoiala, aceasta ar inlatura aparenta de drept.
Aceste conditii, cat si cele impuse de art. 46 alin. 1 si 2 din Legea    nr.10/ 2001 au fost indeplinite in persoana paratilor P.S. si P.E.
Astfel, acestia au detinut o parte din imobilul in litigiu - locuinta compusa din 2 camere de locuit cu o suprafata utila de 29,49 mp., in baza contractului de inchiriere nr. 10660/28.06.1995, iar dupa aparitia Legii nr. 112/1995, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 279/29.11.1995, cu respectarea disp. art. 4 si 9 din lege, paratii au cumparat aceasta locuinta conform contractului de vanzare-cumparare nr. 28214/18.12.1996, avansul in valoare de 1.048.750 lei fiind achitat cu chitanta nr. 001093/16.12.1996.
Si cea de-a doua conditie legala este indeplinita, din probele administrate in cauza rezulta, fara dubiu, ca paratii cumparatori au fost de buna credinta la perfectarea actului de vanzare-cumparare a locuintei.
Se retine in acest sens ca paratii, la data incheierii contractului au avut reprezentarea ca tranzactioneaza cu adevaratul proprietar al bunului.
Statutul de verus dominus al statului vanzator rezulta din imprejurarea ca titlul exhibat de el isi avea consacrarea intr-un text de lege, din perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, respectiv in dispozitiile Decretului nr. 92/1950.
Buna credinta a subdobanditorului imobilului rezulta din aceea ca prin diligente minime au luat cunostinta de faptul ca statul detinea imobilul revendicat, in baza unor decizii administrative adoptate conform dispozitiilor Decretului nr. 92/1950.
De subliniat, in aprecierea bunei credinte a cumparatorilor la data incheierii contractului de vanzare-cumparare este faptul ca acestia nu aveau nici o calitate in baza careia sa analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, ci pur si simplu obligatia lor era de a depune minime diligente sa cunoasca daca statul detine un titlu pentru imobilul pe care il detineau, in calitate de chiriasi.
Constatarea validitatii titlului statului este atributul exclusiv al instantelor judecatoresti, conform art. 6 din Legea nr. 213/1998, iar procedurile judiciare initiate de reclamanti pentru redobandirea bunului au fost ulterioare perfectarii actului de vanzare-cumparare in conformitate cu dispozitiile Legii nr. 112/1995, iar paratii nu au fost notificati in legatura cu initierea unor astfel de proceduri, anterior incheierii actului de vanzare-cumparare.
Prezumtia de buna credinta a chiriasilor cumparatori nu a fost rasturnata in cauza.
Se retine ca paratii P. nu au fost parti in procesul solutionat prin sentinta civila nr. 11843/10.10.1995 a Judecatoriei Constanta, casata de instanta de recurs, si nici nu au fost notificati in legatura cu demersurile intreprinse de reclamanti pentru redobandirea imobilului proprietatea lor.
Faptul ca la data de 16.12.1996 reclamantii au inregistrat la R.A.E.D.P.P. Constanta incheierea pronuntata in dosarul nr. 16066/1996 al Judecatoriei Constanta, prin care, potrivit art. 600 Cod procedura civila, se dadea ordin Grefei Judecatoriei Constanta si Administratiei Financiare Constanta de a interzice instrainarea imobilului litigios, pana la solutionarea cererii de sechestru aflata pe rolul Judecatoriei Constanta, nu este ne natura a inlatura prezumtia de buna credinta a chiriasilor, cat timp nu se coroboreaza cu alte probe administrate in cauza si nu se face dovada ca aceasta inregistrare a fost cunoscuta si de chiriasii cumparatori la ora achitarii avansului pentru locuinta.
Se retine ca la data de 16.12.1996 paratii cumparatori au achitat avansul de 1.048.750 lei pentru cumpararea locuintei detinuta cu titlu de chiriasi, dar nu se face nici o dovada cu privire la ora achitarii acestuia, respectiv daca plata s-a facut anterior sau ulterior orei la care s-a inregistrat incheierea de indisponibilizare a bunului, iar aceasta masura a fost adusa de serviciul vanzari din cadrul R.A.E.D.P.P. Constanta la cunostinta cumparatorilor.
Pentru aceste considerente, avandu-se in vedere intregul material probator administrat in cauza, se retine ca prezumtia de buna credinta a chiriasilor cumparatori nu a fost rasturnata, iar cererea reclamantilor de constatare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare nr. 28214/1996 este nefondata.