RECURS LITIGII CU PROFESIONISTI. CONTESTATIE IMPOTRIVA MASURII LUATA DE LICHIDATORUL JUDICIAR DE REFUZ AL INCHEIERII CONTRACTELOR AUTENTICE DE VANZARE CUMPARARE CU CONTESTATORII.NEINDEPLINIREA CONDITIILOR CUMULATIV PREVAZUTE DE ART.931 DIN LEGEA NR.85/200

SECTIA A II - A CIVILA, DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL.

RECURS LITIGII CU PROFESIONISTI. CONTESTATIE IMPOTRIVA MASURII LUATA DE LICHIDATORUL JUDICIAR DE REFUZ AL INCHEIERII CONTRACTELOR AUTENTICE DE VANZARE CUMPARARE CU CONTESTATORII.NEINDEPLINIREA CONDITIILOR CUMULATIV PREVAZUTE DE ART.931 DIN LEGEA NR.85/2006.
-art.931  din Legea nr.85/2006.

Decizia nr.584/14.11.2013 a Curtii de Apel Oradea - Sectia a II -a civila,  de contencios administrativ si fiscal.

Prin sentinta nr.1451/F din 10 mai 2013, Tribunalul Bihor a admis contestatiile creditorilor S. A. S.,  D. T. , B. A. , J. F., si M.  C. , in contradictoriu cu lichidatorul judiciar B. G. I. SPRL, si Presedintele Comitetului Creditorilor debitoarei SC S. T.  SRL, prin CEC B.  SA, prin Sucursala Oradea, si pe cale de consecinta  a obligat lichidatorul judiciar sa incheie contract autentic de vanzare-cumparare cu contestatorul S. A.  S.  pentru apartamentul nr.11 din Blocul 4, scara B, etaj 1 si a garajului nr.19, situat in Oradea, str.A.  C.  nr.48 pentru suma de 45.000 EUR; cu D. T. contract de vanzare-cumparare autentic asupra garajelor nr.7 si 9 din Blocul nr.3 si garajele 3,4,5 din Blocul nr.4, situate in Oradea, str.A. C. nr.48 pentru pretul de 40.000 EUR; cu B.  A. contract de vanzare-cumparare autentic pentru apartamentul nr.17 din Blocul 4, scara B, etaj 2, situat in Oradea, str.A. C. nr.48, pentru pretul de 40.000 EUR; cu J.  F.  contract de vanzare-cumparare autentic pentru apartamentul nr.27 din Blocul 1, etaj 3, situat in Oradea, str.A. C.  nr.48 pentru pretul de 30.000 EUR; iar cu contestatoarea M. C. un contract autentic de vanzare-cumparare in forma autentica pentru imobilul situat in Oradea, str.A.  C.  nr.48, bloc B1, etaj 1, ap.9, compus din apartament cu 2 camere si dependinte in suprafata construita de 76,04 mp si terenul aferent, conform antecontractului de vanzare-cumparare nr.8/05.02.2008
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca, prin antecontractul de vanzare-cumparare nr.8/27.01.2010 contestatorul D. T. a incheiat cu debitoarea promisiunea de vanzare-cumparare la terminarea imobilului a 5 garaje subterane conform planului anexat si fisei anexate, toate situate in Oradea, str.A. C. nr.48, blocurile 3,7,9 incheindu-se procesele-verbale de predare/primire la data de 03.03.2010 pentru care a fost achitat pretul conform chitantei seria CST BH nr.0001/27.01.2010, iar B. A. a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare asupra apartamentului nr.26 compun dintr-o camera li dependinte in suprafata de 46,91 mp achitandu-se un  avans de 18500 EUR iar diferenta de 15.500 EUR urmand a fi achitat inainte de semnarea contractului in forma autentica. Ulterior partile au semnat actul aditional pentru apartamentul compus din 3 camere si dependinte din Blocul nr.4, ap.17 si pentru care a fost incheiat procesul-verbal de predare/primire la data de 21.12.2010.
De asemenea contestatorul J. F. a incheiat cu debitoarea antecontractul de vanzare-cumparare nr.113/2008 asupra unui apartament compus din 2 camere cu dependinte in suprafata de 69 mp situat in blocul 5, scara b ap.30, iar la data de 11.10.2010 partile au incheiat actul aditional, prin care a identificat imobilul ca fiind compus din 2 camere + dependinte situat in blocul 1, etaj 3, ap.27, si pentru care au incheiat procesul-verbal de predare/primire sub nr.179/2010.
In ceea ce priveste pe contestatorul S. A. aceasta a incheiat cu debitoarea antecontractul de vanzare-cumparare nr.128/19.11.2009 pentru un apartament si un garaj subteran situat in blocul 4, scara B, etaj 1, ap.11 compus din 3 camere + dependinte si pentru au fost incheiate procesele-verbale de predare - primire nr.160/04.10.2010, iar M.  C. a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare asupra apartamentului compus din 2 camere situat in blocul 1, etaj 1, ap.9, iar conform anexei la antecontractul de vanzare-cumparare din 30.04.2008 incheiat de catre parti, contestatoarea a achitat integral contravaloarea imobilului.
La solicitarea contestatorilor de a li se incheia contracte de vanzare-cumparare asupra apartamentelor de catre promitenta vanzatoare/debitoare, conform adreselor comunicate cu contestatorii, lichidatorul judiciar refuza incheierea contractelor, cu motivarea ca antecontractele nu au date certe, ca preturile la care se solicita vanzarea-cumpararea sunt inferioare valorii de piata a acestora, si ca actele aditionale incheiate dupa data deschiderii procedurii nu pot produce efecte juridice intrucat sunt semnate de o persoana fara calitate, deoarece administratorul special al debitoarei nu a desfasurat o activitate curenta in perioada de observatie pentru incheierea de promisiuni de vanzare-cumparare.
Fata de criticile aduse de catre lichidatorul judiciar fata de cererile contestatorilor, judecator sindic a retinut ca in conformitate cu art.93 ind. 1 din Legea nr.85/2006, obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa anterioara deschiderii procedurii in care promitentul vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar, la cererea promitentului cumparator, daca pretul contractual a fost achitat integral, sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului cumparator, pretul nu este inferior valorii de piata a bunului si daca bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita planului de reorganizare.
Analizand conditiile impuse de catre dispozitiile art.931 din Legea nr.85/2006, raportat la art.1181 din vechiul Cod civil cu privire la data certa a antecontractului instanta retine ca puterea doveditoare a datei inscrisului sunt semnatura privata se poate analiza sub doua aspecte, intre partile contractante si fata de terti.
Prin prisma efectelor dintre parti, judecator sindic a retinut ca debitoarea promitenta/vanzatoare nu a contestat niciodata incheierea promisiunilor de vanzare-cumparare cu contestatorii, si nici administratorul judiciar nu a contestat acest aspect, intrucat prin rapoartele sale confirma aceste aspecte cat si plata unor sume integrale sau substantiale din pretul convenit, iar dovada antecontractelor de vanzare-cumparare au fost incheiate anterior deschiderii procedurii, astfel ca scopul urmarit de legiuitor prin includerea acestor cerinte in considerarea art.931 din Legea nr.85/2006 a fost atins, astfel ca judecator sindic a respins ca nefondate cererile lichidatorului judiciar si a Presedintelui Comitetului Creditorilor de respingere a contestatiilor.
Referitor la sustinerile lichidatorului judiciar si a Presedintelui Comitetului Creditorilor, conform carora preturile la care sunt solicitate a fi vandute imobilele sunt inferioare valorii de piata a acestora instanta le-a respins ca nefondate, deoarece pe de o parte contestatorii si-au indeplinit cu buna credinta obligatiile asumate, nefiind in culpa pentru situatia in care se afla, si care dimpotriva ii prejudiciaza, deoarece, desi au achitat in intregime contravaloarea apartamentelor, sunt lipsiti de dreptul de proprietate asupra acestora, iar in doilea rand obligatiile trebuiesc executate cu buna credinta in conformitate cu art.996-997 din Vechiul Cod civil, contestatorii fiind indreptatiti in baza principiului "pacta sunt servanda", asa cum a fost stabilit la Cap.VI, art.6.1 sa beneficieze de transferul drepturilor de proprietate asupra bunurilor promise pentru cumparare.
Avand in vedere ca in cauza contestatorii beneficiaza de incidenta dispozitiilor art.931 din Legea nr.85/2006, in baza art.21 alin.2 din Legea nr.85/2006 judecatorul sindic a admis contestatiile creditorilor impotriva refuzului administratorului judiciar de a incheia acte autentice de vanzare-cumparare a bunurilor imobile, si pe cale de consecinta a obligat lichidatorul judiciar sa incheie contracte de vanzare-cumparare autentice asupra imobilelor, conform dispozitivului prezentei hotarari.
In ceea ce priveste solicitarea contestatoarei M. C. de ridicare a ipotecii asupra bunului vandut instanta a respins ca fiind lipsita de interes cererea contestatoare, deoarece prin efectul legii, in conditiile art.53 ind. 1 din Legea nr.85/2006 bunurile instrainate de administratorul judiciar sau lichidator in exercitiul atributiilor sale prevazute de legea speciala sunt dobandite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garantii imobiliare sau drepturi de retentie de orice fel.
Impotriva hotararii pronuntate de judecatorul sindic au formulat recurs B. G. I. SPRL Bucuresti, in calitate de lichidator judiciar al SC "S. T."SRL si CEC B. SA Bucuresti.
Recurenta CEC B. SA Bucuresti, prin recursul formulat solicita instantei, admiterea recursului si modificarea in tot a hotararii atacate in sensul respingerii contestatiilor formulate de catre S. A., D. T., B. A., J. F., M. C.  impotriva masurilor luate de lichidatorul judiciar al debitoarei in faliment SC S. T. SRL, de a nu pune in executare antecontractele de vanzare incheiate de debitoare cu contestatorii.
In dezvoltarea motivelor de recurs recurenta a aratat ca, invoca ca motiv de recurs prevederile art. 304 alin 9 Cod procedura civila, potrivit caruia hotararea pronuntata a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii. Astfel, CEC B.  SA in calitate de presedinte al Comitetului creditorilor a solicitat, respingerea contestatiilor formulate de catre contestatorii S. A., D. T. , B.  A. , J. F., M. C.  impotriva masurilor luate de lichidatorul judiciar al debitoarei in faliment SC S.  T.  SRL, de a nu pune in executare antecontractele de vanzare incheiate de debitoare cu contestatorii, motivate de faptul ca, conditiile prevazute de art. 93/1 din Legea nr.85/2006, nu sunt indeplinite, pentru ca lichidatorul sa poata incheia cu contestatorii contracte de vanzare cumparare autentice.
Apreciaza ca instanta de fond a pronuntat hotararea recurata cu aplicarea gresita  a dispozitiilor art. 93/1 din Legea nr.85/2006, raportat la dispozitiile art.1181 din vechiul Cod Civil. Potrivit art.93/1 din Legea 85/2006 "obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: - pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; - pretul nu este inferior valorii de piata a bunului; - bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare."
Art. 1181 din vechiul Cod civil, invocat de judecatorul sindic, face referire la inscrisurile sub semnatura privata astfel " cand suma aratata in act este deosebita de aceea ce este aratata in bun, obligatia se prezuma ca este pentru suma mai mica, chiar cand actul precum si bunul sunt scrise in intreg de mana aceluia care s-a obligat, afara numai de nu se va proba in care parte este gresala". Astfel, articolul 1181 din Vechiul Cod Civil, invocat de judecatorul sindic, in aprecierea sustinerilor contestatorilor in proces nu are aplicabilitate in speta dedusa judecatii. Judecatorul sindic a fost in eroare atunci cand in aprecierea sustinerilor contestatorilor arata incidenta art. 1181 din V.Cod civil.
Art. 93/1 din Legea 85/2006 face referire stricta la obligatiile ce vor fi executate de catre administratorul /lichidatorul judiciar, si anume obligatiile ce rezulta dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, si conditioneaza executarea acestor obligatii de catre administrator/lichidator judiciar. Obligatiile pe care contestatarii solicita sa fie executate de catre lichidatorul judiciar nu se incadreaza in conditiile impuse de prevederile mai sus mentionate. Contestatarii au antecontracte de vanzare cumparare, anterioare deschiderii procedurii (chiar daca unii au acte aditionale la acestea, incheiate dupa deschiderea procedurii de insolventa fara cordul administratorului judiciar) dar aceste antecontracte de vanzare cumparare nu au data certa asa cum prevede legislatia in vigoare.
Pentru ca antecontractele contestatarilor sa fie puse in executare, acestea trebuiau sa aiba data certa, potrivit prevederilor Legii 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale respectiv 51/1995 privind exercitarea profesiei de avocat.  Potrivit legilor mentionate prin darea de data certa se fixeaza momentul (data exacta) cand a fost intocmit un act juridic. Astfel, se poate verifica capacitatea partilor si sa se stabileasca legea care reglementeaza forma si continutul acelui act. Sunt supuse acestei proceduri actele sub semnatura privata pentru a deveni opozabile tertilor. Ori, antecontractele a caror executare se solicita nu au data certa asa cum prevad dispozitiile legale in materie, si cum de altfel recunosc insusi contestatarii prin contestatiile formulate.
Mai mult daca aceasta conditie a datei certe este indeplinita, si inscrisurile au data certa anterioara deschiderii procedurii, si debitorul intra in insolventa, obligatiile rezultate din acesta acte pot fi executate din nou conditionat daca - prevede art. 93A1 din Legea 85/2006.- pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; - pretul nu este inferior valorii de piata a bunului; - bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare."
Referitor la aceste conditii a aratat ca   promitentii cumparatori nu au facut dovada indeplinirii acestora.
Contestatorul S. A., D. T., si M. C.   nu au facut dovada posesiei bunului, si nu au facut dovada achitarii integrale -a pretului. Cu privire la pret din expunerile facute in cuprinsul intampinarii de catre lichidator si presedintele comitetului creditorilor se poate observa ca pretul la care se solicita perfectarea contractului este inferior valorii de piata a imobilului. Sustinerile lichidatorului au fost exemplificate cu cazuri similare din care rezulta diferenta de pret.
Contestatorul B. A. a incheiat antecontract de vanzare cumparare nr. 94/11.09.2008 cu debitoarea, cu privire la bunul situat in bloc 6, scara A etaj 3,in suprafata de 46,91 mp, pentru pretul de 31.500 euro. Prin actul aditional 49/11.10.2010 incheiat dupa data deschiderii procedurii insolventei impotriva SC S. T. SRL, contestatorul impreuna cu debitoarea si fara acordul administratorului judiciar modifica antecontractul de vanzare cumparare initial 94/11.09.2008 , in sensul ca modifica obiectul antecontractului initial in sensul ca SC S. T. SRL se obliga sa vanda ap. 17 , etaj 2, bloc 4, scara B compus din 3 camere plus dependinte , in suprafata construita de 116,11 mp la pretul de 40.000 EUR cu TVA inclus, din care contestatorul Sustine ca ar fi achitat deja 27.500 EURO si se obliga sa achite diferenta de 12.500EUR pana la data de 21.10.2010.
Contestatorul nu a  depus acte cu care sa probeze cele sustinut cu privire la plata pretului. Aceiasi situatie, o intalnim la contestatorul J. F. care anterior deschiderii procedurii a incheiat antecontract de vanzare cumparare nr. 113/20.11.2008 cu debitoarea pentru un bun imobil in suprafata de 69 mp, ap. 30 situat in bl. 5, scara B, pentru pretul de 40.000 euro. Dupa deschiderea procedurii prin actul aditional 55/11.10.2010, fara acordul administratorului judiciar contestatorul si debitoarea, hotarase modificarea antecontractului in sensul ca modifica obiectul antecontractului initial, iar debitoarea promite sa vanda apartamentul nr. 27, etaj 3, bl. 1, compus din camere plus dependinte, in suprafata construita de 68,57mp la pretul de 30.000 euro pe care contestatorul J. F. l-ar fi achitat integral. Contestatorul nu a depus acte cu care sa probeze cele sustinute cu privire la plata pretului.
Din cele expuse, este evident ca nici unul din cei cinici contestatori nu indeplinesc conditiile prevazute de art. 93/1 din Legea 85/2006, pentru ca lichidatorul judiciar sa poata incheia contracte de vanzare cumparare in temeiul legii, sentinta 1451/F/2013 pronuntata de Tribunalul Bihor in prezentul dosar este fara suport legal, data cu incalcarea dispozitiilor 93/1 din Legea 85/2006.
In drept au fost invocate prevederile art.299, 304 pct.9, art.4041 Cod procedura civila, dispozitiile Legii nr.85/2006.
Recurenta B. G. I. SPRL B., prin recursul formulat solicita instantei admiterea recursului, modificarea in tot sentintei recurate si pe cale de consecinta respingerea ca nefondate a contestatiilor formulate de B. A., D. T., J. F., S. A. si M. C. prin reprezentanti conventionali, la masura lichidatorului judiciar de a respinge solicitarile de incheiere a contractelor de vanzare cumparare in forma autentica, in temeiul dispozitiilor art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei.
In dezvoltarea motivelor de recurs recurenta a aratat ca regula generala, in raporturile dintre semnatarii inscrisului si terti mentiunea privind data intocmirii actului "nu face credinta" despre realitatea ei, inscrisul fiind socotit nedatat. Refuzul oricarei puteri doveditoare a datei urmareste sa-i ocroteasca pe terti impotriva pericolului trecerii unei date false (antedatarii actului). Articolul 1182 C.civ. stabileste ca tertilor le este opozabila numai data certa, care se dobandeste printr-una din urmatoarele patru modalitati:
- din ziua in care inscrisul a fost prezentat la o institutie publica (daca a fost inregistrat sau s-a facut o mentiune despre data prezentarii);
- din ziua inscrierii lui intr-un registru anume destinat (notarul public poate da data certa inscrisurilor care i se prezinta in acest scop);
- din ziua mortii partii care a semnat sau uneia dintre partile care au semnat;
- din ziua trecerii actului, chiar si prescurtat, in acte intocmite de functionarii publici, precum procesele-verbale de punere de sigilii, de inventariere etc. Enumerarea art. 1182 Cod civil este limitativa, asa incat, orice alta imprejurare nu poate conferi data certa inscrisului sub semnatura privata. 
In mod gresit instanta de fond, a apreciat ca, lichidatorul judiciar nu ar fi tert fata de antecontractele de vanzare cumparare incheiate inainte de  data deschiderii procedurii si, ca, simplul fapt ca, lichidatorul nu a contestat incheierea promisiunilor de vanzare ar putea conduce la ideea ca, conditia datei certe este indeplinita. Rationamentul instantei de fond este profund eronat. Este evident faptul ca, lichidatorul judiciar este tert fata de antecontractele de vanzare cumparare incheiate de catre debitoare inainte de data deschiderii procedurii insolventei, iar acest lucru rezulta chiar din cuprinsul antecontractelor - lichidatorul judiciar nu a fost parte in acele antecontracte si nici nu putea fi intrucat la momentul incheierii acestora SC S. T. SRL nu se afla sub incidenta Legii nr. 85/2006. Mai mult, chiar din textul art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 rezulta in mod clar faptul ca, lichidatorul este tert fata de aceste antecontracte, intrucat legiuitorul prevede expres si imperativ obligativitatea existentei datei certe. In situatia in care, legiuitorul ar fi apreciat faptul ca, lichidatorul judiciar, prin prisma faptului ca este reprezentantul societatii debitoare, pierde calitatea de tert fata de actele incheiate inainte de data deschiderii procedurii, nu ar mai fi reglementat conditia datei certe.
Textul din codul civil care reglementeaza modul in care un inscris primeste data certa, este de asemenea imperativ. Per a contrario, nu exista un alt mod in care inscrisul sa dobandeasca data certa, decat strict cele mentionate limitativ in cuprinsul art. 1182 Cod Civil. Simplul fapt ca lichidatorul nu a contestat incheierea promisiunilor de vanzare cumparare nu poate echivala cu faptul ca aceste promisiuni au dobandit data certa.
De altfel, lichidatorul judiciar nici nu putea contesta incheierea promisiunilor de vanzare cumparare intrucat acestea sunt inregistrate in contabilitatea societatii debitoare, iar promitentii cumparatori figureaza inscrisi la masa credala. Trebuie facuta o distinctie foarte clara intre recunoasterea existentei unei conventii si aplicarea dispozitiilor art. 93 indice 1. Simplul fapt ca s-au incheiat aceste promisiuni de vanzare cumparare inainte de data deschiderii procedurii si ca, lichidatorul judiciar nu a contestat incheierea/existenta acestora, nu poate conduce de plano la ideea ca implicit sunt indeplinite cumulativ toate conditiile art. 93 indice 1. Conditiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 nu fac referire la existenta conventiei ci o presupun, urmand ca, in situatia in care conventia/promisiunea bilaterala exista, lichidatorul sa poate face pasul urmator, respectiv sa poata analiza indeplinirea conditiilor strict prevazute de legiuitor.
Daca un inscris nu are data certa, nu inseamna ca acest inscris nu exista si nu produce efecte juridice, ci inseamna ca, nu sunt indeplinite conditiile pentru incheierea unui act autentic in conditiile art. 93 indice 1. Practic, promisiunile de vanzare cumparare si-au produs efectele, in sensul in care, creantele promitentilor cumparatori au fost recunoscute si inscrise in tabelul creantelor, insa acest fapt nu poate genera implicit indeplinirea conditiilor art. 93 indice 1 si incheierea contractelor de vanzare cumparare in forma autentica. Dispozitiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 277/2009 au ca unic scop "crearea pentru aceasta categorie de promitenti cumparatori a unui statut legal imbunatatit fata de cel conferit de simpla calitate de creditor chirografar", insa, conditiile impuse de aceste dispozitii legale sunt imperative si trebuie analizate punctual pentru fiecare caz in parte.
In cazul in care, nu sunt indeplinite dispozitiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006, sau acestea nu ar fi interpretate in sensul pe care l-a urmarit legiuitorul, ne vom afla in situatia in care, anumiti creditori chirografari au dreptul de a obtine indestularea creantei inaintea altor creditori, chiar garantati, ceea ce ar incalca grav ordinea de distribuire a creantelor prevazuta de art.121 si 123 din Legea nr. 85/2006 precum si principiul potrivit caruia procedura insolventei este o procedura colectiva. Chiar Tribunalul Bihor prin Sentinta Comerciala nr.245/F/2012 pronuntata in sedinta din data de 01.02.2012 in dosar nr. 5691/111/2010, a respins o cerere similara pentru faptul ca, antecontractul nu avea data certa. Mai mult, actele aditionale incheiate dupa data deschiderii procedurii insolventei nu pot produce efecte juridice intrucat sunt semnate de o persoana fara calitate, respectiv de catre d-nul O.  R. si nu se incadreaza in activitatile curente ce puteau fi desfasurate de catre SC S. T. SRL in timpul perioadei de observatie. Judecatorul sindic aplica in mod eronat principiul de drept "pacta sunt servanta" si dezvolta un rationament juridic eronat, apreciind ca, pentru simplul fapt ca "conventiile trebuie executate cu buna credinta" se naste obligatia in sarcina lichidatorului de a proceda la incheierea contractelor de vanzare cumparare in forma autentica. 
Principiile invocate de instanta de fond sunt principii de drept comun substantial, care nu pot prima unor prevederi legale speciale, cum sunt cele ale Legii nr. 85/2006 privind procedura insolventei.  Mai mult, a pus la dispozitia instantei de fond contracte de vanzare cumparare in forma autentica incheiate tot in temeiul dispozitiilor art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006, contracte ce au avut drept obiect bunuri imobile similare cu cele ce fac obiectul contestatiilor din prezenta cauza. Ori, raportat la valoarea de piata a acelor bunuri, este evident ca preturile la care s-a solicitat perfectarea contractului de vanzare cumparare in prezenta cauza sunt mult inferioare valorii de piata a bunurilor. Nici faptul ca, promitentii cumparatori si-ar fi indeplinit obligatiile asumate cu buna credinta nu poate constitui un motiv suficient pentru a considera ca sunt incidente dispozitiile art.93 indice 1. Buna credinta in materie contractuala este prezumata indiferent de natura conventiei incheiate, iar dispozitiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, lege speciala ce deroga de la dreptul comun, prevad in mod clar si imperativ care sunt cele 3 conditii ce trebuie indeplinite cumulativ pentru a se putea incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica.
Mai mult, ar fi injust pentru ceilalti promitenti cumparatori si pentru intreaga masa credala sa se incheie un contract de vanzare cumparare sub pretul de 560 Euro /mp (exclusiv TVA) intrucat nu ar fi respectat principiul maximizarii masei credale, unul din principiile fundamentale ale procedurii insolventei.
Nu s-a facut dovada existentei disponibilitatilor financiare pentru a achita diferenta de pret. Conform actului aditional nr. 49/11.10.2010, domnul B.  A. mai avea de achitat suma de 12.500 Euro, pana la data de 21.12.2010, neputand verifica evidentele contabile ale SC S.  T.  SRL, cu privire la efectiva incasare a sumei de 12.500 Euro, intrucat i-au fost predate evidentele contabile doar pana la data de 31.10.2010. Domnul B. A.  nu a depus in sustinerea contestatiei dovezile de plata a pretului, respectiv ordine de plata/chitante/foi varsamant care sa ateste plata efectiva a pretului.
De asemenea, antecontractul incheiat de S. A. cu debitoarea nu are data certa, pretul este inferior valorii de piata a bunului, practic domnul S. A.  ar dobandi in proprietate un apartament de trei camere si un garai la un pret mai mic decat pretul unui apartament de doua camere.
Antecontractul incheiat de J. F.  cu SC S. T.  SRL nu are data certa, conditie esentiala pentru aplicarea dispozitiilor art. art. 93 11 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei (dispozitiile art. 93 sunt aplicabile numai in cazul antecontractelor cu data certa). Pretul este inferior valorii de piata a bunului. Pretul de 30.000 Euro cu TVA inclus pentru un apartament de 2 camere cu dependinte in suprafata de 68.57 mp este net inferior valorii de piata a imobilului. Lichidatorul judiciar a incheiat contracte de vanzare cumparare in Blocul 1 in temeiul dispozitiilor art.93 indice 1 la preturi mult mai mari decat cel din antecontractul domnului J. F. , respectiv: pentru un apartament de 70 mp s-a achitat un pret de 32.000 Euro + TVA (dl. V.  D.  - Contract de vanzare cumparare autentificat sub numarul 1196/08.06.2011 BNP V.  C.).
Antecontractul incheiat de D. T.  cu SC S.  T.  SRL nu are data certa, conditie esentiala pentru aplicarea dispozitiilor art. art. 93 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei (dispozitiile art. 93 sunt aplicabile numai in cazul antecontractelor cu data certa). Pretul de 40.000 lei cu TVA inclus (mai putin de 10.000 Euro cu TVA inclus) pentru 5 garaje, cu suprafete de 31.00 mp fiecare (garajele 7 si 9 de la Blocul nr. 3 si garajele 3 si 4 de la Blocul nr. 4) si 24.00 mp garajul nr. 5 de la Blocul nr. 4, este net inferior valorii de piata a imobilului, intrucat inseamna un pret pe mp de 270.27 lei/ mp (inclusiv TVA). Lichidatorul judiciar a vandut catre d-na T. M. J. un garaj de dimensiuni similare la Blocul 3 - respectiv garajul nr. 1 in suprafata de 31 mp la pretul de 9500 Euro prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1689/13.04.2011.Practic, domnul D. T. ar dobandi in proprietate 5 garaje la un pretul unuia singur. Ori, ar fi injust pentru ceilalti promitenti cumparatori si pentru intreaga masa credala sa se incheie un contract de vanzare cumparare prin care sa se vanda 5 imobile la pretul unuia singur, intrucat nu ar fi respectat principiul maximizarii masei credale, unul din principiile fundamentale ale procedurii insolventei.
Domnul D. T. nu are posesia bunurilor si nu a prezentat niciun proces verbal care sa ateste faptul ca domnia sa are in posesie garajele mentionate anterior.
Antecontractul incheiat de M. C. cu SC S. T. SRL nu are data certa, conditie esentiala pentru aplicarea dispozitiilor art. art. 93 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei (dispozitiile art. 93 sunt aplicabile numai in cazul antecontractelor cu data certa). Acest contract s-a incheiat la un pret mult inferior majoritatii contractelor incheiate de catre debitoare in aceeasi perioada, metrul patrat construit fiind evaluat doar la-328,77 EUR/mp. Majoritatea contractelor au pentru suprafete similare preturi de 45.000-50.000 mp adica 550-650 EUR/mp. Desi nu este un pret neserios in sensul art. 1303 Cod civil, pretul este aproximativ la jumatate fata de cele achitate de ceilalti cumparatori pentru apartamente similare ca suprafata. Potrivit dispozitiilor art. 2.1 din Antecontractul de vanzare cumparare nr. 8/05.02.2008, pretul de 25.000 Euro include TVA de unde rezulta ca pretul efectiv al vanzarii este de 20250 Euro (TVA 19%= 4750 Euro), ceea ce inseamna un pret si mai mic pe metru patrat.
Lichidatorul judiciar a incheiat contracte de vanzare cumparare in Blocul 1 in temeiul dispozitiilor art. 93 indice 1 la preturi mult mai mari decat cel din antecontractul doamnei M. C., respectiv: pentru un apartament de 70 mp s-a achitat un pret de 32.000 Euro + TVA (dl. V. D.  - Contract de vanzare cumparare autentificat sub numarul 1196/08.06.2011 BNP V. C.). Ori, ar fi injust pentru ceilalti promitenti cumparatori si pentru intreaga masa credala sa se incheie un contract de vanzare cumparare prin care sa se vanda 1 apartament sub pretul de piata, intrucat nu ar fi respectat principiul maximizarii masei credale, unul din principiile fundamentale ale procedurii insolventei. Doamna M. C.  nu are posesia bunului si nu a prezentat nici un proces verbal care sa ateste faptul ca domnia sa are in posesie apartamentul mentionat anterior.
In drept au fost invocate prevederile art.3041, 304 pct.9 Cod procedura civila.
Instanta de recurs analizand recursurile declarate, prin prisma motivelor invocate, cat si din oficiu a retinut ca sunt fondate, dispunand in baza prevederilor art.304 pct.9, 312 Cod procedura civila, art.8 din Legea 85/2006 admiterea lor si modificarea in tot a sentintei atacate pentru urmatoarele considerente:
Intimatii M. C., S. A. S., D. T., B. A. si J. F.  au solicitat lichidatorului judiciar sa procedeze la executarea antecontractelor de vanzare -cumparare incheiate cu debitoarea, in sensul perfectarii contractelor autentice de vanzare-cumparare pentru imobilele constructii achizitionate in baza antecontractelor, invocand incidenta prevederilor art. 931 din Legea 85/2006.
Potrivit prevederilor art. 931 din Legea 85/2006, obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii in care promitentul vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul/lichidatorul judiciar la cererea promitentului cumparator daca :
-pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului cumparator;
-pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
-bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Pentru a se putea obtine valorificarea drepturilor obtinute in temeiul antecontractelor vanzare-cumparare este necesar a se face dovada indeplinirii cumulative a conditiilor prevazute de textul de lege mai sus aratat, neindeplinirea vreuneia dintre conditii ducand la respingerea cererii formulate de promitentul cumparator.
In speta, aceste conditii cumulativ prevazute de lege nu sunt indeplinite pentru nici unul dintre intimatii promitenti cumparatori, motivele de recurs invocate de recurenti fiind fondate.
Astfel, in ce priveste prima conditie impusa de textul de lege vizand existenta unui antecontract de vanzare-cumparare cu data certa anterioara deschiderii procedurii s-a retinut ca, cerinta este indeplinita in privinta intimatilor M. C., D. T. si S.  A. S., fiind neindeplinita conditia in privinta intimatilor B. A. si J. F.
Scopul pentru care legiuitorul a instituit dispozitiile art. 931 din legea insolventei a fost acela de finalizare a antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate de debitor anterior deschiderii procedurii, in cadrul carora obligatiile asumate de catre parti legate de executarea propriu-zisa a contractului au fost duse la indeplinire ori se pot duce la indeplinire la momentul formularii cererii de catre promitentul cumparator, urmarindu-se conservarea drepturilor obtinute cu buna credinta de catre promitentii cumparatori anterior deschiderii procedurii.
 Conditia datei certe prevazute de textul de lege vizeaza dovedirea momentului nasterii raporturilor obligationale dintre parti si impiedicarea intocmirii unor contracte ulterior deschideri procedurii, dar care pot fi antedatate cu o data anterioara deschiderii procedurii si care ar frauda creditorii.
In cazul in care se face dovada ca acordul de vointa a partilor din antecontract, a avut loc anterior deschiderii procedurii insolventei, ca platile efectuate de cumparatorii promitenti au fost anterioare deschiderii procedurii  fiind inregistrate in evidenta contabila a debitoarei, iar imobilele obiect al vanzarii au fost chiar predate in posesie cumparatorilor, ar fi contrar scopului urmarit de legiuitor sa se retina ca antecontractele nu indeplinesc cerinta prevazuta de textul de lege, doar pe considerentul ca nu s-au respectat formalitatile prevazute la art.1181 din vechiul cod civil cu privire la data certa a antecontractului.
Astfel, in conditiile in care intimatul D. T. a incheiat antecontractul la data de 27.01.2010 si a achitat la acel moment pretul vanzarii, primind posesia bunurilor obiect al antecontractului, nu se poate retine ca nu ar fi indeplinita conditia prevazuta de textul de lege.  Situatia este similara si in privinta intimatului S. A., care a incheiat contractul la data de 19.11.2009, achitat pretul si a primit posesia bunului la momentul respectiv, cat si a intimatei M. C. care a incheiat antecontractul la data de 05.02.2008 si a achitat integral pretul vanzarii apartamentului. Pentru nici unul dintre acesti intimati promitenti cumparatori, nu s-a invocat si nici nu s-a dovedit ca inscrisul sub semnatura privata ce atesta acordul de vointa ar fi fost semnat la un alt moment, decat cel ce rezulta din inscris, ori ca ar fi fost antedatat cu scopul de a frauda creditorii.
In aceste conditii, nu se poate retine ca pentru acesti intimati nu ar fi indeplinit scopul urmarit de legiuitor prin textul de lege incident, respectiv existenta unui antecontract incheiat anterior deschiderii procedurii insolventei.
Insa, acest scop nu este realizat in privinta intimatilor promitenti cumparatori B. A. si J. F., care au solicitat perfectarea antecontractelor de vanzare - cumparare in privinta carora acordul de vointa vizand  obiectul contractului-imobilul vandut, s-a realizat dupa data deschiderii procedurii insolventei.
Astfel, s-a retinut ca intimatul B. A. a incheiat cu debitoarea antecontractul de vanzare - cumparare nr.94/11.09.2008 in care s-a convenit vanzarea - cumpararea unui apartament cu o camera situat in blocul 6, ap.26 pentru pretul de 34.000 euro. Ulterior, dupa data deschiderii procedurii insolventei (16.07.2010) se incheie actul aditional nr.49/11.10.2010 prin care partile modifica obiectul vanzarii si pretul vanzarii in sensul ca se convine vanzarea - cumpararea unui apartament cu trei camere situat in blocul 4, ap.17 pentru pretul de 40.000 euro.
Intimatul J. F., incheie cu debitoarea antecontractul de vanzare - cumparare nr.113/20.11.2008 prin care se convine instrainarea unui apartament cu doua camere situat in blocul 5, sc. B, ap.30 pentru pretul de 40.000 euro, iar ulterior dupa data deschiderii procedurii, se incheie actul aditional nr.55/11.10.2010  in care se arata ca se vinde si se cumpara un alt apartament la un alt pret, respectiv cel situat in blocul nr.1, ap.27  pentru pretul de 30.000 euro.
Practic, prin incheierea acestor acte aditionale, partile au realizat un nou acord de vointa cu un alt obiect si pret al vanzarii, decat cel initial convenit anterior deschiderii procedurii, acord de vointa ce nu poate fi incadrat in categoria antecontractelor de vanzare - cumparare vizate de art.931 din Legea insolventei. Daca intimatii ar fi solicitat realizarea drepturilor convenite cu debitoarea in acordul initial de vointa, ce a avut loc anterior deschiderii procedurii, s-ar fi putut retine atingerea scopului urmarit de legiuitor prin prevederile legale, insa in cazul in care intimatii solicita perfectarea contractelor de vanzare -cumparare pentru imobile in privinta carora acordul de vointa vizand obiectul vanzarii si pretul a avut loc dupa data deschiderii procedurii, cum este cazul in speta, nu se poate retine atins scopul urmarit de legiuitor.
Aceasta cu atat mai mult cu cat actele aditionale au fost incheiate in numele debitoarei de fostul administrator al societatii fara acordul administratorului judiciar si fara a se putea considera operatiunea ca fiind una normala in cursul desfasurarii activitatii debitoarei.
In aceste conditii, nu se poate retine ca in privinta acestor doi intimati ar fi indeplinita cerinta prevazuta de textul de lege, respectiv existenta unui antecontract de vanzare - cumparare incheiat anterior deschiderii procedurii, la executarea caruia sa poata fi obligat practicianul in insolventa, prin prisma prevederilor art.931 din lege.
Cu privire la cea de-a doua conditie prevazuta de textul de lege, vizand achitarea integrala a pretului si existenta posesiei in favoarea promitentului cumparator, s-a retinut ca nu este indeplinita in privinta intimatei M. C. Astfel, s-a constatat ca, in privinta achitarii pretului vanzarii, practicianul in insolventa a recunoscut in fata instantei de recurs achitarea acestuia in totalitate, existand la dosar inscrisuri doveditoare in acest sens, insa in privinta posesiei bunului, obiect al vanzarii, intimata nu a produs in fata instantei vreo dovada in acest sens.
Nu s-a depus vreun proces verbal de predare - primire a imobilului, obiect al vanzarii  si nici nu s-a solicitat ori administrat vreo alta proba din care sa rezulte ca a avut loc o predare  efectiva a posesiei imobilului catre intimata, aceasta recunoscand ca nu se afla in posesia imobilului. De altfel, blocul nr.1, in care se afla apartamentul nr.9 achizitionat de intimata, nu este finalizat, astfel cum rezulta si din rapoartele de evaluare depuse la dosar, fiind necesare finalizarea lucrarilor de finisaje interioare si exterioare, a lucrarilor de instalatii si a altor elemente necesare pentru predarea apartamentelor la stadiul convenit prin antecontractul incheiat.
In aceste conditii, nu se poate retine ca indeplinita in privinta intimatei M. C. conditia ca bunul, obiect al antecontractului, sa fie in posesia promitentului cumparator la data formularii cererii prin prisma prevederilor art.931 din legea insolventei.
In ce priveste pe ceilalti 4 intimati promitenti cumparatori s-a retinut ca acestia au depus la dosar procese - verbale de primire a imobilelor cumparate,  aflate la filele 102,112,139 si 146 in dosarul de fond, situatie in care conditia prevazuta de lege este indeplinita in raport cu acestia.
In privinta conditiei achitarii pretului vanzarii s-a retinut ca lichidatorul judiciar a recunoscut incasarea pretului convenit de la ceilalti 4 intimati promitenti cumparatori, fiind depuse la dosar inscrisuri doveditoare in acest sens, ridicandu-se doar obiectii in privinta sumei de 12.500 euro, achitata de intimatul B. A. dupa data deschiderii procedurii intr-un cont al debitoarei, dar nu in cel unic de lichidare deschis de practicianul in insolventa.
Insa, cata vreme in privinta acestui intimat s-a retinut neindeplinirea conditiei existentei unui antecontract anterior datei deschiderii procedurii, instanta a apreciat superflua analizarea indeplinirii sau nu si a conditiei achitarii integrale a pretului vanzarii prin prisma obiectiei ridicate de lichidatorul judiciar.
Referitor la conditia ce vizeaza ca pretul achitat de promitentul cumparator sa nu fie inferior valorii de piata a bunului, s-a retinut ca legiuitorul a impus aceasta conditie in scopul de a se evita existenta unei disproportii vadite intre prestatiile partilor, disproportie care sa prejudicieze interesele creditorilor inscrisi la masa credala, similar cu situatia transferurilor frauduloase vizate de art.79-80 din lege.
In cazul in care exista un echilibru intre prestatiile reciproce ale partilor, iar pretul vanzarii achitat de cumparator are un corespondent echivalent in bunul vandut raportat la valoarea de piata a acestuia, conditia prevazuta de lege este indeplinita.
In mod evident ca, in cazul unui acord de vointa ce vizeaza transferul proprietatii prin vanzare - cumparare nu se poate omite libertatea contractuala pe care partile contractante o au in a negocia pretul vanzarii, insa aceasta libertate contractuala trebuie sa fie exercitata in limite rezonabile care sa nu aiba drept rezultat existenta unei disproportii vadite de valoare intre prestatiile reciproce ale partilor.
In speta, aceasta conditie nu este indeplinita in privinta intimatilor S. A. si D. T. cata vreme pretul vanzarii negociat si achitat de acestia este inferior valorii de piata a bunului obiect al vanzarii, diferenta de valoare fiind una semnificativa, atat prin raportare la preturile la care s-au instrainat in aceeasi perioada apartamente si garaje din acelasi complex imobiliar, cat si la valoarea rezultata in urma evaluarilor efectuate in cadrul procedurii de insolventa aprobate de creditori.
Astfel, s-a retinut ca intimatul S. A. S. prin antecontractul nr.128/19.11.2009 a convenit cu debitoarea achizitionarea unui apartament cu trei camere in suprafata construita de 127,39 mp., situat in blocul nr.4, ap.11 si a unui garaj subteran in suprafata construita de 31,30 mp. pentru pretul total de 45.000 euro, inclusiv TVA.
In cadrul aceluiasi bloc nr.4, debitoarea a instrainat unei terte persoane un apartament in suprafata de 85,6 mp. pentru pretul de 48.000 euro plus TVA si garaje in suprafete similare cu cel achizitionat de intimat la suma de 9.500 euro ( filele 168-175 dosar fond).
Pretul pe metru patrat construit in privinta intimatului ar reprezenta 247,59 euro/mp., iar in privinta tertelor persoane mai sus aratate, care au achizitionat apartamente si garaje in acelasi bloc, ar depasi 500 euro/mp.
In cadrul raportului de evaluare intocmit in cadrul procedurii in luna iulie 2013, apartamentul obiect al antecontractului intimatului a fost evaluat la suma de 58.000 euro ( fila 105 recurs), iar garajele in suprafata de 31 mp. ca si cel obiect al antecontractului la suma de 7.360 euro ( fila 173 recurs).
In privinta intimatului D. T. s-a retinut ca acesta prin antecontractul nr.8/27.01.2010 a achizitionat 5 garaje situate in blocul nr.3 ( garaj 7 si 9)  si in blocul nr.4 ( garaj 3,4 si 5) pentru pretul total de 40.000 lei.
Debitoarea falita a vandut la terte persoane 2 garaje situate in blocul nr.4 pentru suma de 76.980,60 lei, respectiv un garaj in blocul nr.3, pentru suma de 9.500 euro.
In cadrul raportului de evaluare aprobat de adunarea creditorilor pretul de piata al garajelor obiect al antecontractului, a fost estimat la suma de 7.360 euro/garaj, cu exceptia garajului 5 din blocul 3, evaluat la 5.730 euro.
Comparandu-se valorile la care s-au instrainat apartamente si garaje situate in acelasi imobil ce cele ale celor doi intimati si valorile estimative de piata stabilite in cadrul raportului de evaluare efectuat s-a retinut ca preturile stabilite si achitate in urma antecontractelor incheiate, se situeaza semnificativ sub valoarea de piata a bunurilor, obiect al vanzarii, existand o disproportie vadita de valoare intre prestatiile  partilor.
Intr-adevar, nu se poate nega dreptul partilor de a-si negocia contractele pe care le incheie si obligatiile pe care si le asuma in exprimarea principiului libertatii contractuale, insa aceasta libertate trebuie sa se situeze in limite rezonabile pentru ca ulterior partile sa poata obtine satisfacerea drepturilor dobandite in urma acordului de vointa perfectat.
In speta, aceste limite rezonabile au fost depasite in privinta celor doua antecontracte in conditiile in care si in prezent valoarea de piata a bunurilor obiect al vanzarii este mai mare decat cea stabilita, desi de la momentul realizarii acordului de vointa si pana in prezent, piata imobiliara este in scadere si actualmente preturile de piata sunt mai mici decat cele din anii 2009 - 2010, cand a avut loc acordul de vointa a partilor.
Prin urmare, instanta de recurs avand in vedere cele expuse mai sus, a retinut ca in privinta intimatilor D. T.  si S. A.  nu este indeplinita conditia prevazuta la art.931 din lege, ce vizeaza ca pretul bunului, obiect al contractului sa nu fie inferior valorii de piata a bunului.
Indeplinirea acestei conditii, ce vizeaza pretul vanzarii bunurilor si nivelul acestuia, nu se impune a mai fi analizata in privinta celorlalti intimati promitenti cumparatori, cata vreme referitor la acestia s-a retinut neindeplinite celelalte conditii prevazute la art.931 din lege, respectiv cea a unui antecontract anterior deschiderii procedurii (intimatii B.  si J.) si a lipsei posesiei asupra bunului ( intimata M. C.).
Concluzionand, instanta de recurs a retinut ca in cauza nu erau indeplinite conditiile cumulativ prevazute de lege la art.931 din Legea nr.85/2006 pentru intimatii promitenti cumparatori din cauza pentru motivele specifice fiecaruia dintre acestia  aratate mai sus, situatie in care in mod eronat prin hotararea recurata s-a dispus admiterea contestatiilor formulate de intimati.
Pentru aceste considerente, apreciindu-se fondate motivele de recurs formulate in cauza, s-a dispus admiterea recursurilor si modificarea in tot a sentintei atacate, conform dispozitivului prezentei decizii.
Instanta nu a acordat cheltuieli de judecata, deoarece partile  nu au solicitat acordarea lor.