Pretentii

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr., din 11.04.2016, reclamanta SC CI SRL a chemat in judecata pe paratii SC C SRL si F M, solicitand instantei obligarea acestora la plata sumei de 20.439,08 lei din care 1860 lei chirie restanta, 127,58 lei utilitati, 10.300 lei daune contractuale, 8142,5 lei penalitati de intarziere de 0,5% calculate la debitul de 12287,58 lei, de la data introducerii actiunii pana la data achitarii efective, precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.  
In motivare, reclamanta a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul nr. avand ca obiect inchirierea unui spatiu comercial. Spatiul a fost predat paratei in bune conditii, durata inchirierii fiind de 5 ani. Din cauza dificultatilor financiare la 24.04.2014 partile au incheiat un act aditional prin care au micsorat durata contractului la 31.03.2015. La aceeasi data s-a constatat ca parata a efectuat modificari ale structurii constructiei. Prin actul aditional s-a obligat parata sa readuca spatiul la starea initiala, iar daca spatiul nu va fi readus la aceasta stare, parata urma sa achite despagubiri in valoare de 9000 lei. In luna aprilie 2015 s-a decis incetarea contractului si predarea spatiului la 30.04.2015.
Mai sustine reclamanta ca parata nu a inteles sa predea spatiul la 30.04.2015, iar la data de 22.09.2015 s-a adus la cunostinta paratei intentia de reziliere a contractului. Nici la data de 28.10.2015 spatiul nu a putut fi preluat, procesul verbal de predare-primire fiind incheiat la 29.10.2015. Paratul F M a garantat personal achitarea datoriilor societatii parate. Pentru neaducerea spatiului la starea initiala paratii trebuie sa achite despagubirea in suma de 9000 lei, precum si suma de 8142,5 lei reprezentand penalitati de intarziere de 0,5% pe zi, conform contractului dintre parti, 10.300 lei reprezentand daune interese conform art.3 din actul aditional.
In drept, reclamanta a formulat actiunea potrivit prevederilor art.1270, 1530 Cod civil.
In dovedire, reclamanta a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
Cererea a fost legal timbrata.
Parata nu a formulat intampinare, dar s-a prezentat pentru a-si preciza pozitia procesuala
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri existenta la dosar considerand-o necesara, utila si concludenta in solutionarea prezentei cauze si proba testimoniala in cadrul careia a fost audiat martorul D F.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Intre reclamanta SC CI SRL in calitate de locator si parata SC CSRL in calitate de chirias s-a incheiat contractul de inchiriere nr. (f.15) avand ca obiect inchirierea imobilului spatiu comercial in suprafata construita de 79,5 mp, pe un termen de 5 ani, de la 01.03.2013-28.02.2018, pentru o chirie de 1500 lei +TVA. Pretul convenit a fost de 1500 lei+TVA lunar, pentru neplata chiriei partile prevazand o penalitate de 0,5% pe zi.
La data de 24.04.2014 s-a incheiat actul aditional la contract(f.18) prin care partile au stabilit mentinerea duratei contractului pana la 31.03.2015, in caz contrar urmand a se plati o penalizare de 10.000 lei.Prin acelasi act aditional partile au stipulat ca, deoarece chiriasul a realizat modificari ale structurii constructiei fata de situatia existenta la data primirii, parata s-a angajat sa aduca spatiul la starea initiala de la preluare in termen de 30 de zile de la data incetarii contractului din orice motiv, pe cheltuiala sa, platind pentru perioada reamenajarii o chirie similara cu cea contractuala, ca si despagubire.LA art.3 din actul aditional se prevede ca in cazul in care parata nu va aduce imobilul la starea initiala in termen de 30 de zile, va plati o despagubire de 9000 lei, in termen de 5 zile de la expirarea termenului de 30 de zile pentru reamenajarea spatiului la starea initiala.
La data de 22.09.2015 a fost notificata parata(f.21) cu privire la predarea spatiului inchiriat, iar la 25.09.2015 cu ocazia intrarii in spatiul respectiv, administratorul societatii reclamanate a constatat o serie de modificari ale structurii peretilor, constructie camera frigorifica si alte instalatii electrice.
La data de 29.10.2015 s-a realizat predarea-primirea spatiului inchiriat, potrivit procesului verbal de predare-primire aflat la fila 26 dosar, ocazie cu care s-au constatat urmatoarele: tavan murdar cu miros de fum impregnat, igrasie in partea din fata si in spatele caloriferelor, pereti murdari cu pete, gresie sparta pe alocuri, acoperis spart pentru instalarea tevilor de aerisire, instalatie electrica nefunctionala, intrerupatoare desfacute, canalizare WC infundata, scarile de acces deteriorate, lipsa neoane tavan.
Pentru efectuarea lucrarilor de reparatii necesare aducerii spatiului intr-un grad adecvat de functionare, reclamanta a incheiat contractul de prestari servicii din 29.10.2015 cu II D F, prin contract partile convenind asupra urmatoarelor reparatii: reparatii la acoperis exterior, reparatie perforatie tavan, reparatie scari de acces, etansare magazie spate, tencuieli si zugraveli pereti, igienizare mucegai, grasimi si mirosuri, refacere instalatie de incalzire prin retea interioara si conexiuni centrala tremica, reparatii perforatii pardoseli.
Starea imobilului la momentul preluarii acestuia de catre reclamanta, la terminarea contractului de inchiriere rezulta si din declaratia martorului D F audiat in cauza, care a relatat ca in luna octombrie 2015, la cererea reclamantei, a efectuat o serie de reparatii la imobilul inchiriat: a reparat instalatia electrica, sanitara si termica, a varuit peretii care prezentau urme de fum, a inlocuit tevile de la instalatia termica care erau deteriorate, a montat tevi in locurile in care acestea lipseau, a schimbat corpurile de iluminat.
Din coroborarea declaratiei martorului cu contractul de lucrari de reparatii si mentiunile cuprinse in procesele verbale intocmite la data de 29.10.2015, instanta retine ca la data preluarii spatiului comercial de catre reclamanta, acesta se afla intr-o stare avansata de degradare, avand peretii murdari, impregnati cu fum, tavanul perforat, tevi din instalatiile termica si sanitara lipsa, corpuri de iluminat lipsa sau deteriorate.
Totodata, instanta retine ca la data preluarii acestui imobil in chirie de catre parata, acesta se afla in stare buna, astfel cum rezulta din procesul verbal de predare-primire din 28.02.2013, semnat de administratorul paratei(f.17).
Avand in vedere ca spatiul se afla in stare buna de functionare la data inchirierii acestuia, respectiv in luna februarie 2013, iar in luna octombrie 2015 acesta era grav deteriorat, precum si faptul ca in tot acest timp spatiul a fost ocupat de parata, care a desfasurat activitate comerciala, se naste o prezumtie relativa, care nu a fost rasturnata in cauza, ca deteriorarile intervenite intre aceste doua momente, s-au datorat actiunii paratei.
Parata a recunoscut dealtfel ca a efectuat o serie de modificari ale spatiului inchiriat, semnand actul aditional nr. la contractul de inchiriere(f.18), prin care s-a mentionat la art.3 ca chiriasul a realizat modificari ale structurii constructiie fata de situatia existenta la data primirii, si anume:spargeri de ziduri, goluri in pereti, modificari ale instalatiilor de incalzire, electrice si sanitare, reconfigurari ale imobilului.
Totodata parata s-a obligat prin actul aditional sus mentionat sa aduca imobilul la starea initiala, de la preluare, in termen de 30 de zile.
La data preluarii spatiului de catre reclamanta, la terminarea raporturilor contractuale dintre parti, spatiul nu fusese adus la starea initiala.
Pentru aducerea spatiului la starea initiala reclamanta a efectuat o serie de reparatii, astfel cum rezulta din declaratia martorului D F, coroborata cu mentiunile din contractul de lucrari de reparatii din 29.10.2015.
Potrivit art.1799 Noul Cod civil, locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, iar daca modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune interese, potrivit art.1800 din acelasi act normativ.
In consecinta, in baza probatoriului administrat, instanta retine ca parata nu si-a respectat obligatia de a nu modifica bunul si de a nu-l folosi intr-un mod prejudiciabil pentru locator, in aceste conditii locatorul avand dreptul la daune interese.
In ceea ce priveste cuantumul acestor daune interese, instanta retine ca partile de comun acord au convenit prin art.3 din actul aditional la contractul de inchiriere ca in cazul in care parata nu va aduce imobilul la starea initiala, aceasta sa plateasca suma de 9000 lei cu titlu de despagubire.
Avand in vedere aceste aspecte, in temeiul art.1800 Noul Cod civil, instanta va obliga parata SC C SRL la plata catre reclamanta a sumei de 90000 lei reprezentand daune interese contractuale.Aceasta este o suma globala convenita de parti ca echivalent al daunelor interese datorate de parata pentru neaducerea bunului la starea initiala, si nu poate fi obligata parata la o suma mai mare, respectiv la diferenta de 1300 lei calculata de reclamanta proportional cu numarul de zile necesar efectuarii reparatiilor. Pentru acest motiv instanta nu va obliga parata la plata sumei de 1300 lei calculata de reclamanta pentru cele 26 de zile din luna noiembrie.
Totodata, instanta retine ca parata a recunoscut ca nu a achitat chiria aferenta lunii octombrie 2016, cuantumul acesteia fiind de 1860 lei, astfel cum rezulta din art.4 din contractul de inchiriere.
Avand in vedere dispozitiile art.1796 lit.b Noul Cod civil, potrivit carora locatarul este obligat sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul prevazut in contract, instanta va obliga parata si la plata sumei de 1860 lei reprezentand chirie aferenta lunii octombrie 2016, catre reclamanta.
In ceea ce priveste solicitarea de obligare a paratei la plata penalitatilor de intarziere pana la data introducerii cererii, in cuantum de 8142,5 lei, instanta urmeaza sa o respinga, deoarece pentru suma de 9000 lei nu se datoreaza penalitati de intarziere, acesta fiind conceputa de parti ca o suma globala echivalenta a prejudiciului produs reclamantei, iar forma de raspundere pe care se intemeiaza actiunea reclamantei este una contractuala, in cazul careia pentru a curge dobanda legala este necesara punerea in intarziere, penalitatile de intarziere nefiind prevazute prin contract in cazul daunelor interese contractuale.
Pentru aceleasi considerente, instanta va respinge capatul de cerere privind obligarea paratei la plata penalitatilor de intarziere de 0,5% pe zi de la data introducerii cererii pana la data achitarii efective, avand in vedere ca partile nu au convenit penalitati de intarziere de 0,5% pe zi pentru neplata daunelor interese sau a utilitatilor.
Instanta va respinge capatul de cerere privind obligarea paratei la plata utilitatilor, deoarece reclamanta nu a facut dovada acestora cu facturile emise de prestatorii de servicii, depunand la dosar doar o factura emisa de aceasta(f.19) prin care a refacturat catre parata aceste utilitati.
In ceea ce priveste cererea de obligare a paratului F M la plata sumelor de bani in solidar cu parata SC C SRL, instanta retine ca raporturile contractuale s-au incheiat intre reclamanta in calitate de locator si parata SC C SRL in calitate de locatar, contractul de inchiriere si actul aditional fiind semnate de societatea comerciala, chiar daca prin administrator.
Din modalitatea de incheiere a contractului rezulta ca obligatiile contractuale au fost asumate doar de parata SC C SRL, astfel ca nu se poate retine in sarcina paratului F M obligatia de plata a unor daune contractuale sau a contravalorii chiriei datorate de societatea SC C SRL.