Obligatia de a face

Obiect: obligatia de a face


Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bacau, sub nr. …., reclamantii TD si TF au chemat in judecata pe paratii  CN si CA, solicitand obligarea paratilor  sa desfiinteze constructia ,,anexa gospodareasca,, alipita de imobilul lor, in termen de 10 zile de la data pronuntarii hotararii; in caz de refuz sa fie autorizati sa execute lucrarile de desfiintare pe cheltuiala paratilor; plata de daune cominatorii in valoare de 100 lei/zi intarziere in executarea hotararii, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin contractul autentificat sub nr. …. au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului casa si a suprafetei de 150 mp teren situate in ….., iar paratii se invecineaza cu proprietatea lor avand o casa in suprafata de 39,04 mp(gasita la masuratoare 45,14 mp) si o magazie de 30 mp ( gasita la masuratoare 28 mp) cumparate prin contractul nr. …. de la SC …. SA, impreuna cu aceste constructii dobandind si dreptul de proprietate asupra terenului de sub constructii.  In prelungirea casei lor paratii au edificat o anexa gospodareasca ce au alipit-o de casa reclamantilor fara acordul lor si fara a avea autorizatie de constructie. Prin aceasta alipire reclamantii sunt in imposibilitate de a-si repara imobilul care are peste 100 ani vechime si necesita urgent reparatii, iar deteriorarea acelui perete fiind provocata si de constructia edificata de parati, datorita scurgerii apelor de pe acoperisul paratilor pe peretele reclamantilor.   Mai arata reclamantii ca zidul dintre cele doua proprietati nu a fost niciodata comun in sensul dispozitiilor art. 590 C.civ, ci este zidul casei lor.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.599 Cod civil si Legea 50/1991 actualizata.
In dovedire au solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza tehnica judiciara.
Cererea a fost legal timbrata.
Paratii au formulat intampinare, prin care au invocat:
exceptia lipsei calitatii procesuale active, intrucat potrivit dispozitiilor art. 29 alin 1 din legea 50/1991, numai Inspectoratul de stat in Constructii poate solicita desfiintarea constructiilor realizate cu incalcarea dispozitiilor legale;
exceptia inadmisibilitatii actiunii, avand in vedere dispoz. art. 28 alin 2 din Legea 50/1991, potrivit carora desfiintarea constructiilor se face doar prin decizia autoritatii administrative publice competente, instanta avand posibilitatea de a dispune desfiintarea constructiilor doar in situatia constatarii unei contraventii;
exceptia prematuritatii cererii de chemare in judecata, motivat de faptul ca demolarea oricarei constructii se poate realiza doar pe baza autorizatiei de demolare obtinute in prealabil de la autoritatile competente, potrivit art. 8din Legea 50/1991.
Pe fondul cauzei au solicitat respingerea actiunii ca nefondata intrucat locuiesc in acest imobil din anul …., ca in anul … l-au cumparat de la SC …SA, spatiul nesuferind nicio modificare, singurele lucrari fiind acelea de intretinere si montare centrala termica, precum si ca zidul dintre cele doua imobile se bucura de prezumtia de comunitate conform art. 590 Cciv.
Au mai solicitat respingerea capatului doi de cerere ca nefondat, iar in subsidiar ca prematur introdus-raportat la art. 580/2 Cpc, si respingerea ca netemeinic al capatului de cerere privind daunele cominatorii avand in vedere dispoz. art.580/3 Cpc.
In aparare au solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriul reclamantilor, cercetare la fata locului si expertiza tehnica. Au depus la dosar inscrisuri (fl. 12-20).
La data de …., reclamantii si-au completat actiunea introductiva solicitand ca prin hotarare judecatoreasca:
sa se constate inexistenta unui drept de coproprietate a paratilor asupra zidului casei lor la vecinatatea cu paratii
sa se dispuna rectificarea si modificarea inscrierilor de carte funciara nr. …. din …, respectiv a schitei cadastrale intocmita de BV pentru imobilul paratilor, in sensul stabilirii corecte a coordonatelor punctelor de la care incepe proprietatea paratilor pe aliniamentul nordic si efectuarea acestor rectificari in cartea funciara.
Motivandu-si completarea la actiune, reclamantii au aratat ca au cumparat imobilul fara nicio sarcina si fara mentiunea ca ar avea zid comun cu imobilul invecinat, ca nici in actul de proprietate al paratilor nu se specifica ca ar avea un zid comun, ca la data la care au cumparat imobilul casa paratilor nu ara alipita de casa lor ci ulterior a fost alipita fara a le solicita consimtamantul. Mai arata ca in cartile funciare ale imobilelor nu se face mentiune despre existenta coproprietatii asupra vreunui zid, ca documentatia cadastrala cu nr. …… este intocmita necorespunzator intrucat zidul nordic pe aliniamentul ….nu apartine paratilor ci reprezinta zidul casei lor, si ca suprafetele corpului de proprietate C1 din documentatie(de 45,14 mp) nu corespund cu suprafata cumparata prin contractul nr. …. de numai 39,04 mp.
Fata de cererea completatoare, paratii au formulat intampinare si reconventionala(fl. 69). Prin intampinare au invocat inadmisibilitatea cererii de completare a actiunii motivat de faptul ca actiunea de constatare nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului, prescriptia cererii de rectificare a cartii funciare deoarece dreptul s-a prescris in termen de 3 ani de la data inregistrarii, precum si lipsa de obiect - nefiind notata vreo modificare a dreptului de proprietate si de interes legitim - atat timp cat nu invoca un drept de proprietate ori coproprietate asupra proprietatii paratilor, a cererii de rectificare a cartii funciare.
Sub aspect reconventional, paratii au solicitat sa se constate ca au devenit coproprietari asupra zidului comun ca efect al uzucapiunii , casa nesuferind modificari structurale din …….
In drept, au invocat art. 111 C.p.c., art. 590, 1890, 1895 si urm. C.civ.
Prin raspunsul la intampinare si la cererea reconventionala(fl. 73), reclamantii au solicitat:
respingerea exceptiei inadmisibilitatii a capatului de cerere privind constatarea inexistenta unui drept de coproprietate a paratilor asupra zidului casei lor ca nefondata, intrucat aceasta cerere au formulat-o ca urmare a sustinerilor paratilor ca zidul dintre proprietati ar avea caracterul juridic de zid comun;
respingerea exceptiei prescriptiei rectificarii cartii funciare, intrucat actiunea de rectificare este imprescriptibila;
respingerea exceptiei lipsei de obiect si lipsei de interes privind modificarea si rectificarea inscrierilor funciare constand in schita cadastrala, motivat de faptul ca schita cadastrala a paratilor nu corespunde realitatii;
respingerea ca nefondata a prescriptiei achizitive de 30 ani intrucat nu sunt indeplinite conditiile art. 1890 si 1895 C.civ. Paratii au fost chiriasi ai imobilului din ….. cand au cumparat acel imobil de la …., iar in niciunul din acele contracte nu au dobandit vreun drept asupra zidului casei lor, ca paratii au edificat constructia alipita de casa lor dupa ce au devenit proprietari, astfel incat nu sunt implinite termenele uzucapiunii.
In sustinerea cererii, reclamantii parati au depus la dosar inscrisuri (fl. 49-66,
90-101) .
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratului CN, proba testimoniala, cercetare la fata locului si proba cu expertiza constructii. Raportul de expertiza constructii a fost intocmit de expert CN. S-au audiat martorii SP, TF, IV si PBA, declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la dosar.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Exceptiile invocate urmeaza a fi respinse pentru urmatoarele considerente:
Exceptia lipsei calitatii procesuale active nu este incidenta in cauza si urmeaza a fi respinsa intrucat reclamantii au formulat actiunea in aparareaprerogativelor decurgand din dreptul lor de proprietate, pe cand dispozitiile art. 29 si urm. din Legea nr. 50/1991 reglementeaza procedura in cazul constatarii unei contraventii .Prin urmare, pretentiile reclamantilor vizand limitarea exercitarii dreptului de proprietate, urmeaza a fi analizate pe fondul cauzei.
Pentru aceleasi considerente vor fi respinse si exceptiile inadmisibilitatii actiunii si a prematuritatii cererii de chemare in judecata, proprietarul avand oricand posibilitatea de a-si apara dreptul pretins .
Exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind constatarea inexistentei unui drept de coproprietate a paratilor asupra zidului casei lor, urmeaza a fi respins intrucat avand in vedere pozitia partilor cu privire la existenta/inexistenta coproprietatii asupra zidului casei reclamantilor dinspre proprietatea paratilor, cererea de desfiintare a constructiilor edificare de parati nu se poate solutiona decat dupa ce se stabileste caracterul juridic al acestui zid, respectiv daca paratii au dobandit coproprietarea asupra zidului reclamantilor ca efect al uzucapiunii.
Exceptia prescriptiei rectificarii cartii funciare, va fi respinsa intrucat in speta sunt aplicabile dispozitiile art. 34 pct. 4 coroborate cu art. 35 din Legea 7/1996.
 In fine, vor fi respinse exceptiile lipsei de obiect si a lipsei de interes privind modificarea si rectificarea inscrierilor funciare, intrucat astfel cum a fost formulat capatul doi din cererea completatoare, reclamantii au inteles sa solicite modificarea schitei cadastrale intocmita de BV pentru imobilul paratilor, in sensul stabilirii corecte a coordonatelor punctelor de la care incepe proprietatea paratilor pe aliniamentul nordic. Asa fiind, in cazul modificarii documentatiei cadastrale exista interes si pentru rectificarea cartii funciare, potrivit art. 34 din Legea 7/1996.
Pe fondul cauzei instanta retine urmatoarele:
Reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului casa si a suprafetei de 150 mp teren situate in …. prin contractul autentificat sub nr. …..(fl. 46 ds.).
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. …. paratii au cumparat de la  SC ….. SA o casa in suprafata de 39,04 mp si o magazie de 30 mp, impreuna cu aceste constructii dobandind si dreptul de proprietate asupra terenului de sub ele in suprafata de 87 mp (fl. 14 ds.).  Anterior cumpararii  paratii C. au ocupat in calitate de chiriasi acest imobil, cel putin din anul …, astfel cum rezulta din continutul contractului de vanzare unde se face trimitere la contractul de inchiriere nr. ---, coroborat cu inscrisurile existente la fl. 95-96 ds, in care se tace trimitere la calitatea de chiriasi a paratilor.
In continuare, instanta va analiza cu prioritate cererea reconventionala, privind dobandirea prin uzucapiune a coproprietatii zidului dintre imobile, intrucat solutia privind desfiintarea constructiei va depinde de solutia privind existenta ori inexistenta coproprietatii asupra zidului imobilului reclamantilor.
Potrivit art. 645 din Codul civil proprietatea se mai poate dobandi, printre altele, si prin prescriptie. De asemenea,  art. 1837 din Codul civil dispune ca prescriptia achizitiva este un mijloc de a dobandi proprietatea.
Dispozitiile art. 598 din acelasi cod prevad ca  orice vecin al unui zid poate sa-l faca comun, in parte sau tot, platind stapanului zidului jumatate din valoarea sa, sau jumatate din valoarea partii ce vrea sa faca comuna, precum si jumatate din valoarea locului pe care este cladit zidul.
Coroborand aceste dispozitii rezulta ca proprietatea comuna pe cote parti poate si dobandita, printre altele, si prin uzucapiune.
Din concluziile raportului de expertiza constructii, instanta retine ca in prezent suprafata imobilului paratilor este de 44,81 mp, si se compune din suprafata de 39,04 mp din contract la care s-a adaugat suprafata utila a holului 2 , de 5,49 mp, suprafata rezultata prin inchiderea terasei.
Incaperile nr. 1 si 2 din schita anexa la expertiza, respectiv bucataria si holul sunt edificate prin alipirea lor de zidul din partea de sud a casei reclamatilor, situatie necontestata de parti, constatata atat de expert cat si de instanta prin cercetarea la fata locului ce a efectuat-o. Intre parti divergentele apar cu privire la perioada construirii celor doua incaperi.
Din schita anexa la contractul de vanzare cumparare nr. …(fl. 144 ds.) rezulta ca din imobilul vandut (de 39,04 mp) facea parte si  bucataria de 6,70 mp (incaperea cu nr. 1 din schita anexa la expertiza) .
Daca avem in vedere ca suprafata dobandita de parati aferenta constructiilor este de 87 mp, ca schita anexa la contractul de vanzare cumparare cuprinde suprafata utila a imobilului de 39,04 mp, o terasa de 4,88 mp(actualmente hol in suprafata de 5,49- camera nr. 2 din schita anexa la expertiza, fl. 142 ds.)  si o magazie de 30 mp, deci in total 73,92 mp utili, iar din schita anexa la raportul de expertiza rezulta o suprafata totala construita de 58.76 mp + 30 mp magazia= 88,76 mp, rezulta ca si terenul aferent terasei a fost instrainat catre parati intrucat valorile sunt apropiate iar terasa(actualmente hol-antreu) a fost cuprinsa in schita anexa la contract.
Din cercetarea la fata locului instanta a constatat ca imobilul reclamantilor a fost construit cu beci, accesul facandu-se prin exteriorul cladirii, intrarea fiind situata pe peretele dinspre parati. Aceasta intrare in prezent este opturata de bucataria paratilor lipita de zidul casei reclamantilor, reclamantii avand o alta intrare in beci, din interiorul casei.
Din adresa emisa de …., rezulta ca pana in  …. paratii au avut in chirie si beciul situat sub casa reclamantilor, iar incepand cu acea data le-a fost diminuata suprafata inchiriata cu suprafata beciului si li s-a pus in vedere sa elibereze beciul intrucat imobilul casa a fost instrainat cu tot cu beci. La data de …. paratii au fost somati sa elibereze beciul(fl. 95-96 ds.).
Din adresa Primariei … (fl. 94 ds.) rezulta ca intre parti existau neintelegeri cu privire la beci si in anul ….
  Martorilor reclamantilor au afirmat ca paratii au edificat incaperile ce le-au alipit de casa reclamantilor in anul …..si ca pana la acea data reclamantii aveau acces in beci prin exteriorul casei, respectiv prin intrarea ce acum este opturata de constructiile paratilor.
Aceste depozitii nu pot fi primite avand in vedere inscrisurile existente la fl. 94-96 ds.) intrucat, daca in anul …..paratii aveau posesia beciului, iar in anul …. inca mai existau neintelegeri cu privire la beci, rezulta ca paratii ori nu au eliberat beciul, ori l-au eliberat insa reclamantii erau nemultumiti ca nu pot folosi intrarea principala in beci, aceea din exteriorul casei, iar acest fapt nu se putea datora decat existentei bucatariei paratilor care optura reclamantilor accesul in propriul beci prin exteriorul casei.
Depozitia martorului IV, care arata ca inca din …..cele doua imobile sunt alipite iar paratii intrau in beci din bucatarie, se coroboreaza cu concluziile expertului care arata ca bucataria are o vechime de 30 ani.
Fata de aceste considerente, instanta constata ca bucataria era construita si alipita de imobilul vecin inca din anul …..
Instanta retine, de asemenea, prin probele ce s-au administrat  ( inscrisuri si martori ), ca paratii-reclamanti au facut dovada ca au exercitat impreuna cu autorii lor o posesie propriu-zisa cu  un caracter continuu, neintrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar. Astfel, acestia au stapanit bucataria alipita de imobilul reclamantilor-parati, nu au fost impiedicati de nimeni in exercitarea celor doua atribute ale dreptului de proprietate: posesia si folosinta, pe o perioada de peste 30 de  ani.
In consecinta, vazand si dispozitiile art. 1860 din Cod civil, exercitarea unei posesii utile, in conditiile prevazute de art.1847 Cod civil pe o perioada mai mare de 30 ani, a condus la dobandirea prin uzucapiune a coproprietatii asupra zidului aferent imobilului reclamatilor ce face corp comun cu bucataria paratilor.
Cu privire la incaperea cu nr. 2 din schita, respectiv holul ce s-a format din inchiderea terasei, din concluziile expertului necontestate de parti rezulta ca vechimea inchiderii terasei este de 15 ani.
Invocarea prescriptiei achizitive de 10-20 ani asupra incaperii nr. 2( hol 2 din schita anexa la expertiza, fl. 142) nu poate fi primita deoarece, pe de o parte situatia dedusa judecatii nu se circumscrie domeniului de aplicare al acestei prescriptii, iar pe de alta parte nici nu aveau un just titlu intrucat din imobilul de 39,04 mp dobandit de la T. facea parte numai bucataria. Actualul hol nr. 2 a fost instrainat ca si terasa, deci fara constructie alipita de imobilul reclamantilor.
In consecinta, instanta constata inexistenta coproprietatii asupra portiunii de zid din dreptul incaperii cu nr. 2 din schita anexa la expertiza, avand destinatia de hol.
Fata de aceasta solutie, instanta va obliga paratii doar la desfiintarea constructiei hol, in suprafata de 5,49 mp, respectiv incaperea cu nr. 2 din schita anexa la raportul de expertiza.
In cazul refuzului acestora, vazand dispozitiile art. 1076 C.civ. va autoriza reclamantii sa execute lucrarile de desfiintare a incaperii anterior descrise, pe cheltuiala paratilor.
Avand in vedere considerentele expuse,  urmeaza sa admita in pare cererea de modificare a documentatiei cadastrale cu nr. …., in sensul radierii din documentatie a incaperii(hol)cu nr. 2 din schita anexa la expertiza.
Pe cale de consecinta, vazand si dispozitiile art. 34 din Legea 7/1996 va dispune rectificarea cartii funciare a paratilor in sensul anterior aratat.
Avand in vedere admiterea capatului de cerere privind autorizarea reclamantilor la desfiintarea constructiei urmeaza sa respinga cererea privind daunele cominatorii ca neintemeiata, intrucat reclamantii vor putea pune in executare dispozitivul hotararii.
In temeiul art.274-276 C.p.c., tinand seama ca pretentiile partilor au fost admise numai in parte, instanta va compensa in tot cheltuielile de judecata .