Evacuare. Conditii de validitate privind actul invocat ca temei al locatiunii

Evacuare. Conditii de validitate privind actul invocat ca temei al locatiunii

Titlul de proprietate exhibat de reclamanta - actul de adjudecare incheiat la 15.03.2004 , intocmit in baza procesului-verbal de licitatie din 04.03.2004 - reprezinta actul ce confera reclamantei calitate procesuala activa in pricina de fata, avand ca obiect evacuarea si obligarea paratei la plata contravalorii lipsei de folosinta pentru spatiul folosit fara titlu.
Contractul de cesiune invocat de parati si intocmit la data de 01.08.2001, nu reprezinta temei al folosirii spatiului in litigiu.
Astfel, prin acest contract paratii B F si B V in calitate de cesionari, au cesionat toate actiunile detinute catre P N, consemnandu-se faptul ca urmare cesiunii calitatea lor de actionari ai S.C. T D S.A. inceteaza, ca nu mai au "nici o pretentie, de nici o natura, fata de aceasta societate comerciala".
Este adevarat ca acelasi act mai contine mentiunea "urmand ca intreg activul si pasivul sa fie impartit ulterior, pe baza de protocol, acte notariale si in functie de ultima balanta contabila, despagubind-o pe aceasta cu contravaloarea actiunilor cedate, astazi, data autentificarii prezentului contract".
Instanta apreciaza ca aceasta mentiune nu putea sa aiba in vedere decat activul si pasivul S.C. T D S.A. de la data intocmirii actului (01.08.2001), in nici un caz bunurile mobile sau imobile dobandite ulterior de aceeasi societate devenita S.R.L., iar spatiul in litigiu a fost dobandit de reclamanta prin licitatie trei ani mai tarziu, la 04.03.2004.
               Sentinta com. 57/C/2006, pronuntata de Tribunalul Comercial Arges, definitiva prin decizia com.101/AC/2008 a Curtii de Apel Pitesti si irevocabila prin decizia 1678/2009 a ICCJ
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Curtea de Arges sub nr.3041/29.10.2004, reclamanta S.C. T D S.R.L. cu sediul in C, a chemat in judecata pe parata S.C. TN S.R.L., cu sediul in aceeasi localitate, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea paratei din spatiul comercial situat in mun.C, -- pe care-l ocupa fara drept, sa fie obligata parata sa-i plateasca valoarea lipsei de folosinta a spatiului pe perioada 04.03.2004 - 31.10.2004, plus dobanzile legale aferente, evaluate provizoriu la suma de 250.000.000 lei, precum si obligarea paratei la plata contravalorii lipsei de folosinta pentru acelasi spatiu incepand cu data de 01.11.2004 si pana la eliberarea efectiva a spatiului, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat, in esenta,  ca a cumparat la data de 04.03.2004 spatiul in litigiu prin licitatie publica iar la 10.09.2004 a  notificat-o pe parata, care folosea o suprafata de 200 mp, sa evacueze spatiul pana la data de 11.10.2004, precum si sa plateasca chiria pentru perioada 01.04.2004 - 11.10.2004.
In drept, reclamanta si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art.480, 483 C.civ. si art.43 C.com.
In dovedirea cererii, s-au depus la dosarul cauzei copii de pe inscrisuri  
La data de 14.12.2004 reclamanta si-a completat cererea introductiva in sensul ca a solicitat ca parata sa fie obligata sa-i plateasca valoarea lipsei de folosinta a spatiului si pe perioada 01.11.2002 - 04.03.2004, in suma evaluata provizoriu la 755.000.000 lei,  motivandu-si aceasta noua cerere prin aceea ca, la randul ei, a fost obligata printr-o hotarare judecatoreasca sa despagubeasca cu aceasta suma pe S.C. S S.A. Curtea de Arges., care a fost proprietarul initial al spatiilor respective.
La aceeasi data - 14.12.2004 - parata S.C. T N S.R.L. formuleaza intampinare si cerere reconventionala precizand ca obiectul acesteia din urma il constituie aratarea titularului dreptului, respectiv introducerea in cauza a numitilor B F si B V, ca fiind proprietarii si posesorii spatiului in litigiu.
Prin apararea formulata, parata a mai invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, invocand faptul ca aceasta se pretinde continuatoarea fostei S.C. T D S.A., fara sa rezulte in ce mod s-a transformat aceasta in S.R.L.
Prin sentinta civila nr.1388 din 14.12.2004 pronuntata in dosarul nr.3041/2004, Judecatoria a admis exceptia necompetentei materiale invocata de reclamanta S.C. T D S.R.L. si si-a declinat competenta in favoarea Tribunalului Comercial Arges, retinand in motivarea acestei sentinte ca obiectul cauzei il reprezinta pretentii in valoare de peste 1 miliard lei, ceea ce atrage incidenta dispozitiilor art.2 pct.1 lit.a) C.pr.civ.
Cauza a fost inregistrata pe rolul acestei instante la data de 01.02.2005, sub nr.164/2005.
La 29.03.2005 reclamanta, in raport de cele sustinute prin cererea reconventionala, a depus o noua cerere de completare a actiunii introductive (f.10) aratand ca intelege sa cheme in judecata in calitate de parati, alaturi de parata societate comerciala, pe aratatii ca titulari ai dreptului Burlusanu Filon si Burlusanu Violeta, urmand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea acestora din spatiul comercial aratat pe care-l ocupa fara drept impreuna cu S.C. T N S.R.L., sa fie obligati toti paratii, in solidar, la plata lipsei de folosinta a spatiului pe aceeasi perioada, respectiv 04.03.2004 si pana la eliberarea efectiva a spatiului, plata ce urmeaza a fi actualizata in raport de indicele de inflatie, precum si la dobanda comerciala aferenta sumelor datorate pentru lipsa de folosinta a spatiului comercial.
Citati in calitate de parati, Burlusanu Filon si Burlusanu Violeta au formulat intampinare  si au depus acte in aparare , solicitand respingerea actiunii cu obligarea la cheltuieli de judecata a reclamantei, in principal pe cale de exceptie, cu motivarea ca aceasta nu a facut dovada calitatii sale procesuale active si ca nici nu detine in patrimoniul sau spatiul comercial in litigiu, cata vreme prin Sentinta 270 din 04.04.2005 Tribunalul Comercial Arges a dispus anularea procesului-verbal dresat de executorul judecatoresc Iordache Vasile si repunerea partilor in situatia anterioara, asa incat reclamanta nu mai are calitatea de proprietar al spatiului in litigiu.
Cat priveste fondul cauzei, paratii au aratat ca folosesc spatiul in calitate de actionari ai  S.C. T D S.A. si, desi au incheiat un contract de cesiune in beneficiul unui alt actionar, Popescu Niculina, acesta nu s-a finalizat nefiind impartit intregul activ si pasiv al S.C. T D S.A.
In raport de afirmatia potrivit careia titlul de proprietate invocat de reclamanta in sustinerea cererii de evacuare a fost contestat in instanta si a fost anulat, dovada fiind certificatul aflat la f.17 din dosar, instanta, prin incheierea de sedinta din 24.05.2005 a suspendat solutionarea cauzei, in baza art.244 alin.1 pct.1 C.pr.civ., pana la solutionarea apelului formulat impotriva sentintei comerciale 270/C/01.04.2005  prin care s-a dispus anularea titlului de proprietate al reclamantei, respectiv procesul-verbal de licitatie incheiat la data de 04.03.2004.
Cauza a fost repusa pe rol urmare cererii reclamantei, la data de 11.10.2005.
S-au administrat probele cu inscrisuri si cu expertiza contabila, la cererea reclamantei,  depunandu-se la dosarul cauzei Raportul de expertiza contabila intocmit de expert Ograda Cristina.
Cat priveste proba cu interogatoriu incuviintata reclamantei, aceasta nu a depus la dosar vreun inscris continand intrebarile la care parata trebuia sa raspunda si nici nu a insistat in administrarea acestei probe, instanta apreciind ca reclamanta a renuntat la aceasta proba, fara ca ea sa fie insusita de cealalta parte in conditiile art.168 alin.3 c.pr.civ.
Legal citati dupa repunerea pe rol a cauzei, paratii nu s-au prezentat, nu au depus acte in aparare, nici nu au fost prezenti la efectuarea expertizei contabile, desi au fost instiintati de catre expert, astfel cum rezulta din dovezile anexate raportului de expertiza.
Dupa ramanerea in pronuntare, paratii au solicitat repunerea pe rol a cauzei (f.143) motivat de faptul ca nu le-a fost comunicat raportul de expertiza intocmit si, pentru acest motiv, nu au avut posibilitatea sa formuleze obiectiuni la acest raport.
Cererea de repunere pe rol fiind primita dupa ramanerea in pronuntare si fara sa se invoce motive de natura sa duca la admiterea ei nu se va lua in seama de instanta, cu motivarea ca expertiza a fost dispusa la termenul de judecata din 08.11.2005 si depusa la dosar din data de 10.01.2006, iar instanta s-a pronuntat la data de 31.01.2006, dupa ce s-a amanat pronuntarea tocmai pentru a da posibilitate paratilor sa formuleze concluzii in raport de intreg probatoriul administrat pricinii.
In tot acest timp paratii nu au manifestat interes fata de proba incuviintata, nu au fost prezenti la efectuarea expertizei, desi au fost instiintati de catre expert , nici la termenele ulterior acordate, desi aparatorul ales al acestora a expediat prin fax doua cereri de amanare. Paratii nu s-au prezentat spre a solicita eliberarea unei copii de pe raportul de expertiza, iar instanta nu avea obligatia legala de a le comunica, din oficiu, prin posta o astfel de copie.
Analizand cererea formulata, astfel cum a fost completata, in raport de dovezile depuse in sustinerea ei, de apararile invocate de parati prin intampinarile depuse la dosar, precum si de intreg probatoriul administrat, instanta constata si retine urmatoarele:
Nu este intemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, invocata de parata T N S.R.L.  pentru motivul ca aceasta nu ar fi continuatoarea S.C. T D S.A., fiind depuse la dosarul cauzei dovezi din care rezulta ca prin actul aditional incheiat la 01.08.2001 , consemnandu-se retragerea prin cesiunea actiunilor detinute a trei dintre actionari, dintre care doi sunt paratii B F si B V, S.C. T D S.A si-a modificat forma juridica, din societate pe actiuni in societate cu raspundere limitata .
Aceeasi exceptie, a lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, au invocat-o si paratii B F si B V, motivand in plus ca S.C. T D S.R.L. nu ar face dovada detinerii in patrimoniu a spatiului comercial in litigiu, de vreme ce procesul-verbal de licitatie din 04.03.2004 a fost anulat prin hotarare judecatoreasca, partile fiind puse in situatia anterioara incheierii lui, imprejurare fata de care, au sustinut paratii, reclamanta nu are titlu de proprietate asupra spatiului din care se solicita evacuarea.
Nici aceasta sustinere nu este intemeiata. Este adevarat ca prin sentinta nr.270/C din 01.04.2005 pronuntata de Tribunalul Comercial Arges in dosarul nr.396/2004 instanta a admis cererea formulata de reclamanta S.C. S S.A. Curtea de Arges impotriva paratei (reclamanta din cauza de fata) S.C.  D S.R.L. Curtea de Arges si a constatat nulitatea procesului verbal de licitatie incheiat la data de 04.03.2004 de catre executorul judecatoresc I V si, pe cale de consecinta, a repus partile in situatia anterioara desfasurarii licitatiei, insa aceasta sentinta a fost atacata cu apel , iar prin Decizia pronuntata de Curtea de Apel Pitesti nr.107/A-C din 14.09.2005 s-a calificat cererea ca fiind o contestatie la executare, cauza fiind inaintata spre solutionare Judecatoriei Curtea de Arges. Prin Sentinta civila nr.1078 din 05.12.2005  aceasta instanta a dispus anularea contestatiei la executare ca netimbrata, hotarare definitiva prin neexercitarea caii de atac.
Concluzionand, fata de cele mai sus aratate, titlul de proprietate exhibat de reclamanta - actul de adjudecare incheiat la 15.03.2004 la Biroul Executorului Judecatoresc I V, intocmit in baza procesului-verbal de licitatie din 04.03.2004 - reprezinta actul ce confera reclamantei calitate procesuala activa in pricina de fata, avand ca obiect evacuarea si obligarea paratei la plata contravalorii lipsei de folosinta pentru spatiul folosit fara titlu.
Pe cale de consecinta, instanta respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocata de parati.
Cat priveste fondul cauzei, instanta constata ca, in fapt, reclamanta a dobandit la data de 04.03.2004, cu actul mai sus aratat, imobilul, fosta proprietate a S.C. S S.A. Curtea de Arges, constand in sectie de croitorie industriala in care parata S.C. T N S.R.L. ocupa un spatiu de 200 mp.
Desi somata de noul proprietar sa se prezinte pentru a se stabili chiria sau sa elibereze spatiul folosit, parata nu s-a prezentat la sediul reclamantei continuand sa-si exercite activitatea in spatiul aflat in litigiu.
Ca raspuns la somatia adresata, parata a comunicat la randul sau reclamantei  ca nu intelege nici sa plateasca chirie si nici sa elibereze spatiul, cata vreme, potrivit intelegerilor anterioare dintre parti, nu se va fi impartit activul si pasivul fostei S.C. T D S.A., conform contractului de cesiune.
Analizand contractul de cesiune invocat de parati si intocmit la data de 01.08.2001, astfel cum rezulta din incheierea de autentificare, instanta constata insa ca acesta nu reprezinta temei al folosirii spatiului in litigiu.
Astfel, prin acest contract paratii B F si B V in calitate de cesionari, au cesionat toate actiunile detinute catre P N, consemnandu-se faptul ca urmare cesiunii calitatea lor de actionari ai S.C. T D S.A. inceteaza, ca nu mai au "nici o pretentie, de nici o natura, fata de aceasta societate comerciala".
Este adevarat ca acelasi act mai contine mentiunea "urmand ca intreg activul si pasivul sa fie impartit ulterior, pe baza de protocol, acte notariale si in functie de ultima balanta contabila, despagubind-o pe aceasta cu contravaloarea actiunilor cedate, astazi, data autentificarii prezentului contract".
Instanta apreciaza ca aceasta mentiune nu putea sa aiba in vedere decat activul si pasivul S.C. T D S.A. de la data intocmirii actului (01.08.2001), in nici un caz bunurile mobile sau imobile dobandite ulterior de aceeasi societate devenita S.R.L., iar spatiul in litigiu a fost dobandit de reclamanta prin licitatie trei ani mai tarziu, la 04.03.2004.
Acesta este motivul pentru care instanta va respinge apararea invocata de parati conform careia folosesc spatiul in baza calitatii de actionari ai S.C.T D S.A. pana la "finalizarea" contractului de cesiune si impartirea activului si pasivului acestei societati, apreciind ca acel contract nu poate tine loc de just titlu al folosintei imobilului in litigiu si nici nu rastoarna titlul de proprietate al reclamantei si dreptul sau de dispozitie asupra spatiului, conform dispozitiilor art.480-481 C.civ.
Fata de cele mai sus aratate, capatul de cerere privind evacuarea paratei S.C. TN S.R.L. din spatiul comercial situat in mun.C urmeaza a fi admis, iar instanta va dispune evacuarea paratei din acest spatiu.
Cat priveste perioada in care spatiul in litigiu a fost folosit fara nici un titlu de parata S.C. T N S.R.L., respectiv 04.03.2004 si pana in prezent, reclamanta se cuvine a fi dezdaunata, in baza dispozitiilor art.483 C.civ., primind contravaloarea lipsei de folosinta a spatiului, astfel cum a fost calculata prin Raportul de expertiza contabila , in suma de 1.149.742.661 lei ROL (114.74,27 lei RON), suma la care adauga si dobanda comerciala datorata conform art.43 C.com, calculata de expert la suma de 130.557.226 lei ROL (13.055,72 lei RON).
Nu acelasi lucru se poate spune insa despre suma solicitata cu titlu de contravaloarea lipsei de folosinta anterior datei dobandirii spatiului, din anul 2002 si pana la 04.03.2004, neexistand temei legal pentru reclamanta sa pretinda o astfel de suma, imprejurare fata de care acest capat de cerere urmeaza a fi respins, ca si argumentul invocat in sustinerea lui, anume ca reclamanta ar trebui sa despagubeasca cu aceasta suma pe S.C. S S.A., proprietarul initial al spatiului,  conform unei hotarari judecatoresti.
De asemenea, cererea completata a reclamantei, in intregul ei, urmeaza sa se respinga fata de paratii persoane fizice, B F si B V, cu motivarea ca asociatii societatii comerciale parate nu raspund in nume propriu pentru obligatiile societatii cata vreme societatea este o persoana juridica, un subiect de drept distinct care beneficiaza de un patrimoniu propriu si care raspunde in nume propriu cu intregul sau patrimoniu pentru obligatiile proprii, cata vreme raspunderea asociatilor are un caracter subsidiar.
De asemenea, va fi respinsa cererea reconventionala avand ca obiect aratarea titularului dreptului pentru motivele anterior expuse.