Nulitate contract de vinzare-cumparare

SECTIA COMERCIALA SI DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV

Materie : NULITATE CONTRACT DE VANZARE - CUMPARARE.

      Vanzarea - cumpararea unui imobil cu nerespectarea dispozitiilor art.7,19 din Legea nr.85/1992 este lovita de nulitate absoluta, deoarece este un act juridic incheiat prin fraudarea unor dispozitii legale imperative; actiunea in constatarea nulitatii acestui act juridic are un caracter neevaluabil in bani.
      
La data de 22 aprilie 2002, 65 de persoane fizice reclamante, au chemat in judecata pe paratii S.C.C.SA C. si S.C.F.I.E. SRL C. pentru ca prin hotararea ce se va pronunta in cauza, instanta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.612 din 4 martie 2002 a Biroului Notarului Public L.M. pentru fraudarea legii si sa oblige parata I sa incheie cu fiecare dintre reclamanti contracte de vanzare - cumparare a apartamentelor in care acestia locuiesc.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca fiecare in parte, au incheiat contracte de inchiriere cu parata, insa dupa intrarea in vigoare a Legii nr.85/1992 desi majoritatea locatarilor au solicitat conducerii societatii sa le vanda spatiile de locuit inchiriate, parata I a procedat la vanzarea blocului de locuinte unei persoane juridice.
Ulterior reclamantii au precizat actiunea in sensul completarii acesteia cu un capat de cerere privind radierea inscrierilor in CF, cu referire la dreptul de proprietate al paratei II, restabilirea situatiei anterioare si intabularea dreptului de proprietate pentru fiecare dintre reclamanti.
Prin sentinta nr.1191/COM/2003 Tribunalul Bihor(devenit competent prin stramutarea judecarii cauzei de la Tribunalul Cluj) a admis in parte actiunea in sensul ca a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare mentionat, a dispus rectificarea din CF, cu referire la dreptul de proprietate transcris in favoarea paratei II, restabilirea situatiei anterioare prin inscrierea dreptului de proprietate al paratei I si a obligat parata sa incheie contracte de vanzare - cumparare cu fiecare dintre reclamanti.
A respins ca nefondat capatul de cerere privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act apt pentru intabulare in cartea funciara si capatul de cerere privind intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara, pentru fiecare reclamant.
A luat act de renuntarea la capatul de cerere privind obligarea paratei I la plata daunelor cominatorii.
S-a retinut ca parata I a refuzat sa vanda chiriasilor locuintele detinute cu contract de inchiriere in blocul construit de catre aceasta  din fonduri proprii.
Blocul a fost vandut paratei II, cu incalcarea art.7 si 19 din Legea nr. 85/1992.
Impotriva hotararii primei instante paratele au declarat apel.
Curtea de Apel Oradea - Sectia comerciala si de contencios administrativ , prin decizia nr.13/C/2004-A din 3 februarie 2004 a respins ca nefondat apelul declarat de parata S.C.C.SA si a anulat ca netimbrat apelul declarat de parata S.C.F.I.E.SRL.
Impotriva acestei din urma hotarari au declarat recurs paratele.
Parata I, a invocat cazurile de modificare prevazute de art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila, sustinand ca in mod gresit a fost respinsa exceptia de inadmisibilitate a actiunii, ca situatia de fapt a fost gresit stabilita, la data prezentarii cererilor de cumparare a locuintelor, parata I nemaiavand calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra blocului mentionat.
S-a mai sustinut ca in mod gresit a fost constatata nulitatea absoluta a contractului in intregul sau, desi reclamantii revendicau numai 46 camere.
Totodata in mod gresit s-a sustinut ca aceasta avea obligatia de a oferi locuintele spre vanzare chiriasilor. Drept urmare neexistand o obligatie de a vinde, nu exista nici un drept al chiriasilor de a cumpara.
In fine, pentru a putea constitui obiect al unui contract de vanzare - cumparare, trebuie sa existe o locuinta in sensul dispozitiilor atz.2 din Decretul nr.61/1990, conditie neindeplinita in cauza.
Parata II a sustinut ca a depus la dosar intreaga suma solicitata, imprejurare in raport de care nu intelege de ce apelul a fost anulat ca insuficient timbrat,iar pe fond, a invocat aplicarea gresita a legii.
Recursurile au fost apreciate ca nefondate.
Obiectul actiunii privea constatarea nulitatii absolute a unui contract de vanzare - cumparare incheiat in frauda legii.
Prin urmare, in mod judicios instanta de control judiciar a apreciat asupra caracterului neevaluabil in bani a cererii si a respins exceptia de inadmisibilitate a actiunii, asa incat recursul paratei I se constata a fi nefondat sub aspectul primei critici.
Prin art.7 din Legea nr.85/1992 s-a stabilit o obligatie de vanzare catre chiriasi a locuintelor construite pana la data adoptarii acestui act normativ.
Drept urmare, invocand un contract de vanzare-cumparare din 2002 catre o persoana juridica a caminului de nefamilisti format din spatii de locuit identificate in cauza ca indeplinind in principiu conditiile prevazute de art.2 din Decretul nr.61/1990 si cea de a doua, precum si ultima si penultima critica, se constata a fi neintemeiate.
Totodata, in mod judicios s-a dispus in sensul constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare pentru frauda la lege, cu referire la art.7 si 19 din Legea nr.85/1992 in raport de obiectul acestuia, ce privea intregul imobil.
Ca atare recursul s-a constatat a fi nefondat si sub aspectul acestei critici.
Nu au putut fi primite nici criticile privind incalcarea dreptului de proprietate, atata timp cat in contenciosul constitutional s-a stabilit constant in sensul constitutionalitatii dispozitiilor art.7 din Legea nr.85/1992.
Din actele dosarului nu a rezultat ca parata II in apel a indeplinit obligatia procedural comunicata acesteia, de a completa taxa de timbru.
Ca urmare sustinerea acesteia nefiind confirmata de actele dosarului si recursul declarat de parata II s-a constatat a fi nefondat.

Sursa primara
Sentinta nr.1191/COM/19.09.2003 a Tribunalului Bihor;
Decizia nr.13/C/3.02.2004 a Curtii de Apel Oradea - Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal;
Dosar nr.4159/2003 - Curtii de Apel Oradea - Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal;
Decizia nr.3505/9.06.2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie;
Dosar nr.3747/2004 al Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

Temei de drept
- art.7,19 din Legea nr.85/1992;
- art.294, 304 pct.8,9, 312 Cod procedura civila;
- art.2 din Decretul nr.61/1990.