Contract de vanzare cumparare incheiat intre fostul Statul Roman si fostul chirias, in temeiul Legii nr. 213/1995. Constatarea nulitatii absolute. Sistem de carte funciara. Analizarea bunei-credinte a subdobanditorului la momentul incheierii contract...

Prin sentinta civila nr. 348/13.01.2010, a Judecatoriei Cluj-Napoca, a fost admisa cererea extinsa si precizata formulata de reclamantii L.E. si L.E.A., in contradictoriu cu paratii Consiliul local al mun. Cluj-Napoca, Primarul mun. Cluj-Napoca, C.I., D.A., C.I., B.M..
 S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare mr. 32193/1997, incheiat intre paratul de rand 1 si antecesorul paratilor de rand 2-4, avand ca obiect apartamentul nr. 1 din Cluj-Napoca, P-ta A. nr. 3, inscris initial in Cf 122960 Cluj, sub A+1, nr. Topo 278/1 si in Cf 122961, sub A+1, nr. Topo 278/1/I, ambele sistate cu incheierea nr. 2124/1999 si reinscrise in Cf nr. 1415 Cluj sub A+1 si A+2 cu nr. Topo 278 si 278/2.
 S-a dispus radierea inscrierii de sub B+7 din cf nr. 1451 Cluj.
 Paratii au fost obligati in solidar la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamantilor, in cuantum de 2675 RON, reprezentand onorariu de expert si de avocat.
 Pentru a pronunta aceasta hotarare, judecatoria a retinut ca reclamantii au inregistrat actiunea de fata in anul 2002 la Judecatoria Cluj-Napoca, litigiul parcurgand mai multe faze procesuale, fiind apoi inregistrat pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca sub nr. de mai sus, urmare casarii cu trimitere pentru rejudecare dispusa de ICCJ prin decizia civila nr. 3211/21 mai 2008.
 Apartamentul nr. 1 ce face obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 32913/1997, parte a imobilului situat in P-ta A. nr. 3, inscris in CF nr.1451, a constituit proprietatea antecesorilor reclamantilor din prezenta actiune fiind nationalizat in baza Decretului nr. 92/1950. In anexa acestui decret, la pozitia nr. 310, este inscris proprietarul tabular L.C..
 Prin decizia civila nr. 97/A/2007 a Curtii de Apel Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamantii L.E. si R.D.L. (decedata in cursul procesului, el fiind continuat de L.A.E.) impotriva sentintei civile nr. 1109/13.12.2006 a Tribunalului Cluj, pe care a desfiintat-o si a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Cluj. Prin decizia mai sus aratata, Curtea de Apel Cluj a stabilit ca in rejudecare instanta a avut in vedere indrumarile vizand solutionarea in fond a pricinii, date de curte ca instanta de recurs in primul ciclu procesual, prin decizia civila nr. 302/1.02.2006 pronuntata in dosarul nr. 16972/2005 al Curtii de Apel Cluj. Astfel, daca prin sentinta civila nr. 3224/1998 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca in dosarul nr. 7545/1998 s-a constatat ca imobilul situat in Cluj-Napoca, P-ta A. nr. 3, inscris in CF nr. 1451 Cluj, nr. top 278 a fost preluat de catre Statul Roman fara titlu si s-a dispus restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, in recurs, Curtea de Apel Cluj (decizia civila nr. 885/1999 dosar nr. 1290/1999) a admis recursul paratului Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, a casat decizia nr. 1494/A/1998 pronuntata in apel de Tribunalul Cluj in dosarul nr. 5596/1998, a admis apelul declarat de parat impotriva sentintei civile nr. 3224/1998 pe care a schimbat-o in sensul respingerii actiunii in revendicare formulata de reclamanti. Pentru a pronunta aceasta solutie, Curtea de Apel Cluj a apreciat ca nationalizarea imobilului mai sus descris s-a facut cu respectarea dispozitiilor Decretului nr. 92/1950.
Instanta a retinut ca prevederile art. 2 alin. 1 lit. a ale Legii nr. 10/2001 consacra ope legis ca nationalizarile facute in temeiul Decretului nr. 92/1950 sunt considerate preluari fara titlu valabil. Ca atare, orice alta discutie antamata si dezvoltata pe aceasta tema de catre parati este inutila, superflua. Nu este nevoie de constatari suplimentare din partea instantei, de petite speciale formulate de reclamanti. Textul legal este mai mult decat suficient si este mai presus de orice dubiu.
Legea speciala in discutie dispune imperativ la art. 4 alin. 1 ca de dispozitiile sale beneficiaza inclusiv mostenitorii persoanelor indreptatite la restituire.
Prevederea legala precizata anterior este opozabila si aplicabila in folosul sau in contra oricaror persoane. Insa aceasta opozabilitate a fost asigurata si prin inscrierea dreptului de proprietate al petentilor in cartea funciara colectiva a imobilului in care se gaseste si apartamentul litigios.
In mod just au subliniat reclamantii ca se impune a se face aplicatiunea cunoscutului principiu de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens, cu atat mai mult cu cat statul vanduse un bun care nu ii apartinea, toate actele subsecvente incheiate de catre Statul Roman, de la actul de nationalizare, deci si contractul atacat, au fost sanctionate cu nulitatea absoluta, ca urmare a constatarii de catre instantele competente, in mod definitiv, executoriu si irevocabil, a trecerii in proprietatea statului a imobilului litigios fara titlu valabil. Raportat la aceasta situatie, apare de necontestat necesitatea constatarii nulitatii absolute a contractului atacat si, pe cale de consecinta, repunerea petentilor, in calitate de unici mostenitori legali ai fostilor proprietari tabulari, in drepturile lor legitime.
Instanta a mai retinut ca Legea nr. 112/1995, temeiul in baza caruia s-a incheiat contractul de vanzare - cumparare atacat, prohibea cu desavarsire instrainarea imobilelor catre chiriasi anterior solutionarii irevocabile a cererilor de retrocedare formulate in temeiul aceluiasi act normativ de catre fostii proprietari sau mostenitorii acestora.
Astfel dupa cum rezulta din listele publice depuse la dosar de catre paratul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, aparea cerere de revendicare a imobilului formulata in temeiul Legii nr. 112/1995, cerere inscrisa la pozitia 283/27.05.1996.
 Pe langa necesitatea aplicarii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens ca urmare a constatarii nelegalei treceri in proprietatea statului a imobilului litigios, cu consecinta fireasca a constatarii nulitatii absolute a tuturor actelor subsecvente, trebuie sa se procedeze la analizarea bunei - credinte ca prezumtie instituita de catre legiuitor in favoarea subdobanditorilor, prin legile speciale in vigoare in materie, pornind de la aceea ca aceasta prezumtie, consacrata, de altfel, in dreptul comun, in primul rand, art. 1899 din Codul civil, este una relativa si nu absoluta, putand fi rasturnata prin orice mijloc de proba permis de lege.
 Pentru efectuarea acestui demers, trebuie sa se analizeze conduita activa sau pasiva a persoanei indreptatite si a subdobanditorilor, acestora incumbandu-le obligatia de a face dovada conduitei active si, pe cale de consecinta, urmand a fi sanctionat cel care a avut o conduita pasiva.
 Reaua - credinta a paratilor din cauza, cu atat mai mult cu cat acestia au functionat ca si magistrati, neputandu-se prevala de necunoasterea sau neintelegerea prevederilor legale si a riscurilor, vine si intareste faptul ca petitul privind constatarea nulitatii absolute a contractului atacat se impune a fi admis, prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 referitoare la buna - credinta la momentul dobandirii imobilului neputand fi retinute in favoarea acesteia in speta.
 Prevederile Normelor metodologice de aplicare ale Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 498/2003, respectiv punctul 4.3. teza a 2 a din aceste norme, sunt in sensul ca “instrainarile intervenite dupa introducerea normei care permite cenzurarea de catre instantele judecatoresti a valabilitatii titlului (art. 6 din Legea nr. 213/1998 cu completarile ulterioare) mentinerea sau, dupa caz, anularea actului translativ de proprietate este conditionata de dovedirea bunei - credinte a subdobanditorului la momentul instrainarii".
 Analizand aceasta prevedere legala speciala, instanta a constatat ca ne aflam in situatia juridica a unei derogari de la principiul de drept comun potrivit caruia bona fides praesumitur (buna credinta se prezuma), instituindu-se, asadar, obligatia ca, in cazul intentarii de catre persoana indreptatita a unei actiuni in constatarea nulitatii absolute a unui contract de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995 dupa data de 24.11.1998, subdobanditorul sa isi dovedeasca, prin orice mijloc de proba permis de lege, buna sa credinta in momentul incheierii actului litigios.
 Avand in vedere ca “acele instrainari efectuate in temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare si cu deplina respectare a conditiilor legii pana la aparitia Legii nr. 213/1998 (in 24. 11. 1998) au beneficiul deplin al protectiei Legii nr. 10/2001, cu modificarile ulterioare, in sensul ca sunt recunoscute si conservate efectele acestor acte", se poate concluziona ca legiuitorul vorbeste despre acele acte de instrainare incheiate anterior datei de 24.11.1998, pentru care functioneaza buna credinta a subdobanditorului la momentul incheierii actului juridic. De remarcat este, insa, faptul ca aceasta este o prezumtie relativa si nu una absoluta, care poate fi rasturnata prin orice mijloc de proba, sarcina probei revenind celui care cade in pretentii. Esenta acestei interpretari se bazeaza in fapt pe analizarea si explicarea conduitei active sau pasive, dupa caz, pe care trebuie sa o aiba sau au avut-o atat persoana indreptatita, cat si subdobanditorul la momentul incheierii actului atacat. Este, de altfel, de notorietate faptul ca, prin norme metodologice de aplicare ale unor dispozitii legale, nu se pot rasturna principii de drept valabile si recunoscute in legislatia romana.
Ca atare, inclusiv aceste norme analizate vin si confirma justetea cererii deduse judecatii, prezumtia bunei - credinte a subdobanditoarei din cauza fiind rasturnata de catre petenti prin prisma materialului probator scris administrat in dosar, de-a lungul ciclurilor procesuale.
 Esentiala pentru justa solutionare a cauzei este conduita activa sau pasiva avuta de catre persoanele indreptatite si de catre subdobanditori la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare.
 S-a stabilit deja, cu certitudine, ca imobilul litigios aparea ca fiind revendicat pe listele publice. Aceste liste, pe langa faptul ca au fost afisate la sediul Prefecturii, au fost facute publice la acea data, aspect de notorietate publica, neputandu-se afirma de catre nicio persoana ca nu avea de unde sa ia la cunostinta care erau imobilele revendicate in temeiul Legii nr. 112/1995.
 Desi, in aparare, paratii au invocat prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001, in prezent, art. 45 alin. 2, ei nu intra in categoria celor protejati de prevederea precizata, deci acest text legal nu este incident in speta.
In mod cat se poate de intemeiat au apreciat si reclamantii ca, prima dovada sta tocmai in depunerea la dosarul cauzei a listelor publice in care erau trecute imobilele revendicate, liste in care aparea revendicarea asupra imobilului litigios, liste publice din care reiese cu claritate publicarea solicitarii de restituire a imobilului in temeiul Legii nr. 112/1995. Apare ca evident faptul ca paratii puteau sa ia la cunostinta despre cererea de revendicare a imobilului litigios, fie direct din lecturarea acestor liste, fie din nenumaratele ziare in care acestea au fost publicate. Pasivitatea de care acestia au dat dovada prin neconsultarea listelor publice nu poate fi un argument pe care sa il invoce in aparare in vederea dovedirii bunei sale credinte, fiind arhicunoscuta, la momentul aplicarii Legii nr. 112/1995, necesitatea consultarii acestor liste de catre toti subdobanditorii. Cunoscand acest fapt, paratul de ordin 3 a incheiat contractul de vanzare-cumparare atacat pe propriul sau risc, fiind absolut nejustificata invocarea, in acest moment, a bunei - credinte.
Paratii se afla in eroare atunci cand au apreciat ca se impunea notificarea expresa a lor de catre reclamanti despre restituirea in discutie. O conduita diligenta din partea lor ar fi presupus demersuri in acest sens, cu atat mai mult cu cat ele erau la indemana, erau facile.
 Un alt aspect deosebit de elocvent pentru chestiunea in discutie si pentru justa solutionare a pricinii este refuzul de a se prezenta la interogatoriu, cerere in probatiune admisa la solicitarea reclamantilor, impunandu-se, in acest sens aplicarea prevederilor art. 225 din C. proc. civ. Or, de necunoasterea legii nu se poate prevala nimeni pentru a sustine o eventuala buna - credinta. Existenta cererii de revendicare formulata in temeiul Legii nr. 112/1995 a fost confirmata si de catre paratul Consiliul Local, prin raspunsul la intrebarea nr. 2 din interogator.
Instanta a mai retinut ca reaua - credinta a paratului Statul Roman prin Consiliul Local, la momentul incheierii contractului atacat, este indiscutabila in cauza, deoarece aceasta parte contractanta cunostea ca preluarea imobilului litigios s-a facut fara titlu, astazi, acest parat, invocandu-si in cauza pendinte, propria culpa, aspect de netolerat, raportat la dispozitiile art. 108 alin. 4 din Codul de procedura civila si la principiul fundamental de drept in acest sens.
Paratii subdobanditori ai acestui imobil nu se pot prevala in aparare de existenta unei erori comune si invincibile care sa le creeze un titlu valabil si care sa poata sa le acorde beneficiul bunei - credinte.
Ceea ce, in realitate, se impune a se avea in vedere este aspectul ca era si este de notorietate faptul ca majoritatea covarsitoare a imobilelor preluate au suferit de preluare abuziva si fortata de la proprietarii acestora. Tot de notorietate este si aspectul ca, la momentul achizitionarii unui imobil, cumparatorul are obligatia, dar si posibilitatea, de a verifica vechea carte funciara a imobilului, document din care rezulta fara echivoc aspectul ca Statul Roman si-a inscris dreptul de proprietate cu titlu de nationalizare in temeiul Decretului nr. 92/1950. In aceste conditii, ar apare absurda si nelegala retinerea bunei credinte in favoarea intimatilor subdobanditori, acestia avand obligatia sa cunoasca faptul ca statul nu avea un titlu valabil asupra imobilului si, implicit, nici dreptul sa transmita in mod valabil proprietatea asupra acestui apartament. Aceasta obligatie a acestor parati, care nu a fost respectata de catre acestia, releva vicierea titlului lor de proprietate cauzata de vicierea titlului de proprietate al transmitatorului, cumparand, astfel, imobilul litigios pe propriul lor risc, cunoscand ca nu pot dobandi acest imobil cu titlu valabil de la un neproprietar si neputand beneficia de protectie in fata adevaratilor proprietari, deci, neputandu-se retine in favoarea acestora prezumtia bunei - credinte.
Existenta unei erori comune si invincibile este pe deplin exclusa. Pentru a putea vorbi despre existenta acesteia, este necesar ca ambele parti contractante sa se fi gasit intr-o eroare comuna si invincibila, in speta neputandu-se vorbi despre aceasta, raportat la continutul cartii funciare nr. 104 Cluj - in care este inscris dreptul de proprietate al petentilor - si fata de cunoasterea de catre Statul Roman a caracterului abuziv al preluarii acestui imobil.
 Capetele de cerere privind radierea dreptului de proprietate din CF si inscrierea dreptului de proprietate al reclamantilor in calitate de mostenitori legali ai fostilor proprietari tabulari este o consecinta fireasca a admiterii primului capat de cerere, impunandu-se ca acesta sa urmeze calea principalului. Atata timp cat a fost constatata irevocabil calitatea petentilor de mostenitori legali ai fostilor proprietari tabulari, radierea inscrierii solicitata a fost admisa.
In sensul admiterii cererii de fata, vin si prevederile art. 20 alin. 1 coroborat cu art. 25 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, texte care, in esenta, prevad ca dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil, inscrierea producandu-si efectul opozabilitatii de la data inregistrarii cererii, ordinea inregistrarii determinand rangul inscrierilor. Totodata, Capitolul II din Legea nr. 7/1996 prevede cu exactitate modalitatea in care dreptul de proprietate poate fi inscris in CF, precum si procedura speciala care se impune a fi urmata. Demn de remarcat in cauza este aspectul ca paratii nu au uzat de calea legala prevazuta de legea speciala, aspect care releva fara putinta de tagada ca cererea de constatare a nulitatii contractului a fost admisa, antecesorul paratilor ori acestia personal nu si-au inscris contractul atacat in cartea funciara.
Astfel, in sensul acestor sustineri sunt prevederile art. 25 alin. 1 teza prima coroborate cu prevederile art. 30 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, texte care prevad ca inscrierea dreptului de proprietate devine opozabila de la data formularii cererii si ca atata timp cat in cartea funciara este inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in favoarea sa, daca a fost dobandit cu buna - credinta. Mai departe, art. 31 alin. 2 din aceeasi lege arata ca este considerat de buna - credinta cel care, la data inregistrarii cererii in folosul sau, nu avea opusa prin notare nicio actiune prin care sa se conteste continutul acesteia. Demn de remarcat este faptul ca asupra apartamentului in litigiu este inscris dreptul de proprietate al antecesorului petentilor pentru apartamentul in discutie si nicidecum al paratilor in temeiul contractului atacat. Increderea paratilor in continutul cartii funciare, in care figura dreptul Statului este inutila si ineficienta, deoarece titlul acestuia este profund alterat in substanta sa, ceea ce face ca opozabilitatea fata de terti sa aiba mult de suferit, esentiala fiind oricum coroborarea datelor spetei, premisa primordiala fiind lipsa titlului valabil al statului, aspect ce atrage in lant, ca piesele de domino, celelalte consecinte juridice.
Relevant in cauza este aspectul ca, in cartea funciara, dupa cum rezulta fara dubiu, nu a existat nicicand vreo inscriere sau notare facuta in folosul paratilor.
Este evident ca teza instituita de art. 30 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 este pe deplin aplicabila petentilor, sens in care opineaza ca se impune admiterea actiunii ca fiind temeinica si fondata. In acelasi sens sunt si prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, articol ce reglementeaza exhaustiv modalitatile in care drepturile reale sunt opozabile tertilor fara inscriere in cartea funciara, respectiv atunci cand acestea provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Deci, se poate constata ca nu ne gasim in prezenta niciunuia dintre aceste cazuri. Aceasta teza este intarita prin alin. 2 al art. 26 care prevede ca, in aceleasi conditii, sunt opozabile drepturile reale dobandite prin hotarari judecatoresti - cazul lor.
Prevederile alin. 2 al art. 26 din Legea nr. 7/1996 stabilesc ca sunt opozabile drepturile reale dobandite prin hotarari judecatoresti chiar si fara inscriere in cartea funciara, opozabilitatea acesteia operand ope legis.
Instanta a retinut ca jurisprudenta in materie a CEDO a statuat ca, din compararea celor doua titluri, preferabil este titlul fostului proprietar, argumentele gasindu-se in cauzele Paduraru, Raicu, Toganel si Gradinaru si Strainu contra Statului Roman.
Este evident ca, prin prisma art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventie, nicio persoana nu poate fi privata de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica, articol care este pe deplin aplicabil si in speta de fata, data fiind modalitatea in care antecesorii reclamantilor au fost deposedati de proprietatea asupra imobilului litigios.
Deposedarea subdobanditorilor de proprietatea obtinuta ulterior aparitiei Legii nr. 112/1995 este conditionata de rasturnarea prezumtiei de buna - credinta instituita in favoarea lor, ramanand clar aspectul ca unica chestiune care se impune a fi stabilita in cauza este aceea daca acestia au fost sau nu de buna - credinta la momentul incheierii actului atacat. De altfel, intreaga probatiune s-a indreptat in sensul dovedirii relei - credinte a acestora la momentul incheierii actului, aspect de necontestat.
In mod just au aratat reclamantii ca, in speta, nu se poate pune in discutie necesitatea aplicarii prevederilor internationale, respectiv art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, petentii producand in prezentul dosar toate dovezile necesare demonstrarii aspectului ca antecesorii lor au suferit o deposedare abuziva, nejustificata de nicio masura care ar fi putut conduce statul la preluarea fortata a dreptului de proprietate. Deoarece Legea nr. 10/2001 protejeaza subdobanditorii numai in masura in care acestia au fost de buna - credinta la momentul incheierii actului si intrucat legile internationale fac, o data in plus, dovada aspectului ca antecesorii lor sunt cei cu adevarat prejudiciati, a fost impusa in mod cert si din acest punct de vedere admiterea actiunii.
Nici chiar pe fondul efectiv al modificarilor aduse Legii nr. 10/2001, acest act normativ nu schimba esenta stabilita in mod initial de catre legiuitorul roman, sfera acestor modificari fiind restransa.
Din analiza acestor prevederi legale, se poate constata ca actul normativ consolideaza numai contractele incheiate in temeiul Legii nr. 112/1995 cu buna - credinta si cu respectarea prevederilor acestei legi, practic intarindu-se exclusiv forma initiala a Legii nr. 10/2001 care facea distinctie clara intre subdobanditorii de buna - credinta si cei de rea - credinta, acest principiu existand ab initio in legea speciala. Practic, prin prisma prevederilor acestei legi, instanta de judecata este trimisa din nou sa analizeze, astfel dupa cum, de altfel, s-a apreciat si pana in prezent, buna sau reaua - credinta a partilor la momentul incheierii contractului in temeiul Legii nr. 112/1995. Desfiintarea unui asemenea act nu tine de intrarea in vigoare a actului normativ in discutie, acesta nefacand altceva decat sa aplice, din nou, principiul bunei - credinte ca prezumtie relativa, fara sa o transforme intr-una absoluta care sa nu mai poata fi rasturnata conform prevederilor art. 1169 din C. civ. .
In speta, ramane cert si mai presus de orice dubiu aspectul ca reclamantii au dovedit fara echivoc aspectul ca apartamentul litigios nu putea fi instrainat catre parati, ca era revendicat, ca despre procesele lor cu Statul Roman subdobanditorii ar fi putut sa cunoasca daca analizau cartea funciara a imobilului etc, toate acestea rezultand din actele scrise ale dosarului.
Se impune cu necesitate aplicarea sanctiunilor corespunzatoare actelor incheiate de catre subdobanditori pentru imobile care, in mod real si efectiv, nu se gaseau in circuitul civil, pentru a putea constitui obiectul unei instrainari.
 In consecinta, pentru considerentele ce preced, cererea de fata a fost admisa, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare si s-a dispus radierea inscrierii de sub B7 din cf nr. 1451 Cluj.
In temeiul art. 274-277 Cod procedura civila, al principiului disponibilitatii ce guverneaza procesul civil, paratii au fost obligati in solidar la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 2675 RON, reprezentand onorariu de expert si de avocat, acestia cazand in pretentii.
 Prin decizia civila nr. 521/A/26.10.2010 a Tribunalului Cluj, apelurile paratilor au fost respinse ca nefondate, fiind respinsa si cererea reclamantilor intimati privind acordarea cheltuielilor de judecata in apel.
 In considerentele acestei decizii, s-a retinut ca, prin decizia civila nr. 302/R/01.02.2006 pronuntata de Curtea de Apel Cluj ca si instanta de recurs, in dosarul nr. 16972/2005, intr-un ciclu procesual anterior, potrivit art. 315 alin. 1 C. pr. civ., ca urmare a casarii, s-au dat indrumari obligatorii primei instante, Tribunalul Cluj, asupra necesitatii de a statua daca titlul de proprietate al Statului Roman este valabil din perspectiva Legii nr. 213/1998, chestiune prioritara solutionarii cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare atacat, atata timp cat, prin art. 46 din Legea nr. 10/2001, in redactarea initiala legiuitorul distinge intre imobilele preluate cu respectarea legilor in vigoare la data instrainarii si imobilele preluate fara titlu valabil, pentru a determina situatia juridica a actelor de instrainare avand ca obiect astfel de imobile.
S-a retinut de catre instanta de recurs faptul ca niciuna dintre cele doua instante de fond nu a verificat legalitatea titlului de preluare in conformitatea cu dispozitiile exprese ale art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 si nu a distins intre cele doua ipoteze reglementate de art. 46 din Legea nr. 10/2001, plecand de la prezumtia relei credinte a cumparatorului nesocotind astfel art. 1899 alin. 2 Cod civil, care consacra prezumtia relativa a bunei credinte a achizitorului ca a contract cu un veritabil proprietar, fiind intr-o eroare comuna si invincibila cu privire la faptul ca statul in calitate de cumparator detine imobilul in baza unui titlu valabil.
Sarcina dovedirii relei credinte a cumparatorului revine reclamantilor, in conformitate cu art. 1169 Cod civil, insa acestia nu au administrat probe in acest sens, solutionandu-se procesul fara a se intra in cercetarea fondului.
Tribunalul a apreciat ca aceste indrumari, care vizeaza fondul cauzei si care au determinat solutia casarii, trebuie a fi respectate, chiar daca hotararile judecatoresti pronuntate in urma rejudecarii au fost casate de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia nr. 3011/21.05.2008 pronuntata in dosar nr. 4039/117/2006, pe motiv de necompetenta materiala, considerandu-se ca se impunea a fi investita Judecatoria Cluj-Napoca ca si prima instanta, si nu Tribunalul Cluj, asa cum a procedat Curtea de Apel Cluj prin decizia la care s-a facut referire anterior.
Aceasta, deoarece instanta suprema nu a facut referiri in mod expres la fondul cauzei, ci s-a limitat strict la chestiunea formala a competentei.
Revenind la indrumarul Curtii de Apel Cluj, tribunalul a constatat ca, prin raportare la prevederile art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 "fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale si bunurile dobandite de stat in perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989, daca au intrat in proprietatea statului in temeiul unui titlu valabil cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care Romania este parte si a legilor in vigoare la data preluarii lor de catre stat".
Cu alte cuvinte, se impune a fi respectata tripla conditie a conformitatii actului normativ in baza caruia s-a preluat imobilul cu constitutia, tratatele internationale si legile in vigoare.
Potrivit cuprinsului cartii funciare nr. 1451 Cluj, imobilul litigios a apartinut in parti egale in favoarea dr. Lapadatu Constantin si sotia nascuta Tanase Cornelia, fiind preluat in temeiul Decretului nr. 92/1950 in favoarea Statului Roman, in administrarea Sfatului Popular al orasului Cluj.
In literatura de specialitate, s-a apreciat ca imobilele preluate de stat in temeiul art. I pct. 1, 2,4 si 5 al Decretului nr. 92/1950 au fost dobandite fara un titlu valabil, deoarece acest act normativ a fost in mod flagrant contrar Constitutiei din 1948 care prevedea in art. 11 ca "mijloacele de productie, bancile si societatile de asigurare, proprietate particulara pot deveni proprietate de stat, bun al intregului popor".
Insa, dintre imobilele care au facut obiectul acestui decret, puteau fi calificate ca fiind mijloace de productie doar cele aflate la punctul 3 al art. I respectiv "hotelurile cu intreg inventarul lor", in celelalte situatii, respectiv cele de la punctul 1,2,4 si 5, (imobilele cladite care apartin fostilor industriasi, mosieri, bancheri, mari comercianti si celorlalte elemente ale marii burghezii; imobile cladite care sunt detinute de exploatatorii de locuinte; imobile in constructie, cladite in scop de exploatare, care au fost abandonate de proprietarii lor, precum si materialele de constructie aferente oriunde s-ar afla depozitate; imobilele avariate sau distruse de pe urma cutremurului sau a razboiului cladite in scop de exploatare si ai caror proprietari nu s-au ingrijit de repararea sau de reconstructia lor), imobilele in discutie aveau caracterul de locuinte si locuintele, chiar inchiriate, nu puteau constitui mijloacele de productie.
In plus, art. 8 din legea fundamentala de la acel moment stabilea ca "proprietatea particulara este recunoscuta si garantata prin lege".
In consecinta, chiar si numai din perspectiva respectarii Constitutiei din 1948, fara a mai analiza si celelalte acte la care face trimitere art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, preluarea unui imobil, care avea destinatia de locuinta, proprietate particulara, fiind o casa cu etaj, cu un local pentru pravalie, 5 camere si dependinte la parter si cu o sala de masa, 2 camere si dependinte la etaj, cum este cel in speta, nu putea fi legala, neconstituind un mijloc de productie.
La aceasta, se adauga si faptul ca, potrivit art. II din acelasi decret, nu intrau in procesul de nationalizare imobilele care erau proprietatea muncitorilor, functionarilor, micilor meseriasi, intelectualilor profesionisti si pensionarilor.
Or, potrivit mentiunii din cartea funciara, unul dintre coproprietari era doctor, putand fi incadrat in sfera intelectualilor profesionisti, respectiv aceea categorie socio-profesionala care obtine venituri de pe urma muncii ce presupune o conformatie intelectuala.
 Asadar, si din aceasta perspectiva titlul de preluare nu este valabil, intrucat art. II, desi constitutional, nu a fost respectat, expropriindu-se un bun de la o categorie exceptata.
 In sustinerea calitatii de medic a fostului proprietar tabular, reclamantii au depus o adeverinta eliberata de Spitalul Municipal Petrosani sub nr. 189/10.01.1994, din care rezulta ca acesta a fost angajat al acestei unitati in perioada 01.09.1929-01.11.1969, ca medic primar chirurg, indeplinind functia de director al spitalului din 01.09.1929 pana in 01.12.1960, locuind in cladirea de serviciu din str. Constructorul nr. 12 A.
 De asemenea, i s-a conferit titlul de "Medic emerit al R.P.R" in anul 1954, a fost decorat cu "Medalia muncii" in anul 1949 si cu "Medalia a 5-a aniversara a RPR" in anul 1952, fiind evidentiat in munca medico-sanitara de catre Ministerul Sanatatii in anul 1954.
 De remarcat faptul ca insusi proprietarul deposedat, in momentul nationalizarii, s-a adresat Comitetului Provizoriu al Sfatului Popular la orasului Cluj in 24 august 1950, solicitand a se reveni asupra masurii, pe considerentul ca, in mod nedrept, a fost incadrat in categoria marii burghezii sau a exploatatorilor, in conditiile in care a lucrat ca si medic chirurg la Spitalul de Stat Petrosani, nedeschizandu-si un cabinet particular si neoperand in sanatorii particulare, fiind toata viata sa medic functionar.
 Daca s-ar analiza valabilitatea titlului statului din perspectiva actului normativ incident la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare, care s-a realizat in data de 05.02.1997, potrivit principiului tempus regit actum, respectiv art. 1 alin. 3 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 modificate prin H.G. nr. 11/1997, se ajunge la aceeasi concluzie a nevalabilitatii, intrucat, "prin imobil trecut in proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950, se intelege imobilul nationalizat cu respectarea prevederilor art. 1 pct. 1-5 si art. II din decret precum si cu respectarea identitatii dintre persoane mentionata ca proprietar in listele anexe la decret si adevaratul proprietar al imobilului la data nationalizarii".
 Asa cum s-a aratat anterior, art. II nu a fost respectat, nationalizandu-se un bun de la un intelectual profesionist, respectiv un doctor, pe de o parte, si nu a existat o identitate intre persoana mentionata ca proprietar in listele anexe la decret unde figura doar L.C., si adevaratii proprietari ai imobilului la data nationalizarii care erau sotii L.C. si sotia nascuta Tanase Cornelia.
 Titlul de preluare fiind, astfel, nevalabil ramane a se stabili buna sau reaua credinta a cumparatorului, respectiv credinta acestuia ca a contractat cu un veritabil proprietar fiind intr-o eroare comuna si invincibila cu privire la faptul ca statul in calitate de dobanditor detine imobilul in baza unui titlul neviciat.
 Indiferent daca ne-am raporta la dispozitiile art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 sau art. 1 alin. 3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, nu poate fi retinuta buna credinta sau convingerea eronata a achizitorului ca a contractat cu un veritabil proprietar in conditiile in care un om cu minime diligente s-ar fi putut indoi de faptul ca titlul statului nu este unul valabil, translativ de proprietate, atata timp cat s-a preluat bunul de la proprietari in temeiul unui act normativ neconform cu Constitutia din 1948, iar la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare era evident pentru toate partile contractante ca medicii erau exceptati de la nationalizare, in cartea funciara existand mentiunea calitatii de medic a coproprietarului deposedat si ca nu exista o identitate intre persoana trecuta in listele anexe a decretului si adevaratii proprietari.
 Bineinteles ca aceasta presupunea un minim efort care ar fi trebuit sa caracterizeze un om diligent, necunoasterea legii neputand fi invocata.
 Impotriva acestei decizii, au declarat in termen legal recurs paratii, solicitand modificarea ei in sensul admiterii apelurilor paratilor, schimbarii sentintei apelate, cu consecinta respingerii actiunii.
 In motivarea recursului lor, paratii Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca si Primarul municipiului Cluj-Napoca invedereaza ca imobilul obiect al litigiului a trecut in proprietatea Statului Roman cu titlu valabil in sensul art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, intrucat Decretul nr. 92/1950 si anexele acestuia erau in conformitate cu Constitutia anului 1948, cu tratatele internationale la care Romania era parte si cu legile in vigoare la acea data, sens in care s-a pronuntat Inalta Curte de Casatie si Justitie in speta similare, prin deciziile nr. 1005/2003 si 634/2004.
 Fiind preluat cu titlu valabil, imobilul constituia obiect al Legii nr. 112/1995, contractul de vanzare-cumparare fiind incheiat cu respectarea dispozitiilor legale, respectiv a dispozitiilor art. 9 si 14 din Legea nr. 112/1995, intrucat imobilul nu a fost restituit fostului proprietar sau mostenitorilor acestuia, iar antecesorul paratilor persoane fizice, defunctul K.I., in calitate de chirias, a depus cerere pentru cumparare la data de 6.08.1996, contractul fiind incheiat la data de 5.02.1997, dupa expirarea termenului rezultand din dispozitiile art. 9 si 14.
 In plus, daca ar fi incidente dispozitiile art. 45 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, chiriasul cumparator a fost de buna credinta, nefiind notificat cu privire la cererea fostului proprietar referitoare la acest imobil, in cartea funciara, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, proprietar figurand Statul Roman, actiunea in revendicare de drept comun exercitata de reclamanti nefiind notata in cartea funciara, cuprinsul ei prezumandu-se ca exprima realitatea. Sentinta civila nr. 3224/1998 a Judecatoriei Cluj-Napoca, pronuntata in dosarul nr. 7545/1997, prin care s-a dispus restabilirea situatiei anterioare, desi casata, a fost inscrisa in cartea funciara, dar numai la data de 3.02.1999, adica dupa aproape 2 ani de la data incheierii contractului de vanzare-cumparare.
 Prezumtia bunei credinte a cumparatorului, rezultand din disp. art. 1198 C. civil nu a fost, astfel, rasturnata de reclamanti, inlaturand efectul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis al nulitatii.
 Paratii B.M., C.I., D.A. au mai aratat ca motivele de nulitate ale contractului trebuie raportate la momentul incheierii acestuia, respectiv 5.02.1997, astfel ca preluarea cu titlu valabil sau nevalabil trebuie raportata la legile in vigoare la acest moment, necontestandu-se ca ar fi vorba de o preluare abuziva in sensul Legii nr.10/2001, care, insa, este ulterioara incheierii contractului.
 In prezenta cauza, insa oricum, reclamantii nu au formulat o cerere privitoare la constatarea valabilitatii sau nevalabilitatii titlului statului, instantele de fond depasind, astfel cadrul procesual stabilit de reclamanti.
 In speta, nu au fost rasturnat prezumtiile rezultand din dispozitiile art. 32 si 33 din Decretul - lege nr. 115/1938 referitoare la cuprinsul cartii funciare, reclamantii nesolicitand verificarea valabilitatii titlului statului si neadministrand vreo proba in acest sens, situatie in care se prezuma ca titlul statului a fost valabil, imobilul intrand sub incidenta dispozitiile art. 45 alin. 1 si 4 din Legea nr.10/2001, instantele fiind tinute sa aprecieze doar respectarea dispozitiilor legale referitoare la incheierea contractului, nicio astfel de dispozitie nefiind incalcata, in conditiile in care sentinta civila nr. 3224/1998 a fost casata in recurs, actiunea reclamantilor fiind respinsa, astfel ca inscrierea dreptului in cartea funciara in baza acesteia este lipsita de eficienta si fiind facuta, oricum la 2 ani dupa data incheierii contractului, imobilul constituind obiectul Legii nr. 112/1995, fiind detinut de antecesorul paratilor persoane fizice, defunctul K.I., in baza contractului de inchiriere nr. 49375/13.10.1973 prelungit ulterior, imobilul nu era exceptat de la vanzare, dreptul statului era inscris in cartea funciara, nefiind notata vreo actiune ce contesta cuprinsul ei, nu s-a facut dovada ca lista imobilelor revendicate ar fi fost publicata in presa si, chiar daca reclamantii ar fi formulat o cerere de restituire in natura, acestia nu se incadrau in dispozitiile Legii nr. 112/1995 pentru a li se retroceda in natura imobilul, nelocuind in imobil si imobilul fiind ocupat de un chirias.
 Titlul statului nefiind contestat, inseamna ca imobilul a fost preluat cu titlu valabil, astfel ca buna sau reaua credinta a subdobanditorilor nu se mai impunea a fi cercetata deloc, in cauza fiind incidente dispozitiile art. 45 alin. 1 si 4 din Legea nr.10/2001 si nu ale alin. 2 al aceluiasi articol.
 De altfel, referitor la retinerea relei credinte a cumparatorului, acesta nu a avut calitatea de magistrat, o astfel de calitate a unuia dintre mostenitori, respectiv a paratei B.M. fiind irelevanta in cauza.
 In ceea ce priveste art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului si art. 1 din Protocolul 1, despre care reclamantii au sustinut ca au prioritate fata de legislatia interna, instanta trebuie sa tina seama de imprejurarea ca si titlul de proprietate al cumparatorului trebuie sa se bucure de ocrotire legala si, daca nu s-a facut dovada constituirii lui in mod nelegal, acesta nu poate fi desfiintat.
 Reclamantii, prin intampinare, au solicitat respingerea recursurilor ca nefondate, pe motiv ca imobilul a trecut in proprietatea Statului Roman fara titlu, in sensul art. 6 din Legea nr. 213/1998, din considerentele retinute de instantele de fond, contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat fara respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995, intrucat reclamantii au inregistrat cererea de restituire a apartamentului la 27.05.1996, in interiorul termenului de 6 luni prev. de art. 14 din Legea nr. 112/1995, apartamentul fiind vandut inainte de solutionarea cererii lor, iar cumparatorul nu a fost de buna credinta, intrucat putea sa cunoasca din cuprinsul cartii funciare viciul titlului de preluare, calitatea de intelectual profesionist a proprietarului tabular, respectiv aceea de medic, fiind inscrisa in cartea funciara, apartamentul figurand ca fiind revendicat in listele publice depuse la dosar de recurentul paratul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, cererea fiind inscrisa la pozitia nr. 283/27.05.1996.
 Analizand recursurile formulate prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., ce constituie temeiul lor legal, curtea apreciaza ca acestea nu sunt fondate, din considerentele ce urmeaza a fi expuse.
 Astfel, in primul rand, s-a sustinut ca reclamantii nu au solicitat deloc constatarea nevalabilitatii titlului de preluare, astfel ca nu se pune problema analizarii acestuia, preluarea trebuind considerata cu titlu, ceea ce presupune si inutilitatea analizarii bunei sau relei credinte a cumparatorului, analiza trebuind restransa doar la respectarea conditiilor formale rezultand din dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
 In realitate, asa cum rezulta din cererea initiala de chemare in judecata, inregistrata sub nr. 9321/12.08.2002 la Judecatoria Cluj-Napoca, motivul de nulitate invocat de reclamantii initiali se refera la sentinta civila nr. 3224/1998 a Judecatoriei Cluj-Napoca, prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului de preluare a statului si la imprejurarea ca, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, cererea de restituire a imobilului, formulata in baza Legii nr. 112/1995, nu era solutionata.
 Iata, deci, ca au fost invocate doua motive de nevalabilitate ale contractului de vanzare-cumparare, unul referitor la imprejurarea ca imobilul a fost preluat de Statul Roman vanzator fara titlu valabil, imprejurare constatata prin sentinta civila nr. 3224/1998 a Judecatoriei Cluj-Napoca, acesta neputand, astfel, constitui obiect al Legii nr. 112/1995 si un alt motiv referitor la incalcarea dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, intrucat contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat inainte de solutionarea cererii de restituire in natura.
 Prin urmare, instantele de fond nu au depasit limitele investirii, analizand valabilitatea titlului de preluare ca motiv de nulitate a contractului, invocat in cererea de chemare in judecata, respectand, astfel, dispozitiile art. 129 alin. ultim Cod proc. civ.
 In ceea ce priveste valabilitatea titlului statului, analiza facuta de instantele de fond este una pertinenta, titlul fiind nevalabil dintr-o dubla perspectiva, respectiv, pe de o parte, intrucat actul normativ care a stat la baza preluarii, Decretul nr. 92/1950, contravenea Constitutiei anului 1948, care ocrotea proprietatea privata, iar, pe de alta parte, dispozitiile actului normativ de preluare nu au fost respectate, intrucat, in art. II, acesta prevedea printre categoriile exceptate si intelectualii profesionisti, or antecesorul reclamantilor era intelectual profesionist, respectiv medic.
 Este adevarat ca motivele de nulitate se raporteaza la data incheierii contractului, iar cel rezultand din disp. art. 6 ale Legii nr. 213/1998, referitor la neconcordanta dintre actul normativ care a stat la baza preluarii si Constitutia sub imperiul caruia acesta a fost edictat, este ulterior incheierii contractului, care a avut loc la data de 5.02.1997, ramane, insa, pertinenta cercetarea motivului de nulitate referitor la respectarea dispozitiilor actului normativ ce a stat la baza preluarii, HG nr. 11/1997 ce a modificat HG nr. 20/1996 privind Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 cuprinzand norme de interpretare, or normele de interpretare nu retroactiveaza.
 Paratii au invocat imprejurarea ca actiunea in revendicare de drept comun nu a fost notata in cartea funciara, astfel ca nu au cunoscut existenta ei, insa, asa cum corect au retinut instantele de fond, nevalabilitatea titlului de preluare a rezultat din insusi cuprinsul cartii funciare, in care era inscrisa calitatea de intelectual profesionist a antecesorului reclamantilor, care-l excludea de la aplicarea decretului de nationalizare, nevalabilitatea titlului putand fi cunoscuta din simpla cercetare a cartii funciare, cumparatorul neputand invoca acest cuprins in favoarea sa, in temeiul art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938.
 Este adevarat ca, finalmente, acea actiune a fost respinsa la mult timp dupa incheierea contractului, insa chiar paratii sustin ca antecesorul lor nu a cunoscut existenta ei, bazandu-se doar pe cuprinsul cartii funciare, or cuprinsul cartii funciare trebuia cel putin sa ii induca acestuia un dubiu privind valabilitatea titlului de preluare, obligandu-l sa cerceteze daca aparenta de nevalabilitate din cuprinsul cartii putea fi combatuta prin probe contrare, ceea ce nu s-a intamplat, astfel ca acesta a contractat cu rea credinta, cunoscand imprejurarea ca imobilul nu putea constitui obiect al Legii nr. 112/1995, fiind, astfel, aplicabile dispozitiile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, asa cum corect au retinut instantele de fond.
 In temeiul art. 312 alin. 1 raportat la art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., din considerentele aratate, curtea apreciaza ca instantele de fond nu au facut o gresita aplicare a normelor de drept substantial, astfel ca recursul paratilor urmeaza a fi respins ca nefondat. (Judecator Andrea Annamaria Chis)