Civil - evacuare - CONTINUAREA JUDECATII

Prin cererea formulata si inregistrata la aceasta instanta la data de 20.02.2007  sub nr. 1435/320/2007, reclamantii PP si PM in contradictoriu cu paratii PC si PM au solicitat evacuarea paratilor din imobilul, situat in Tg.Mures, str. Tudor Vladimirescu nr. 8, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca sunt proprietarii tabulari ai imobilului mai sus precizat, situat in Tg.Mures, str. Tudor Vladimirescu nr. 8, dobandit in urma aplicarii Legii 10/2001, in baza sentintei civile nr. 130/2003 ramasa definitiva si irevocabila prin respingerea recursului.
Paratii au avut calitatea de chiriasi ai imobilului in cauza, pana la data retrocedarii in favoarea reclamantilor.
In drept au invocat prev. art. 480 si urm. Cod civil.
Paratii prin intampinare au solicitat respingerea cererii reclamantilor. Au sustinut exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei si lipsa calitatii de reprezentant a mandatarului profesionist al reclamantilor. Au combatut afirmatiile reclamantilor cu privire la demersurile efectuate pentru eliberarea imobilului de catre parati, in conditiile in care prin Decizia nr. 108/A/11.09.2003 a Curtii de Apel Tg. Mures, a fost respinsa actiunea reclamantilor privind restituirea imobilului din Tg. Mures, str. Tudor Vladimirescu nr. 8. Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin decizia nr. 4324/24.05.2005, ca efect al admiterii recursului, a dispus restituirea in natura a imobilului, mentinand sentinta Tribunalului Mures nr. 130/21.02.2003. S-a dispus restituirea in natura a imobilului catre fam. Palffy, conditionat de restituirea sumei de 49.460 lei primita cu titlu de despagubiri de antecesoarea reclamantilor. Predarea imobilului de catre SC Locativ SA. a avut loc la data de 31.08.2006 conform procesului-verbal de predare-primire, act despre care paratii au fost instiintati la 26.10.2006.
Paratii si Primaria Tg. Mures au promovat contestatie in anulare impotriva deciziei Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in dosar nr. 9273/1/2006.
Prin cererea reconventionala, paratii, reclamanti reconventionali au solicitat obligarea reclamantilor - parati reconventionali la plata sumei de 132.400 lei, actualizata cu rata inflatiei de la data platii reprezentand sporul de valoare adus imobilului din litigiu, instituirea unui drept de retentie asupra imobilului, pana la achitarea sumei mentionate, inscrierea acestui drept de retentie in foaia de sarcini a CF, cu cheltuieli de judecata.
In sustinerea acesteia au invocat faptul ca aceasta locuinta le-a fost repartizata dupa ce Palffy Olga, fosta proprietara si-a exprimat dorinta sa paraseasca tara, sens in care aceasta a fost despagubita in temeiul decretului 223/1974. Locuinta era la acel moment intr-o stare avansata de degradare. Reclamantii reconventionali au realizat investitii pentru a putea locui in mod civilizat, din anul 1998. In drept au invocat prevederile art. 53 alin.1 si 2 din Legea nr. 10/2001, art. 119 si 274 C pr. civ.
Reclamantii reconventionali au indicat cuantumul valorii actualizate a investitiilor pretinse, 135352,52 lei. (f.83)
In probatiune s-au administrat inscrisuri, copie fidela a CF 5594 Tg. Mures, Decizia nr. 4324/2003 a I.C.C.J, instiintare din 16.03.2006, Sentinta civila nr. 130/2003,
A fost administrata proba cu interogatoriul reclamantilor si al paratilor.
A fost dispusa realizarea unei expertize tehnice in specialitatea constructii
La termenul din 6.11.2007 paratii au renuntat la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Prin Sentinta civila nr.18/2008, instanta a admis cererea formulata de reclamanti, sens in care a dispus evacuarea paratilor din imobil. Totodata a procedat la anularea ca netimbrata a cererii reconventionale. Solutia a fost supusa controlului judiciar, fiind mentinuta in apel  (decizia 176/2008) si casata integral de Curtea de Apel Tg. Mures, prin Decizia civila nr.1423/R din 07.10.2008, ocazie cu care s-a decis trimiterea cauzei, pentru continuarea judecatii pe fond la Judecatoria Tg. Mures.

In vederea continuarii judecatii, cauza a fost inregistrata pe rolul acestei instante la data de 25.11.2008, sub nr. 1435./320/2007.

La termenul din 26.04.2010 a fost admisa exceptia de conexitate cu dosarul 11734/320/2009.
In cadrul acestuia, reclamantii PP si PM au solicitat in contradictoriu cu paratii PC si PM obligarea, in solidar, la plata sumei de 14400 euro, cu titlul de despagubiri civile, pentru ocuparea si folosirea in perioada 1.11.2006-1.11.2009, fara drept, de catre parati a imobilului din Tg. Mures, str. Tudor Vladimirescu nr. 8, cu cheltuieli de judecata. Au invocat calitatea de proprietari, dobandita in temeiul Legii nr. 10/2001, predarea bunului fiind realizata de catre S.C. Locativ SA, la data de 26.10.2006. Paratii nu au nici un drept asupra bunului, pe care il ocupa abuziv. Au refuzat eliberarea, desi au fost actionati in judecata in dosarul 1435/320/2007 pentru evacuare. Pentru ocuparea acestui imobil, pe o perioada de trei ani, interval in care proprietarii au fost prejudiciati, solicita echivalentul unei chirii de 400 euro pe care ar fi putut sa o obtina lunar. In drept au fost invocate prevederile art. 998 C civil si 480 C civil, 274 C. pr. civ.
Paratii au formulat intampinare, solicitand respingerea acestor pretentii. Au argumentat faptul ca prin Decizia de restituire a imobilului I.C.C.J nu a dispus si evacuarea acestora din imobil, iar solicitarea reclamantilor de obligare la plata despagubirilor pentru intervalul 2006-2009 nu se justifica, caci in acest interval intre parti s-au derulat litigii pentru pretentii reciproce. Reclamantii nu le-au propus continuarea locatiunii desi aveau aceasta obligatie, paratii intelegand sa consemneze intr-un cont chiria lunara pe care o achitau anterior catre S.C. Locativ S.A.

La termenul din 04.04.2011 au fost introdusi in cauza mostenitorii paratului reclamant reconventional PC.

A fost suplimentata probatiunea, cu inscrisuri: relatii oferite de S.C. Locativ S.A (f.21-23), factura fiscala Electrica si Eon Gaz, in copie (f.71, 74), proces-verbal de deconectare la solicitare incheiat de S.C. Aquaserv S.A. (f.72-73), proces-verbal de predare-primire locuinta, incheiat de S.C. Locativ S.A (f.84-87), plangere (f. 88), fotocopie pasaport (f.93), adeverinta eliberata de Teatrul National din Tg. Mures.
A fost suplimentat raportul de expertiza tehnica in constructii (f.38-40. 113-118)
A fost administrata proba cu interogatoriul partilor (f.95-98 si 103) 
Au fost audiati martorii Toma Letitia (f.94), Rusu Pavel (f.105), Agoston Gyozo (f.106),

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 15.11.1999 intre paratii reclamanti-reconventionali (PC si Marinela) si SC Locativ SA, in calitate de administrator al fondului locativ de stat, s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 1819 avand ca obiect imobilul situat in Tirgu Mures, str. Tudor Vladimirescu, nr. 8.
Prin Sentinta civila nr. 130/2003, mentinuta in recurs prin respingerea apelului, de catre I.C.C.J. (Decizia nr. 4342 din 24 mai 2005) s-a dispus restituirea in natura in favoarea reclamantilor a imobilului de la adresa mentionata, cu conditia rambursarii sumei reprezentand valoarea despagubirii de 49460 lei, actualizata cu indicele de inflatie.
Aceasta dispozitie de restituire in natura a produs efecte de la data pronuntarii ei, 24 mai 2005, fiind irevocabila.
Dupa restituirea imobilului catre reclamanti si predarea acestuia de catre S.C. Locativ S.A.-31.08.2006, (intrebarile nr.5 si nr. 6 din interogatoriul de la f. 96-dosarul 1435./320/2007 si procesul verbal de la fila 21 din dosarul conexat) paratii au continuat sa locuiasca in imobil, fara ca intre parti sa se reglementeze conventional utilizarea bunului imobil.

In ceea ce priveste petitul de evacuare.
Din actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca, in fapt, paratii au procedat la eliberarea spatiului cu privire la care se deruleaza prezentul litigiu.
Avand in vedere acest aspect instanta retine ca cererea de evacuare ce face obiectul prezentului dosar a ramas fara obiect ca urmare a eliberarii spatiului ulterior introducerii cererii de chemare in judecata sens in care va respinge ca atare aceasta cerere.

In privinta restituirii investitiilor realizate de chiriasi, estimate de acestia la suma de 135352,52 lei.
Instanta are in vedere in solutionarea acestui capat de cerere, prevederile art. 48 ale Legii nr. 10/2001, forma in vigoare la momentul formularii cererii reconventionale, prevederi potrivit carora chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile. In cazul in care imobilul restituit a fost preluat cu titlu valabil, obligatia de despagubire prevazuta revine persoanei indreptatite.
In cazul acestui imobil, s-a retinut in cuprinsul Sentintei nr. 130/2003 ca a fost incadrat in categoria imobilelor preluate abuziv, cu titlu valabil conform art. 2 alin.1 lit. g al Legii nr. 10/2001 (paragraful 8 din considerente, fila 49 verso in dosarul 1435/320/2007).
Textul prevede ca valoarea despagubirilor se stabileste pe baza de expertiza, iar prin imbunatatiri, in sensul legii, se intelege cheltuielile necesare si utile.
Pentru identificarea investitiilor au fost cerute informatii de la societatea locativa care a administrat acest imobil, insa nu a fost posibila o determinare de mare precizie a starii imobilului la data preluarii in locatiune de reclamantii reconventionali. Din fisa locatiunii si din procesul verbal, parte integranta a contractului de inchiriere (f. 84-87) a rezultat o uzura normala a imobilului la momentul inchirierii, fiind mentionat, in plus, ca acesta nu a fost construit din materiale inferioare, nefiind confirmata astfel, starea dezastruoasa sustinuta de reclamantii reconventionali.
Totodata, instanta mai retine si ca investitiile pe care chiriasii le-au realizat, au putut fi evidentiate pe baza comparatiei releveelor din 1987 si 1997, desi acest ultim an este anterior momentului incheierii contractului de catre reclamantii reconventionali.
Cu toate acestea, coroborand declaratiile martorilor cu raspunsurile la interogatoriu ale partilor, dar mai ales vazand acceptarea de catre reclamanti a modificarilor relevate de cele doua piese desenate (furnizate de S.C. Locativ S.A.) si asupra carora si-au concentrat obiectiunile la raportul tehnic (f.28, 51-52), rezulta ca modificarile retinute de expert in cuprinsul raportului de expertiza si enumerate in cuprinsul tabelului, pe categorii de lucrari, de la fila 82 au fost realizate. Valoarea acestora a fost cuantificata la nivelul 69156 lei. Acest cuantum nu a fost combatut de reclamantii reconventionali, ci numai de reclamanti, care au sustinut constant valoarea ridicata a acestor investitii.

Avand in vedere ca potrivit textului legal incident (art. 48, Legea nr. 10/2001) cuantumul despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor, scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi, raportul de expertiza a primit o completare in acest sens (f.113-118), rezultand o valoare actualizata a investitiilor mai mare, de 80076 lei (f.115) fata de 69156 lei, desi in mod logic aceasta ar fi trebuit sa fie redusa cu exact suma ce reprezenta uzura.
Avand in vedere ca in cauza, nici una din parti nu a reusit sa demonstreze fara echivoc o valoare mai mare sau mica a acestor investitii, chiriasii nefiind in masura sa anticipeze la nivelul anului 1998 situatia bunului peste ani, in vederea conservarii probelor, nici reclamantii nefiind in masura sa demonstreze o lipsa totala a imbunatatirilor, sau un cuantum evident mai redus al acestora, apreciind in echitate, instanta va stabili ca valoarea acestor investitii este cea redata pentru lucrarile enumerate la fila 82 a raportului de expertiza, de 69156 lei.
Nu a fost avuta in vedere valoarea initiala de 71857 lei (f.97-105), expertiza dispusa anterior casarii Sentintei nr. 18/2008 deoarece la determinarea acestei valori nu au fost avute in vedere, elementele de probatiune administrate in cadrul dosarului format in vederea continuarii judecatii, si nici ultima valoare redata de expert, caci instanta apreciaza ca nu era posibila o completare in sensul scaderii uzurii, iar rezultatul sa fie considerabil mai mare, fara a fi oferite explicatii pentru un astfel de rezultat.
In concluzie, in raport de aceste considerente, in temeiul textului anterior mentionat, instanta va admite in parte cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti reconventionali PM si PC, continuata prin mostenitorii PM, Popescu Ioana, Mihu Sanziana Mihaela, in contradictoriu cu reclamantii parati reconventionali PP si PM , pentru suma de 69156 lei, reprezentand investitii realizate la bunul imobil situat in Tg. Mures str. Tudor Vladimirescu nr. 8, jud. Mures.

In privinta cererii conexe din dosarul nr. 11734/320/2009 referitoare la daunele interese pretinse de reclamantii PP si PM
Instanta are in vedere faptul ca paratii au avut in mod direct cunostinta de restituirea imobilului catre noii proprietari, deoarece acestia au intervenit in litigiul ce a avut ca obiect contestatie in temeiul Legii nr. 10/2001, in sustinerea pozitiei unitatii administrativ teritoriale. Mai mult, din cererea reconventionala depusa in dosarul nr. 1435/320/2007, paratii declara ca au fost instiintati de predarea imobilului catre familia Palffy incepand cu 26.10.2006.
Contractul pe care paratii l-au avut incheiat cu societatea locativa nu putea produce efecte mai tarziu de momentul 15.11.2004 (momentul expirarii contractului de locatiune si pe care noii proprietari aveau obligatia sa il respecte, conform prevederilor O.U.G. nr. 40/1999). Chiar avand in vedere termenul maxim instituit de O.U.G. nr. 40/1999, care a urmarit o protectie speciala a chiriasilor din imobilele ce au facut obiect al legilor reparatorii, protectie ce s-a intins exclusiv pana la momentul 8.04.2004 (calculat de la data intrarii in vigoare a actului normativ, la care s-a adaugat perioada de 5 ani), rezulta ca, in fapt, la momentul restituirii imobilului catre reclamanti, (prin efectul Deciziei pronuntate in recurs, 24 mai 2005), paratii nu mai beneficiau de aceste prevederi speciale. De altfel, instanta are in vedere ca paratii nici nu au inteles sa argumenteze acest drept locativ pretins a izvori din O.U.G nr. 40/1999.
Avand in vedere ca paratii reclamanti-reconventionali nu justifica nici un titlu care sa-i indreptateasca sa ocupe imobilul in litigiu, vazand si dispozitiile art. 480 din Codul civil, potrivit carora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia - afara de cazul in care dreptul este dezmembrat prin vointa acestuia din urma, instanta apreciaza ca cererea reclamantilor parati-reconventionali este intemeiata.
Argumentele paratilor potrivit carora aveau pretentii proprii izvorate din investitiile facute in imobil si care ii indreptateau sa invoce un drept de retentie, sunt neintemeiate.
Astfel, simpla invocare a dreptului de retentie nu este apta sa produca efectele juridice specifice, acesta trebuie constatat de instanta, la cererea partii interesate, in scopul garantarii unei creante. Esential este faptul ca, dreptul de retentie, nu ofera titularului sau atributul folosintei bunului ce face obiectul sau (in acest sens atat doctrina cat si practica s-au exprimat constant).
Nici conduita adoptata de parati, pe fondul noii situatii juridice create prin efectul legii reparatorii, constand in virarea chiriei lunare pe care o achitau anterior catre SC Locativ SA intr-un cont deschis la o unitate bancara, in intervalul septembrie 2006-decembrie 2009, care, de altfel, nu indeplineste conditiile ofertei de plata urmata de consemnare, nu era in masura sa produca efectele specifice indeplinirii unei obligatii decurgand din raporturile de locatiune, caci intre parati si unitatea locativa contractul nu mai producea efecte, iar cu noii proprietari nu au incheiat un astfel de contract, acestia din urma nemaiavand obligatii decurgand din O.U.G. nr. 40/1999, iar paratii nu s-au manifestat in sensul initierii unor astfel de raporturi contractuale.
In concluzie, incepand cu momentul noiembrie 2006, paratii au folosit acest bun fara un titlu locativ, impiedicand proprietarul in exercitarea deplina a atributelor ce intra in continutul dreptului sau.
Bunul a fost eliberat de parati incepand cu momentul 1 noiembrie 2009, (moment la care au incetat contractele cu furnizorii de utilitati, moment apreciat de instanta ca rezonabil in parasirea imobilului, avand in vedere ca fiind in cursul unui anotimp de iarna, in lipsa acestor utilitati, imobilul nu mai oferea conditiile de confort normale.)
Conditiile angajarii raspunderii civile delictuale a paratilor pentru utilizarea in mod abuziv a acestui bun, in acest interval sunt indeplinite, potrivit art. 998-999 C civil, cu consecinta repararii integrale a prejudiciului cauzat.
Reclamantii au propus ca modalitate de cuantificare a acestui prejudiciu, chiria lunara pe care reclamantii ar fi putut sa o perceapa in mod rezonabil.
Instanta retine ca bunul imobil folosit de parati are o componenta (casa cu suprafata locativa mare, anexe, garaj si teren) si o situare (centrala) in masura sa furnizeze un confort ridicat.
Din aceasta perspectiva pretul lunar al unei chirii a fost apreciat de expert la nivelul 750-1500 euro (f81). Cu toate acestea reclamantii au solicitat un prejudiciu echivalent al unei chirii situate la nivelul minim de 400 euro pe luna, similar celui calculat de Stat in inchirierea unor astfel de imobile, conform O.U.G. nr. 9/2008, cunoscut fiind ca preturile continute de acest act normativ sunt inferioare celor reglementate in mod liber in cadrul relatiilor contractuale.
In concluzie, apreciind ca fiind rezonabil acest cuantum de 14400 euro (36 lunix400euro=14400 euro), instanta va admite integral aceasta cerere.

Pe fondul constatarii reciprocitatii obligatiilor, al indeplinirii conditiilor prevazute de art. 1144 C civil, instanta va dispune compensarea integrala a creantei recunoscute paratilor - reclamanti reconventionali PM si PC, prin mostenitorii PM, Popescu Ioana si Mihu Sanziana Mihaela, cu creanta recunoscuta reclamantilor PP si PM.
In privinta cererii formulate de paratii reclamanti reconventionali in dosarul 1435/320/2007, de instituire a unui drept de retentie in favoarea reclamantilor reconventionali asupra bunului imobil, inscrierea in Cf a acestui drept.
Instanta apreciaza ca, avand in vedere ca in cauza solutia a fost de compensare integrala a creantelor recunoscute reciproc partilor, nu se mai justifica instituirea acestui drept din perspectiva efectelor pe care le produce acesta.
De altfel nici nu ar fi fost posibila instituirea acestui drept, in conditiile in care detentia a fost pierduta, reclamantii reconventionali, relevand odata cu concluziile finale vanzarea bunului de catre noii proprietari.

Avand in vedere ca partile au sustinut prin taxe de timbru si onorarii cheltuielile realizate cu acest proces, in functie de specificul cererilor formulate, fata de dispozitiile art. 276 C.pr.civ, instanta va dispune compensarea acestora.