Civil - hotarare care sa tina loc de act autentic

Prin cererea inregistrata pe rolul instantei la data de 19.05.2010 sub nr. 6957/320/2010, reclamantul PA a solicitat in contradictoriu cu paratul DS ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligat paratul la:  dezmembrarea parcelelor situate in comuna Ernei, sat Ernei, jud. Mures, avand numerele T53 CC389 si A389/1 in cel putin doua parcele, astfel incat o parcela sa aiba suprafata de 400 mp si sa fie situata langa si in lungimea parcelelor cu nr. T53 A388/1 - 600 mp, T53 CC388 - 400 mp; incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare cu privire la imobilul - teren arabil intravilan in suprafata totala de 1400 mp- situate in com. Ernei, sat Ernei, stgr. Principala nr. 408-409, jud. Mures, suprafata totala care se compune din parcelele care se identifica cu nr. T53 A388/1 - 600 mp, T53 CC 388 - 400 mp si parcela in suprafata de 400 mp rezultata din dezmembrarea parcelei T53 CC389 si A389/1- suprafata totala de 1.400 mp al carui pret a fost stabilit la suma de 9.500 RON; in caz de refuz, prezenta hotarare sa tin a loc de consimtamant pentru transcrierea dreptului de proprietate, cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea in fapt a cererii, reclamantul a aratat ca prin antecontractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata incheiat in luna februarie 2003, paratul s-a obligat la vanzarea in favoarea sa a dreptului de proprietate asupra unei suprafete de 0,14 ha ( 1400 mp.) teren situat intre parcela PORTIK ALECU - DS, iar pretul a fost stabilit la suma de 95.000.000.ROL.
Mentioneaza ca odata cu incheierea antecontractului, a achitat paratului -promitent vanzator pretul integral stabilit, promitentul vanzator i-a predat in posesie terenul obiect al antecontractului, a inregistrat contractul la administratia financiara si registrul agricol al com. Ernei. jud.Mures. Precizeaza ca foloseste netulburat terenul din cauza si achita impozitul imobiliar aferent.
Obiectul antecontractului, parcela PORTIK ALECU - DS in suprafata de 0,14 Ha este situat in com. Ernei. sat Ernei str. Principala nr.408 -409, jud.Mures, se identifica cu parcelele nr.T53 A388/1 - 600 mp, T53 CC388 -400 mp si o parte - 400 mp - a parcelei T53 CC389 si A389/1.
Avand in vedere, ca prin antecontractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata, incheiat intre parti in luna februarie 2003 nu s-au stabilit cu exactitate locul, data sj ora perfectarii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, arata ca prin notificarea inregistrata la B.E.J.A. Soos-Pop din Targu Mures sub nr. 177/12.03.2010 l-a invitat pe parat ca in ziua de marti, data de 23 martie 2010, de la orele 13.00 si pana cel tarziu orele 13,30, sa se prezinte la sediul B.N.P.A. Holbach & Rozsa din Tg.-Mures, str. Retezatului nr2, jud. Mures, in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, ori sa-i comunice o alta data si/sau loc in care sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, invitatie, care insa nu a fost onorata de parat, fapt care rezulta din incheierea de certificare nr. 1515/23.03.2010 emisa de B.N.P.A. Holbach & Rozsa.
In drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art. 1073 - 1077 Cod civil, art. 112 si urm. Cod procedura civila.
Prin precizarea depusa la dosar, reclamantul, potrivit expertizei orientative intocmita de camerele notarilor publici, a indicat valoarea unui mp teren arabil intravilan din com. Ernei, jud. Mures ca fiind de 25 lei, iar valoarea totala a imobilului supus litigiului ca fiind de 35.000 lei.
La data de 11.05.2011, reclamantul a depus la dosar o cerere prin care a solicitat introducerea in cauza in calitate de parat si a numitei DI.
Instanta prin incheierea de sedinta din data de 27.06.2011, a admis cererea formulata de reclamant si in baza art. 47 Cod procedura civila a dispus introducerea in cauza in calitate de parat si citarea numitei DI.
Paratii nu au formulat intampinare, insa paratul DS a fost prezent sia  fost administrata roba cu interogatoriul acestuia ( f 26).
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, fiind depuse in copie la dosarS contract de vanzare cumparare provizoriu ( f. 3), schita teren ( f. 4), notificare ( f. 5-6).
In cauza, instanta a audiat in calitate de martor pe numitul Balog Attila Sandor, depozitia acestuia fiind atasata la fila 23 dosar.
De asemenea, instanta a mai administrat in cauza proba cu interogatoriul paratului ( f. 26), precum si proba cu expertiza topografica ( f. 34- 45)
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele;
In luna februarie 2003 intre reclamantul PA si paratul DS  s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare intitulat ,,Contract de vanzare cumparare provizoriu" prin care paratul s-a obligat sa vanda iar reclamantul sa cumpere suprafata de 0,14 ha teren, intitulata parcela Portik Alecu - DS, in schimbul unui pret de 95.000.000 lei ( 9500 RON), in prezenta martorilor Szakacs  Dezso si Balogh Antal.
Incheierea actului autentic urma a se realiza, potrivit acordului partilor, la momentul la care instrainarea imobilelor terenuri extravilane ar fi fost posibila.
Prin notificarea inregistrata la B.E.J.A. Soos-Pop din Targu Mures sub nr. 177/12.03.2010 ( f 5) reclaamntul l-a invitat pe parat ca in ziua de marti, data de 23 martie 2010, de la orele 13.00 si pana cel tarziu orele 13,30, sa se prezinte la sediul B.N.P.A. Holbach & Rozsa din Tg.-Mures, str. Retezatului nr 2, jud. Mures, in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, ori sa-i comunice o alta data si/sau loc in care sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, invitatie, care insa nu a fost onorata de parat, fapt care rezulta din incheierea de certificare nr. 1515/23.03.2010 emisa de B.N.P.A. Holbach & Rozsa ( f 6).
Prin incheierea antecontractului de vanzare cumparare, au luat nastere in sarcina partilor obligatii de a face, respectiv pentru vanzator sa transmita dreptul de proprietate asupra terenului identificat, iar pentru cumparator sa achizitioneze imobilul identificat, in conditiile stabilite in antecontract.
In cauza, paratul promitent vanzator a fost pus in intarziere in vederea executarii de bunavoie a obligatiei prin notificarea nr. 177/12.03.2010, insa pana in prezent nu si-a indeplinit obligatiile.
Cu ocazia interogatoriului administrat in cauza, paratul a indicat faptul ca are pretentii suplimentare fata de reclamant, care nu au fost stipulate in antecontractul incheiat.
Instanta retine in cauza incidenta dispozitiilor art 1073 Cod civil, respectiv 1077 Cod civil, potrivit carora Creditorul are dreptul de a dobindi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare, respectiv Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului.
Fata de dispozitiile legale sus mentionate, precum si raportat la dispozitiile art 5 alin 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit caruia In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, instanta retine faptul ca in cauza sunt indeplinite conditiile formale pentru a se putea dispune obligarea paratului la incheierea contractului autentic de vanzare cumparare, iar in caz contrar prezenta hotarare sa tina loc de contract.
In ceea ce priveste conditiile de fond pentru incheierea contractului, instanta retine ca are obligatia de a analiza conditiile de valabilitate ale contractului la momentul perfectarii, respectiv la momentul la care se pronunta hotararea judecatoreasca, raportat la conditiile indeplinite sau nu la momentul incheierii antecontractului.
Instanta constata faptul ca obiectul contractului este determinat prin Antecontractul a carui validare se cere (suprafata de 0,14 ha teren, intitulata parcela Portik Alecu - DS), terenul se afla in circuitul civil, iar partile au stabilit de comun acord pretul vanzarii, pret care, de altfel, a fost achitat de la momentul incheierii antecontractului, dupa cum relateaza si martorul Balogh Antal ( f 23).
Insa, instanta are obligatia d a verifica si daca promitentul vanzator avea calitatea de proprietar al terenurilor instrainate.
In ceea ce priveste imobilul teren in suprafata de 1000 m.p. situat in com Ernei, sat Ernei, str Principala nr. 408-409, jud. Mures inscris in TP nr. 47157/19.04.2000, compus din suprafata de 400 m.p. teren intravilan curti constructii situata in tarlaua 53, parcela 388 si suprafata de 600 m.p. teren intravilan arabil situata in tarlaua 53, parcela 388/1, instanta retine faptul ca acesta este proprietatea exclusiva a paratului DS, potrivit Titlului de proprietate nr. 47157 / 19.04.2000, teren neinscris in Cartea Funciara.
Fata de aceasta situatie, instanta constata ca sunt indeplinite conditiile de fond pentru perfectarea vanzarii cumpararii raportat la aceasta suprafata de teren, actiunea urmand a fi admisa in contradictoriu cu paratul DS.
In ceea ce o priveste pe parata DI, instanta retine faptul ca aceasta nu are nici un drept de proprietate asupra terenului sus mentionat, astfel incat actiunea formulata in contradictoriu cu aceasta in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata.
Referitor la imobilul teren in suprafata de 400 m.p. din suprafata de 1400 m.p. teren inscris in CF nr. 340/II Ernei, nr. topo 217/1, 218/1, 1034/2/1/1, instanta retine faptul ca potrivit extrasului de Carte funciara, imobilul este proprietate comuna a celor doi soti, paratii DS  si DUKAT  IRINA.
Parte in antecontractul de vanzare cumparare invocat de reclamant este doar paratul DS, astfel incat nu exista un consimtamant al paratei DUKAT  IRINA pentru instrainarea imobilului, si, implicit, nici o obligatie de  a face in sarcina acesteia.
Potrivit art 35 din Codul familiei, Sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune si dispun tot astfel de ele. (2) Oricare dintre soti, exercitand singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimtamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.
In ceea ce priveste sustinerea reclamantului ca in cauza este aplicabila prezumtia de mandat tacit reciproc, semnatura sotului din antecontract fiind opozabila si sotiei, instanta retine faptul ca aceasta prezumtie nu este aplicabila in cazul actelor de instrainare a imobilelor, dupa cum se precizeaza expres in alin 2 teza finala a textului legal sus mentionat.
In aceste conditii, instanta retine faptul ca nu sunt indeplinite conditiile de fond pentru perfectarea vanzarii cumpararii avand ca obiect  imobilul teren in suprafata de 400 m.p. din suprafata de 1400 m.p. teren inscris in CF nr. 340/II Ernei, nr. topo 217/1, 218/1, 1034/2/1/1, actiunea urmand a fi respinsa sub acest aspect.
Avand in vedere solutia data acestui capat de cerere, si cererea reclamantului de obligare a paratilor DS  si DUKAT  IRINA la dezmembrarea suprafatei de 400 m.p. din suprafata de 1400 m.p. teren inscris in CF nr. 340/II Ernei, nr. topo 217/1, 218/1, 1034/2/1/1 urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata
Avand in vedere dispozitiile art 274 Cod proc civ,  instanta va dispune obligarea paratului DS la plata catre reclamant a sumei de 2458 lei cu titlul de cheltuieli de judecata.