Civil - anulare act - CONSTATAREA NULITATII ABSOLUTE A CVC s.a.

    Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
    Prin cererea de chemare in judecata formulata la data de 18.12.2007 si inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. de dosar 10916/320/2007, reclamanta SE a chemat in judecata paratii ML si SC LOCATIV SA, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 73/17.04.2003 privind apartamentul nr. 1 situat in Tg-Mures, str. Cuza Voda nr. 36, inscris in CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mures, nr. top 840 si 841/2, contract intervenit intre SC Locativ SA in calitate de vanzator si ML in calitate de cumparator; sa fie obligat paratul de rand 1 sa predea in deplina posesie si folosinta imobilul mentionat in petitul 1 al actiunii, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
    In motivare, reclamanta a aratat faptul ca este proprietara tabulara a imobilului ce face obiectul actiunii. Intreg imobilul a fost nationalizat si trecut in proprietatea Statului in mod abuziv ti fara titlu, in baza decretului nr. 92/1950, iar in conformitate cu sentinta nr. 2175/23.12.1999 (dosarul nr. 5716/1999) a Tribunalului Mures, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr. 22/A/04.05.2000 (dosar nr. 474/2000/C) a Curtii de Apel Tg-Mures, imobilul sus-mentionat a fost restituit reclamantei,prin restabilirea dreptului de proprietate si repunerea in situatia anterioara de carte funciara, efectuandu-se si intabularea dreptului de proprietate prin incheierea de carte funciara nr. 9147/09.06.2000.
    La data de 17.04.2003 intre paratul ML si Regia Autonoma de Gospodarire Comunala si Locativa Tg-Mures (antecesoarea actualei parate de rand 2) a intervenit contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata nr. 73 al carui obiect l-a format imobilul ce face obiectul cauzei, contractul fiind incheiat in baza legii nr. 112/1995.
    S-a aratat de catre reclamanta faptul ca acest contract a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor imperative ale legii, respectiv a fost incheiat de un neproprietar, intrucat Statul Roman reprezentat prin parata SC Locativ SA nu mai avea la data respectiva calitatea de proprietar al bunului. Intrucat paratul de rand 1 nu a dat dovada de minima diligenta de a consulta cartea funciara a imobilului inainte de incheierea contractului determina ca acesta si-a asumat toate riscurile.
    Mai mult, paratul ML nu putea beneficia nici de prevederile art. 9 al. 1 din Legea nr. 112/1995, intrucat la data intrarii in vigoare a legii (28.01.1996) nu era titularul unui contract de inchiriere valabil incheiat, contractul sau de inchiriere fiind intocmit in fapt la fata de 28.05.1999. Data fiind incalcarea textelor de lege sus-mentionate, reclamanta a apreciat faptul ca contractul de vanzare-cumparare ce face obiectul actiunii de fata este lovit de nulitate absoluta.
    In drept au fost invocate prevederile legale mentionate in cele ce preced, ca si cele ale art. 480 si 481 Cod Civil, art. 112 Cod proced. civila.
    In probatiune s-au depus inscrisuri in copie la dosar, respectiv: copie fidela CF (f. 5-6), extras de pe dispozitivul sentintei civile 2175/23.12.1999 (dosarul nr. 5716/1999) a Tribunalului Mures, ca si de pe decizia civila nr. 22/A/04.05.2000 (dosar nr. 474/2000/C) a Curtii de Apel Tg-Mures (f. 7,8), contract de vanzare-cumpararea nr. 73/2003 a carui anulare s-a solicitat (f. 9-11)
    Parata SC Locativ SA a formulat intampinare (f. 18), prin care a lasat la aprecierea instantei modul de solutionare a cauzei, aratandu-se faptul ca contractul de vanzare-cumparare a carui anulare s-a solicitat s-a incheiat in baza cererii formulate de chiriasul imobilului, in baza art. 42 din Legea nr. 10/2001, care arata ca chiriasii au drept de preemtiune la cumpararea locuintei, coroborat cu prevederile Legii nr. 112/1995. De asemenea, s-a mai precizat faptul ca parata de rand 2 nu a avut cunostinta despre faptul ca imobilul a fost retrocedat fostei proprietare.
    Paratul ML a formulat la randul sau intampinare (f. 24-29), prin care a solicitat respingerea actiunii principale ca nefondata, in conditiile in care titlul de proprietate al paratului de rand 1 este mai bine caracterizat decat cel al reclamantei. Mai mult, s-a aratat ca imobilul in discutie face obiectul Legii 10/2001, lege speciala derogatorie de la dreptul comun, acest act normativ fiind aplicabil tuturor raporturilor juridice nascute in legatura cu acest imobil. In acest sens, paratul de rand 1 a invocat exceptia prescriptiei dreptului la actiune, fata de termenul de 1 an stabilit prin prevederile art. 45 al. 5 din Legea nr. 10/2001.
    Asupra fondului cauzei, s-a aratat faptul ca au fost indeplinite toate conditiile cerute de lege pentru incheierea valabila a contractului de vanzare-cumparare a carui anulare se solicita. Astfel, in primul rand vanzarea lucrului altuia este o cauza de nulitate relativa in dreptul roman, iar intrucat este tert fata de conventie, reclamanta nu are la indemana nici actiunea in anulare. In consecinta, adevaratul proprietar pastreaza doar dreptul la actiunea in revendicare, indreptata impotriva posesorului neproprietar.
    Pe de alta parte, s-a mai aratat in intampinare faptul ca in urma analizarii cererii paratului de rand 1 pentru cumpararea imobilului, atat in cadrul SC Locativ SA cat si in cadrul Primariei Tg-Mures, a rezultat ca imobilul nu a fost revendicat in temeiul Legii nr. 10/2001, si nefacand obiectul legislatiei speciale de retrocedare, pot fi vandute in conformitate cu prevederile art. 42 din acelasi act normativ. 
    In acest sens, s-a solicitat disjungerea si suspendarea judecarii petitului 2 din cererea introductiva, respectiv actiunea in revendicare, pana la judecarea cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat asupra imobilului. S-a solicitat instantei sa compare cele doua titluri de proprietate, al reclamantei si al paratului de rand 1, tinand cont de urmatoarele aspecte: paratul de rand 1 este in posesia imobilului inca de la momentul incheierii contractului de inchiriere. Pe de alta parte, reclamanta nu a avut niciodata posesia asupra imobilului 
    In cauza, in cadrul probei cu inscrisuri, s-au mai depus in copie urmatoarele: adresa Primariei Munic. Tg-Mures din data de 08.04.2003 catre SC Locativ SA (f. 19), adresa nr. 7074/03.04.2003 a SC Locativ SA catre Primaria Tg-Mures (f. 20), contract de inchiriere nr. 696/28.01.1954 (f. 35), declaratie autentificata a numitei Varro Elena (f. 36), contract de inchiriere nr. 241/28.05.1999, intre SC Locativ SA si numita Varro Elena si anexe (f. 37-41), practica judiciara (f. 49-51), concluzii scrise (f. 57-61).
    La termenul de judecata din 19 mai 2008 a fost respinsa de instanta exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, ca si cererea de suspendare a petitului 2 al actiunii pana la judecarea petitului 1, ca efect al prematuritatii actiunii in revendicare (invocata si tratata de instanta ca o aparare in cadrul cererii de suspendare si nu ca o exceptie).
     Analizand actele si probele dosarului, retine urmatoarele:
     Reclamanta SE este proprietara tabulara a apartamentului nr. 1 din imobilul situat in Tg-Mures, str. Cuza Voda nr. 36, inscris in CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mures, nr. top 840 si 841/2. Intreg imobilul a fost nationalizat si trecut in proprietatea Statului in mod abuziv si fara titlu, in baza decretului nr. 92/1950, iar prin sentinta nr. 2175/23.12.1999 a Tribunalului Mures (pronuntata in dosarul nr. 5716/1999), ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr. 22/A/04.05.2000 (dosar nr. 474/2000/C) a Curtii de Apel Tg-Mures, imobilul sus-mentionat a fost restituit reclamantei. Astfel, cu putere de lucru judecat, prin hotararile judecatoresti sus-mentionate s-a constatat nelegalitatea trecerii in proprietatea Statului conform Decretului nr. 92/1950 a imobilului ce face obiectul cauzei si s-a dispus restabilirea dreptului de proprietate in favoarea reclamantei, cu repunerea in situatia anterioara de carte funciara, in sensul radierii inscrierii Statului Roman si intabularea dreptului de proprietate al reclamantei, prin incheierea de carte funciara nr. 9147/09.06.2000 (vezi f. 7,8).
    La data de 17.04.2003 intre paratul ML si Regia Autonoma de Gospodarire Comunala si Locativa Tg-Mures (antecesoarea actualei parate de rand 2) a intervenit contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata nr. 73 (f. 9-11) al carui obiect l-a format imobilul din actiunea introductiva, contractul fiind incheiat in baza Legii nr. 112/1995.
    Actiunea reclamantei este fondata pentru urmatoarele considerente:
    Contractul de vanzare-cumparare nr. 73/17.04.2003 a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor legale, respectiv vanzarea s-a efectuat de un neproprietar, intrucat la data respectiva Statul Roman nu mai avea calitatea de proprietar.
     Incheierea contractului de vanzare-cumparare a carui anulare se solicita s-a facut cu nerespectarea legii speciale in vigoare la acea data, respectiv a Legii nr. 112/1995. Astfel, paratul ML nu putea beneficia de prevederile art. 9 al. 1 din Legea nr. 112/1995, intrucat la data intrarii in vigoare a legii (28.01.1996) nu era titularul unui contract de inchiriere valabil incheiat, contractul sau de inchiriere fiind intocmit in fapt la fata de 28.05.1999.
     Mai mult,  instanta retine faptul ca, desi in contractul de vanzare-cumparare s-a mentionat faptul ca paratul ML este titular al contractului de inchiriere nr. 241/28.05.1999, din analiza actelor de la dosar, respectiv contractul de inchiriere de la filele 37-41, rezulta faptul ca titulara contractului de inchiriere era in anul 1999 numita Varro Elena, iar paratul de rand 1 era trecut in anexa B la contract in calitate de "nepot" (deci tolerat de titulara contractului de inchiriere).
     In cauza sunt incidente prevederile art. 12 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, conform carora "contractelor de vanzare-cumparare la care se refera art. 9 din lege le sunt aplicabile dispozitiile legale privind nulitatea actelor juridice, daca_b) sunt incheiate de chiriasi care nu indeplineau conditiile cerute de art. 6 din prezentele norme metodologice."
    Pe de alta parte, instanta retine ca la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 73/17.04.2003 intre paratii de rand 1 si 2 este afectat de nulitate absoluta prin nerespectarea prevederilor imperative ale legii, respectiv cele ale art. 969 si 970 Cod civil, care dispun ca: "Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante_" si "Conventiile trebuie executate cu buna-credinta".
    In sensul celor de mai sus, instanta retine ca actul de vanzare-cumparare ce face obiectul cauzei nu indeplineste conditia imperativa a legii, respectiv buna-credinta, in sensul "cerintei legale in domeniul executarii contractelor, conform careia partile contractante trebuie sa-si indeplineasca obligatiile asumate astfel incat efectele contractului sa corespunda in cel mai inalt grad vointei lor reale, in concordanta cu legea, regulile de convietuire sociala si principiile eticii si echitatii" (asa cum a consacrat doctrina).
    In speta instanta retine ca paratii ML si SC Locativ SA nu au manifestat buna-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare ce face obiectul cauzei. Astfel, acestia nu au dat dovada de minima diligenta obligatori in sistemul de carte funciara, aceea de a se informa asupra situatiei juridice a imobilului asupra carui urmau sa tranzactioneze, cu atat mai mult cu cat reclamanta a efectuat formalitatile de intabulare a dreptului sau de proprietate, iar inscrierea este opozabila fata de terti, conform prevederilor art. 27 din Legea nr. 7/1996.
    Si in ipoteza in care nu s-ar fi dat eficienta cauzei de nulitate absoluta invocata de reclamanta si s-ar recurge la compararea titlurilor de proprietate ale reclamantei si cel al paratului ML, instanta apreciaza ca titlul reclamantei SE este mai bine caracterizat si are intaietate.
     Astfel, asa cum a consacrat doctrina in materie (v. I. Filipescu, "Dreptul de proprietate si alte drepturi reale"), atunci cand titlurile provin de la autori diferiti, se compara intre ele drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri si are castig de cauza cel ce a dobandit de la autorul al carui drept este preferabil. Reclamanta si-a intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara anterior cumpararii imobilului de catre paratul ML, cu efect de opozabilitate pentru terti. Mai mult, reclamanta a dobandit dreptul sau de proprietate prin restabilirea situatiei anterioare in cartea funciara, respectiv s-a radiat preluarea nelegala a imobilului de catre Stat si in consecinta se considera ca antecesoarea reclamantei nu a pierdut niciodata atributele dreptului de proprietate. In aceste conditii, paratul ML nu poate invoca preferabilitatea titlului sau prin posesia anterioara asupra imobilului, intrucat pentru aplicarea principiului "in pari causa melior est causa possidendis" este necesar ca posesia sa fie de buna-credinta, iar din cele de preced rezulta evidenta posesie viciata a paratului. 
       Pentru considerentele de fapt si de drept dezvoltate in prezenta, instanta va admite cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta SE in contradictoriu cu paratii ML si SC Locativ SA, va constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 73/17.04.2003, privind apartamentul nr. 1 din Tg-Mures, str. Cuza Voda nr. 36, inscris in CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mures, nr. top 840 si 841/2, intervenit intre SC Locativ SA, in calitate de vanzator si ML, in calitate de cumparator.
    Va obliga paratul de rand 1 sa predea reclamantei in deplina posesie si folosinta apartamentul nr. 1 din Tg-Mures, str. Cuza Voda nr. 36, inscris in CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mures, nr. top 840 si 841/2.
    In baza art. 274 al. 1 Cod proced. civila, fiind parte cazuta in pretentii, va obliga parata SC Locativ SA la plata catre reclamanta a sumei de 594,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar.