Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Conditii de admisibilitate

Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Conditii de admisibilitate

Pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, este necesar sa fie indeplinite conditiile prevazute de art. 948 Cod civil, promitentul vanzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa se constate refuzul de a intocmi actul in forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada indeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le indeplineasca si promitentul vanzator sa predea imobilul.

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr. XXX din XXX reclamantul XXX, in contradictoriu cu paratii XXX, a solicitat ca pe baza probelor ce se vor administra sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare pentru suprafata totala de 1,24 ha teren arabil situat in extravilanul  loc. XXX, din care suprafata de 0,50 ha amplasat in tarlaua XXX, avand vecinatatile evidentiate in titlul de proprietate nr. XXX din XXX si suprafata de 0,74 ha, amplasat in tarlaua XXX, cu vecinatatile mentionate in titlul de proprietate nr. XXX, ambele titluri fiind emise de XXX .
In motivarea cererii s-a aratat in esenta ca prin antecontractul de  vanzare-cumparare incheiat la data de XXX, paratii in calitate de promitenti vanzatori s-au obligat sa vanda reclamantului in calitate de promitent cumparator suprafata de teren mentionata mai sus.
Paratii sunt proprietarii imobilului promis spre vanzare conform documentelor atasate la dosar. Cu ocazia incheierii conventiei reclamantul a achitat paratilor suma de 4.000 lei reprezentand pretul integral pentru terenul promis spre vanzare.
Paratii s-au obligat prin acest inscris sa se prezinte la sediul BNP XXX situat in loc. XXX, la data de XXX, pentru intocmirea in forma autentica a actelor de instrainare pentru respectiva suprafata de teren .
Intrucat paratii nu si-au indeplinit aceasta obligatie, reclamantul a formulat prezenta cerere, pentru a se constata prin hotarare ca intre parti a intervenit in mod valabil conventia de vanzare - cumparare  .
In drept s-au invocat dispozitiile art. 1073 - 1077 Cod civil.
In sustinerea actiunii s-au depus inscrisuri in copie la dosar: antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de parti, titlul de proprietate nr. XXX din XXX si titlul de proprietate nr. XXX din XXX, ambele emise de XXX, actele de identitate ale paratilor, certificat de mostenitor nr. XXX emis de BNP XXX cu sediul in XXX, notificari, incheiere de certificare si certificat fiscal .
Legal citati paratii nu au depus intampinare si nu s-au prezentat la instanta pentru a-si preciza punctul de vedere cu privire la actiunea reclamantului.
In cursul cercetarii judecatoresti a fost administrata, la solicitarea reclamantului si dispozitia instantei proba cu inscrisurile atasate la dosar.
  Analizand cererea formulata prin prisma sustinerilor reclamantului si probatoriul administrat, raportat la dispozitiile legale incidente in cauza, instanta retine urmatoarele :
Prin conventia intitulata " contract cu promisiune bilaterala de vanzare-cumparare " incheiata la data de XXX, promitentii vanzatori XXX s-au obligat sa vanda promitentului cumparator XXX, suprafata de 1,24 ha teren arabil situat in extravilanul  loc. XXX, din care suprafata de 0,50 ha amplasat in tarlaua XXX, avand vecinatatile evidentiate in titlul de proprietate nr. XXX si suprafata de 0,74 ha, amplasat in tarlaua XXX, cu vecinatatile mentionate in titlul de proprietate nr. XXX, ambele titluri fiind emise de XXX .
Se retine ca paratii au dobandit bunul descris mai sus, in calitate de mostenitori ai defunctei XXX, astfel cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. XXX emis de BNP XXX.
La randul sau defuncta XXX, a dobandit terenul prin reconstituire in baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. XXX din XXX si titlului de proprietate nr. XXX, ambele emise de XXX.
Pretul vanzarii este de 4.000 lei si a fost primit in intregime de promitentii vanzatori la data incheierii inscrisului.
In conventie se mentioneaza ca incheierea actului in forma autentica se va efectua, la sediul BNP XXX, la data de XXX, unde paratii s-au obligat sa se prezinte iar alta clauza din acest document specifica posibilitatea partilor de a obtine pe cale judecatoreasca executarea obligatiei.
Potrivit art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii 247/2005 terenurile situate in intravilan si extravilan, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute  .
Prin urmare, conventia incheiata de reclamant cu paratii este un antecontract de vanzare cumparare ce naste in sarcina promitentilor vanzatori obligatia de a transmite pe viitor proprietatea asupra bunului .
Pe de alta parte, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005 prevede ca "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Este necesar sa fie indeplinite conditiile prevazute de art. 948 Cod civil, promitentul vanzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa se constate refuzul de a intocmi actul in forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada indeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le indeplineasca si promitentul vanzator sa predea imobilul.
In baza titlurilor de proprietate aflate la dosar si certificatului de mostenitor mai sus mentionat, instanta retine ca paratii sunt proprietarii terenului promis spre vanzare .
Prin notificarea comunicata paratilor si incheierea de certificare atasata la dosar se dovedeste faptul ca paratii nu si-au indeplinit obligatia de a se prezenta la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica cu privire la teren .
Conditiile de valabilitate ale actului juridic stabilite de art. 948 Cod civil sunt indeplinite in cauza, imobilul a fost predat cumparatorului, iar pretul stabilit de partile contractante a fost platit.
Din adresa nr. XXX comunicata de O.C.P.I. XXX, rezulta ca pentru imobilul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumparare nu a fost deschisa carte funciara si nu au fost gasite sarcini cu privire la imobilul in litigiu, in Registrul de Transcriptiuni si Inscriptiuni fiind transcrise cele doua titluri de proprietate.
De asemenea, din Certificatul de atestare fiscala emis de Primaria XXX, aflat la dosar, rezulta ca paratii figureaza in evidente cu 1,24 ha teren extravilan in proprietate si nu au impozite neplatite catre bugetul local.
Conform art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.
In temeiul disp. art. 1077 Cod civil nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate de asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire pe cheltuiala debitorului.
Conform disp. art. 1294 Cod civil vanzarea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul iar in baza art. 969 C.civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Pornind de la realitatea antecontractului incheiat intre parti si in baza probatoriului administrat in cauza analizat mai sus, instanta apreciaza ca se poate constata ca a intervenit in mod valabil vanzarea cumpararea terenului printr-o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare. Aceasta  solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor, a repararii prejudiciilor, prevazut de art. 1077 Cod civil si art. 5 alin. 2 titlul X din Legea nr. 247/2005, care permite pronuntarea unei hotarari menita sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Pentru considerentele ce preced, avand in vedere probatoriul administrat si dispozitiile legale amintite, instanta va admite cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu paratii .
In consecinta, va constata ca intre reclamant in calitate de cumparator si parati in calitate de vanzatori, a intervenit in mod valabil conventia privind vanzarea - cumpararea suprafetei totale de 1,24 ha teren arabil situat in extravilanul  XXX, din care suprafata de 0,50 ha amplasat in tarlaua XXX, avand vecinatatile evidentiate in titlul de proprietate nr. XXX si suprafata de 0,74 ha situat in tarlaua XXX, avand vecinatatile evidentiate in titlul de proprietate nr. XXX, ambele emise de XXX, contra unui pret de 4.000 lei .
In baza art. 5 alin. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005 prezenta hotarare va tine loc de contract de vanzare cumparare a terenului.
In baza art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 republicata va dispune comunicarea unei copii de pe hotararea ramasa irevocabila catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara XXX.
Totodata, in baza art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicata, dispune ca in termen de 30 de zile de la ramanerea irevocabila a prezentei hotarari, un exemplar al acesteia cu documentatia necesara aferenta sa fie comunicata la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului pe veniturile din transferul proprietatii imobilului.
Se va lua act ca reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecata .