Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare sub semnatura privata

R O M A N I A

JUDECATORIA SIGHISOARA  CIVIL

Dosar nr. 2664/308/2010
Operator de date cu caracter personal 3192

SENTINTA CIVILA NR. 945/2011
Sedinta publica de la 08 Iunie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE D. Volanschi
GREFIER Mihaela Ursu

     
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta PRIMARIA COMUNEI V. PRIN PRIMAR si pe paratii N.A., P.C., P.D.T., avand ca obiect constatare nulitate act juridic.
La apelul nominal facut in sedinta publica nu se prezinta nimeni.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefiera de sedinta:
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 27.05.2011, iar sustinerile si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea din acea data, care face parte integranta din prezenta sentinta, cand Judecatoria , avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru data de 01.06.2011 si apoi pentru azi 08.06.2011 .
     
INSTANTA

Prin actiunea inregistrata la aceasta instanta sub nr. 2664/308/2010, reclamanta Primaria comunei V., Comuna V. prin primar a chemat in judecata si personal la interogatoriu pe paratii N.A., P. C., P. N. D.T. solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata din data de 31.08.2000 intervenit intre parati prin cumpararea de catre paratul N.A. a terenului din titlul de proprietate nr. 127962 codul 261120316 eliberat de Comisia Judeteana Mures pentru suprafata de 1500 mp teren arabil tarlaua 48, parcela cu nr. topografic 783/3 invecinata la Nord cu De, la Est cu P. D.., la Sud cu raul Tarnava Mare, la Vest cu Paun C-tin, cu repunerea partilor in situatia anterioara, obligarea paratului N.A. la plata cheltuielilor de judecata, proportional.
In motivarea actiunii s-a aratat ca inscrisul sub semnatura privata din data de 31 august 2000 este lovit de nulitate absoluta in temeiul dispozitiilor art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funciar, cu modificarile ulterioare, potrivit carora "Terenul atribuit conform art. 19 alin. 1,art. 21, art. 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare".
Suprafatele de 1500 mp teren arabil au fost atribuite defunctei P. N. M. si paratei P. N. D.T. de Comisia de fond funciar V. in temeiul dispozitiilor art. 19 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, prin constituirea dreptului de proprietate, avand in vedere calitatea sa de fost membru cooperator al C.A.P. V..
Titlul de proprietate nr. 127962, codul 261120316 a fost emis de Comisia Judeteana Mures pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor la data de 02.03.1995, iar Titlul de proprietate nr. 127986 a fost emis de aceeasi comisie la data de 06.03.1995, terenurile nefiind inscrise in C.F, caz in care interdictia de instrainare instituita de art. 32 alin. 1 din lege subzista.
Dat fiind ca interdictia de instrainare priveste ordinea de drept iar sanctiunea nulitatii absolute prevazute de legea speciala este de neocolit, considera ca actiunea lor este admisibila, actul atacat fiind fondat pe o cauza ilicita.
Printre conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor prevazute de art. 948 din Codul civil este si existenta unei cauze licite.
Cum cauza conventiei intervenita intre vanzatoarele P. N. M.,P. N. Dorina si cumparatorul N.A. este ilicita, aceasta conventie este nula absolut in temeiul dispozitiilor art. 966 Cod civil.
Nelicitatea cauzei este neindoielnica data fiind prevederea imperativa a art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991, raportat la art. 968 Cod civil.
Potrivit art. 5 din Codul civil "nu se poarte deroga prin conventii sau dispozitii particulare, la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri".
In temeiul acestor dispozitii legale contractul de vanzare cumparare sub semnatura privata este lovit de nulitate absoluta deoarece timpul trecut dupa incheierea conventiei sub semnatura privata nu poate sa inlature cauza de nulitate prevazuta de art. 18/1991 chiar daca s-ar calcula termenul de 10 ani de la data eliberarii titlului de proprietate.
Potrivit dispozitiilor art. 963 din Codul civil "numai lucrurile ce sunt in comert pot fi obiectul unui contract".
Conventia pe care se fundeaza contractul sub semnatura privata este nula si pe acest considerent.
Potrivit dispozitiilor art. 32 alin. 1 si 2 din Legea 18/1991 "Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror si de catre orice persoana interesata".
In drept, reclamantele au invocat dispozitiile art. 32 alin. 1si 2 din Legea 18/1991, art. 5, 948, 963, 966, 968 Cod civil, art. 274 Cod procedura civila.
Reclamanta a depus la dosarul cauzei in copie inscrisul intitulat "Contractul vanzare cumparare" incheiat la 31.08.2000 (fila 3), titlul de proprietate nr. 127968/06.03.1995 (filele 4, 5), fisa de punere in posesie (fila 6), certificat de deces pentru defuncta P. M. (fila 7), extras din registrul de nastere pentru paratul P. C. (fila 8).
Prin intampinarea formulata (filele 18-20), paratul Nemeth Attlia a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active si exceptia lipsei de interes a reclamantei Primaria V., iar pe fond a solicitat respingerea actiunii cu obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea intampinarii s-a sustinut ca potrivit art. 21 din Legea 215/2001 unitatea administrativ teritoriala, in acest caz comuna, este parte in proces, nu primaria. Exceptia lipsei calitatii procesuale active este o exceptie de fond peremptorie si absoluta.
Pentru a se justifica interesul, acesta trebuie sa fie legitim, personal, direct, nascut si actual.
Primaria nu are un interes, solicitand sa se constate nulitatea absoluta a unui contract care nu este incheiat (acela de vanzare cumparare), solicitand ca partile sa fie repuse in situatia anterioara incheierii acestuia, cu atat mai mult cu cat nu este parte in contract.
De altfel, practica considera ca lipsita de interes actiunea prin care se invoca o nulitate care nu vatama pe cel care o ridica.
Si aceasta exceptie este de fond, peremptorie, absoluta si arata ca in cazul in care va admisa, actiunea va fi respinsa pentru lipsa de interes.
Intre N.A. pe de o parte si P. M.,mostenita de P. C. si P. D. T. s-a incheiat la data de 31 august 2000, antecontractul de vanzare cumparare cu privire la terenurile inscrise in titlul de proprietate nr. 127968, emis la data de 06.03.1995 de natura teren arabil in suprafata de 0 ha si 1500 mp. inscris in T.P. tarla 48, parcela 783/4 si terenul inscris in titlul de proprietate nr. 127962 emis la data de 02.03.1995 de natura teren arabil in suporafata de 0 ha si 1500 mp,inscris in T.P. tarla 48 parcela 783/3 nr. 127962, emis la data de 02.03.1995 de natura teren arabil in suprafata de 0 ha si 1500 mp, inscri in T.P. tarla 48,parcela 783/3.  achitand pretul integral. Paratele aveau obligatia de a intocmi documentatia necesara inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit prin titlul de proprietate si de a proceda la instrainarea terenului conform promisiunii incheiate.
Pretul s-a platit integral la data semnarii actului si s-a pus in posesia terenului viitorul cumparator.
Pentru ca acest act sa fie lovit de nulitate absoluta, reclamantul trebuia sa invoce motive legate de o eventuala nulitate absoluta a antecontractului de vanzare cumparare, care este o promisiune de a incheia in viitor o vanzare cumparare.
De altfel, in practica tocmai pentru a escamonta impedimentele ce ar putea afecta actul promis prin antecontract, se recurge la a incheia asemenea promisiuni, prin care partile inteleg sa se oblige a incheia actul promis atunci cand este posibil.
Denumirea actului din cauza (contract) nu il fac a fi contract de vanzare cumparare, fiindca conditia incheierii valabile a unui contract de vanzare cumparare privind imobile, este ad validitatem, aceea de a se incheia in forma solemna, autentica.
Prin raspunsul la intampinare (fila 25), Primaria com. V. a solicitat respingerea exceptiilor invocate, sustinand ca potrivit dispozitiilor art. 32 alin. 2 din Legea 18/1991 privind fondul funciar, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, "Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror, precum si de catre oricare persoana interesata".
Calitatea procesuala activa a primariei V. izvoraste din dispozitii legale si nu din dispozitiile art. 21 din Legea nr. 215/2001 privind administratia publica locala, lege organica si generala fata de dispozitia din Legea 18/1991, aceasta din urma constituind legea speciala, derogatorie de la legea generala in baza principiului "specialia generalibus derogant".
In cazul in care se apreciaza ca fiind fondata exceptia, solicita sa se ia act ca inteleg sa isi precizeze cererea de chemare in judecata in sensul ca aceasta este formulata si de comuna V., ca unitate administrativ teritoriala reprezentata ca si Primaria comunei de catre primarul Tosa Ioan.
In ceea ce priveste exceptia lipsei de interes, potrivit dispozitiilor art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991 "Terenul atribuit conform art. 19 alin. 1 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea absoluta a actului de instrainare".
Tot aceeasi norma juridica stabileste in alin. 2, persoanele care au calitatea de a cere constatarea nulitatii, caz in care interdictia prevazuta de lege intereseaza ordinea publica, iar interesul in cauza al reclamantei este legitim, personal, direct, nascut si actual, nefiind necesar sa fie parte in contract, in temeiul aceluiasi principiu "specialia generalibus derogant", in scopul reinstaurarii ordinii de drept.
In ce priveste fondul cauzei, reclamanta a aratat ca fiind in prezenta unei indisponibilizari temporare a terenurilor dobandite in proprietate prin constituirea dreptului de proprietate, terenurile ce fac parte din aceasta categorie sunt scoase din circuitul civil pe o durata de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea dreptului de proprietate in cartile funciare.
Art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991 instituie o inalienabilitate "propter rem", in considerarea bunului, interdictie caracterizata prin faptul ca este legala, speciala - doar in privinta terenurilor ce au facut obiectul constituirii dreptului de proprietate, partiala - fiind instituita doar in ce priveste actele juridice de transmitere a dreptului de proprietate intre vii si temporara, adica timp de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator in care s-a facut inscrierea dreptului de proprietate in conditii de opozabilitate "erga omnes".
Prin norma imperativa din art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991, terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate sunt scoase din circuitul civil pe durata stabilita de lege.
Pentru acest caz legea a instituit o cauza de nulitate expresa,nefiind necesara producerea unei vatamari sau ca vatamarea sa nu poata fi inlaturata decat prin anularea actului de vanzare cumparare.
Fiind vorba despre o cauza de nulitate absoluta rezultand din incalcarea interdictiei legale imperative, potrivit regimului juridic al nulitatilor, actul lovit de nulitate nu poate fi confirmat ulterior, nici de parti si nici de instantele judecatoresti, dat fiind ca interesul ocrotit este de ordine publica, sanctiunea nulitatii absolute intervenind de drept chiar de la data incheierii contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata, neavand relevanta denumirea data de parti actului de transmitere a dreptului de proprietate.
Sintagma "antecontract de vanzare cumparare" constituie de fapt un non sens, in acceptiunea juridica fiintand contractul ca acord de vointa al partilor. 
Intre parati a avut loc un veritabil contract de vanzare cumparare, cumparatorului fiindu-i transmisa posesia, astfel ca invocarea antecontractului de vanzare cumparare ca forma a unei promisiuni de vanzare cumparare este contrazisa de inscrisul din data de 11 aprilie 2002, definit de parti "contract de vanzare cumparare".
In ipoteza sustinuta de paratul N.A. opereaza sanctiunea nulitatii absolute incepand cu data incheierii actului.
Este valabil incheiat numai acel act care indeplineste la data incheierii sale conditiile de fond si de forma prevazute de art. 948-968 Cod civil.
Una din conditiile de fond cerute pentru valabilitatea actului este aceea ca obiectul vandut sa fie in circuitul civil, dat fiind ca in temeiul dispozitiilor art. 963 Cod civil, aplicabil tuturor conventiilor, numai lucrurile care sunt in comert pot fi obiectul unui contract, iar potrivit art. 1310 Cod civil aplicabil in materie de vanzare, toate lucrurile care sunt in comert pot fi vandute, afara numai daca o lege a oprit aceasta.
Faptul ca suntem in prezenta unui contract de vanzare cumparare este dovedit de inscrisul incheiat de parati, potrivit caruia vanzatorii s-au obligat sa se prezinte la notariat, la intocmirea actelor necesare.
Din nici o clauza a contractului nu rezulta ca vanzatoarea s-a obligat sa-i vanda in viitor terenul, dimpotriva se prevede ca "primul procedand la vanzarea unui teren de 1500 mp avand parcela cu nr. 48, top 783/5, iar pretul fiind stabilit si platit la data incheierii inscrisului,modalitatea fiind cea a unui contract de vanzare cumparare si nu a unei promisiuni.
Nu are nici o relevanta sustinerea paratului N.A. potrivit careia sanctiunea nulitatii ar fi aplicabila numai formei autentice a contractului de vanzare cumparare deoarece interdictia instituita de legiuitor si care priveste ordinea publica se refera la toate instrainarile terenurilor prin acte intre vii, fara nici o distinctie, caz in care "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus".
La cererea reclamantelor s-a luat interogatoriul paratului N.A. (fila 33).
Paratii N.A., P. C. si  P.D.T. nu au depus intampinare si nu s-au prezentat in fata instantei pentru a raspunde la interogatoriu desi au fost legal citati.
Instanta vazand dispozitiile art. 137 alin. 1 Cod procedura civila se va pronunta mai intai asupra exceptiilor lipsei calitatii procesuale active si exceptiei lipsei de interes a reclamantei Primaria V. prin primar, invocate de paratul N.A..
Potrivit art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991: "Terenul atribuit conform art. 19 alin. 1,art. 21 si art. 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare".
Alin. 2 al aceluiasi articol prevede: "Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror precum si de catre orice persoana interesata".
Asadar primaria figureaza printre persoanele care au calitatea sa solicite constatarea nulitatii actelor de instrainare.
Reclamanta Primaria din V. prin primar justifica un interes personal, direct, nascut si actual. Interesul consta in restabilirea situatiei anterioare incheierii actului.
Prin urmare fiind neintemeiate, instanta va respinge exceptiile invocate.
Pe fondul cauzei,din probele aflate la dosar instanta retine urmatoarele:
La data de 06.03.1995 Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Mures a eliberat Titlul de proprietate nr. 127968 prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan in suprafata de 1500 mp situat in tarlaua 48, parcela 783/4 in favoarea paratei P. N. Dorina (fila 4).
Intre defuncta P. N. M. si parata P. Dorina in calitate de vanzatoare si paratul Nemeth Attlia, in calitate de cumparator s-a incheiat la 31.08.2000 un inscris intitulat "Contract de vanzare cumparare" cu privire la imobilul descris anterior.
In lipsa formei autentice, inscrisul incheiat intre parati are valoarea unui antecontract de vanzare cumparare, care da nastere numai unei obligatii de a face, aceea de a perfecta in viitor contractul in forma autentica.
Art.32 alin.1 din Legea 18/1991 prevede ca terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 si art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.
Aceste dispozitii vizeaza doar actele juridice de instrainare si nu pot fi interpretate decat in sensul ca cei 10 ani se socotesc de la data intrarii, in circuitul civil a terenului, respectiv de la data eliberarii titlului de proprietate.
Inscrisul incheiat intre parati la 31.08.2000  nu reprezinta un contract de vanzare - cumparare ci in lipsa formei autentice, are caracterul  unui antecontract de vanzare - cumparare.
Chiar daca la data incheierii acestui inscris nu erau impliniti cei 10 ani prevazuti de art.32 alin.1 din Legea 18/1991, nu este vorba de o instrainare. Antecontractul de vanzare cumparare nu este apt sa transmita proprietatea, nedand nastere obligatiei de a da, ci unei obligatii de a face, aceia de a perfecta, in viitor atunci cand este posibil contractul de vanzare - cumparare in forma autentica.
La data formularii prezentei actiuni termenul de 10 ani prevazut de art.32 alin.1 din Legea 18/1991 era deja implinit.
Pentru considerentele retinute mai sus, instanta va respinge actiunea.
Conform disp.art.274 C.p.c reclamantele vor fi obligate la 2000 lei cheltuieli de judecata catre paratul N.A., cheltuielile reprezentand contravaloare onorariului de avocat dovedit cu chitanta nr.109/4 noiembrie 2010 depusa la dosar ( f.48).

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active si exceptia lipsei de interes a reclamantei Primaria Comunei V. prin primar, invocate de paratul N.A. .
Respinge actiunea formulata de reclamantele Primaria Comunei V. prin primar, cu sediul in com. V., str. Principala, nr. 43, jud. Mures, Comuna V. prin primar, cu sediul in com. V., str. Principala, nr. 43, jud. Mures, in contradictoriu cu paratii N.A. domiciliat in comuna V. nr. 370 , judet Mures, P. C. domiciliat in V., nr. 479, judet Mures, P.D.T. domiciliata in V., nr. 564 , judet Mures.
Obliga reclamantele la 2000 lei cheltuieli de judecata catre paratul N.A..
Cu apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, 8 iunie 2011.