hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare. prescriptie drept la actiune

"Analiza exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune pentru suplinirea consimtamantului la vanzare prin hotarare judecatoreasca, aceasta urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, porneste de la caracterul patrimonial al drepturilor si obligatiilor ce se nasc dintr-o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, aceasta fiind singura calificare juridica ce poate fi data conventiei intervenite intre parti la un moment la care terenurile erau scoase din circuitul civil prin Legile nr.58 si 59 din 29.10.1974. 
 Valabil incheiata, aceasta da nastere unui raport juridic de natura contractuala intre parti si, in acest context, se pune problema continutului obligatiilor reciproce, a transmisiunii si cesiunii acestor obligatii precum si problema duratei in timp a efectelor promisiunii." (sentinta civila nr.6743/08.09.2005)

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti in data de 12.05.2005, reclamantele B.L. si B.C. au chemat in judecata pe paratii P.R. si Z.J., solicitand instantei de judecata pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate legala vanzarea-cumpararea intervenita intre autorul paratilor, P.A. si P.M. (in prezent decedati) si autorul reclamantelor, B. I.(in prezent decedat), cu privire la imobilul - teren in suprafata de 200 m.p. situat in Bucuresti, str. P. nr.1-3, sector 2, hotararea urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea cererii, intemeiata pe dispozitiile art.1073 - 1077 C.civ., reclamantele arata ca in data de 20 septembrie 1977,  printr-un  inscris sub semnatura privata intitulat act de vanzare-cumparare,  autorii paratilor au vandut, pentru pretul de 25.000 lei, un garaj atelier confectionat din prefabricate din beton pe schelet metalic, acoperit cu placi din azbociment ondulate, cu dimensiunile de 11 m.l. lungime si 6 m.l. lungime si un teren in suprafata de 200 m.p., situat in Bucuresti, str. P. nr.1-3, sector 2, avand ca vecinatati: in fundul curtii, cu A.G.R.O.S.E.M., pe o latime de 10 m.l.; pe latura dreapta, cu I.C.R.A.L., pe o lungime de 20 m.l.; pe latura stanga cu proprietatea vanzatorilor, pe  o lungime de 20 m.l. ; pe partea din fata, cu proprietatea vanzatorilor, pe o latime de 10 m.l., vanzatorii obligandu-se sa asigure cumparatorului acces la strada P., cu piciorul si masina la orice ora din zi si din noapte.
La data de 30.01.1978, intre aceleasi parti s-a incheiat la Notariatul de stat local al sectorului 2 Bucuresti  un contract autentic de vanzare-cumparare cu privire la constructia garaj - atelier, terenul aflat sub aceasta constructie neputand fi instrainat data fiind incidenta dispozitiilor Legii nr.58/1974. In baza Legii 18/1991, reclamantelor li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de sub  garaj, in baza Ordinului nr.863/08.12.2003 al Prefectului Municipiului Bucuresti fiind emis titlul de proprietate.
Sustin reclamantele ca dupa decesul autorului lor, survenit la data de 17.03.1978, s-au folosit nestingherite de proprietatea lasata de B.I., in conditiile convenite prin actul sub semnatura privata incheiat la 20.09.1977. Dupa decesul vanzatorilor, survenit anterior anului 1989, si dupa abrogarea dispozitiilor Legii nr.58/1974, au solicitat mostenitorilor acestora, paratii din prezenta cauza,  sa se prezinte la notariat pentru incheierea in forma autentica a actului de vanzare cumparare, insa au fost refuzate si trimise la cimitir pentru a incheia actele cu defunctii.
Arata si ca refuzul categoric al celor doi parati, pe care-i cunosteau sub numele de  "ROMEO"  SI "PUSA", de a-si declina identitatea, a facut sa treaca 15 ani pana cand le-au aflat adevarata identitate.
S-au depus la dosar, in copie certificata, inscrisul sub semnatura privata intitulat "act de vanzare cumparare", incheiat la data de 20.09.1977; act de vanzare-cumparare autentificat sub nr.556/30.01.1978 de Notariatul de stat sector 2 ; titlul de proprietate nr.21088/2/16.12.2003 emis pentru suprafata indiviza de 20 m.p. din suprafata totala, de 882,00 m.p., a terenului din str. P. nr.1-3, sector 2; certificat de mostenitor nr.606/1978 privind pe defunctul B. I.; fila din registrul de transcriptiuni al Tribunalului Ilfov - Sectia Notariat; act de vanzare - cumparare autentificat sub nr.19700/30.04.1946 la Tribunalul Ilfov - Sectia Notariat; schita imobilului.
Prin intampinarea depusa la dosar in data de 03.06.2005, paratii au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata,  aratand ca autorii lor au instrainat lui B.I., prin act autentic de vanzare-cumparare, numai un garaj auto in suprafata de 20 m.p., terenul aferent acestuia trecand in proprietatea statului, conform art.30 din Legea nr.58/1974, si atribuit in folosinta cumparatorului pe toata durata constructiei.
Sustin paratii ca parintii lor nu au vandut cei 200 m.p. ce fac obiectul actiunii si ca reclamantele nu au folosit niciodata o suprafata de teren mai mare decat aceea atribuita in folosinta, fiind nereale afirmatiile acestora privind folosinta nestingherita a proprietatii conform intelegerii consemnate in inscrisul sub semnatura privata din 20.09.1977, de la data dobandirii garajului si pana in prezent accesul spre garaj facandu-se prin str. C. nr.19 si nu pe proprietatea paratilor.
Referitor la refuzul de a se prezenta la notariat pentru incheierea actului de vanzarea cumparare in forma autentica, paratii arata ca niciodata reclamantele nu le-au adresat o astfel de solicitare, cu toate ca de la data abrogarii Legii nr.58/1974 au trecut 16 ani. Cat priveste faptul ca reclamantele nu le-au cunoscut identitatea, paratii arata ca o asemenea situatie este de neconceput in ipoteza in care sustinerile privind folosinta curtii lor drept cale de acces catre garaj, timp de 27 de ani, ar fi fost adevarate.
Alaturat intampinarii s-au depus la dosar, in copie certificata, act de partaj voluntar transcris la grefa Tribunalului Ilfov - Sectia Notariat sub nr.18.480/30.08.1946, certificat de mostenitor nr.1700/21.11.1986, de pe urma defunctilor P. M. si P. A..
Raspunzand intampinarii formulate de parati, reclamantele arata ca la  momentul incheierii actului autentic de vanzare cumparare cu privire la garaj instrainarea suprafetei de teren nu era posibila, fiind in vigoare Legea nr.58/1974. Referitor la accesul catre garaj, arata ca exista  usa de acces spre acesta si din str. P. nr.3, sector 2, folosita in timpul vietii lui P.A., dupa decesul acestuia fiind blocata intentionat de catre mostenitori, "constienti fiind de faptul ca nu avem lamurita situatia juridica a terenului, dovedind astfel rea -credinta".
Referitor la identitatea paratilor, arata reclamantele ca pentru introducerea cererii de chemare in judecata trebuia sa cunoasca numele, prenumele si domiciliile acestora, date pe care P.R. a refuzat sa le comunice si organelor de  politie.
Au depus la dosar, in copie; contract de inchiriere pentru garaj incheiat la data de 21.04.1975 intre B.I. si P.A.; inscris sub semnatura privata intitulat "chitanta" incheiat la data de 20.09.1977; corespondenta purtata in anul 2005 cu Inspectoratul National  pentru Evidenta  Persoanelor pentru identificarea paratilor.
In sedinta publica de la 09.06.2005 instanta, din oficiu, a ridicat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare exceptie pe care o apreciaza intemeiata pentru urmatoarele considerente:
Analiza exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune pentru suplinirea consimtamantului la vanzare prin hotarare judecatoreasca, aceasta urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, porneste de la caracterul patrimonial al drepturilor si obligatiilor ce se nasc dintr-o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, aceasta fiind singura calificare juridica ce poate fi data conventiei intervenite intre parti la un moment la care terenurile erau scoase din circuitul civil prin Legile nr.58 si 59 din 29.10.1974. 
 Valabil incheiata, aceasta da nastere unui raport juridic de natura contractuala intre parti si, in acest context, se pune problema continutului obligatiilor reciproce, a transmisiunii si cesiunii acestor obligatii precum si problema duratei in timp a efectelor promisiunii.
Principalele obligatii ale promitentului-vanzator sunt aceea de a nu instraina sau greva bunul promis in folosul altei persoane pana la perfectarea vanzarii, obligatia de a nu incheia cu tertii acte juridice susceptibile de a micsora sau inlatura dreptul promitentului-cumparator si obligatia de a participa la autentificarea actului promis. Cu titlu de obligatii accesorii, promitentul-vanzator poate sa-si asume obligatia de a preda promitentului-cumparator lucrul promis sau obligatia de a permite acestuia sa construiasca pe terenul care formeaza obiectul vanzarii promise.
Promitentului-cumparator ii revine obligatia principala de a participa la autentificarea vanzarii si obligatia accesorie de a plati pretul vanzarii in tot sau in parte.
In speta, potrivit inscrisului sub semnatura privata intitulat "Act de vanzare - cumparare"  incheiat la data de 20.09.1977 (fila nr.6 din dosar),  promitentul vanzator P.A., s-a obligat sa transmita promitentului - cumparator, B. I., posesia "proprietatii" asa cum a fost descrisa in cuprinsul actului, respectiv garajul din prefabricate din beton pe schelet metalic, cu dimensiuni de 11 m.l. lungime si 6 m.l., latime si teren de 200 m.p. "invecinat in fundul curtii cu A.G.R.O.S.E.M.  pe o latime de 10 m.l., pe latura dreapta cu I.C.R.A.L. pe lungimea de 20 m.l., pe latura stanga cu proprietatea vanzatorului pe lungime de 20 m.l., partea din fata se invecineaza tot cu proprietatea vanzatorului pe o latime de 10 m.l.".  Totodata, s-a obligat "sa lase iesire prin restul de proprietate cumparatorului pana in str. P. nr.3, iesire la care are dreptul sa mearga cu piciorul si masina la orice ora din zi si din noapte." 
Asa cum rezulta din contractul de inchiriere aflat la fila nr.44 din dosar, promitentul cumparator folosea garajul inca din anul 1975, destinatia acestuia fiind aceea de atelier de tinichigerie auto, astfel ca este de presupus ca obligatia de predare a "proprietatii" a fost respectata de promitentul-vanzator.
Promisiunea fiind un contract distinct de acela de vanzare-cumparare, nu da nastere prin ea insasi obligatiei de plata a pretului, specifice vanzarii. Nimic nu impiedica insa partile sa convina ca promitentul-cumparator sa plateasca pretul vanzarii in tot sau in parte inainte de perfectarea actului autentic. Acest lucru se intampla, de regula, atunci cand promitentul-cumparator dobandeste folosinta anticipata a bunului care formeaza vanzarii, iar  in data de 20 septembrie 1977,  B. I. a achitat, cu titlu de pret al vanzarii, suma de 45.000 lei (patruzecisicincimiilei) -  conform inscrisului sub semnatura privata intitulat "Chitanta"  ori suma de 25.000 lei (douazecisicincimiilei), conform inscrisului sub semnatura privata intitulat "Act de vanzare cumparare" .
Vanzarea garajului este perfectata in forma autentica cateva luni mai tarziu, la data de 30 ianuarie 1978, conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.556/30.01.1978 la Notariatul de stat Local al sectorului 2 Bucuresti, pretul vanzarii fiind, conform contractului, de 6.000 lei. 
Contractul fiind incheiat sub imperiul Legii nr.58/1974, in conformitate cu dispozitiile art.30 din actul normativ a trecut in proprietatea statului cota parte indiviza de 20 m.p. din totalul de 882 m.p., teren aferent garajului si dat in folosinta cumparatorului.
B. I. a decedat la data de 17.03.1978 iar sotii P. la datele de 19.09.1983, respectiv 11.07.1988, anterior abrogarii celor doua acte normative care permiteau transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor numai prin succesiune, astfel ca nu s-a putut indeplini obligatia specifica ce revine atat promitentului-vanzator cat si promitentului-cumparator, respectiv aceea de a se prezenta la notariat in vederea autentificarii vanzarii si cu privire la suprafata de teren de 200 m.p.
Este vorba despre o obligatia de a face ( a semna actul autentic) iar nu de a contracta (a consimti la vanzare), consimtamantul de a vinde si de a cumpara   dandu-se inca de la incheierea promisiunii.
Totodata, este o obligatie cu continut patrimonial, aceasta caracterizare avand importante consecinte juridice legate de transmisiunea drepturilor si obligatiilor decurgand din promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare si de prescriptia extinctiva, situatia juridica nascuta din acordul de vointe al partilor si care are ca scop perfectarea contractului de vanzare-cumparare translativ de proprietate in forma autentica   neputandu-se eterniza astfel ca, fie se executa promisiunea si se realizeaza vanzarea, fie inceteaza efectele promisiunii (prin acordul partilor ori prin prescriptie).
Avand caracter patrimonial, in caz de deces al uneia dintre partile contractante, indiferent daca este vorba de promitentul-vanzator sau de promitentul-cumparator, regula este ca drepturile si obligatiile celui decedat se transmit prin succesiune (legal sau testamentara) la mostenitorii acestuia, astfel ca, atunci cand se pune problema executarii promisiunii, aceasta se va rezolva intre persoanele care detin drepturile si obligatiile la momentul respectiv.
Din interpretarea dispozitiilor art.7 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescriptia extinctiva, rezulta ca, in principiu, obligatiile asumate printr-un contract sunt exigibile imediat, afara de cazul in care partile nu au prevazut un termen suspensiv sau conditie suspensiva, situatii in care obligatiile devin exigibile la implinirea termenului sau conditiei, dupa caz. Art.1 alin.1 din Decretul nr.167/1958 stipuleaza ca "dreptul la actiune , avand un obiect patrimonial, se stinge prin prescriptie, daca nu a fost exercitat in termenul stabilit de lege".
In speta, partile nu au prevazut un termen suspensiv pentru perfectarea vanzarii terenului insa, conventia fiind incheiata dupa  intrarea in vigoare a celor doua acte normative care au scos terenurile din circuitul civil - Legile nr.58 si 59 din 29.10.1974, prescriptia a inceput sa curga la momentul abrogarii acestora, prin Decretul - Lege nr.1/26.12.1989, data la care obligatia semnarii actului autentic era in sarcina mostenitorilor partilor - reclamantele B.L. si B.C., pe de o parte, si paratii P.R. si  Z. J., pe de alta parte - si s-a implinit in luna decembrie 1992.
Nu pot fi retinute sustinerile reclamantelor privind intreruperea prescriptiei prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie (art.16 lit.a din Decretul nr.167/1958), recunoastere concretizata in predarea folosintei terenului intrucat, prin raspunsul la intampinare, reclamantele insele declara ca nu locuiesc la aceasta adresa si ca paratii "dupa decesul parintilor, ne-au blocat accesul prin servitute si ne-au trimis la cimitirul unde sunt ingropati autorii dumnealor, pentru a rezolva situatia juridica a terenului", "constienti fiind de faptul ca nu avem lamurita situatia juridica a terenului", recunoscand astfel ca dupa data de 11.07.1988 (data decesului lui P.A.) paratii le-au contestat dreptul asupra oricarei suprafete de teren ce excede celei mentionate in contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica, astfel ca dreptul material la actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare s-a prescris.
Pretinsul refuz al paratilor de a-si declina identitatea, chiar  real, nu este de natura sa influenteze in vreun mod cursul prescriptiei iar, pe de alta parte, se constata ca  demersurile pe care reclamantele sustin ca au fost nevoite sa le intreprinda pentru a afla datele de identitate si domiciliile acestora in vederea formularii cererii de chemare in judecata, au fost initiate in anul 2005, dupa ce termenul de prescriptie s-a implinit de 4 ori.
In raport de cele retinute, constatandu-se intervenita prescriptia dreptului material la actiune, cererea de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare urmeaza a fi respinsa.