EVACUARE. LIPSA TITLULUI LOCATIV. IRELEVANTA SEDIULUI SOCIAL FATA DE EXISTENTA TITLULUI DE PROPRIETATE. ART. 1 PROTOCOLUL 1 CEDO. NOTIUNILE DE « BUN », « INTERES PATRIMONIAL » SI « SPERANTA LEGITIMA »

EVACUARE. LIPSA TITLULUI LOCATIV. IRELEVANTA SEDIULUI SOCIAL FATA DE EXISTENTA TITLULUI DE PROPRIETATE.
ART. 1 PROTOCOLUL 1 CEDO. NOTIUNILE DE « BUN », « INTERES PATRIMONIAL » SI « SPERANTA LEGITIMA »

- Art. 480 C.civ.
- Legea nr 114/1996
- Cauza Beyeler c. Italiei
- Cauza Kopecky c. Slovaciei

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sector 1 Bucuresti la data de 05.10.2004, reclamanta S.C. A T L  a chemat in judecata pe parata A F R, solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna evacuarea paratei din spatiul situat in Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, parter, sector 1 si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca la data de 05.06.1996, Consiliul Local al Municipiului Bucuresti si S.C. BTT S.A. au incheiat contractul de asociere nr.16 avand ca obiect reconstructia, modernizarea si exploatarea de catre partile contractante a imobilului in suprafata utila de 10184,26 mp si terenul aferent in suprafata de 1353,93 mp, situate in Bucuresti, str.Academiei nr.39-41, sector 1, Bucuresti. In temeiul contractului de cesiune nr.093/15.02.1999 incheiat intre reclamanta si S.C. BTT S.A., reclamanta s-a subrogat in drepturile acesteia din urma cu privire la exploatarea si administrarea bunului imobil situat in Bucuresti, str.Academiei nr.39-41, sector 1, Bucuresti. Predarea-primirea imobilului s-a efectuat conform proceslui-verbal nr.9322/20.03.2000. A mai aratat reclamanta ca parata ocupa fara titlu legal parterul imobilului mentionat si a refuzat sa elibereze spatiul, impiedicand reclamanta sa-si indeplineasca obligatiile asumate fata de C.L.M.B. prin contractul de asociere, ceea ce ar putea conduce la rezilierea contractului de asociere si crearea de daune foarte mari reclamantei. Parata a fost somata sa evacueze imobilul, dar nu s-a conformat.
In dovedirea actiunii, reclamanta a depus la dosar copia contractului de asociere, copie contract de cesiune, copie fisa imobil, copie notificare.
In drept au fost invocate dispozitiile art.  480, 481, 494, 969 Cod civil, Legea nr.114/1996.
Parata a depus la dosar note scrise prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata. A aratat ca sustinerile reclamantei nu sunt intemeiate si ca nu detine imobilul fara titlu valabil. Existenta si valabilitatea titlului in baza caruia parata ocupa imobilul au fost recunoscute prin hotararea judecatoreasa de constituire a asociatiei, in care parata figureaza cu sediu in imobilul situat in Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.
In dovedirea sustinerilor, parata a depus la dosar copia Incheierii Judecatoriei sector 1 Bucuresti din data de 23.01.2003, copie adresa.
In drept nu au fost invocate dispozitii legale.
La termenul de judecata din data de 30.11.2004, instanta a incuviintat reclamantei proba cu inscrisuri si proba cu interogatoriul paratei.
La data de 05.06.1996, intre Consiliul Local al Municipiului Bucuresti si S.C. BTT S.A. s-a incheiat contractul de asociere avand ca obiect reconstructia, modernizarea si exploatarea de catre partile contractante a imobilului in suprafata de 10184,26 mp si terenul aferent in suprafata de 1353,93 mp situate in Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.
Prin contractul de cesiune nr. 093 din data de 10.02.1999, S.C. A T L, reclamanta din prezenta cauza, s-a subrogat in drepturile si obligatiile S.C. BTT S.A cu privire la exploatarea si administrarea imobilului situat in Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.
Analizand prevederile contractului de asociere mentionat, instanta retine ca la art.13  alin.2 din contract, partile au prevazut obligatia Consiliului Local al Municipiului Bucuresti de a intreprinde toate masurile permise de lege pentru rezilierea contractelor de inchiriere aflate in derulare la data incheierii contractului de asociere si evacuarea locatarilor. Dreptul Consiliului Local al Municipiului Bucuresti de a solicita evacuarea locatarilor a fost mentinut si prin contractul de cesiune nr. 093 din data de 10.02.1999.
Prin contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate autentificat la BNP C S, reclamanta S.C. A T L a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, sector 1, imobil care cuprinde si spatiul ocupat de parata A F R.
Prin incheierea acestui contract, reclamanta a dobandit in patrimoniul sau toate prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului, fiind astfel indreptatita sa solicite evacuarea paratei din acest imobil.
In ceea ce priveste titlul locativ invocat de parata, instanta retine ca prin contractul de comodat incheiat la data de 20.01.2003 cu S.C. B R SRL, parata a dobandit in comodat imobilul situat in  Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, sector 1 in suprafata de 30 mp. Termenul contractual a expirat la data de 15.01.2006.
Prin actul aditional incheiat la data de 12.01.2006, partile au prelungit contractul de comodat pe o perioada de 5 ani, pana  la data de 14.01.2001.
Vazand contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate autentificat de BNP C S, instanta retine ca la data incheierii actului aditional la contractul de comodat, imobilul se afla in proprietatea reclamantei.
Este adevarat ca deoarece contractul de comodat nu este un contract translativ de proprietate, comodantul poate sa nu aiba calitatea de proprietar al imobilului dat in comodat. Dar pentru a putea transmite folosinta imobilului, comodantul trebuie sa detina la randul sau imobilul in baza unui titlu valabil.
Din actele depuse la dosar nu rezulta existenta unui astfel de titlu, in baza caruia comodantul S.C. B R SRL sa detina imobilul si care sa-i confere acestuia dreptul de a transmite paratei folosinta imobilului si dupa expirarea perioadei prevazuta in contractul de comodat.
Sentinta civila nu este de natura sa faca dovada titlului locativ al S.C. B R SRL si pe perioada ulterioara datei la care a expirat contractul de comodat. Din considerentele acestei hotarari rezulta ca S.C. BR SRL detinea dreptul de folosinta a imobilului in baza unui contract incheiat cu S.C. E D I SRL, fara a se specifica pe ce perioada si nici cu ce titlu S.C.  E D I SRL detinea la randul sau acel imobil.
Sustinerea paratei in sensul ca detine in mod legal spatiul pe considerentul ca acolo este sediul sau nu este relevanta deoarece contractul de comodat pentru sediul social era incheiat pe perioada determinata, care a expirat la data de 15.01.2006.
In conditiile in care in cauza nu s-a facut dovada ca la data expirarii duratei contractului de comodat S.C. B R SRL detinea imobilul cu titlu valabil, opozabil proprietarului, aceasta societate nu putea transmite paratei in mod valabil folosinta imobilului in litigiu prin actul aditional incheiat la data de 12.01.2006.
Reclamanta si-a manifestat in mod expres vointa de a nu prelungi efectele contractului de comodat, notificand parata sa evacueze imobilul.
In aceste imprejurari, actul aditional la contractul de comodat, incheiat fara acordul proprietarului imobilului, nu este opozabil acestuia, astfel ca, incepand cu data de 15.01.2006, parata nu mai are nici un drept cu privire la imobilul in litigiu.
In consecinta, constatand ca parata nu detine imobilul cu titlu locativ  valabil, in baza art.480 Cod civil, instanta a admis actiunea si a dispus evacuarea paratei din imobilul in situat in  Bucuresti, str. Academiei nr.39-41, sector 1.
A luat act ca reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecata.

Este indiscutabil faptul ca proprietarul cladirii se poate prevala de existenta unui "bun" in sensul art. 1 P1 CEDO. Ce se intampla insa daca un comodatar, persoana juridica cu sediul in imobilul respectiv, pretinde un drept? Are aceasta persoana un "interes patrimonial" sau o "speranta legitima"?
In cauza Beyeler c. Italiei, un interes patrimonial asimilat unui "bun" a fost considerat ca izvorand din posesia pe care persoana a avut-o asupra bunului, pe o perioada indelungata, chiar daca posesia era una revocabila.
Un astfel de interes se poate spune ca avea reclamanta in perioada de inaintea autentificarea contractului translativ de proprietate.
In ceea ce priveste notiunea de "speranta legitima", Curtea a statuat in cauza Kopecky c. Slovaciei (24.09.2004) ca aceasta notiune se intemeiaza "in mod rezonabil" pe un act juridic cu o baza juridica solidasi o incidenta incontestabila asupra dreptului de proprietate. Cum parata nu avea nici un bun, in sensul art. 1 P1, nici un "interes patrimonial", este discutabil daca ar avea o "speranta legitima". Opinam ca nu este cazul , intrucat la depunerea de minime diligenta, aceasta ar fi putut clarifica aspectele legate de titularul dreptului de proprietate. Instanta a procedat corect, dand prioritate "interesului patrimonial" al reclamantei in defavoarea pretentiilor lipsite de suport juridic ale paratei.