IMOBIL PRELUAT DE STAT. REDOBANDIRE DE CATRE FOSTUL PROPRIETAR. PROTECTIA CHIRIASILOR. CERERE DE EVACUARE PENTRU LIPSA DE TITLU. DREPTUL CHIRIASULUI LA REINNOIREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

IMOBIL PRELUAT DE STAT. REDOBANDIRE DE CATRE FOSTUL PROPRIETAR. PROTECTIA CHIRIASILOR. CERERE DE EVACUARE PENTRU LIPSA DE TITLU. DREPTUL CHIRIASULUI LA REINNOIREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE
- O.U.G. nr. 40/1999;
- O.U.G. nr. 8/2004 ;
- Legea nr. 114/1996 ;
- art. 480 C. civ.;
- Cauza Radovici si Stanescu c. Romaniei.
O.U.G. 8/2004, este aplicabila contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, care expira la data de 08.04.2004, Se poate observa din expunerea dispozitiei legale faptul ca prelungirea de drept a contractelor de inchiriere este aplicabila, in temeiul acestei Ordonante de urgenta, doar in cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect suprafete locative aflate in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, nu si in cazul locuintelor aflate in proprietate privata, situatie existenta in prezenta cauza.
Procedand la analiza argumentarii paratului in raport de dispozitiile art. 1 Protocolul 1 din Conventie care apara dreptul de proprietate, nu se poate impune proprietarului o sarcina exorbitanta, cum ar fi  obligarea de a pastra chiriasul in spatiul proprietate personala, cu privire la posibilitatea de a dispune de bunul sau, in acest fel aducandu-se atingere justului echilibru dintre interesele aflate in joc ( Cauza Radovici si Stanescu c. Romaniei ).
Nu se poate retine apararea paratului ca in cauza i s-ar aplica dispozitiile OUG 40/1999 in ceea ce priveste obligatia celor care au redobandit imobilul de a proceda la incheierea unui contract de inchiriere cu persoanele care au detinut anterior un drept locativ asupra imobilului retrocedat intrucat aceste masuri de protectie prevazute de actul normativ mai sus  mentionat au incetat cand prorogarea legala a termenelor a expirat, respectiv aprilie 2004, prelungirea in timp a acestor masuri ar insemna pentru proprietarul imobilului o restrangere excesiva a atributelor dreptului sau de proprietate prin transferarea masurilor de protectie sociala ce ar trebui sa cada in sarcina statului iar nu ale proprietarilor. 
Prelungirea contractului de inchiriere nu poate avea loc in lipsa vointei proprietarului, in lumina principiului libertatii contractuale, iar fata de faptul ca paratul , la data introducerii actiunii, nu mai exercita dreptul de folosinta asupra imobilului in temeiul unui titlu, se impune admiterea actiunii si va evacuarea paratului din imobil.
*Prin cererea inregistrata la data de 13.11.07, reclamantul T. B. a chemat in judecata pe A. G. solicitand instantei, ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna evacuarea sa din imobilul situat in Bucuresti, str. ..., sector 1, pentru lipsa de titlu, si cu plata cheltuielilor de judecata generate de prezenta cauza.
In motivare, se arata ca prin Decizia civila nr. 537/A /02.10.2000 pronuntata de CAB Sectia a III- civilla in dosar 283/5/2000, s-a constatat ca imobilele au fost preluate de stat fara titlu, fiind obligat CGMB-ul sa lase apartementele 2 si 3 situate in Bucuresti, str. ..., sector 1,  in deplina proprietate si linistita posesie, hotarare ce a ramas irevocabila.
Se arata ca prin sc nr. 9384/02.12.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 1642/2004 ramasa definitiva si irevocabila, s-a constat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 23/112/08.06.1999, incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti prin SC Rom Vial SA si paratul din prezenta cauza privind imobilul din a carei evacuare se solicita.
Mentioneaza ca este succesor al autorilor sai cu privire la imobil,iar paratului nu ii sunt aplicabile dispozitiile OUG 8/2004, intrucat la data intrarii in vigoare , imobilul in cauza nu se mai afla in proprietatea statului, ci in proprietatea sa.
In drept au fost invocate dispozitiile Lg nr. 114/1996 si art. 480 C. civ.
In sustinerea actiunii, s-au depus in copii certificate Decizia civila nr. 537/02.10.2000, sc. 9384/02.12.2004.
La data de 04.12.07, paratul formuleaza intampinare si cerere reconventionala.
Prin intampinare invoca pe cale de exceptie lipsa calitatii procesule active a reclamantului, pentru ca acesta nu beneficiaza de o hotarare irevocabila prin care sa ii fie recunoscuta calitatea de proprietar, decizia invocata nr. 537/200, fiind atacata cu recurs, recurs suspendat la data de 12.10.01 de Curtea Suprema de Justitie.
Pe fond solicita respingerea actiunii, intrucat beneficiaza de masurile de protectie prevazute de OUG 40/1999, iar, pe calea reconventionala, solicita obligarea reclamantului la incheierea unui contract de inchiriere si constatarea unui drept de retentie pana la achitarea sumei de 2500 RON ce reprezinta contravaloarea imbunatatirilor necesare si utile aduse acestei locuinte, constand in montarea centralei de incalzire a apei si schimbarea tuturor conductelor care erau fisurate.
In drept au fost invocate dispozitiile OUG 40/1999, art. 6, 43, 44 si 1075 C.civ.
In sustinerea intampinarii, respectiv a cererii reconventionale, s-au depus relatiie de la DITL, acte medicale, incheierea de suspendare din dosar 5936/2000 a Curtii Supreme de Justitie.
Prin intampinarea depusa la 22.01.08 la cererea reconventionala, reclamantul-parat solicita respingerea cererii reconventionale ca neintemeiata pentru ca OUG 40/1999, nu se mai aplica in prezenta cauza, iar in ceea ce priveste valoarea imbunatatirilor, acestea nu au fost dovedite.
In sedinta publica de la 18.03.08, s-au incuviintat pentru reclamant proba cu inscrisuri, iar pentru parat proba cu inscrisuri, interogatoriul reclamantului, proba testimoniala si proba cu expertiza tehnica constructii.
Prin sentinta civila nr. 7532 pronuntata in dosarul nr. 21343/299/2007, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive , a admis actiunea formulata de reclamant, dispunand evacuarea paratului din imobil pentru lipsa titlu si a respins cererea reconventionala ca neintemeiata.
In considerentele acestei sentinte civile, s-au retinut urmatoarele:
Prin decizia nr. 537/A/ 2000 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti in dosarul nr. 2385/2000 s-a admis apelul declarat impotriva sentintei civile nr. 395/29.03.2000 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, fiind casata, iar pe fond a fost admisa actiunea formulata de reclamantul T. B. in contradictoriu cu CGMB si Rom Vial SA, fiind obligat CGMB sa lase in deplina  proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, str. ... sector 1 si terenul aferent. aceasta decizie a fost atacata cu recurs la ICCJ, rescurs ce a fost suspendat la data de 12 octombrie 2001 in dosar nr. 5936/2000 in baza art. 47 din l. 10/2001.
In baza acestei decizii s-a pronuntat sentinta civila nr. 9384/02.12.2004 in dosar nr. 6242/2004 al Judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin care s-a admis actiunea formulata de T... B... in contradictoriu cu P.M.B- prin Primar si A...G... , fiind constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr. 237112/08.06.1999.
Analizand aceste inscrisuri instanta a retinut ca reclamantul are calitatea de proprietar al spatiului din care se solicita evacuarea, fiind titularul acestui drept el se bucura de toate prerogativele si prin urmare are la dispozitie actiunea prin care solicita evacuarea celor care ocupa fara drept spatiul.
Instanta nu a putut retine apararea paratului ca decizia Curtii de apel Bucuresti nu-si produce efecte intrucat a fost declarat recurs, care in prezent este suspendat, intrucat decizia pronuntata in apel este definitiva, iar recursul nu supenda de drept efectele hotararii atacate ci aceasta trebuie dispusa de instanta la cerere. Acest argument este sustinut si de faltul ca in baza acestei decizii s-a proununtat sentinta definitiva si irevocabila de anulare a titlului paratului.
In consecinta fata de acesta argumentare instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active, ca neintemeiata.
Pe fondul cauzei instanta a apreciat, fata de dispozitiile legale in vigoare, ca proprietarilor care si-au redobandit imobilele si care nu au procedat la incheierea de noi contracte cu chiriasii, dupa aparitia O.U.G. 8/2004, nu le mai sunt aplicabile dispozitiile O.U.G. nr.40/1999. Astfel, paratul nu mai pot opune reclamantului, fata de situatia de fapt existenta, protectia sociala oferita chiriasilor de prevederile art. 1 si art.10 din O.U.G. 40/1999, acestea nemaifiind in vigoare ca urmare a aparitiei O.U.G. 8/2004.
De altfel, O.U.G. 8/2004, este aplicabila, contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, care expira la data de 08.04.2004, Se poate observa din expunerea dispozitiei legale faptul ca prelungirea de drept a contractelor de inchiriere este aplicabila, in temeiul acestei Ordonante de urgenta, doar in cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect suprafete locative aflate in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, nu si in cazul locuintelor aflate in proprietate privata, situatie existenta in prezenta cauza.
Instanta procedand la analiza argumentarii paratului in raport de dispozitiile art. 1 Protocolul 1 din Conventie care apara dreptul de proprietate, a apreciat ca nu se poate impune proprietarului o sarcina exorbitanta, cum ar fi  obligarea de a pastra chiriasul in spatiul proprietate personala, cu privire la posibilitatea de a dispune de bunul sau, in acest fel aducandu-se atingere justului echilibru dintre interesele aflate in joc ( Cauza Radovici si Stanescu c. Romaniei ).
Instanta nu a putut retine apararea paratului ca in cauza i s-ar aplica dispozitiile OUG 40/1999 in ceea ce priveste obligatia celor care au redobandit imobilul de a proceda la incheierea unui contract de inchiriere cu persoanele care au detinut anterior un drept locativ asupra imobilului retrocedat intrucat aceste masuri de protectie prevazute de actul normativ mai sus  mentionat au incetat cand prorogarea legala a termenelor a expirat, respectiv aprilie 2004, prelungirea in timp a acestor masuri ar insemna pentru proprietarul imobilului o restrangere excesiva a atributelor dreptului sau de proprietate prin transferarea masurilor de protectie sociala ce ar trebui sa cada in sarcina statului iar nu ale proprietarilor. 
In cauza, a retinut instanta in concluzie ca, prelungirea contractului de inchiriere nu poate avea loc in lipsa vointei proprietarului, in lumina principiului libertatii contractuale, iar la data introducerii prezentei actiuni, paratul nu mai exercita dreptul de folosinta asupra imobilului in temeiul unui titlu, motiv pentru care a admis actiunea si a dispus evacuarea paratului din imobil.
Pentru considerentele retinute mai sus instanta a respins si capatul din cererea reconventionala prin care se solicita incheierea contractului de inchiriere cu reclamantul.
In ceea ce priveste contravaloarea imbunatatirilor si dreptul de retentie solicitat pana la plata acestora, instanta a respins aceste cereri pentru urmatoarele considerente.
Potrivit art. 48 din L. 10/2001 chiriasul are dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului prin imbunatatirile efectuate, insa cel care datoreaza depinde de modul in care imobilul a fost preluat cu titlu sau fara titlu
In cauza imobilul a fost preluat fara titlu asa cum rezulta din considerentele deciziei nr. 537/20900 a Curtii de apel Buc. sectia a  IIIa civila. Ori in atare situatie plata contravalorii imbunatatirilor revine statului, iar nu reclamantului.
De altfel, paratul nu a facut dovada acestor imbunatatiri, desi sarcina probei ii revenea.
In consecinta intrucat nu reclamantului ii revine obligatia de despagubire, nu-i poate fi opus nici dreptul de retetie pe care il solicita paratul, motiv pentru care instanta a respins in tot cererea reconventionala, ca neintemeiata.