OUG nr. 40 1999. Termenul prevazut de art. 6. Momentul de la care incepe sa curga.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 30030/06.12.2005, reclamantii SSD si SIM au chemat in judecata pe paratii BV si BE, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna evacuarea acestora din imobilul situat in Bucuresti, CV, sect. 1, pentru lipsa de  titlu.
In motivarea cererii lor, reclamantii au  aratat ca  sunt proprietarii imobilului situat in Bucuresti, CV, sect. 1, conform sentintei civile nr. 8973/5.06.1998 pronuntata de Judecatoria Sector 1 Bucuresti in dosar nr. 2575/1998 ramasa definitiva si irevocabila prin neapelare si lamurita prin sentinta civila nr. 11119/9.07.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 21399/1998 definitiva prin respingerea recursului.
In baza acestei sentinte civile Primaria Municipiului Bucuresti a emis Dispozitia nr.1615/2000 prin care s-a restituit in proprietatea reclamantilor imobilul situat in Bucuresti, CV, sect. 1.
La data de 9.04.2002 pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, Municipiul Bucuresti prin Primarul General a introdus o cerere de chemare in judecata in contradictoriu cu paratii BV, BE si S.C. HN S.A. care a avut ca obiect nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr 835/13.11.1996, cererea fiind admisa, iar sentinta ramasa definitiva si irevocalbila.
Dat fiind ca au redevenit proprietarii imobilului, prin notificarea nr. 17264N/14.10.2005 emisa de BEJ GJ, au solicitat paratilor predarea apartamentului pe care il detineau fara titlu.
Intrucat nu s-a dat curs solicitarilor lor, au revenit cu notificarea nr. 17275N/31.10.2005 emisa tot de de BEJ GJ, prin care au solicitat paratilor sa se prezinte la data stabilita prin notificare la Biroul Executorului Judecatoresc in vederea predarii - primirii apartamentului.
In speta dedusa judecatii, nu sunt aplicabile dispozitiile art. 15 din Legea nr. 10/2001, imobilul necazand sub incidenta dispozitiilor acestei legi, intrucat a fost resptituit in proprietate in anul 2000, inainte de aparitia legii.
Invocarea dispozitiilor art. 6 din OUG nr. 40/1999 nu poate fi primita, deoarece spetei de fata ni ii pot fi aplicate dispozitiile care si-au incetat aplicabilitatea in data de 8.04.2004.
In ceea ce priveste situatia chiriasilor dupa 8.04.2004, aceasta este reglementata de OG nr. 8/2004 pentru chiriasii care locuiesc in imobile proprietate de stat si prin dispozitiile art. 15 din Legea nr. 10/2001 pentru chiriasii  care locuiesc in imobile care cad sub incidenta aplicarii dispozitiilot Legii nr. 10/2001.
Prin urmare, speta este supusa aplicarii normelor dreptului comun in materie si anume art. 480 C.civ., art. 23-25 din Legea nr. 114/1996.
In drept, au fost invocate disp. art. 480 C.civ., art. 23-25 din Legea nr. 114/1996.
La data de 3.02.2006 paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
In motivare, au aratat ca au avut calitatea de chiriasi ai imobilului Bucuresti, CV, sect. 1, in baza contractului de inchiriere nr. 22360 incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti.
La data de 13.11.1996 au devenit proprietarii apartamentului in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 835/29636/13.11.1996 incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentata prin S.C. HN S.A. pootrivit prevederilor Legii nr. 112/1995.
La data de 17.06.2005 a devenit irevocabila prin respingerea recursului sentinta civila nr. 5928/26.06.2002 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti prin care s-a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare.
In data de 3.11.2005 paratii au adresat Primariei Municipiului Bucuresti pe care o considera proprietara ca urmare a anularii contractului de vanzare-cumparare, cat si reclamantilor o notificare in scopul incheierii unui contract de inchiriere cu privire la imobilul pe care il ocupa pentru continuarea raporturilor locative avute anterior.
In lipsa unui raspuns din partea reclamantilor, in data de 20.211.2005 au adresat o alta notificare prin care au solicitat sa li se comunice data si locul unde sa se intaleasca in scopul incheierii unui contract de inchiriere.
Prin urmare, se afla in imposibilitatea stabilirii unor raporturi locative cu proprietarul, fiind evident refuzul acestora de a incheia un contract de inchiriere.
Paratii au invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, fata de dispozitiile art. 25 alin 1 din Legea nr. 114/1996, intrucat nu exista o hotarare judecatoreasca irevocabila cu privire la acest imobil in baza caruia sa se poata solicita eveacuarea.
De asemenea, calitatea certa a proprietarului nu este inca stabilita, pe rolul instantelor fiind in curs de solutionare un litigiu avand ca obiect revendicare, prin care reclamantii solicita restituirea imobilului.
Pe fond, paratii au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, cu motivarea ca actele normative emise in aceasta materie recunosc proprietarilor posibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilelor ce le-au fost preluate abuziv, dar cu respectarea drepturilor locative ale chiriasilor expres reglementate prin art. 15 din Legea nr. 10/2001.
La aceeasi data, paratii au formulat cerere reconventionala, prin care au solicitat obligarea reclamantilor-parati la incheierea contractului de inchiriere cu privire la acest apartament sub sanctiunea platii de daune cominatorii in cuantum de 100 lei/zi de intarziere.
In motivare, au aratat ca prin art. 6 din Legea nr. 112/1995 este recunoscut dreptul chiriasului de a incheia contract de inchiriere.
Acesta si-a manifestat intentia de a incheia un alt contract, insa proprietarul refuza recunoasterea acestui drept.
Prin urmare, in prezent au calitatea de chiriasi indreptatiti la incheierea unui nou contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani, incepand de la data de 17.06.2005 pana la data de 17.06.2010.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 8973/5.06.1998 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr.2575/1998, al carei dispozitiv a fost lamurit prin sentinta civila nr. 11119/9.07.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 21399/1998 s-a admis actiunea formulata de reclamantii SSD si SIM impotriva paratului CGMB, acesta fiind obligat sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, CV, sector 1.
In vederea executarii acestei sentinte, s-a emis Dispozitia nr.1605/2.10.2000 a Primarului General al Municipiului Bucuresti prin care s-a restituit imobilul mentionat in proprietatea reclamantilor SSD si SIM, fiind incheiat in acest sens procesul-verbal de predare-primire nr.24997/6.10.2000.
Prin sentinta civila nr. 5928/26.06.2002 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 5592/2002, irevocabila prin respingerea recursului, prin decizia civila nr.941/17.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a civila in dosar nr. 2639/2004 s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr.835/29636/1996 incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti prin S.C. HN SA, in calitate de vanzator si BV si BE, in calitate de cumparatori.
Potrivit art.6 din OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.241/2001, in cazul contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea prevederilor Legii nr.112/1995 si desfiintate prin hotarare judecatoreasca, proprietarul recunoscut de justitie va incheia cu persoanele care au cumparat locuinta in baza Legii nr.112/1995 si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de inchiriere, pentru o perioada de 5 ani.
Intrucat textul de lege prevede ca dupa anularea contractului de vanzare-cumparare se incheie un contract de inchiriere cu o durata precis determinata in timp, obligatia proprietarului se naste in momentul ramanerii irevocabile a hotararii de anulare, iar nu in momentul ramanerii definitive, care ar lasa soarta contractului incerta prin posibilitatea desfiintarii ulterioare.
Pe de alta parte, intrucat a inceput sa curga la data anularii contractului de vanzare-cumparare, acest termen nu a expirat la data de 8.04.2004, adica la 5 ani de la intrarea in vigoare a ordonantei de urgenta.
Ordonanta de urgenta nr. 40/1999 foloseste o redactare diferita pentru a reglementa durata contractelor de inchiriere ce urma a fi prelungite sau a se incheia in baza sa. Astfel,  art. 1, 2 si 3 se refera la contracte ce se prelungesc pentru o anumita perioada de timp de la intrarea in vigoare a actului normativ, in timp ce art. 4, 5 si 6 nu mai cuprind o asemenea mentiune, ceea ce inseamna ca termenul incepe sa curga de la data la care a intervenit faptul juridic generator al raportului juridic.
In aceasta situatie, au devenit incidente dispozitiile art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, conform caruia in vederea incheierii noului contract de inchiriere, proprietarul are obligatia de a notifica chiriasului sau fostului chirias prin executorul judecatoresc data si locul intalnirii.
Or, reclamantii, in calitate de proprietari ai imobilului, nu si-au indeplinit obligatia de notificare. Din contra, notificarile depuse la dosar au vizat exclusiv solicitarea acestora de predare-primire a apartamentului. Mai mult decat atat, au fost notificati de parati in vederea incheierii contractului de inchiriere, insa nu si-au indeplinit obligatia de incheiere a contractului.
In cazul nerespectarii acestei obligatii, potrivit art.11 alin.1 teza 1 din OUG nr.40/1999, intervine prelungirea de drept a contractului anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.
Intrucat obligatia proprietarului este corelativa dreptului chiriasului la incheierea acesui contract, drept care, potrivit art. 6 din OUG nr. 40/1999 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 241/2001, este limitat in timp la 5 ani, nici sanctiunea incalcarii acestui drept nu poate avea o durata mai mare.
Prin urmare, contractul de inchiriere incheiat anterior de parati cu Primaria Municipiului Bucuresti este prelungit de drept pentru perioada 17.06.2005-17.06.2010.
Fata de aceste considerente, retinand ca paratii ocupa imobilul in baza unor raporturi locative care isi au izvorul direct in lege, instanta a respins cererea principala ca nefondata.
Dat fiind ca intre reclamantii-parati, pe de o parte si paratii-reclamanti, pe de alta parte, exista raporturi locative care constituie in acelasi timp o sanctiune a nerespectarii obligatiilor prevazute de lege, proprietarii nu pot fi obligati sa incheie un contract de inchiriere, cu atat mai mult cu cat se impune si respectarea principiului libertatii contractuale.
In consecinta, instanta a respins si cererea reconventionala ca neintemeiata.