Contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112 1995. Situatia juridica a terenului aferent.

Prin sentinta civila nr. 4430/17.03.2006 instanta a respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Primaria Sectorului 1 Bucuresti ca neintemeiata si a respinge cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul S.P.C. in contradictoriu cu paratele PRIMARIA SECTORULUI 1, MUNICIPIUL BUCURESTI PRIN PRIMARUL GENERAL si PREFECTURA MUNICIPIULUI BUCURESTI, ca neintemeiata.
Prin cererea formulata si inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti  sub nr. 19134/299/2005 (numar vechi 18814/15.08.2005) reclamantul S.P.C. a chemat in judecata pe paratele Primaria Sectorului 1 Bucuresti, Municipiul Bucuresti prin Primarul General si Prefectura Municipiului Bucuresti, solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta, sa dispuna obligarea paratilor 1 - Primaria Sectorului 1 Bucuresti reprezentata prin Primar si 2 - Municipiul Bucuresti reprezentata prin Primarul General de a inainta Prefectului, cel de-al treilea parat, propunerea de atribuire catre reclamant a terenului intravilan care reprezinta curtea imobilului sau) situat in Bucuresti, str. V, sectorul 1, in suprafata de 155,17 mp, precum si obligarea paratului 3 Prefectura Municipiului Bucuresti de a emite pe numele reclamantului ordinul de atribuire in proprietate a terenului sus mentionat, potrivit art. 36 alin. 2 si 6 din Legea nr. 18/1991 republicata prin Legea nr. 169/1999.
In motivarea cererii reclamantul a aratat ca este proprietarul imobilului situat in Bucuresti, str. V., conform contractului de vanzare-cumparare nr. 1587/29882/1996, incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatarul acesteia SC H.N. SA, respectand art. 9 si art. 14 din Legea nr. 112/1995.
A sustinut reclamantul ca in mod nelegal nu i s-a trecut in proprietate pe langa imobilul cumparat si terenul in suprafata de 155,17 mp ce formeaza curtea imobilului sau, atat imobilul, cat si terenul formand un tot unitar si in mod artificial s-a facut o separatie, terenul care potrivit configuratiei constructiei serveste strict exploatarii normale a locuintei. Atat imobilul, cat si terenul au fost folosite de familia sa in exclusivitate si netulburati de nimeni.
In prezent pentru terenul (curtea) in cauza, reclamantul plateste chirie, detinandu-l conform fisei de calcul anexa la contractul de vanzare-cumparare mentionat.
Paratii nu au dorit sa indrepte acest lucru pe cale administrativa, cu toate ca exista temeiuri de drept suficiente care ii indrituiau si erau obligati sa emita titlul de proprietate pentru teren.
Reclamantul a invocat dispozitiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicata si a aratat ca s-a adresat cu cereri celor trei parati in vederea recunoasterii dreptului sau de proprietate asupra terenului aferent constructiei sale ce reprezinta curtea si gradina acesteia, si nu a celui situat sub constructie, in suprafata de 76,83 mp, care este deja in proprietatea sa, asa cum stipuleaza insusi contractul de vanzare-cumparare.
Paratul Municipiul Bucuresti i-a raspuns reclamantului ca nu intra in competenta sa solicitarea trimitand cererea sa paratei Primaria Sectorului 1 Bucuresti, iar parata Prefectura Municipiului Bucuresti, fara a sesiza textele de lege invocate  prin notificare, i-a raspuns ca cererea sa nu poate fi solutionata favorabil.
Reclamantul a mai aratat ca se considera mai mult decat indreptatit dupa intrarea in vigoare a HG nr. 11/1997 care precizeaza "chiriasii cumparatori ai locuintelor sunt indreptatiti si la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei". Intrucat legea foloseste conceptul de "teren aferent" fara a aprecia continutul sau, se impune clarificarea acestei notiuni juridice pentru a delimita suprafata de teren la care reclamantul este indreptatit.
Literatura de specialitate anterioara anului 1989 a preluat terminologia uzitata de legislatia in vigoare, retinand distinctia intre "terenul aferent" si "terenul necesar", terenul respectiv fiind definit ca suprafata ce apartine constructiei, pe care se gasesc locuintele, constructiile gospodaresti anexe si curtea, este vorba despre terenul aferent folosirii normale a locuintei.
Practica judiciara a urmat intocmai linia conturata de aceasta conceptie juridica, respectiv dupa anul 1989 legislatia imobiliara a preluat notiunea de "teren aferent" (art. 3 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990, art. 10 alin. 4 din Decretul-Lege nr. 85/1992), cu precizari suplimentare, determinate ca atare prin fisele tehnice de masuratori si alte acte emanand de la autoritatea administrativa locala.
Nu exista nici un motiv pentru ca in ceea ce priveste Legea nr. 112/1995 sa nu deducem un continut similar pentru terenul aferent constructiei; este suprafata aferenta folosirii normale a acesteia, incluzand curtea si gradina astfel cum este configurata fisa de calcul anexa la contractul de vanzare-cumparare al reclamantului.
A mai sustinut reclamantul ca concluzia sa este in deplina concordanta cu prevederile art. 26 din Legea nr. 112/1995, in sensul ca suprafata de teren ce depaseste pe cea aferenta constructiei ramane proprietatea statului, per a contrario din text rezulta ca ceea ce nu depaseste terenul aferent astfel cum a fost explicat mai sus, poate fi dobandit de catre titularul constructiei, iar atribuirea efectiva in proprietate se realizeaza prin procedura administrativa prevazuta de Legea nr. 18/1991 republicata.
In drept cererea a fost intemeiata pe art. 1075 Cod Civil, art. 36 alin. 2, art. 54 din Legea nr. 18/1991 asa cum, a fost modificata prin Legea nr. 169/1997, art. 21 si art. 33 din Normele metodologice de aplicare a legii nr. 112/1995 republicata prin HG nr.11/1997.
La data de 30.08.2005 paratul Prefectul Municipiului Bucuresti a formulat intampinare, solicitand instantei respingerea actiunii reclamantului si aratand ca urmare a cererii sale adresata Prefecturii Municipiului Bucuresti aceasta i-a raspuns reclamantului ca trebuie urmata procedura stabilita de Legea nr. 18/1991 republicata cu privire numai la suprafata de teren de 76,85 mp.
Au fost invocate prin intampinare prevederile art. 21 si art. 26 din acelasi act normativ, afirmandu-se ca terenul care face obiectul acestui litigiu se incadreaza in ipoteza art. 26 din lege.
Totodata s-a aratat ca pana la modificarea art. 33 din HG nr. 20/1996, dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiei, in cazul de fata in suprafata de 20,60 mp se dobandea in baza art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 (dupa republicare si renumerotare a devenit art. 36 alin. 2), si in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor respectiv a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandea si asupra terenului situat sub aceste constructii.
Dupa modificarea art. 33 prin HG nr. 11/1997, dobandirea acestui drept se face cu respectarea art. 26 din Legea nr. 112/1995, respectiv odata cu incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Deoarece in majoritatea dosarelor care fac obiectul art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicata exista o astfel de fisa de calcul pentru imobilele dobandite in baza Legii nr. 85/1992, in baza careia cumparatorii pot dobandit si terenul aferent locuintei, s-a ajuns la concluzia eronata ca a reclamantului din speta de fata, fara a se tine cont ca imobilul este dobandit in baza Legii nr. 112/1995 si nu ii sunt aplicabile prevederile Legilor fondului funciar.
A aratat parata ca trebuie avute in vedere si noile modificari aduse prin Legea nr. 247/2005, prin care se reitereaza principiul restituirii in natura, catre fostii proprietari, a imobilelor confiscate inainte de 1989, conform actelor normative in vigoare.
In consecinta parata a solicitat respingerea cererii ca inadmisibila.
In drept intampinarea a fost intemeiata pe art. 115 si urmatoarele Cod Proc.Civ., Legea nr. 112/1995, Legea nr. 18/1991 republicata, Legea nr. 247/2005, HG nr. 20/1996 modificata prin HG nr. 11/1997.
La data de 19.09.2005 in cauza a fost formulata intampinare si de catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti, prin care parata a ridicat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, aratand ca reclamantul nu putea chema in judecata decat persoane juridice cu competente in inaintarea de propuneri si emiterea de titluri de proprietate.
Or, Primaria Sectorului 1 Bucuresti nu poate sta in judecata ca parata, deoarece potrivit art. 52 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, subcomisia locala de aplicare a legii are calitate procesuala pasiva in limitele competentelor sale, printre care se numara si formularea de propuneri de emitere a titlurilor de proprietate, propuneri ce se inainteaza comisiei municipale din cadrul Prefecturii Municipiului Bucuresti.
In subsidiar parata a solicitat respingerea actiunii ca inadmisibila pentru neparcurgerea de catre reclamant a procedurii prevazute de Legea nr. 18/1991.
Astfel, reclamantul a depus la registratura Primariei Sectorului 1 Bucuresti in data de 20.05.2005 o cerere privind atribuirea in proprietate a terenului in suprafata de 155,17 mp reprezentand curtea si gradina imobilului de la  adresa mentionata, plus 76,83 mp teren situat sub constructie. In urma analizarii cererii, i s-a solicitat petentului prin adresa nr. 18400/17.06.2005, completarea documentatiei pe care isi intemeiaza pretentiile cu contractul de vanzare-cumparare, procesul-verbal de predare-primire, fisa de calcul, certificat de mostenitor (dupa caz), buletin/carte de identitate, copie xerox chitanta impozit pentru anul in curs, declaratie notariala pe propria raspundere cu privire la absenta litigiilor referitoare la imobilul in cauza.
Petentul nu s-a conformat acestor solicitari, situatie in care nu s-a putut da curs cererii sale.
Pe fondul cauzei parata a solicitat respingerea ca neintemeiata a cererii reclamantului intrucat, desi acesta isi intemeiaza pretentiile pe art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, terenul ce face obiectul prezentului litigiu nu a fost "atribuit, pe durata existentei constructiei, cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte". Locuinta aflata in proprietatea reclamantului a fost cumparata in baza Legii nr. 112/1995, care nu instituie un astfel de drept de folosinta asupra terenurilor, altele decat cele aferente constructiilor.
Cu privire la semnificatia notiunii de "teren aferent", s-a aratat ca nu exista texte de lege care sa faca posibila interpretarea data de reclamant, in sensul ca ar fi vorba despre curtile locuintelor. Dimpotriva, in legislatia ulterioara datei de 22.12.1989 exista cateva texte care fac distinctia intre curti si terenuri aferente. In acest sens, art. 1 din Legea nr. 9/1990, privind interzicerea temporara a instrainarii terenurilor prin acte intre vii, precizeaza ca la terenul aferent, in intelesul acestei legi, se va adauga si curtea, precizare inutila in cazul in care notiunea de teren aferent ar fi identica cu aceea de curte.
Aceeasi distinctie a fost facuta si in Legea nr. 169/1997, care a modificat Legea nr. 18/191 a fondului funciar, in art. 22 alin. 2 si 3.
A mai aratat parata Primaria Sectorului 1 Bucuresti ca un argument suplimentar il constituie si faptul ca obiectul Legii nr. 112/1995 este format din apartamentele si casele de locuit, care in marea majoritate a cazurilor au in jur terenuri delimitate sub forma de curti. In astfel de situatii nu se justifica interpretarea potrivit careia curtile constituie terenul aferent al locuintelor, deoarece nu s-ar mai putea vorbi despre suprafete de teren "care depasesc suprafata aferenta constructiilor" (art. 26 alin. 3 din lege).
Analizand materialul probatoriu administrat in cauza, instanta a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1587/29882/10.12.1996, incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti prin SC H.N. SA in calitate de vanzatoare, reclamantul S.P.C. a cumparat in temeiul Legii nr. 112/1995 locuinta situata in Bucuresti, str. V. sector 1, compusa din 2 camera, camera serviciu, antreu, bucatarie debara, culoar, wc, palier scara, boxa, in suprafata utila de 122,93 mp, reprezentand 100 % din imobil.
In contract s-a mentionat ca odata cu locuinta se vinde si o cota indiviza de 100% din partile de folosinta comuna ale imobilului si 76,83 mp teren situat sub constructie, atribuit conform art. 33 din HG nr. 20/1996.
La data de 23.05.2005 reclamantul a adresat Primariei Sectorului 1 Bucuresti o notificare, prin care a solicitat sa se dispuna in baza art. 36 alin. 2 si art. 36 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 republicata atribuirea in deplina proprietate si pasnica posesie a terenului in suprafata de 155,17 mp situat in Bucuresti, str. V., sector 1, care formeaza curtea si gradina imobilului in care locuieste si pentru 76,83 mp situat sub constructie.
Analizand cu prioritate exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de parata Primaria Sectorului 1 Bucuresti, instanta a constatat ca, din moment ce aceasta institutie a fost sesizata de reclamant dupa cum s-a retinut si are, potrivit legii, competenta de a se pronunta cu privire la propunerea de emitere a titlurilor de proprietate in temeiul Legii nr. 18/1991, pe cale de consecinta justifica si legitimare procesuala in cauza de fata, prin care reclamantul valorifica insusi dreptul pretins prin notificarea mentionata.
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta a apreciat fata de situatia de fapt retinuta si prin raportare la dispozitiile legale invocate de reclamant, ca cererea sa este neintemeiata, pentru considerentele aratate in continuare:
Astfel, potrivit art. 21 din Legea nr. 112/1995, odata cu restituirea in natura si dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobandeste si dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, asa cum au fost determinate la data trecerii in proprietatea statului, cu exceptia suprafetelor ocupate si aferente altor constructii si dotari edilitare realizate, cu aprobari legale, dupa aceasta data.
Instanta a constatat ca dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiei, asa cum a fost determinat la data trecerii in proprietatea statului, se dobandeste doar de catre cei carora li se restituie in natura imobilele preluate de stat, textul nefiind aplicabil in cazul cumpararii apartamentelor de catre chiriasi in temeiul Legii nr. 112/1995, aceste persoane dobandind doar terenul de sub constructie, astfel cum se prevede si in contractul de vanzare-cumparare incheiat de parti. Terenul aferent constructiei ( curte, gradina), ramane, conform art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, in proprietatea statului.
Art. 37 din HG nr.20/1996, modificata prin HG nr. 11/1997, ce a intrat in vigoare ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr. 112/1995 de catre reclamant, arata ca: “in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995".
Instanta a apreciat ca aceste dispozitii legale nu sunt aplicabile situatiei reclamantului, care a dobandit locuinta pe care o ocupa in calitate de chirias anterior intrarii lor in vigoare, o solutie contrara ducand la aplicarea retroactiva a legii.
Din acest punct de vedere nu este relevanta imprejurarea ca cererea de atribuire a terenului a fost formulata in anul 2005, cat timp eventuala vocatie a reclamantului la dobandirea terenului se nastea la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, argument ce rezulta din interpretarea dispozitiilor art. 37 din HG nr. 20/1996  modificat prin HG nr. 11/1997, textul referindu-se  la situatia "vanzarii catre chiriasi a apartamentelor".
Chiar daca s-ar da textelor legale analizate interpretarea in sensul ca terenul aferent constructiei (curte, gradina) revine chiriasilor cumparatori in temeiul art. 21 din Legea nr. 112/1995, deductia nu ar putea fi extinsa si la modul de dobandire al terenului. Astfel, persoanele care beneficiaza de restituirea in natura a imobilelor preluate de stat inainte de decembrie 1989 au dreptul la atribuirea in proprietate a terenului respectiv, insa chiriasii care cumpara de la stat apartamente nu ar putea dobandi terenul solicitat de reclamanta decat eventual prin cumparare, nu prin atribuirea sa cu titlu gratuit, astfel cum si-a formulat reclamantul cererea.
Nu in ultimul rand instanta a avut in vedere un argument ce rezulta din interpretarea scopului urmarit de legiuitor la edictarea unora dintre dispozitiile Legii nr. 112/1995.
Astfel, legea a avut ca scop principal declarat restituirea in natura catre fostii proprietari a imobilelor preluate de stat in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 (fiind urmata apoi de alte legi cu caracter reparatoriu, intre care Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 247/2005) si in subsidiar vanzarea catre chiriasi a locuintelor ce constituie obiectul de reglementare al legii si care erau ocupate de acestia la data intrarii in vigoare a legii, in masura in care aceste locuinte nu faceau obiectul unor masuri reparatorii.
Astfel, avand in vedere detinerea in calitate de chirias a locuintei, pretul stabilit de legiuitor cu mult sub pretul de circulatie al bunurilor in discutie, precum si conditiile in care se facea vanzarea, instanta a retinut ca dreptul de cumparare al locuintei se nastea in considerarea calitatii persoanelor care indeplineau conditiile legale (de a fi chiriasi si de a nu detine o alta locuinta in proprietate sau de a nu fi instrainat o locuinta dupa 1 ianuarie 1990), deci dispozitiile legale aveau un caracter preponderent social.
In consecinta, reprezentand o masura de exceptie, aplicabila numai anumitor imobile si numai anumitor persoane, nu se poate aprecia ca scopul legiuitorului a fost de a da dreptul chiriasilor si la dobandirea altor parti din imobil decat locuinta ocupata si terenul de sub constructie, astfel incat dispozitiile sale nu pot fi aplicate extensiv.
In ceea ce priveste dispozitiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicata, de asemenea invocate de reclamant in cererea de chemare in judecata, acestea prevad ca: “Terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie".
Instanta a retinut ca in cauza nu este intrunita una dintre conditiile prevazute cumulativ de textul legal mentionat, mai precis cerinta ca terenul sa fi fost atribuit in folosinta cu ocazia cumpararii de la stat a unei locuinte proprietate personala, nici o prevedere a Legii nr. 112/1995 sau a contractului de vanzare-cumparare incheiat de reclamant nefiind in acest sens, astfel incat prevederile art. 36 din l 18/1991 nu dau reclamantului dreptul la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului ce reprezinta curtea imobilului.
Fata de toate considerentele expuse, instanta, constatand cererea reclamantului ca neintemeiata, a respins-o ca atare.