Contract de inchiriere. Stabilirea in sarcina chiriasului a obligatiei de a plati cheltuielile de intretinere. Mijloace de proba.

Prin sentinta civila nr. 5094/ 24.05.2005 instanta a respins cererea principala formulata de reclamanta-parata S.M. in contradictoriu cu parata-reclamanta S.C. XXL C. S.R.L., ca nefondata, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a paratei reclamante pe cererea reconventionala ca neintemeiata, a admis in parte cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta si a obligat reclamanta-parata sa plateasca paratei-reclamante suma de 7.420.603 lei, reprezentand pretentii.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 16242/16.12.2003 reclamanta S. M. a chemat in judecata pe parata S.C. XXL C. S.R.L., solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna obligarea acesteia la plata sumei de 112.692.893 lei, reprezentand contravaloare chirie si utilitati neachitate, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii sale, reclamanta a aratat ca este proprietara imobilului situat in Bucuresti, Bd. B. M., sect. 1, calitate in care, incepand cu data de 9.12.1998 a incheiat cu parata un contract de locatiune inregistrat la Administartia Financiara a Sectorului 1 Bucuresti sub nr. 52068.
Contractul a fost reinnoit la data de 24.05.2001 pana in anul 2002, iar incepand cu data de 9.12.2002 si pana la 30.04.2003, a operat tacita relocatiune.
Desi in cuprinsul contractului nu a fost mentionat expres, societatea parata in calitate de beneficiar s-a obligat sa achite contravaloarea utilitatilor furnizate aferente apartamentului inchiriat, ceea ce a si facut timp de cativa ani, insa incepand din luna iunie 2000 si pana la eliberarea spatiului inchiriat parata nu a mai achitat nici cotele de intretinere corespunzatoare unitatilor furnizate si nici fondul de rulment aferent acestui apartament.
Urmare a acestei situatii, a fost chemata in judecata de Asociatia de Proprietari pentru a plati sumele restante.
In toata aceasta perioada, parata a refuzat in mod expres sa achite sumele corespunzatoare utilitatilor si fondului de rulment, motivand ca "are indoieli asupra legalitatii modului de calcul al acestor sume".
Increderea pe care a avut-o in buna credinta a paratei a fost justificata pe de o parte de faptul ca anterior acestei perioade achitase intocmai si la zi cotele de intretinere si pe de alta parte de faptul ca reprezentantul legal al acesteia d-l F. V. D. a sustinut ca are studii juridice si a asigurat-o ca afirmatiile sale au suport legal.
Toate aceste litigii au fost solutionate in mod definitiv si irevocabil, din hotararea pronuntata rezultand ca pentru apatamentul inchiriat se datoreaza intr-adevaar sumele care rezulta din listele prezentate de Asociatia de Proprietari. De asemenea, a fost obligata la plata cheltuileilor de judecata ocazionate de promovarea acestor actiuni.
In afara acestor debite, parata ii datoreaza si plata chiriei pentru luna decembrie 2001 in valoare 170 USD precum si contravaloarea furnizarii energiei electrice pentru perioada 27.02.2003 - 8.04.2003, reprezentand suma de 2.396.893 lei.
In consecinta, sunt intrunite conditiile pentru ca obligatia locatarului de a o despagubi sa opereze.
In drept, au fost invocate disp. art. 112 C.pr.civ., art. 977, 998-999, 1092, 1429 si urm. Cod civ, precum si Legea nr. 114/1996.
La data de 9.01.2004 reclamanta a formulat o cerere precizatoare prin care a aratat ca solicita obligarea paratei la plata sumei de 107.048.893 lei actualizata la data platii efective in functie de rata inflatiei, precum si la plata sumei de 170 USD echivalent in lei la cursul de schimb de referinta din data platii efective.
La data de 9.01.2004 parata a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei competentei teritoriale, invocand dispozitiile art. 7 C.pr.civ. si aratand ca sediul sau este in localitatea Radauti, jud. Suceava.
Pe fond, a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
In motivare, a aratat ca intrucat prin contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara a Sectorului 1 la data de 8.12.2003, partile nu au convenit asupra cheltuielilor de intretinere, a stabilit reclamanta ca societatea parata sa achite taxa fixa pentru aceste cheltuili in valoare de 27 USD, indiferent daca aceste cheltuieli sunt mai mari sau mai mici. Astfel, a doua zi, la data de 9.12.2003 au incheiat un contract de inchiriere autentificat, in care s-a specificat pretul chiriei de 207 USD, diferenta de 27 USD reprezentand cheltuielile de intretinere.
La data de 24.05.2001 a incheiat cu reclamanta un contract tipizat la Administratia Financiara a Sectorului 1 inregistrat sub nr. 43577, insa, datorita faptului ca si-a achitat cu regularitate obligatiilre contractuale, reclamanta a fost de acord sa reduca valoarea chiriei de la 180 USD la 170 USD, iar datorita faptului ca Asociatia de Locatari a marit cheltuielile de intretinere, cota sa urma sa creasca de la 27 USD la 37 USD pe luna.
Intrucat reclamanta nu locuia permanent in municipiul Bucuresti, au convenit ca platile sa le efectueze prin transfer bancar.
In cursul anului 2000, Asociatia de Proprietari a notificat-o ca nu au fost achitate cheltuielile de intretinere, astfel ca a contactat-o pe reclamanta, care a spus ca nu se afla in Bucuresti si lipseste pentru o perioada mai indelungata si au convenit ca societatea parata sa achite in perioada respectiva a acestor cheltuieli, urmand ca ulterior sa se procedeze la actualizarea debitelor intre parti. Au continuat sa achite cheltuieli de intretinere catre Asociatia de Proprietari pana la data de 31.12.2001.
Astfel, in periaoda 1998 - 30.03.2003 a achitat reclamantei suma de 270.498.685 lei echivalentul a 10.764 USD la cursul zilei platilor, din care 9.140 USD reprezinta chirie si 1,597 USD cheltuieli de intretinere conform contractelor incheiate.
Sustinerea reclamantei precum ca societatea parata avea obligatia sa achite cheltuielile de intretinere este falsa, iar acest lucru se confirma prin diferenta dintre sumele pe care societatea le-a achitat reclamantei si sumele inscrise in contractele de inchiriere inregistrate la Administratia Financiara.
Totodata, parata a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantei-parate sa-i achite suma de 38.902.203 lei, echivalentul a 1.539 USD, suma pe care a achitat-o Asociatiei de Proprietari, reprezentand cheltuieli de intretinere neplatite de reclamanta.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele:
Intre reclamanta-parata Stoica Mihaela, in calitate de locator, pe de o parte si parata-reclamanta S.C. XXL C. SRL, in calitate de locatar, pe de alta parte, s-a incheiat un contract de inchiriere avand ca obiect ap. nr. 41 situat in Bucuresti, Bd-ul B.M., sector 1, inregistrat la Administratia Financiara Sector 1 la data de 8.12.1998, pe o durata de 3 ani, incepand cu data de 8.12.1998 si pana la data de 8.12.2001.
Chiria lunara a fost stabilita la 180$ curs BNR + impozit aferent.
La data de 9.12.1998, intre parti s-a incheiat un contract de inchiriere in forma autentificata, in care s-a prevazut ca inchirierea se face pe o perioada de 1 an incepand cu data de 8.12.1998, cu posibilitatea prelungirii prin acordul tacit al partilor.
De aceasta data, chiria a fost mentionata ca fiind de 2.142.864 lei, echivalentul a 207$ la cursul de 10.352 lei/USD.
La data de 24.05.2001, au inregistrat la Administratia Financiara un alt contract de inchiriere, avand ca termen 2 ani, incepand cu 1.06.2001 pana la 8.12.2002.
Chiria lunara a fost stabilita la 170$.
Potrivit regulii generale deduse din prevederile art. 24 lit. c din Legea nr. 114/1996, cheltuielile de intretinere sunt in sarcina proprietarului, daca prin contract nu s-a stabilit ca acestea revin chiriasului.
Este adevarat ca, dat fiind caracterul consensual al contractului de inchiriere, clauza privind plata cheltuielilor de intretinere de catre chirias se considera incheiata prin simplul acord al partilor, fara indeplinirea vreunei formalitati.
Pe de alta parte insa, acest acord de vointa al partilor, potrivit art.1169 C.civ. si art.129 alin.1 C.proc.civ., trebuie probat de catre reclamanta.
In materia contractului de inchiriere a locuintelor, art. 21 din Legea nr.114/1996 instituie forma scrisa ad probationem.
Intrucat aceasta dispozitie are caracter special fata de dreptul comun reglementat de art.1191 C.civ., pentru dovada acestui contract nu se primesc nici un fel de alte probe, nu numai martori, ci si alte inscrisuri, prezumtii sau marturisire.
Sanctiunea nerespectarii formei cerute ad probationem nu consta in nevalabilitatea actului, ci in imposibilitatea dovedirii sale cu alt mijloc de proba.
Legiuitorul a dorit sa oblige partile care incheie astfel de acte juridice sa-si preconstituie probe care sa asigure certitudine si stabilitate raporturilor juridice create.
Aceasta interdictie vizeaza, in absenta unei dispozitii legale contrare, toate elementele si toate clauzele care constituie acordul de vointa al partilor.
Pe de alta parte, inscrisurile invocate de reclamanta nici nu ar putea fi considerate ca avand valoarea unor marturisiri extrajudiciare implicite.
Astfel, conventia din 16.06.2000 impusa de art.57 alin.5 din HG nr.446/1997 a fi incheiata cu asociatia de proprietari de detinatorii spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu a fost semnata de reprezentantul societatii parate, neputand a-i fi opusa. De asemenea, protocolul din 24.04.2001 se refera la suportarea unor "cheltuieli suplimentare", astfel ca nu constituie o manifestare neindoielnica a vointei de a plati cheltuielile de intretinere in totalitate, ceea ce ar fi dovedit indirect asumarea unei asemenea obligatii in raporturile cu reclamanta-parata, cu atat mai mult cu cat parata sustine ca tocmai pentru ca reclamanta urma sa achite suma de bani corespunzatoare asociatiei de proprietari, cuantumul chiriei a fost astfel stabilit incat sa includa aceste cheltuieli si astfel s-ar explica diferenta de 27 USD dintre suma trecuta in contractul incheiat in fata notarului public si cel inregistrat la Administratia Financiara. Este putin probabil ca aceasta diferenta sa constituie impozitul pe care reclamanta-parata in calitate de proprietar trebuia sa il plateasca, fata de nivelul impozitului pe venit reglementat de OG nr.73/1999, corespunzand in schimb cu cuantumul cheltuielilor de intretinere pretinse lunar de catre asociatie.
In consecinta, constatand ca reclamanta-parata nu a facut dovada faptului ca s-a stabilit in sarcina chiriasei obligatia de a achita cheltuielile de intretinere, instanta a respins cererea principala ca nefondata.
Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active a paratei-reclamante pe cererea reconventionala, a constatat urmatoarele:
Calitatea procesuala activa presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantei si cel care ar fi titular al dreptului afirmat in raportul juridic dedus judecatii.
Intrucat parata-reclamanta pretinde ca a achitat o parte din cheltuielile de intretinere pe care trebuie sa le recupereze de la reclamanta-parata, exceptia este neintemeiata, urmand a fi respinsa.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, s-a constatat ca aceasta este intemeiata numai in parte.
Dintre sumele pretinse astfel cum au fost precizate prin tabelul depus la termenul din 3.05.2005 si pentru care nu a intervenit prescriptia extinctiva, numai suma din ordinul de plata nr.22/31.05.2001 a fost platita de catre parata-reclamanta.
Intrucat celelalte ordine de plata au fost emise de o societate comerciala distincta, respectiv SC S. XXL C. SRL, indiferent de raporturile cu aceasta ci in conditiile in care nu s-a facut dovada intervenirii unei cesiuni a creantei in favoarea sa, nu pot fi pretinse de catre parata-reclamanta.
Plata de catre parata-reclamanta a cheltuielilor de intretinere datorate asociatiei de proprietari potrivit motivelor expuse anterior de catre proprietara constituie o gestiune a intereselor reclamantei-parate, care da nastere in sarcina acesteia a unei obligatii de a indemniza pe gerant pentru toate cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut, conform art. 991 partea a doua Cod civ.
Fata de aceste considerente, instanta a admis in parte cererea reconventionala si a obligat reclamanta-parata sa plateasca paratei-reclamante suma de 7.420.603 lei, reprezentand pretentii.