Dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata

      Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. X/281//2007 reclamanta SC Z SI P. SNC a chemat in judecata pe parata SC A. L. F. SA solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate dreptul sau de proprietate asupra suprafetei de teren de X mp, teren situat in Ploiesti.
      In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. x din 03.04.1992 a cumparat de la parata, in baza protocolului din data de x, fabrica  situata in Ploiesti; predarea obiectului vandut facandu-se potrivit anexei contractului si protocolului din acea data.
      A mai aratat reclamanta ca pretul vanzarii a fost achitat integral.
      S-a mai aratat ca potrivit cap.4 din contract terenul aferent constructiei si incintei imprejmuite, in suprafata de x, apartinand vanzatoarei, a fost trecut in folosinta reclamantei, urmand ca dupa reglementarea situatiei juridice a acestui teren, parata-vanzatoare sa-i vanda acest teren, operatiune care nu a mai avut loc. S-a solicitat ca in temeiul art.111 c.pr.civ. sa se constate ca reclamanta a devenit proprietara a terenului prin interventia uzucapiunii potrivit art.1195 c.civ.
      In drept s-au invocat disp. art.111 c.pr.civ. si art.1895 c.civ.
      Parata, legal citata, a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei ca nelegala si nefondata, cu cheltuieli de judecata.
      A aratat parata ca nu sunt indeplinite cerintele legale pentru a opera uzucapiunea de scurta durata, reclamanta avand calitatea de detentor precar si nu de posesor asupra terenului, asa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, calitate care nu poate conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata. S-a mai aratat ca, contractul de vanzare-cumparare nu indeplineste cerintele pentru a fi considerat just titlu si ca, din cuprinsul acestui contract nu rezulta nicio obligatie in sarcina paratei de a vinde reclamantei, la o data ulterioara acest teren. Parata a aratat ca nu s-a eliberat inca actul care sa dovedeasca dreptul sau de proprietate cu privire la terenul in litigiu, ceea ce face imposibila vanzarea catre reclamanta.
      La solicitarea instantei reclamanta a depus la dosar contractul de vanzare-cumparare.
      Prin sentinta civila nr. 1864/2009, instanta a respins actiunea, formulata de  reclamanta SC Z. SI P. SNC, in contradictoriu cu parata SC A. L. F. SA, ca neintemeiata si a obligat reclamanta sa plateasca paratei suma de y lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
      Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca uzucapiunea este modul de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru prin posedarea neintrerupta a acestui lucru in tot timpul fixat de lege, iar conditia esentiala pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune este exercitarea unei posesii utile, adica neatinse de niciunul dintre viciile posesiei. Se cere de asemenea ca posesia sa se exercite public. Simpla detentie precara ori posesia viciata, oricat ar dura in timp, nu poate duce niciodata la uzucapiune. Stapanirea unui imobil de catre o alta persoana decat proprietarul imobilului, dar cu ingaduinta lui, nu este apta sa duca la dobandirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate, pentru ca acea persoana nu exercita o posesie utila, fiind numai detentor precar.
      Art.1895 c.civ. prevede ca "cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a Tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul..."
      Pentru a interveni uzucapiunea de 10 ani trebuie indeplinite urmatoarele conditii: posesia sa se intemeieze pe un just titlu si sa fie de buna-credinta.
      Potrivit art.1897 c.civ. justul titlu este orice titlu translativ de proprietate care provine de la altcineva decat adevaratul proprietar. Daca el ar proveni de la adevaratul proprietar ar duce la dobandirea proprietatii prin conventie si nu prin uzucapiune, o uzucapiune pe baza unui titlu ce emana de la adevaratul proprietar nu este de conceput.
      Justul titlu trebuie sa existe in realitate si nu numai in imaginatia celui ce evoca uzucapiunea, nefiind suficient un just titlu putativ, fiind necesara dovedirea sa separat de buna credinta. In practica judecatoreasca s-a statuat ca, conventiile de locatiune, depozit, comodat nu pot servi drept just titlu. Se impune, totodata, ca justul titlu sa aiba data certa.
      In ceea ce priveste buna-credinta aceasta reprezinta credinta gresita a posesorului ca a dobandit de la adevaratul proprietar.( art.1898 alin.1 c.civ.)
      In cauza, instanta retine ca din inscrisurile depuse de parti la dosar, rezulta la ca intre reclamanta si parata s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. x, avand ca obiect vanzarea de catre parata reclamantei a Fabricii situata in Ploiesti, obiectul vanzarii fiind detaliat in protocolul incheiat intre parti la data de x care este anexa la contract, pretul fiind achitat la 06.04.1992 prin dispozitie de plata. Totodata parata a vandut reclamantei si mijloace circulante in valoare de x lei.
      In acelasi contract s-a prevazut, la capitolul IV - clauze speciale, ca terenul aferent constructiei si incintei imprejmuite in suprafata de x apartine paratei si trece cu titlu de folosinta la reclamanta, urmand ca dupa reglementarea potrivit Legii nr.18/1991, parata sa perceapa de la reclamanta contravaloarea acestei suprafete de teren la pretul de circulatie sau cel stabilit in urma atribuirii in proprietate a suprafetei respective care nu face parte din pretul obiectului vandut. S-a stabilit ca reclamanta sa plateasca impozitul aferent acestei suprafete pana la intrarea in posesie asupra terenului, incepand cu data perfectarii contractului vanzare-cumparare.
      Din interpretarea acestor clauze contractuale rezulta ca terenul nu a trecut in posesia reclamantei, aceasta avand practic calitatea de detentor precar al acestui teren, iar plata impozitelor fiind facuta nu in considerarea exercitarii unei presupuse posesii ci in considerarea faptului ca se foloseste de teren cu acordul proprietarului, parata, pana la momentul la care partile vor incheia un contract de vanzare-cumparare cu privire la acest teren, conform intelegerii mentionate mai sus.
      Ca atare, devreme ce reclamanta este doar un detentor precar al terenului in litigiu,aceasta nu poate invoca in favoarea sa uzucapiunea asupra acestui teren nefiind indeplinite niciuna din conditiile necesare pentru intervenirea prescriptiei achizitive mentionate anterior.
      Nefiind indeplinita conditia esentiala a exercitarii posesiei asupra bunului, care se pretinde ca a fost dobandit in proprietate prin uzucapiune, este evident ca nu se mai poate pune problema existentei justului titlu sau a bunei credinte.
      In plus, instanta a constatat din inscrisurile depuse de parata la dosar, ca aceasta si-a indeplinit obligatiile asumate prin contractul partilor, respectiv ca a demarat procedura de reglementare a situatiei juridice a terenului, in baza prevederilor Legii 18/1991, procedura care nu este inca finalizata pentru a se putea incheia intre parti un contract de vanzare-cumparare cu privire la terenul in litigiu, conform art. IV din contract.
Avand in vedere aceste considerente si vazand prevederile art.1895 si urm. c. civ. instanta constand ca nu sunt indeplinite niciuna din  conditiile cerute de textele de lege mentionate pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, a respins actiunea reclamantei ca neintemeiata.