Reziliere contract

     Deliberand asupra cauzei da fata, constata urmatoarele:
     Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Ploiesti sub nr. X/281/2008, reclamantul E. E. F. a chemat in judecata pe paratii C. A. si R. G. , solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate intervenita rezilierea de drept a antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. X/01.06.2007, iar in subsidiar, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, cu obligarea la daune pentru neindeplinirea obligatiilor.
     In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca prin antecontractul de vanzare - cumparare, avand caracter de promisiune de vanzare, s-a stabilit vanzarea - cumpararea terenului proprietatea reclamantului, situat in com. Blejoi, jud.Prahova, in acest sens, la notariat, prezentand si  titlul de proprietate al reclamantului, stabilindu-se si termenul maxim de plata a diferentei de pret si cu toate ca termenul a expirat, paratii au fost notificati sa se prezinte la notariat, insa nici pana la promovarea actiunii, acestia nu au dat curs cererii reclamantului, privind perfectarea actului autentic, astfel incat, in conformitate cu clauzele contractului, acesta este reziliat de drept prin neplata acestuia, insa interesul promovarii actiunii este pe de o parte de a perfecta actul autentic sau de a se stabili rezilierea de drept, intrucat trebuie indepartata din mentiunile cartii funciare.
     A mai mentionat reclamantul, ca instanta competenta este Judecatoria Ploiesti, intrucat antecontractul s-a incheiat in fata unui birou notarial din Ploiesti, iar imobilul se afla de asemenea in raza de activitate a Judecatoriei Ploiesti pentru a putea  radia mentiunile din cartea funciara.
     In drept, reclamantul a invocat  disp.art. 969 si urm. C civ si Legea 247/2005.
     Paratul C. A. a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Ploiesti si a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata, pentru urmatoarele motive:
Obiectului antecontractului il constituie terenul extravilan situat in com. Blejoi, jud. Prahova, motiv pentru care a invocat exceptia necompetentei teritoriala a Judecatoriei, conform art. 5 CPC, intrucat domiciliul paratului este in Bucuresti, sector 2, astfel cererea trebuia introdusa la Judecatoria Sector 2 Bucuresti, iar nu la Judecatoria Ploiesti.
De asemenea, a solicitat respingerea actiunii, mentionand ca reclamantul nu si-a indeplinit obligatiile contractuale ce-i reveneau conform antecontractului de vanzare - cumparare, respectiv nu si-a indeplinit obligatia de a obtine decizia de scoatere din extravilanul localitatii a terenului si de includere a acestuia in intravilanul localitatii, neinformand paratul despre costurile acestei proceduri, iar paratul arata ca se afla in situatia de a nu executa obligatiile contractuale ce ii reveneau, invocand exceptio non adimpleti contractu.
In drept: art. 115 CPC.
Reclamantul a formulat raspuns la intampinare, prin care a solicitat respingerea exceptiei privind necompetenta instantei, sustinuta de catre parat, invocand   disp.art. 10 pct.1 CPC, aratand ca in cererile privitoare la executarea, anulare, rezolutiune, etc. sau rezilierea unui contract, instanta competenta  este cea a locului prevazut in contract pentru executare, iar prin antecontractul de vanzare - cumparare s-a  convenit vanzarea unui teren ,ceea ce inseamna ca orice inscris privind vanzarea, donatia, schimbul, etc. cu privire la acest imobil, nu poate fi incheiat decat in raza notariatului in se  care afla imobilul, iar pe cale de consecinta, instanta care urmeaza  a judeca este instanta in raza careia se afla imobilul.
La termenul de judecata, instanta a  respins exceptia privind necompetenta teritoriala a Judecatoriei Ploiesti , apreciind ca in cauza sunt incidente disp. art. 10 C.pr.civ.
De asemenea , instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului  R. G.  si a dispus scoaterea din cauza a acestuia , constatand ca a avut doar calitatea de procurator al paratului C. A. cu ocazia intocmirii antecontractului de vanzare-cumparare.
     Prin sentinta civila nr. 9711/2008, Judecatoria Ploiesti a respins actiunea formulata de reclamantul E. E. F. in contradictoriu cu  paratul C. A. , ca neintemeiata, fiind respinsa si cererea paratului de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata.
     Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut ca intre reclamant si parat a intervenit conventia intitulata " antecontract de vanzare cumparare", autentificata  sub nr.X de catre Biroul Notarului Public Y din Ploiesti , prin care   reclamantul a promis sa vanda paratului C. A., reprezentat prin mandatar, terenul situat in extravilanul com. Blejoi, jud. Prahova .
Pretul la care s-a promis si s-a acceptat vanzarea  a fost de 35 euro per m.p. , din care  promitentul vanzator, respectiv reclamantul a primit la data autentificarii conventiei  suma de 32.000 euro, urmand ca diferenta sa o primeasca in numerar la data incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare .
De asemenea, paratul, in calitate de promitent cumparator s-a obligat sa  cumpere de la promitentul  vanzator terenul descris anterior , in termenul stabilit prin conventia partilor si la pretul de 35 euro m.p.
Instanta a mai retinut faptul ca partile au convenit ca in situatia in care  promitentul-vanzator refuza sa faca demersurile  necesare incheierii  contractului de vanzare-cumparare in forma definitiva, promitentul cumparator se poate adresa  instantei de judecata in vederea constatarii vanzarii.
De asemenea, partile au mai convenit ca in termen de 3 luni  de la data incheierii conventiei sa se incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Instanta  constata ca partile si-au asumat si alte obligatii   in legatura  cu termenul  incheierii contractului, si anume promitentul vanzator  s-a obligat sa efectueze formalitatile privind obtinerea cadastrului si intabularii, in maxim 3 luni de la incheierea conventiei , urmand ca taxele aferente acestei operatiuni sa fie suportate de cumparator , respectiv de catre parat, termenul putand fi prelungit pana la finalizarea documentelor necesare vanzarii  si trecerea in intravilan a suprafetei de teren ce face obiectul  instrainarii.
Partile au mai prevazut in antecontract, ca in situatia in care promitentul - vanzator  nu se prezinta la data si ora anuntata la sediul notarului public sau refuza sa semneze  contractul de vanzare-cumparare in forma autentica  sau solicita incheierea in alte conditii  decat cele prevazute in antecontractul de vanzare-cumparare  sau nu  prezinta notarului public in mod  culpabil  la termenul stabilit, inscrisurile necesare autentificarii contractului de vanzare-cumparare sau executa cu intarziere aceste obligatii , promitentul cumparator va putea  solicita instantelor judecatoresti pronuntarea unei hotarari  care sa constate  conventia partilor  si transferul dreptului de proprietate , cu respectarea clauzelor si a pretului stabilit in antecontract.
Prin conventia partilor au mai fost stabilite obligatii si in sarcina  promitentului-cumparator  care s-a obligat sa suporte in totalitate costurile aferente obtinerii  documentatiei cadastrale , a intabularii pe numele actualilor proprietari , a deciziei de scoatere din circuitul agricol de catre promitentul-vanzator, cu mentiunea ca  in situatia in care nu respecta termenele de plata stabilite in promisiune,  aceasta se rezolutioneaza de plin drept fara nici o alta notificare, formalitate prealabila sau punere in intarziere , iar sumele platite in avans din pretul vanzarii vor fi retinute de catre promitentul -vanzator cu titlu de despagubiri, acesta neputand solicita alte daune si/sau despagubiri.
Pentru a da eficienta conventiei incheiata intre parti, trebuie stabilita natura juridica a acesteia si efectele juridice care ii sunt aplicabile.
In acest sens, calificarea juridica a contractului se face in functie de scopul principal urmarit de parti la incheierea lui - care in cauza de fata este vanzarea-cumpararea unui imobil.
Din calificarea juridica a conventiei ca fiind  o promisiune de vanzare-cumparare rezulta ca neindeplinirea unei obligatii decurgand din aceasta va putea atrage ca sanctiune rezolutiunea contractului, si nu rezilierea, care presupune ca obligatiile ambelor parti contractante sa aiba caracter succesiv.
Ca atare, in baza art.84 Cod proc.civ, instanta a calificat cererea de chemare in judecata ca fiind o actiune in rezolutiunea conventiei, urmand sa analizeze aceasta cauza in raport de dispozitiile art.1020 -1021 Cod civil.
Astfel, instanta retine ca rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.
Rezulta, asadar, ca, pentru a fi admisibila rezolutiunea, se cer a fi indeplinite urmatoarele conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
     Din intregul material probator administrat in cauza, instanta retine ca,  promitentul-cumparator , respectiv paratul  C. A. si-a asumat obligatia  de a suporta costurile aferente obtinerii  documentatiei cadastrale, a intabularii pe numele actualilor proprietari, a deciziei de scoatere din circuitul agricol de catre promitentul-vanzator, iar  paratul s-a obligat sa respecte termenele de plata stabilite in promisiune,  in caz contrar, urmand ca acesta sa se rezolutioneze de plin drept fara nici o alta notificare, formalitate prealabila sau punere in intarziere, iar sumele platite in avans din pretul vanzarii sa fie retinute de catre promitentul -vanzator cu titlu de despagubiri, acesta neputand solicita alte daune si/sau despagubiri.
     Din interpretarea clauzelor stabilite de comun acord de catre parti cu ocazia incheierii  promisiunii de vanzare-cumparare , instanta constata ca acest termen a fost de 3 luni de la data incheierii  acesteia (respectiv trei luni de la data de 01.06.2007 ) ,  putand fi prelungit  in situatia in care nu  erau finalizate documentele necesare vanzarii inauntrul acestui termen , pana la finalizarea acestora si trecerea terenului in intravilan.
     In consecinta, instanta  retine ca  incheierea contractului de vanzare-cumparare era conditionata de indeplinirea a doua obligatii cumulative aflate in sarcina reclamantului vanzator  si anume:  realizarea documentatiei  cadastrale  si intabularea  dreptului  de proprietate precum si trecerea in intravilan a terenului ce face obiectul promisiunii de vanzare, urmand ca paratul sa suporte  doar costurile necesare indeplinirii acestor formalitati . 
     Faptul ca reclamantul avea in sarcina indeplinirea ambelor obligatii, chiar si inauntrul termenului de trei luni stabilit initial pentru incheierea actului, rezulta din continutul celeilalte clauze stabilite de parti in antecontract si anume aceea referitoare la  obligatia cumparatorului parat de a suporta  in totalitate costurile  aferente obtinerii  documentatiei cadastrale, a intabularii si a deciziei de scoatere din circuitul agricol de catre promitentul vanzator.
     Instanta apreciaza ca, vointa partilor la incheierea promisiunii de vanzare,   a fost in sensul de a se vinde terenul in litigiu numai dupa  trecerea acestuia in intravilan de catre reclamant .
     Acest  aspect care rezulta atat din clauzele inserate in antecontractul de vanzare cat si din continutul procurii  autentificate, prin care reclamantul  E. E. l-a imputernicit pe martorul M. T. , sa  indeplineasca toate formalitatile necesare vanzarii  si anume sa solicite certificat fiscal, sa obtina planurile cadastrale, sa  solicite extrasul de carte  funciara si "sa se prezinte la  Primaria Blejoi pentru efectuarea formalitatilor de obtinere a PUZ si de asemenea de scoatere din circuitul  agricol a terenului".
       In raport de considerentele expuse, instanta a apreciat ca, potrivit antecontractului incheiat de parti,  termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica a fost prelungit, pana la realizarea ambelor obligatii  cumulative aflate in sarcina reclamantului (adica inclusiv a trecerii terenului in intravilan), deoarece la expirarea termenului de trei luni, reclamantul  l-a instiintat pe paratul cumparator doar despre realizarea  documentatiei cadastrale si a intabularii.
     In ceea ce priveste obligatia intocmirii documentatiei cadastrale si intabularii dreptului in cartea funciara, instanta  constata ca reclamantul a indeplinit-o , fiind instiintat si paratul prin notificarea  nr. 74/30.08.2007 comunicata prin BEJ D. M. .
     La randul sau, paratul si-a respectat obligatia corelativa de plata a cheltuielilor aferente  intocmirii documentatiei cadastrale prin executant autorizat,  precum si a taxei  corespunzatoare intabularii.
     Reclamantul nu a reusit sa faca nici un fel de dovezi in sensul ca ar fi indeplinit si cea de-a doua obligatie pe care si-a asumat-o prin antecontract, respectiv obtinerea deciziei de scoatere a terenului in litigiu din circuitul agricol si trecerea lui in intravilan, in prezent el fiind singura persoana indreptatita sa  formuleze o asemenea cerere catre organele administrative locale abilitate in acest sens. 
     Atat partile cat si martorul M. T. au recunoscut faptul ca pana in prezent nu s-a indeplinit aceasta procedura, din cauza faptului ca nu s-a realizat Planul Urbanistic Zonal. 
     Instanta a inlaturat ca neintemeiata si sustinerea reclamantului, in sensul ca nu a putut face trecerea in intravilan a terenului deoarece paratul nu ar fi  suportat cheltuielile necesare in acest scop, apreciind  ca  paratul -cumparator avea   obligatia de a le achita doar  in temeiul unor documente justificative  (respectiv facturi si chitante) si numai dupa  obtinerea deciziei de scoatere  din circuitul agricol a terenului .
     In raport de  ansamblul acestor considerente, instanta a apreciat ca neintemeiata cererea reclamantului  de a se constata ca a operat de drept rezilierea conventiei partilor, respectiv a antecontractului autentificat sub nr. X, avand in vedere ca termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica a fost prelungit pana la finalizarea procedurilor administrative de trecere a terenului in litigiu din  extravilan in intravilan, motiv pentru care nu se poate retine culpa paratului in nerespectarea termenelor de plata astfel cum au fost stabilite de parti. 
     Mai mult decat atat instanta a apreciat ca reclamantul este cel aflat in culpa pentru neindeplinirea  conventiei stabilite de parti .
     De asemenea, instanta  a respins ca neintemeiata si cererea reclamantului ca in subsidiar sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare in cazul in care se va plati restul de pret, avand in vedere dispozitiile legale  referitoare la conventie ca act generator de obligatii "de a face" in sarcina partilor, respectiv, antecontractul incheiat intre parti nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar o promisiune sinalagmatica, care implica promisiunea intentiei de a vinde si promisiunea intentiei de a cumpara, in viitor, un imobil. Antecontractul implica si un moment viitor si virtual al indeplinirii prestatiei de a consimti la demersurile incheierii si certificarii calificate a instrainarii. Antecontractul de vanzare-cumparare nu are, asadar, prin el insusi forta probanta a unui act ce transfera dreptul de proprietate, ci genereaza numai obligatia, atat pentru parti, cat si pentru succesorii acestora de a indeplini toate operatiunile legate de incheierea contractului in forma autentica.
     Cu toate acestea, numai in lipsa executarii voluntare a obligatiei de a contracta, deci a consimtamantului, contractul de instrainare se inlocuieste cu hotararea judecatoreasca.
     Instanta a apreciat ca, in speta, pretul stabilit de parti  nu a fost  achitat integral, existand un termen pentru plata diferentei, iar pe de alta parte , potrivit art. 1021 C.civ. numai partea fata de care angajamentul nu s-a executat are alegerea sa sileasca cealalta parte sa execute conventia cand aceasta este cu putinta, dreptul de optiune al creditorului obligatiei neexecutate nefiind subordonat vreunei conditii. 
     In cauza, asa cum s-a retinut, creditorul obligatiei neexecutate este paratul, avand in vedere ca reclamantul este cel care nu si-a indeplinit pana in prezent obligatiile ce-i reveneau.
In raport de aceste motive si avand in vedere  ca nu a rezultat din probatoriile administrate in cauza, faptul ca lipseste consimtamantul  paratului in sensul executarii voluntare a antecontractului, instanta a respins si capatul de cerere subsidiar formulat de reclamant, ca fiind neintemeiat.