Vanzari-Cumparari

SENTINTA CIVILA NR.2223 DIN7.12.2009
Asupra cauzei civile de fata,
Constata ca prin actiunea inregistrata sub numarul , reclamanta A A, a chemat in judecata civila paratul B V solicitand in contradictoriu cu acesta perfectarea vanzarii cumpararii intervenite intre parti, la data de 28.02.2002 intre reclamanta in calitate de cumparatoare, si parat in calitate de vanzator pentru un apartament situat in Comanesti,, jud. Bacau, la pretul achitat de 1700 USD.
Actiunea este legal timbrata cu 500 lei, iar in motivare se arata ca intre cele doua parti s-a incheiat la data de 28.08.2002 un inscris sub semnatura privata intitulat "intelegere" prin care acesta i-a vandut garsoniera situata in Comanesti , jud. Bacau. Pentru acest imobil, reclamanta achitat suma de 1700 USD. La data respectiva garsoniera nu avea imbunatatiri, avea igrasie si infiltratii in tavan, dat fiind faptul ca blocul nu era acoperit, iar imobilul se afla la ultimul etaj. De la data cumpararii si pana in prezent reclamanta stapaneste imobilul, a achitat toate taxele la primarie, si la Asociatia de proprietari, avand in vedere ca a anuntat in mod expres administratorul asociatiei ca devenise proprietara pe apartament. Reclamanta a insistat mereu sa mearga la notar in vederea intocmirii actelor autentice, insa paratul gasea diverse pretexte si amana mereu. In cursul anului 2008, a adresat din nou rugamintea paratului de a merge la notar, insa acesta a precizat ca preturile au crescut la imobile si doreste in plus o suma de bani, situatie cu care reclamanta nu este de acord deoarece la data vanzarii reclamanta i-a achitat un pret chiar mai mare decat valora garsoniera in starea degradata in care se afla. Reclamanta a procedat la notificarea paratului prin executor, insa incercarea nu a dat nici un rezultat. In aceste conditii reclamanta s-a adresat biroului de carte funciara Moinesti, unde i s-a eliberat un extras de carte funciara pe care 1-a anexat. Cu aceasta ocazie a aflat ca imobilul a fost dobandit de catre parat conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub numarul 3829/1995 la BNS Onesti. DE asemenea a observat ca acest spatiu este ipotecat din 2006.
Reclamanta a depus inscrisul sub semnatura privata (fila 7), extrasul de carte funciara (fila 8), notificarea (fila 9).
Paratul depune intampinare prin care ridica exceptia lipsei de interes a reclamantei, motivat de faptul ca in motivare reclamanta a precizat ca aceasta stapaneste imobilul, a achitat taxele aferente la Primarie si Asociatia de proprietari a fost anuntata ca reclamanta devenise proprietara, astfel ca paratul considera actul sub semnatura privata drept translativ de proprietate.
La termenul din data de 22.01.2009 acesta depune o reconventionala prin care intelege sa se inscrie in fals impotriva actului sub semnatura privata raportat la situatia ca nu este semnat de el.
Prin incheierea din data de 05.02.2009 s-a dispus suspendarea cauzei raportat la situatia ca s-a dispus trimiterea la Parchet a cauzei in vederea cercetarii reclamantei sub aspectul savarsirii infractiunii de fals in inscrisuri sub semnatura privata.
In cauza s-au depus acte, s-a administrat proba cu interogatoriul partilor, probatorii din analiza carora instanta retine urmatoarele:
La data de 28.02.2002, intre cele doua parti a avut loc o intelegere prin care reclamanta intelegea sa cumpere, iar paratul sa vanda o garsoniera situata in Comanesti, jud. Bacau, la pretul achitat de 1700 dolari.
Tot la acea data, s-a incheiat un act sub semnatura privata intitulat "intelegere" , semnat atat de reclamanta cat si de parat.
Paratul este proprietarul bunului instrainat astfel cum rezulta din contractul de vanzare cumparare autentificat sub numarul 3829/28.04.1995. In anul 2006 paratul a fost de acord cu instituirea unei ipoteci in favoarea "Creditech" Coopetariva de Credit,in vederea garantarii sumei de 20 000 lei reprezentand gestiunea pe care o are numita B N in cadrul locului sau de munca. Aceasta ipoteca a fost notata in cartea funciara drept sarcina ce greveaza imobilul in litigiu.
In urma inscrierii in fals s-a intocmit la Parchetul de pe langa Judecatoria Moinesti dosarul 547/P/2009 in care a fost cercetata fapta reclamata. In acest sens s-a intocmit un raport de expertiza grafologica, ce a avut unic obiectiv stabilirea imprejurarii daca semnatura de la pozitia vanzator de pe inscrisul sub semnatura privata intitulat "intelegere" a fost executata de B V. Raportul de expertiza a concluzionat ca semnatura apartine paratului din prezenta.
In privinta ipotecii instituita asupra imobilului instanta retine ca sub rezerva unor dispozitii speciale, privind ipotecile legale, debitorul poate instraina bunul ipotecat, care se va stramuta insa catre noul dobanditor, grevat de sarcinile ce il apasa, daca acestea au fost conservate prin inscriptia prevazuta de lege-respectiv inscrierea in cartea funciara.
Cu privire la natura juridica a conventiei cuprinse in inscrisul sub semnatura privata mai incheiat intre cele doua parti, instanta apreciaza ca acesta este o promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare ( antecontract ). in consecinta, instanta apreciaza ca intre parti s-a incheiat o promisiune sinalagmatica de vanzare cumparare, valabila atat sub aspectul conditiilor de
fond prevazute de art. 948 cod civil cat si al conditiilor de forma, promisiune care reprezinta un act de previziune, de proiectare in viitor a unei vanzari.
Cu toate acestea, paratul a refuzat sa-si indeplineasca obligatia legal asumata prin inscrisul sub semnatura privata, desi cealalta parte si-a realizat-o pe a sa, ceea ce da nastere la o raspundere contractuala si la posibilitatea creditorului de a obtine executarea silita in natura a obligatiei de a face. Potrivit art. 969 cod civil, conventia partilor reprezinta legea acestora, iar potrivit art. 1073 cod civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei sale.
Ipoteca conservata asupra imobilului in favoarea "Creditech" Coopetariva de Credit va ramane sa greveze in continuare acelasi imobil, fata de considerentele mai sus expuse, insa fata de faptul ca aceasta nu garanteaza un imprumut propriu zis, ci reprezinta doar o garantie a gestiunii unei terte persoane, va putea fi stinsa printr-unul din modurile prevazute de lege de stingere a ipotecii.
Gasind astfel indeplinite toate cerintele de admisibilitate ale actiunii, in baza art. 948, art. 969 si art. 1073 - 1077 cod civil, instanta va admite cererea reclamantei si va perfecta vanzarea cumpararea intervenita la data de 28.02.2002 intre reclamanta in calitate de cumparatoare, si parat in calitate de vanzator pentru un apartament situat in Comanesti, jud. Bacau, ipotecat cu ipoteca de gradul I, in favoarea Bancii Cooperativa de credit Sucursala, la pretul achitat de 1700 USD.