Actiune in evacuare. Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii imbunatatirilor aduse cu privire la imobil.

TIP SPETA: SENTINTA CIVILA
AUTOR: JUDECATORIA IASI
DOMENIU ASOCIAT: CERERI

Dosar nr. 22132/245/2008

DATA SI NUMARUL: Sentinta civila nr. 10797/09.11.2009

TITLU:  Actiune in evacuare.  Stabilirea unui drept de retentie in favoarea paratilor
pana la achitarea de catre reclamanti contravalorii imbunatatirilor aduse cu privire la
imobil.
      
    Prin sentinta civila nr. 10797/09.11.2009 instanta a admis in parte cererea formulata
de reclamantii A.V. si A.D. in contradictoriu cu paratul R.F., a obligat paratul la plata
catre reclamanti a sumei de 185.934,00 lei, reprezentand pret actualizat la valoarea de
circulatie al apartamentului precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentand pret
actualizat al imbunatatirilor aduse acestuia de reclamanti cu instituirea unui drept de
retentie in favoarea reclamantilor asupra apartamentului pana la plata de catre parat a
sumelor anterior mentionate. Totodata instanta a  respins cererea in ce priveste diferenta
de suma, in cuantum de 23.506,00 lei.
         In fapt prin cererea sa din anul 2005 reclamantul R.F. a solicitat, in contradictoriu
cu paratii A.V. si A.D., ca instanta sa dispuna evacuarea neconditionata a acestora dintr-
un imobil motivand ca, la data de 26.02.2001, intre autoarea lui, numita A.V.C. si parati
s-a incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.640 avand ca obiect
imobilul de la adresa anterior mentionata, in conditiile in care vanzatoarea nu avea
discernamant la data semnarii, imprejurare cu privire la care instantele s-au pronuntat
in mod definitiv si irevocabil in actiunea avand ca obiect anularea contractului, ce a fost 
promovata de autoarea sa si continuata de el, astfel ca in prezent paratii ocupa
apartamentul fara a avea un titlu legal.
     Legal citati, paratii-reclamanti au formulat  intampinare, dar si cerere
reconventionala, solicitand prin cea din urma acordarea unui drept de retentie asupra
apartamentului din care se cere evacuarea, intrucat anularea in instanta a contractului
de vanzare cumparare are ca efect, potrivit disp. art.1021 C.civ., restituirea reciproca a
prestatiilor, astfel ca ei au dreptul de a retine bunul cat timp au platit un pret ce se
impune a fi actualizat si restituit, cu includerea contravalorii imbunatatirilor aduse
apartamentului.
      Prin sentinta civila nr.10197/25.09.2007 Judecatoriei Iasi a fost admisa atat actiunea
reclamantului privind evacuarea paratilor-reclamanti din apartament cat si cererea
reconventionala a celor din urma, fiind instituit in favoarea lor un drept de retentie,
pana la plata de catre reclamantul-parat R.F. a sumei reprezentand pretul platit, in baza
contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001.
     Cu privire la sentinta mentionata au formulat apel paratii-reclamanti A.V. si A.D., ce
a fost respins initial de Tribunalul Iasi, prin Decizia civila nr.140/25.02.2008 pentru ca
ulterior, prin Decizia civila nr. 400/15.10.2008 a Curtii de Apel Iasi sa fie admis recursul
acestora,  modificata in tot decizia Tribunalului Iasi si admis apelul impotriva sentintei
civile nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi, cu consecinta desfiintarii in parte a acesteia
in ce priveste cererea reconventionala si trimiterea la Judecatoria Iasi spre rejudecare,
cauza fiind inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 22132/10.11.2008.
      Dupa cum s-a stabilit prin considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008 instanta
de rejudecare are rolul in solutionarea cererii reconventionale sa stabileasca in mod
concret valoarea ce urmeaza a fi restituita lui A.V. si A.D., in calitate de reclamanti in
prezenta cauza, sa se pronunte asupra imbunatatirilor cerute prin cerere de catre acestia,
precum si asupra reactualizarii pretului si modalitatii in care aceasta a fost efectuata.
     In rejudecare, la termenul din 24.11.2008 paratul R.F. a formulat si depus intampinare
la cererea reconventionala, prin care a solicitat respingerea acesteia, invocand faptul ca
matusa lui a fost inselata pentru a perfecta vanzarea iar pretul de 100.000.000 lei vechi ce
a fost achitat pe apartament era mult sub valoarea reala, fiind depus la C.E.C pe numele
vanzatoarei pentru a nu se depista frauda, pentru ca ulterior reclamantii sa o alunge in
strada pe fosta proprietara, refuzand sa ridice pretul platit de la C.E.C dupa anularea de
catre instanta a contractului, desi el l-a solicitat aceasta in schimbul predarii
apartamentului.
    A mentionat paratul ca solicitarea reclamantilor din cererea reconventionala, lipsita de
inteles dealtfel, nu este justificata, intrucat, conform doctrinei dupa anularea vanzarii
cumparatorii au devenit detentori precari asupra bunului supus restituirii, neavand
dreptul de a mai efectua imbunatatiri asupra apartamentului fara acceptul
proprietarului, pentru perioada dreptului de retentie acestia avand doar dreptul de
conservare a bunului, nu si pe cel de folosinta.
     Pentru termenul din 12.01.2009 reclamantii au formulat si depus precizari, prin care
au indicat cuantumul valorii pretinse, de 215.000,00 lei, ce include valoarea
apartamentului dar si pe cea a imbunatatirilor, evaluata la suma de 15.000,00 lei,
constand in : reparatii, zugraveli, refacere pardoseli parchet in camere, pardoseli din
covor PVC in holuri, bucatarie, baie, faianta si gresie, inlocuit obiecte sanitare din
bucatarie si baie complet , montat ferestre duble din lemn la exterior, protectie cu grilaje
metalice antifurt, montat centrala termica proprie si usa metalica.
      Pentru a pronunta solutia mentionata instanta a avut in vedere urmatoarele:
      Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 reclamantii
au cumparat apartamentul de la numita A.V.C., achitand pentru acesta suma de
105.000.000 lei vechi, contract ce a fost anulat de instanta de judecata in actiunea
formulata de mostenitorul vanzatoarei, paratul din prezenta cauza, prin sentinta civila
nr. 23250/25.11.2002 a Judecatoriei Iasi, irevocabila, fara a se dispune si repunerea
partilor in situatia anterioara .
     Ulterior, prin testamentul olograf din 07.03.2004  paratul R.F. a fost instituit de catre
A.V.C. legatar universal asupra tuturor bunurilor mobile si imobile, acesta culegand
astfel mostenirea defunctei, din care face parte in mod inevitabil si apartamentul ce a
facut obiectul vanzarii. Intrucat prin sentinta nr. 449/13.01.2006 a Judecatoriei Iasi,
intrata in puterea lucrului judecat a fost respinsa actiunea prin care reclamantii
cumparatori au contestat testamentul olograf mentionat, dar si certificatul de mostenitor
de calitate nr.85/23.09.2002 si avand in vedere ca urmare anularii contractului de
vanzare cumparare autentificat sub nr. 640/26.02.2001 a incetat posesie legitima
exercitata de A.V. si A.D. asupra apartamentului acestia nedetinand un titlu locativ pe
care sa-l opuna paratului din prezenta cauza, ce este lipsit de dreptul de folosinta, in
mod corect instanta a dispus prin sentinta civila nr. 10197/25.09.2007 a Judecatoriei Iasi
evacuarea reclamantilor din prezenta cauza, ca si instituirea unui drept de retentie in
favoarea acestora, dupa cum se retine in considerentele Deciziei civile nr. 400/15.10.2008
a Curtii de Apel Iasi.
    In ce priveste intinderea creantei reclamantilor, care justifica acordarea dreptului de
retentie, instanta retine, din expertiza intocmita de d-na expert si inscrisurile dosarului
ca ulterior cumpararii apartamentului, A.V. si A.D. au executat lucrari de imbunatatiri
constand in: montare usa acces la apartament, schimbare vas WC si rezervor in baie si
montare instalatie de incalzire cu centrala proprie cu gaz metan, a caror valoare actuala
de circulatie este de 5560,00 lei si nu de 15.000,00 lei, cum au pretins reclamantii, care au
inclus in aceasta suma si contravaloarea unor lucrari de intretinere, curatenie sau
reparatii ce nu majoreaza valoarea apartamentului. Totodata, d-na expert a indicat o
valoare de circulatie a imobilului in prezent de 185.934,00 lei, mai mica decat cea de
239.363,00 lei, stabilita prin raportul de expertiza extrajudiciara intocmit la 18.09.2008 si
depus la dosar (f.93-94).
    In opinia instantei valoarea de circulatie stabilita prin expertiza efectuata in cauza este
cea justa, fiind preferabila expertizei extrajudiciare depuse la dosar, avand in vedere ca
aceasta a fost stabilita dupa circa un an de zile, perioada in care apartamentul s-a mai
degradat, necesitand la acest moment lucrari de reparatii si igienizare, ce au determinat
expertul sa aplice un coeficient de diminuare de 5% la valoarea tehnica, dar si de faptul
ca actuala criza economica a influentat in mod negativ si preturile practicate pe piata
imobiliara.
     Din considerentele aratate instanta va admite in parte cererea reclamantilor,
instituind un drept de retentie in favoarea lor pana la achitarea de catre parat a sumei de
185.934,00 lei, reprezentand pret actualizat la valoarea de circulatie a apartamentului
precum si a sumei de 5560,00 lei, reprezentand pret actualizat al imbunatatirilor aduse
apartamentului de acestia si va respinge, pe cale de consecinta, pretentiile in ce priveste
diferenta de suma, in cuantum de 23.506,00 lei, fiind neintemeiate.